湖北省各地基准地价表

湖北省物价局、湖北省国土资源厅关于襄樊市市区基准地价更新的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省物价局、湖北省国土资源厅关于襄樊市市区基准地价更新的批复（鄂价房服[2007]63号）襄樊市物价局、国土资源局：襄樊市物价局、市国土资源局《关于请求审批襄樊市市区基准地价更新成果的报告》（襄价服字[2006]204号）收悉。

经研究，现批复如下：一、根据《省人民政府办公厅关于授权审批基准地价的批复》（鄂政办函[1995]61号）精神，省物价局会同省国土资源厅组成审核小组，对你市呈报的《襄樊市市区土地定级与基准地价更新成果技术报告》进行了审核。

审核小组认为，你市市区土地定级与基准地价更新成果遵循了国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求，更新后的基准地价符合襄樊市市区地价水平，现予以批准。

二、接此批复后，襄樊市物价局、市国土资源局应将基准地价更新成果连同此批复一并呈报襄樊市人民政府，由市人民政府公布实施，并将公布结果报省物价局、省国土资源厅备案。

附：襄樊市市区基准地价更新价格表单位：元/平方米┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬────┬─────┐│级别│Ⅰ│Ⅱ│Ⅲ│Ⅳ│Ⅴ│Ⅵ││││││││││用途│││││││├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┤│商业│ 1933 │ 1532 │ 1149 │ 851 │548 │ 338 │├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┤│住宅│ 1009 │ 795 │ 611 │ 409 │291 ││├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼────┼─────┤│工业│ 592 │ 493 │ 379 │ 304 │224 ││├────────┼─────┴─────┴─────┴─────┴────┴─────┤│商业用地│4000至9000（详细区段划分见成果报告）││路线价││└────────┴──────────────────────────────────┘2007年3月20日——结束——。

鄂州市中心城区土地级别与基准地价相关成果表格目录第一部分各用途土地级别基准地价表及级别范围描述 (1)一、土地级别与基准地价汇总表 (1)二、土地级别边界描述汇总表 (2)三、基准地价内涵 (3)第二部分各用途区域因素修正系数指标说明表及修正系数表 (4)一、商业用地基准地价区域因素修正体系 (4)二、住宅用地基准地价区域因素修正体系 (16)三、工业用地基准地价区域因素修正体系 (31)四、公共服务项目用地（一）基准地价区域因素修正体系 (37)第三部分各用途个别因素修正系数指标说明表及修正系数表 (41)一、商业用地基准地价个别因素修正体系 (41)二、住宅用地基准地价个别因素修正体系 (47)三、工业用地基准地价个别因素修正体系 (53)四、公共服务项目用地（一）基准地价个别因素修正体系 (54)第四部分土地利用分类参照体系及修正系数表 (56)一、商业用地 (56)二、工业用地 (57)三、公共服务项目用地 (57)四、旅游产业用地基准地价 (57)第一部分各用途土地级别基准地价表及级别范围描述一、土地级别与基准地价汇总表二、土地级别边界描述汇总表1、商业用地级别边界描述表1-2 商业用地级别边界描述表2、住宅用地级别边界描述3、工业用地级别边界描述表1-4 工业用地级别边界描述表4、公共服务项目用地（一）级别边界描述三、基准地价内涵注：（1）本轮土地开发程度说明：“六通一平”指红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通燃气及红线内场地平整；“五通一平”指红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯及红线内场地平整。

（2）上一轮土地开发程度说明：五通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；三通一平：通路、通电、通水及红线内场地平整。

第二部分各用途区域因素修正系数指标说明表及修正系数表一、商业用地基准地价区域因素修正体系表2-1 Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表续表2-1 Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-3 Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-4 Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-5 Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-6 Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-7 Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-8 Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-9 V级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-10 V级商业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-11 Ⅵ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-12 Ⅵ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表二、住宅用地基准地价区域因素修正体系表2-13 Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表续表2-13 Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-14 I级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表表2-15 II级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表表2-16 II级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表表2-18 III级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表表2-20 IV级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表表2-22 V级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表三、工业用地基准地价区域因素修正体系表2-24 Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-25 Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表2-26 Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表表2-27 III级工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表2-28 III级工业用地宗地地价区域因素修正系数表四、公共服务项目用地（一）基准地价区域因素修正体系续表2-29 公共服务项目用地（一）宗地地价区域因素修正系数指标说明表2-30 Ⅰ级公共服务项目用地（一）宗地地价区域因素修正系数指标说明表2-31 Ⅱ级公共服务项目用地（一）宗地地价区域因素修正系数指标说明第三部分各用途个别因素修正系数指标说明表及修正系数表一、商业用地基准地价个别因素修正体系1、容积率修正系数表3-1 商业用地容积率修正系数表续表3-1 商业用地容积率修正系数表2、使用年期修正系数表3-2 商业用地使用年限修正系数表3、交易期日修正系数4、宗地面积修正表3-4 商业用地宗地面积修正说明表5、宗地形状修正6、临街状况修正表3-6 商业用地街角地修正系数说明表7、商业用地各楼层地价分配情况表3-9 Ⅲ级商业用地楼层地价分配表表3-10 Ⅳ级商业用地楼层地价分配表8、商业繁华地段辐射影响修正对靠近商业繁华区段的商业用地进行评估时考虑其辐射影响，具体修正幅度如表3-13。

2010年武汉市远城区与中心城区基准地价一、远城区与中心城区的基准地价衔接(一) 武汉市中心城区各类用地基准地价预测在武汉市中心城区与远城区基准地价衔接过程中，由于武汉市中心城区社会经济、城市化水平等较为发达，而远城区相比而言较为落后，因此与中心城区相比远城区基准地价整体偏低，所以远城区基准地价测算结果很难达到中心城区基准地价体系划分的级别。

这里通过建立数学模型的方法将中心城区基准地价体系进行趋势外推，建立全市域范围基准地价体系，使远城区基准地价与中心城区衔接，便于后续深入研究。

表7-3-1 武汉市全市域范围基准地价体系 单位：元/㎡（万元/）武汉市中心城区商业用地土地级别划分为9级，经拟合并趋势外推后确定为17级，其中最高级别地价为22602元/平方米，最低级别地价为194元/平方米；中心城区住宅用地土地级别划分为7级，经拟合并趋势外推后确定为13级，其中最高级别地价为11635元/平方米，最低级别地价为209元/平方米；中心城区工业用地土地级别划分为5级，经拟合并趋势外推后确定为9级，其中最高级别地价为1640元/平方米，最低级别地价为206元/平方米。

级别用地类型ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ商业用地 22602(1507.55) 15456(1030.92) 10142(676.50) 7232(482.36) 5568(371.39) 4353(290.35) 3363(224.31) 2562(170.89) 1929(128.66) 住宅用地 11635 (776.08) 7871 (524.96 ) 5411 (360.92) 3882 (258.91) 2731 (182.15) 1967 (131.19 ) 1634 (108.99) 1090 (72.67) 783 (52.25) 工业用地 1640 (109.80)1264 (84.66)937 (65.28)721 (50.33)548(38.81) 449(29.92)346 (23.07)267 (17.79)206 (13.72)级别用地类型ⅩⅪⅫⅩⅢⅩⅣⅩⅤⅩⅥⅩⅦ商业用地 1477(98.55) 1106 (73.74) 827(55.18) 619(41.29) 463 (30.89)347 (23.12)259 (17.30)194 (12.94)住宅用地563 (37.56)405 (27.00)291 (19.41)209 (13.96)备注：灰色方框内地价为趋势外推结果(二) 武汉市远城区现状基准地价与中心城区基准地价衔接将各远城区正在使用或最新编制完成的各类用地基准地价与武汉市中心城区各类用地基准地价区间进行比对，得到远城区各类用地基准地价在经拟合外推后的全市域范围基准地价体系中的级别，如表7-3-2所示。

地价的确定采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值。

1、基准地价成果介绍及内涵根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。

基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表单位：元／㎡（万元／亩）根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——宗地面积状况修正系数K4——宗地形状修正系数K5——宗地容积率修正系数∑K——待估宗地价所在地价区影响因素总修正值如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，则需对本宗地进行开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度2、住宅用地价值确定（1）、确定住宅用地的土地级别及基准地价表2住宅用地的土地级别及基准地价（2）确定期日修正系数（K1）确定与评估基准日一致，故期日修正系数K1＝1.02（3）确定土地使用权年期修正系数（K2）土地使用权年期修正系数公式：K2＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]公式中：K2——使用年限修正系数r——土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6％计] m——基准地价设定土地使用年限n——待估宗地设定使用年限武汉市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅用地设定土地使用年期为70年，即：K2＝1（4）确定宗地面积状况修正系数（K3）根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地面积状况修正系数表如下：表3住宅用地宗地面积修正系数表确定待估宗地的面积状况系数，详见表4表4待估宗地面积状况修正系数表（5）确定宗地形状修正系数（K4）根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地形状修正系数表如下：表5住宅用地宗地形状修正系数表表6确定待估宗地形状系数（6）确定宗地容积率修正系数（K5）根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：表7住宅用地容积率修正系数表表8确定待估宗地的容积率系数（7）编制住宅Ⅴ级用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表9表9待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（8）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价格；基准地价修正后的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）则住宅用地出让土地使用权单价＝945×1.02×1.0×1.03×1.0×1.04×(1＋0.021)=1054.21(元/㎡)（即70.2万元／亩）投资估算1、地价的确定由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，如今把这块地拿出来进行商品房开发，为了确定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即道路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，土地使用年限为70年的国有出让土地使用权价格作为该地块在合作开发中的价值。

恩施市城区基准地价表
单位：元/平方米
黄石市城区基准地价表
单位：元/平方米
荆州市城区基准地价表
单位：元/平方米
神农架林区木鱼镇各类用地基准地价表
（单位：元/平方米）
随州市市区基准地价表
单位：元/平方米
襄樊市城区基准地价表单位：元/平方米
武汉市市区基准地价表
单位：元/平方米
荆门市城区基准地价表单位：元/平方米
黄州城区基准地价表单位：元/平方米
孝感市城区基准地价表
单位：元/平方米
宜昌市城区基准地价表
单位：元/平方米
仙桃市城区更新地价表
单位：元/平方米
十堰市城区基准地价表
单位：元/平方米
咸宁市城区基准地价表
单位：元/平方米
天门市城区基准地价表
单位：元/平方米
鄂州市城区基准地价表单位：元/平方米。

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附件1：
黄石市城区基准地价表
单位：元/平方米（万元/亩）
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附件2：
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住宅用地土地级别边界表
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附件3：
黄石市城区基准地价内涵表
注：“六通一平”指红线内通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线外场地平整；“五通一平”指红线内通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线外场地平整。

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附件4：
商业用地区段名称、范围及路线价表
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主题词：土地价格通知
抄送：市委各部门，黄石军分区，各人民团体；
市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院；
湖北师范学院、黄石理工学院，垂直管理机构，有关企业。

黄石市人民政府办公室 2008年9月16日印发
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襄阳市区国有建设用地基准及标地定价成果听证会须知一、申请参加听证会须知凡户籍在襄阳市城区的年满18周岁的公民、登记地在襄阳市区的法人或其他组织均可申请或推选代表参加听证。

拟作为听证会代表参会的单位请持听证会报名表（加盖公章）和个人身份证原件，公民个人持身份证原件和报名表，于2019年4月30日17时前到襄阳市自然资源和规划局（襄阳市襄城区西街100号）土地利用科报名。

听证会举办机构将根据报名情况和报名顺序指定听证会代表，并电话进行告知。

指定的听证会代表请于2019年5月6日17时前到襄阳市自然资源和规划局（襄阳市襄城区西街100号）土地利用科领取听证会材料。

二、申请旁听听证会须知符合条件的法人、其他组织、公民可以申请旁听听证会。

申请旁听人应于2019年4月30日17时前到襄阳市自然资源和规划局（襄阳市襄城区西街100号）土地利用科报名，报名时公民个人持身份证原件和复印件，并提交旁听听证会申请；法人、其他组织申请旁听听证会的，除需持单位介绍信外，还应当在申请中确定拟旁听听证会的人员，并写明职务及联系方式，同时附身份证复印件。

听证会举办机构将根据申请情况指定旁听代表。

三、注意事项：1、听证代表按以下原则确定，由市自然资源和规划局根据报名情况和报名顺序确定。

（1）邀请市内部委办局及相关单位（市发改委、市住建局、市财政局、市税务局、汉江国有资本投资集团有限公司等）代表5-6名；（2）邀请市区各城区政府、开发区管委会、各国土资源分局9-10人；（3）土地评估机构代表2-3名；（4）房地产开发企业2家；（5）社会公民及其他组织2-3名。

2、参加听证会的代表应本着实事求是的原则，对该项成果的可行性、科学性和实用性等内容提出意见和建议，为今后政府决策提供参考。

3、本市单位持介绍信、居民持本人身份证报名，经听证会举办机构指定为听证会代表后即获得代表资格并发放《听证通知书》和听证会材料，凭《听证通知书》入场。

申请旁听的单位或个人，按报名时间顺序指定，人数不超过5个，由听证会举办机构发放《旁听通知书》，凭《旁听通知书》入场。

第五章武汉市市区基准地价修正体系编制基准地价修正体系是指利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速高效、及时的评估出宗地地价。

第一节基准地价修正体系及编制原理一、基准地价修正体系基准地价修正系数分为区域因素修正和个别因素修正。

基准地价修正体系可以分为不同用地类型、不同修正因素、不同级别土地修正体系三个层次。

武汉市市区基准地价体系中宗地地价修正体系见图5-1。

商业用地修正体系商业用地区域因素修正体系住宅用地修正体系住宅用地区域因素修正体系商业用地个别因素修正体系工业用地区域因素修正体系住宅用地个别因素修正体系武汉市市区基准地价修正体系各级别商业用地区域因素修正体系各级别住宅用地区域因素修正体系各级别工业用地区域因素修正体系工业用地修正体系工业用地个别因素修正体系图5－1 武汉市市区基准地价修正体系图二、基准地价修正因素及其权重确定根据地租地价理论和区位理论可知影响土地级别和影响土地价格的区域因素具有一致性。

在进行基准地价因素修正体系编制时，选取土地级别更新因素因子体系作为地价影响的区域因素，以专家打分计算的定级因素权重作为宗地地价区域影响因素权重，再根据实际情况进行适当调整。

武汉市市区基准地价各类用地修正因素具体因素见修正体系系数表。

基准地价各修正因素的权重确定是采用特尔菲法利用专家打分来获取。

见图5－2图5－2 修正因素权重确定武汉市市区基准地价修正系数体系建立遵循以下原则：（1）因素全面，权重确定科学（2）因素指标说明量化，增强评估工作的可操作性（3）专家咨询与实际调查相结合（4）修正范围合理，覆盖面广三、基准地价修正体系的编制原理 （一）区域因素修正系数编制按照《城镇土地估价规程》，区域因素修正系数的编制采用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。

本次基准地价修正系数表采用市场地价资料编制。