下载文档原格式
《房地产价格与货币政策的关系研究》篇一一、引言在当今社会，房地产市场的稳定与健康发展对一个国家的经济具有极其重要的意义。
而货币政策作为国家宏观调控的重要工具之一，对房地产市场价格的影响尤为显著。
本文旨在探讨房地产价格与货币政策的关系，分析货币政策如何影响房地产价格，以及房地产价格变动对货币政策的影响，以期为政策制定者提供参考。
二、货币政策对房地产价格的影响1. 利率政策利率是货币政策的核心工具之一，对房地产市场的影响尤为明显。
当央行采取紧缩的货币政策，提高利率时，贷款成本增加，抑制了购房需求，导致房地产价格下跌。
反之，当央行采取宽松的货币政策，降低利率时，贷款成本降低，刺激了购房需求，推动房地产价格上涨。
2. 信贷政策信贷政策是货币政策的另一个重要工具。
银行在信贷政策的影响下，对房地产市场的信贷规模和信贷条件发生变化。
当信贷规模扩大、信贷条件宽松时，房地产市场资金充裕，推动房地产价格上涨。
反之，当信贷规模收缩、信贷条件严格时，房地产市场资金紧张，抑制房地产价格上涨。
三、房地产价格变动对货币政策的影响1. 房地产市场波动对宏观经济的影响房地产市场的波动对宏观经济具有重要影响。
当房地产市场过热、价格过快上涨时，可能引发资产泡沫，影响金融稳定。
此时，央行需要采取紧缩的货币政策，抑制房地产价格上涨。
反之，当房地产市场低迷、价格下跌时，央行可能采取宽松的货币政策，刺激房地产市场回暖。
2. 房地产价格对货币政策制定者的参考价值房地产价格是货币政策制定者考虑的重要因素之一。
通过对房地产价格的监测和分析，可以了解实体经济的运行状况和市场预期，为制定合理的货币政策提供参考。
同时，房地产价格的变动也可以为货币政策调整提供信号和依据。
四、政策建议1. 完善货币政策框架为了更好地应对房地产市场波动，需要完善货币政策框架。
央行应加强与财政、住房等部门的协调配合，形成政策合力。
同时，应建立完善的房地产市场监测体系，及时掌握市场动态和价格变化。
央行加息对房地产业的影响分析随着中国经济不断发展，央行调控货币也在不断加强。
在此背景下，央行加息对房地产市场将产生哪些影响也备受关注。
本文将从宏观经济层面和房地产市场层面进行分析，探讨央行加息对房地产市场的影响。
一、宏观经济层面1. 增加市场利率央行加息是指央行提高整体的市场利率，包括贷款利率、存款利率等。
这将导致市场上其他金融机构的贷款利率也跟着上涨，对房地产市场的借款者利率造成影响。
如果出现高利率的情况，会导致购房者的借款成本增加，从而降低其购房能力。
2. 压缩货币供应量为控制金融风险和通胀，央行在加息之后会采取进一步收紧货币的措施，导致货币供应量减少。
这将引起银行贷款更为谨慎，对于经济贷款的紧缩，迫使企业降低投资，并减少借款资金的来源。
这将影响房地产开发商的资金来源，给房地产市场的实际需求带来负面影响。
3. 促进投资分散央行加息将鼓励投资分散，推动投资者转移其关注点，从而促进股票、债券等其他市场的发展。
而作为一种主要的资产，房产对于一般投资者来说也是一个很重要的选择。
如果投资者转移到其他市场，将减少房产需求，对于房地产市场的发展带来负面影响。
4. 控制房价过快上涨央行加息可以有效控制房价的过快上涨。
中国房地产市场发展迅速，在一些城市房价长期处于高位。
如果央行加息，会使得高杠杆的房产开发商的融资成本上升，从而降低其进一步推高房价的动力。
此外，贷款利率的上涨可以减少购房成本，从而降低购房者的购房需求，使得市场更加符合实际需求。
二、房地产市场层面1. 房价上涨速度放缓在中国房地产市场上，许多城市的房价持续上涨，引发了人们对房地产的担忧。
央行加息可以降低房产企业的贷款数额，限制房价上涨的动力。
同时，由于贷款利率的上涨，会影响购房者的购房能力，使得购房需求减少，从而进一步抑制房价的上涨。
2. 增加房产企业成本央行加息将会使得房产企业的融资成本增加，从而增加其成本。
由于房地产行业的竞争非常激烈，房产企业通常具有较高的负债率。
加息对当前房地产市场的影响从2010年房地产新政谈起谢海芳[摘要]自2010年以来,政府调控房地产市场的政策频出,其中以4月份出台的新国四条!和国十条!调控力度最大,并对房地产市场产生了积极的影响。
笔者认为,以行政化手段来调控房地产市场具有很强的刚性,收效迅速而明显。
在行政化调节手段之外,再辅之以市场化手段如加息进行调控对房地产市场有何影响?笔者认为,加息会改变购房者对房价上涨的预期,增加贷款者的利息成本,这样会抑制购房需求,同时,加息还会增加囤房、囤地的机会成本,从而增加商品房的供给,对房地产市场也会产生重要的影响。
[关键词]加息;房地产市场;房地产新政;利息成本;机会成本中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1004 3926(2010)08 0156 03作者简介:谢海芳(1973-),女,四川安岳人,西华大学讲师,研究方向:金融投资。
四川成都 610039无庸置疑,房地产行业已经成为我国国民经济发展的支柱产业,房地产行业的健康发展直接关系到我国国民经济的持续健康发展。
而高房价引发的资产泡沫令人堪忧,2010年以来政府连续出台调控措施遏制房价过快上涨,而调控力度最大的莫过于2010年4月推出的所谓新国四条!和国十条!。
[1]国四条!和国十条!对房地产市场产生了强烈而又积极的影响。
在行政化调节手段之外,辅之以市场化手段进行调控对房地产市场有何影响?笔者将从一般化意义上出发,探讨加息对当前房地产市场的影响。
一、对当前房地产新政的分析综合新国四条!和国十条!的措施,力度最大的政策集中在三个方面,一是贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。
二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
三是地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
华南师范大学南海学院自学考试本科毕业论文论文题目央行加息对房地产业的影响分析学生姓名黄福荣学科专业金融管理准考证号010*********指导老师张源论文提交日期 2012年 3月16日论文答辩日期 2012年 4 月10日内容提要：房地产业对于一个国家的经济发展起到十分关键的位置，然而政府出台的加息对于调控房地产业得发展的影响是非常重要的，央行的加息会影响的方方面面的经济。
本论文会先对房地产的发展总体形势运用图文结合的方式进行分析，然后会央行加息进行两点详细的分析，一、那么央行为何会这个时候加息?二、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响?最后会对中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响进行整体的分析。
总而言之,这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态,而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制,也是利率的价格调整。
这些都会对国内房地产市场造成较大影响,市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。
关键词：房地产央行加息目录1、对当前房地产发展总体形势的分析 .................................................... I V1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 (IV)1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 (IV)1。
3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑” (V)2、加息对房地产行业资金链的影响分析 ................................................ V I2。
1、房地产资金链 (VI)2.2、加息对房地产资金链的影响分析 (VII)2.3、房地产公司的应对之策 (VII)3、对于央行加息的分析 (VII)3。
1、那么央行为何会这个时候加息? ................................................................ V III 3。
加息对经济增长的影响及机制分析近年来，加息措施成为各国央行常用的工具之一，以应对经济波动和通胀等问题。
然而，加息政策并非没有负面影响。
本文将从经济增长的角度，对加息措施对经济增长的影响及其机制进行分析，并探讨加息政策的利弊。
一、加息对经济增长的直接影响加息政策通过提高贷款利率，对借款人产生直接影响。
首先，加息会提高企业和个人的借款成本，抑制了投资和消费需求，从而降低了经济增长的速度。
其次，加息政策通常会导致货币流动性收紧，进一步加剧了经济活动的萎缩，对经济增长形成阻碍。
二、加息对经济增长的间接影响1.资产价格下跌对经济增长的影响加息政策会导致资产价格下跌，尤其是股票和房地产市场。
当市场预期利率上升时，投资者倾向于抛售股票和房产等资产，从而引发市场恐慌。
资产价格下跌不仅会导致财富效应的减弱，减少了消费者的购买力，还会影响企业的融资和扩张计划，进而对经济增长构成负面影响。
2.汇率对经济增长的影响加息政策往往会引发货币升值，进而影响出口和进口。
升值的货币会使出口产品价格上涨，降低了出口竞争力，从而减少了出口额度，对经济增长形成挤压。
同时，升值的货币还会使进口产品价格下降，增加了本国消费者的购买力，从而对本国产业形成冲击，同样对经济增长产生不利影响。
三、加息政策的机制分析加息政策对经济增长的影响主要通过两个渠道：货币供应渠道和利率传导渠道。
货币供应渠道是指加息政策通过控制货币供应量来影响经济增长。
央行通过提高利率来降低货币供应量，进而抑制金融机构向实体经济提供贷款。
这种方式会导致实体经济的融资成本上升，影响了企业的投资和消费行为，从而对经济增长产生影响。
利率传导渠道是指加息政策通过影响利率来管控经济增长。
当央行提高利率时，银行会相应提高贷款利率，从而影响借款人的借贷行为。
高利率会抑制投资和消费需求，减缓经济增长的速度。
四、加息政策的利弊加息政策既有正面作用，也存在负面影响。
从正面来看，通过加息政策可以控制通胀，稳定经济。
一、政府出台的政策中国人民银行19日晚间宣布，自2010 年10 月20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25 个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25 个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
二、加息政策出台的背景及原因我国从2007年为应对流动性过剩和通胀压力，央行曾先后6次上调存贷款基准利率。
从2009年9月份起，为应对国际金融危机，央行又5次下调贷款利率，4次下调存款利率。
这些年我国经济持续快速的增长，出现了经济过热的苗头。
因为经济过热会引发原材料价格上涨，通货膨胀等一系列恶性后果。
为了抑制经济过热，及随着出现的通货膨胀的局面、货币流通性过剩以及投资过旺贷款过多等问题，央行有针对性地进行了加息政策。
此次加息是我国在金融危机之后的首次加息，在危机之后经济复苏确定、市场流动性宽松、国内通胀预期增强、房地产价格继续上行的背景下出台的，向市场释放了“宽松货币政策开始收紧”的信号。
三、加息的利与弊（1）加息的优点1、加息能调整市场负利率状况，能缓解通胀遏制房价。
负利率是不利于经济平稳发展的，因为负利率会导致资金盲目寻找保值手段，引发社会上“炒作”成风。
加息使居民有更好的储蓄欲望，把流动性过剩从股市和楼市中逼出来，资金回流储蓄，也可以抑制资本市场和地产的泡沫蔓延，同时起到抑制通胀的作用。
2加息将会对我国目前的资产价格过快上涨产生一定的抑制作用，有助于防止形成“资产泡沫”。
加息冷却经济，对当前我国经济增长偏快下的物价和房价偏高形成遏制，对于防止当前偏快的经济走向过快、过热，无疑利大于弊。
3加息有助于增强我国的国际金融影响力，平抑全球资源价格。
变被动为主动。
不被绑架坐上美元宽松的战车，不使国际资源价格高高在上，不使国内资产价格难以控制，摆脱最近以来人民币被全世界围而攻之的局面。
有关房地产的货币政策
房地产具有重要的经济作用，因此货币政策在房地产市场中扮演着重
要的角色。
以下是与房地产相关的货币政策：
1.利率政策：央行可以通过调整利率来控制房地产市场。
如果央行加息，则用户借款成本上升，会对房市产生压制作用。
反之，则有助于刺激
房地产市场。
2.货币供应政策：央行可以通过扩大或缩小货币供应来控制通货膨胀，从而影响房地产市场。
如果货币供应过多，则会导致通货膨胀，从而推高
房价。
反之，则会使房价下降。
3.购买房地产政策：政府可以设定购买房地产的限制条件来影响市场
供求。
例如，在一些国家，政府设定了购买房地产的税收规定，以限制房
地产市场的过度增长。
4.银行贷款政策：银行可以通过设定贷款条件和要求抵押品等等规则
来影响市场需求。
如果银行加强对贷款的审核标准和要求，则在不久的将
来可能会影响市场供求和房价。
反之，则可能刺激房地产市场的发展。
这些措施的实施和有效运用可以帮助政府和央行控制房地产市场，促
进经济发展和维持金融稳定。
央行加息对房地产市场的影响分析随着我国经济逐渐恢复稳定发展态势，央行加息的话题又再次引起了人们的关注。
其中最受到广泛关注的就是央行加息对房地产市场的影响。
房地产市场一直是我国经济增长的重要支柱之一，其变化牵动着整个国民经济。
那么，央行加息对房地产市场会产生怎样的影响呢？这个问题有着复杂的答案，需要我们从多个方面来分析和探究。
一、央行加息的原因分析央行加息是当央行需要收紧货币时采取的一种措施，一般来说是因为通胀过高、货币监管松弛、经济过热等原因所导致的。
央行加息的目的是为了抑制通货膨胀，流动性过剩，避免物价虚高和资产泡沫。
因此，央行加息并非主动采取的，而是出于经济调控的需要而采取的。
二、央行加息对房地产市场的影响分析1.房价上涨程度受影响央行加息对房地产市场影响的第一个方面就是对房价的影响。
央行加息是为了抑制价格上升而采取的，央行加息的结果会导致贷款利率的上升，从而使购房成本的上升，房价承担的成本更多。
这样一来，炒房资金的成本也增加，对于投机者来说，炒房的利润空间大大缩小。
由此可见，央行加息会抑制房价上涨的速度，达到稳定房价的目的。
2.房地产投资环境变化央行加息对房地产投资环境的影响也是显而易见的。
当央行加息时，将会导致银行贷款利率上涨，银行不会轻易发放高风险的贷款，这样一来，房地产投资者获得的贷款减少，房地产投资需求下降，房地产市场的走势将会受到影响，市场投资者慎重选择购房，市场需求变弱。
3.销售量下降央行加息会使贷款成本上升，购房者的贷款利率直接上涨，而售房者也会影响到，他们可能会把贷款利率上升的成本从售价上转移，导致售价上升。
当然，这可能导致购房者退缩，销售量下降，房地产市场出现下行趋势。
4.房地产市场波动或加剧央行加息可能会导致市场波动或加剧。
当细节执行时，的影响会因为情况而异，有时价格会稳定，有时价格会波动。
如果央行加息太快，可能会导致市场出现快速波动，投资者的信心受到影响，导致市场的不稳定性被激起，市场的投资风险逐渐加大。
银行加息对上市银行的影响包括两个方面：一是扩大利率浮动区间的影响，长期看，贷款利率浮动空间的进一步扩大与允许存款利率下浮将促进我国银行乃至整个金融业的市场化改革，但短期看，利率浮动空间的扩大对银行的近期业绩影响微乎其微；二是基准利率上调的影响，基准利率上调，一方面有利于增强银行的吸储能力，改善银行的资产负债结构，并可能意味着信贷规模控制的适度放松，另一方面，对银行存贷款业务和长期国债投资产生负面影响。
总的来说，加息对上市银行的影响不大。
房地产房地产是一个资金密集型的行业，也是受加息影响最大的行业之一。
从供给方面看，目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业主要依靠商业银行贷款，行业平均负债率在70%左右，因此，利率的变动导致企业的财务成本明显增多。
估计行业整体需求不会出现突变，但增长幅度受到影响。
目前，最主要的问题是加息周期预期及实际影响的放大效应：一方面，持续加息可能使经济进入紧缩周期，对房地产需求产生抑制作用；另一方面，持续加息将会增强房地产销售价格下跌的预期，并招致更大的下跌，特别是较多投资性需求的地区。
电力电力行业属资本密集型，银行贷款占资产比重较大，部分公司负债率偏高，经测算主要上市电力公司利息支出占利润总额比例平均超过10%，华电能源、通宝能源、国电电力、漳泽电力、内蒙华电和国投电力占比超过15%，在升息影响下，电力公司业绩将受到一定影响。
以长期贷款利率上升27个基点测算，主要公司年平均利润总额下降1.88%，上述几家公司下降幅度相对较高，但总体上影响幅度不大。
汽车加息对于汽车业的影响应该不会很剧烈。
汽车业特别是轿车业目前的“疲弱”更多是产能快速扩张后价格持续下跌所带来的市场格局重组的结果，而且整个上市公司的负债水平要明显低于行业平均水平近20个百分点，因而判断升息对于汽车板块影响同样不是很大。
医药对于医药企业，加息影响主要体现在利息费用方面。
医药类上市公司平均资产负债率55.24%。
华南师范大学南海学院自学考试本科毕业论文论文题目央行加息对房地产业的影响分析学生姓名黄福荣学科专业金融管理准考证号010*********指导老师张源论文提交日期 2012年 3月16日论文答辩日期 2012年 4 月10日内容提要：房地产业对于一个国家的经济发展起到十分关键的位置，然而政府出台的加息对于调控房地产业得发展的影响是非常重要的，央行的加息会影响的方方面面的经济。
本论文会先对房地产的发展总体形势运用图文结合的方式进行分析，然后会央行加息进行两点详细的分析，一、那么央行为何会这个时候加息?二、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响?最后会对中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响进行整体的分析。
总而言之，这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态，而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制，也是利率的价格调整。
这些都会对国内房地产市场造成较大影响，市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。
关键词：房地产央行加息目录1、对当前房地产发展总体形势的分析 .................................................... I V1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 (IV)1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 (IV)1.3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑” (V)2、加息对房地产行业资金链的影响分析 ................................................ V I2.1、房地产资金链 (VI)2.2、加息对房地产资金链的影响分析 (VII)2.3、房地产公司的应对之策 (VII)3、对于央行加息的分析 (VII)3.1、那么央行为何会这个时候加息? ................................................................... V III3.2、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响? ................................... V III3.3、概括 (IX)4、中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响 .............................. I X4.1、小幅加息作用不大 (IX)4.2、对各方影响不同 (X)4.2.1、开发商:面临市场风险 (X)4.2.2、已购房者:负担加重 (X)4.2.3、持币待购者:支付能力下降 (X)4.2.4、投资者:利润下降 (X)4.2.5、银行:违约可能增加 (X)4.3加息主“打”开发商和投资客 (X)4.4、自住消费者增加支出不大 (XI)4.5、对公积金略有影响 (XI)4.6、对二手房影响不大 (XI)5、加息对房地产市场影响中性偏负面 (XII)5.1、意外加息,意在稳定储蓄资金,防范通胀和资产价格泡沫: (XII)5.2、加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。
(XII)5.3、加息对上市公司财务费用支出和净利润影响基本可以忽略不计。
(XII)5.4加息对房地产股票影响中性偏负面。
(XII)6、结束语.................................................................................................... X III7、参考文献：............................................................................................ X IV1、对当前房地产发展总体形势的分析1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%”。
我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。
从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
图1 2004年以来固定资产投资和房地产投资增长速度变化趋势1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。
在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。
这是从新增城市人口的住房需求进行估计。
另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。
根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。
也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。
这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。
随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。
各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。
2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。
2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。
但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
1.3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。
从图2中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。
图2 历年商品房竣工情况和销售情况对比但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。
2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。
这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。
从图3的对比可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。
图3 1998-2003年北京、上海住宅价格趋势对比需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。
国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。
2、加息对房地产行业资金链的影响分析房地产资金链就是房地产项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的运动过程。
房地产业作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业。
从批租、开发到销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金有限，远远不能满足房地产大型项目对资金的需求，所以房地产开发通常需要大量外源融资，比如银行贷款、房地产投资信托和房地产基金等等。
2.1、房地产资金链房地产按开发顺序可以分为三个阶段——土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售阶段。
第一阶段涉及土地储备中心需支付的土地储备资金和开发商取得土地需支付的土地出让金，这些资金一般来源于开发商的自有资金和银行贷款。
第二阶段涉及开发商投入项目的开发资金和项目施工中的流动资金，主要来源于银行贷款和开发商自有资金，此外还有房地产基金和房地产投资信托。
第三阶段主要涉及购房资金。
来源于购房者自有资金和从银行获得的个人住房按揭贷款。
资金运动过程见图1。
从中可以看到，房地产资金链的运动过程涉及很多其他社会部门，房地产资金链的风险容易传导到其他部门。
上个世纪90年代初，我国经济高速增长，一些政策出台鼓励房地产开发。
很多地方的房地产开发一拥而上，但是需求并没有较大增长。
地方政府和开发商忽略供需缺口，对市场需求盲目乐观，结果是留下了大量“烂尾房”，开发商资金无法收回，大量破产。
房地产经济在国民经济中的地位越高，一旦形成泡沫经济对国民经济的危害也就越大。
2.2、加息对房地产资金链的影响分析中国目前已经进入了一个加息周期，2007年5月19日，人民银行再次提高存贷款利率，这已经是两年多时间来对贷款利率的第六次加息，这对房地产行业资金链的影响是深刻的。
房地产市场可能陷入资金链断裂的困境,这将给我国经济带来极大的风险。
首行，对开发商而言，加息一定是个“利空”。
利率上调意味着融资成本增加，开发商的贷款负担会加重。
单看本次一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.39％提高到6.57％，所增加的成本幅度并不大，但联系到已经出台的土地增值税清算等政策，加息一定程度上会加剧开发商资金链的绷紧和利润空间的缩小。
自有资金向来不充裕的中小房地产企业受此影响会更大。
同时，银行担心，房地产企业在面对资金链难题的同时，还将遭遇“建筑链”问题的困扰。
其次，对购房人而言，加息意味着月供有所提高。
以总额50万元、20年期的按揭贷款为例，按等额本金的还款方式计算，加息会增加贷款人支出共计19429.62元，月均多支出80.96元。
如果贷款总额是30万元，则月均增加的支出为67.50元。
中原地产物业经理杨?S说，加息对购房人的影响是分层次的，购买高端物业的高收入人群对利率上调不敏感，不会因为加息而改变购房意向；相反，购买力有限的中低端收入人群，按揭的压力本来已经很大，对加息导致的额外负担会很敏感。
