最新-2019年长沙观音岩项目定位发展报告(终搞)106p-PPT文档资料

城南板块
• 该区域是别墅区正在形成期，相对于其他板块，别墅发展 较慢，开发量少，也比较分散，没有形成较为集中的区域。
• 植物园、石燕湖生态风景、湖南省森林植物园、天际岭国 家森林公园等自然资源是该区域别墅发展的自然基础。
• 长株潭融城的规划，更为别墅市场的发展提供坚实的基础， 株洲、湘潭高端人群有望成为城南别墅消费人群。
静园山庄
悦禧国际山庄
幸福里 早安星城 威尼斯城 水印山城 鹏基诺亚山林 汀湘十里
麓山别墅 岳麓山公馆 汀湘十里
水云间 樱之谷
比华利山 长沙橘郡 同升湖·白竹水乡
“黑色”为在售项目 “蓝色”为咨询认筹中项目
“红色”为即将上市销售项 目
麓南板块
• 城市西南，将来极有可能发展成为长沙最为集中的别墅区。 • 绝佳的自然景观资源（原生态）及历史人文背景（文脉） • 教师、教授、医生以及众多高学历人群构成了该区域。 • 未来还有持续的别墅发展用地，如：白鹤天池900亩地等。 • 长沙顶级别墅或者是豪宅，也将有可能出现在此 。
项目名称 香格里·麓山别墅 星语林·汀湘十里 比华利山 同升湖·白竹水乡 水云间 威尼斯城 水印山城 绿城·青竹园 长沙玫瑰园 山水英伦山庄 蔚蓝海岸 岳麓山公馆 樱之谷 早安星城 御景龙城 青竹湖畔 静园山庄 悦禧国际山庄 鹏基诺亚山林 星月城 双瑞月湖项目
建筑规划设计风格 地中海风格、现代简约风格 新中式风格 北美风格 澳洲风格 新古典风情 北美风情、 北美风情 北美风情 新古典风情 英伦风情 新古典主义的现代地中海风格 北美风情 英式风格 北美风情 无 东南亚风情 无 无 未知 未知 未知
已规划别墅项目 长沙橘郡、和记黄埔（望城项目）、月湖项目（金鹰城） 创远鹅羊山项目、星月城
各别墅项目占地面积对比分析
蔚蓝海岸 岳麓山公馆
早安星城 鹏基诺亚山林
威尼斯城 水印山城 长沙玫瑰园 绿城青竹园 长泰豪园 悦禧国际山庄 静园山庄 山水英伦
幸福里 御景龙城 金鹰圣爵菲斯 青竹湖畔
水云间 樱之谷 同升湖 比华利山 汀湘十里 麓山别墅
0.6 0.72 0.9 0.9
0.67 0.27
0.72 0.55 0.36
0.5
11.6Βιβλιοθήκη 1.63 1.32 1.51.43
1.5
2
从左图表可以看出，纯别 墅项目容积率基本保持在 0.25~0.6之间，以“绿城 青竹园”项目容积率为最 低达到0.25，以水云间、 青竹湖畔两个项目容积率 相对较高达到了1.0；其它 容积率较高的项目均为混 合型物业项目（包括：别 墅、洋房及小高层、高层 几种物业）。
长沙观音岩项目
changshaguanyinyan
定位发展报告
localization development report
第一部分
长沙别墅市场发展现状及对比分析
长长沙沙别别墅墅项目项地目理地分理布分绿布城青竹园
卓越蔚蓝海岸
青竹湖畔
长沙玫瑰园
山水英伦山庄
圣爵菲斯
和记黄埔
御景龙城
南山苏迪亚诺
双瑞月湖项目
蔚蓝海岸 岳麓山公馆
早安星城 鹏基诺亚山林
威尼斯城 水印山城 长沙玫瑰园 绿城青竹园 长泰豪园 悦禧国际山庄 静园山庄 山水英伦
幸福里 御景龙城 金鹰圣爵菲斯 青竹湖畔
水云间 樱之谷 同升湖 比华利山 汀湘十里 麓山别墅
0
长沙各别墅项目容积率对比分析
0.39
0.38 0.3
0.25 0.57
0.38 0.6 0.62
星沙＆金鹰板块
• 位于长沙城市东北，之所以将这两个板块放在一起，在于 两个板块距离非常之近，同时，两个板块承担了东城别墅 市场发展的重任。
• 娱乐、文艺、文化界的知名人士，大中型企业中高层管理 人员、技术人才，政府官员等，是该地区别墅市场强有力 的购买人群。
• 该区域特别是星沙板块的别墅竞争也将同河西板块一样激 烈。
别墅项目现售时间先后顺序排列
时间
开发项目
2019年前
静园山庄、悦禧国际山庄、同升湖山庄
2019年
金鹰城·圣爵菲斯、御景龙城、水云间
2019年
香格里·麓山别墅、樱之谷 幸福里、山水英伦山庄、青竹湖畔
2019年
长沙玫瑰园、星语林·汀湘十里、蔚蓝海岸、威尼斯城、
绿城青竹园、岳麓山公馆（预计）、比华利山（预计）、早 安星城（预计）、南山·苏迪亚诺（预计）、鹏基诺亚山林 （预计）
558 638
1100
550 1000
104 1230
138 600
465 220
340 400 210 111
1020 1500
638 950
0
500 1000 1500 2000
2500 2700
2460
2500 3000
从左图表可以看出，长沙别 墅市场各项目占地规模近年 来面市项目规模不断增大， 如近两年内面市的“比华利 山”、“绿城青竹园”、 “和记黄埔”、“橘郡”、 “威尼斯城”等项目占地规 模均在1000亩以上，且基本 上是外地实力品牌开发商开 发。由此，可以看出，未来 一段时间内，长沙别墅市场 是群雄逐鹿、竞争异常激烈。
• 城北无论在经济、环境上相对于都处于劣势，未来形成高 档的别墅区前景不太明朗，近一年之内难以形成了鼎立之 势。
新业观点:
长沙别墅四面开花未形成重点区域，加之 城市规模不大，五大板块别墅项目车程距 离都市中心大致在30分钟以内，不能形成 很好的地理区隔，因此，对项目的基础条 件判断及区域判断尤为重要，新业认为未 来的竞争将是激烈的板块与板块，然后再 是项目与项目的竞争。
城北板块
• 该区域别墅发展缓慢，是五大板块内目前最为冷清的一个 板块，但后劲不可小看。
• 该区域土地已被投资商落入囊中，创远鹅羊山800亩别墅 用地，中铁建工集团500亩用地，当代万国城接近千亩用 地，加之围绕外商城周边商品用地都极有可能开发别墅项 目，此区域将会对麓北板块、星沙金鹰城板块的别墅竞争 带来意想不到的冲击。
麓北板块
• 包括市府板块和麓谷板块，此二者均在岳麓山之北。 • 麓谷高新技术开发区开发以及河西优越的自然人文环境，吸引了
大批技术人员进驻，加上河众多教师、医生、公务员、个体老板 等具有极大购买力的人群，他们是河西第一批别墅消费人群 ； • 长沙市政府的搬迁至此，道路设施逐步完善（尤其是金星大道的 贯通），新的城市中心的逐步形成，吸引了一大批别墅项目蜂拥 而至 。 • 该区域将成为长沙别墅项目竞争最为激烈区域。