中关村金融中心写字楼商业项目融资建议书To be a person, one must have ideals, and to do things with standards. January 21, 2023中关村金融中心写字楼商业项目建议书一、房地产方法总动员 (3)1、自有资金 (3)2、预收账款 (3)3、银行贷款 (4)4、企业债券方式 (8)5、企业股票方式 (9)6、争取外单位投资 (9)7、利用外资贷款 (10)8、合作开发 (10)二、房地产方法的选择与创新 (10)三、“中关村金融中心写字楼项目”建议 (13)1、制作有针对性的项目介绍资料 (13)2、项目介绍资料要进一步细化 (13)3、建立优秀的企业管理队伍 (13)4、建立健全企业 (14)5、有市场竞争力的品牌 (14)6、具有升值潜力的土地储备 (14)四、恒丰美林所能提供的服务 (14)一、房地产方法总动员2001年6月,国家建设部颁布了商品房销售管理办法;该办法虽然没有提高商品房预售条件,但对销售条件和销售行为做了进一步的规范,如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房,第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预定款性质的费用;这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法;同时,上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法,不同程度地提高了预售条件;大部分省、市和地区把原建设部城市商品房预售管理办法和国务院城市经营管理条例中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶,高层住宅须有2/3的形象进度”;在上述日益严峻的环境下,如何找到一条或多条新的渠道,是商面临的重要而迫切的任务;要解决这个问题,我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些手段,我们把这些通行的手段称为一般的手段,从这些一般的手段的研究中,探讨新的手段;1、自有资金企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金,经营开发一定时期,从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额,以及接受捐献的财产而形成的资本公积金;以上这些资金,开发商可以自行支配、长期持有;公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定项目应建立资本金,资本金占项目总投资的比例不得低于20％;2、预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金,以及委托单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金;它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式;在房地产市场前景看好的情况下,一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情;这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益;而对开发商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的;预收购房款主要有两种,一是分次收款,另一种是一次预收,显然后一种情况对开发商更为有利;然而,预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件;在我国很多地方,当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如国家规定开发商超过25％的总投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售;因此,开发商不能以为不出一分钱,空手就能搞成房地产,并得到丰厚的回报;3、银行贷款商向银行或其他金融机构借入资金,按偿还期限的不同,可分为短期贷款和长期贷款;其中短期贷款必须在一年内偿还,一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定的阶段,开发商可用以作抵押,筹集长期贷款;商无论自有资金多少,在每一个具体开发项目上,相当程度上充当“皮包公司”的角色;自有资金多的开发商,同时可从事多个项目的开发,而在每个项目上自有资金运用较小,大多数的资金靠贷款;因此,开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系;商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款,具体方式如下：3.1土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款是房地产公司取得贷款的主要方式之一,开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后,就可以把土地使用权抵押给银行,获取贷款资金,再把这笔资金投入开发建设,通过商品房预售回笼资金,归还贷款;但是,土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐,因为商品房预售办法规定,商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记,只有经过登记的合同才有法律效力,但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了,必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房;此时,开发商必须与银行协商,用分期支付贷款的形式,把土地分期分批解除抵押,同时分期分批进行预售商品房登记;这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益,又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行;3.2自有财产股权抵押贷款开发商利用自有财产股权进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径;开发商的自有财产一般是固定资产,比如办公楼或机电设备如汽车、电子设备,或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产;此外,商对外投资形成的股权,在经过工商部门和产权登记部门登记确认,并经过银行对其进行评估后,也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款;3.3担保贷款商通过自己的主管部门、上级公司提供担保,或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保,也可以由自己的关联企业提供担保,由此获取银行的贷款,这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约;开发商进行银行贷款,一般可采取以下几种方式,即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款;一般情况下,应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款;银行在提供服务时,一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等;提供贷款的首要原则,是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法;3.4项目封闭贷款这个贷款方法是从上面一般的方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的;3.4.1贷款的操作方式开发商取得土地使用权证书后,不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款,而是在办完建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后,向银行提出“项目封闭贷款”,银行可在对该项目进行充分评估的基础上,确定是否贷给该项目开发性贷款,使该项目取得进一步开发所需的资金;这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权,因为还必须考虑项目的开发前景只有项目适销对路,才能保证贷款本息的及时足额归还,贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款;“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户,由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管,以保证该笔贷款用在该项目,待项目符合预售条件进入预售阶段时,由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款,由此取得售房收入,并作为前述项目开发贷款的还款来源;3.4.2开发商应做的工作开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款,就应该主动向银行提供项目的具体情况,甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入,在项目的和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见,使银行对项目有充分的了解,对项目的开发前景有信心,愿意给该项目提供开发性的封闭贷款;3.5公司综合授信贷款这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解,或者已经有一段时间的来往,接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上;3.5.1贷款的操作方式银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展,经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价,给予该商核定年度授信额度,即当年给予该企业一定数额的贷款规模,只要在这个规模内,开发商可以根据开发项目的资金需求,随时提出贷款的要求,银行会在很短的时间比如一周内批准贷款,这种贷款往往执行最低的基准利率,并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请,所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用;3.5.2开发商应做的工作开发企业要想获得银行的综合授信贷款,必须信誉良好、经营规范;所以开发企业在日常的生产经营活动中,要注意以下几个问题：1提高经营管理水平;要建立科学的、规范化的内部运作体系,注意精简高效,建立责、权、利一体的岗位责任制,明确职责和考核目标,建立科学合理的内部和运作机制,特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中,更要吃透政策,减少反复,提高整体效率;2以市场为导向建立自己的品牌;从选址、规划设计开始,就要注意,以市场为导向,以目标顾客群的需求为中心展开,在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌;3注重资信体系的建设;房地产企业资信等级的高低直接决定方式的优劣,直接影响额度的大小;因此开发企业一定要重视企业信誉;第一,要对银行讲信誉,特别是对银行的贷款,一定要准时履约,及时奉还,要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级,通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级;第二,要对社会、对政府讲信誉,要对设计、施工、监理单位讲信誉;第三,要对购房客户讲信誉,确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修;要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理,严格履行各类经济合同,执行国家的政策和法律、法规,成为真正的“重合同、守信用”单位;3.6纯信用免担保免抵押贷款纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的;3.6.1贷款的操作方式在综合授信贷款的基础上,银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款;对信誉优良的开发企业,每开发一个新的楼盘,银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款,以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘,这种贷款一般不指定使用用途,也不需要担保和抵押,但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理,以了解项目的销售情况和控制贷款的回收;3.6.2开发商应做的工作开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款,当然比获得银行综合授信要严格一些,除了上面提到开发商应做的工作,特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外,公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要;具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通,让银行对企业更了解、更有信心,当然把主要业务资金往来放在哪家银行,哪家银行自然就多一些了解、多一些信心;实现互惠互利,是商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件;3.7在产品、存货抵押贷款在产品、存货抵押贷款是在“自有财产股权抵押贷款的基础上,根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来;3.7.1贷款的操作方式商作为一个持续经营的开发商,往往手中还有一些未售房产,属于在产品或产成品,尚未进入市场,也未转为企业的固定资产,这部分房产经评估后,也可以作为抵押物,获取银行的抵押贷款；另一方面,开发商已经开工的在建工程作为在产品,也可以作为抵押物进行贷款;3.7.2开发商应做的工作开发商为了获取在产品和存货抵押贷款应做的工作：首先是在产品和存货的确权工作,开发商必须提供足够的政府有关批文,来确定这些在产品和存货归该开发商所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要和银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款,除了确权和评估外,还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理,直到项目的贷款还清为止;3.8开发企业之间的相互担保该贷款方式是在“担保贷款”的基础上,对寻找担保方进行研究发展而来的方法;3.8.1贷款的操作方式担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径;但是,在市场经济条件下,不能靠行政命令来找人担保,上级政府机关又不能为企业担保,专门为企业贷款提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用,到哪里去获得较为便捷的担保支持呢此时,去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业,它也有同样的贷款担保的需求,经双方协商,银行同意,可以相互成为对方的贷款担保企业,完成贷款担保的使命;3.8.2开发商应做的工作在寻找相互提供担保的企业的过程中,开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业;因为要为对方担保,必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性,因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中,在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业;同时,这种企业也容易被银行所接受;在房地产抵押贷款证券化尚未成熟和利用社会保险基金以及住房发展基金尚不发达的情况下,以上办法尚为短期内对商可以马上奏效的办法,当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用;由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点,决定了开发商离不开银行的支持,而房地产业作为国民经济的支柱产业,作为我国重点培育的新的经济增长点之一,也是银行不能放弃的利润增长点之一,所以银行和房地产业的关系非常密切,在短期内的转型期中,开发企业面临优胜劣汰的发展过程中,也同样需要银行对优秀房地产开发商的扶持,使这些优秀的商在竞争中发展壮大;因此,银行和开发商双方都有积极性来培植这个市场;4、企业债券方式企业债券是一种信用工具;所谓信用工具是指一些写成的或者被印成的金融单据;其中注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺;在企业的运营中急需中长期的巨额资金时,发行债券变成为一种重要的渠道;商正是这类需要巨额资金的企业,因此发行债券是房地产企业的重要手段;采用企业债券方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率;企业债券的偿还期限;通常企业债券的偿还期限在一年以上的视为长期债券,房地产企业的行业性质决定了其所需资金需要用作长期周转和固定资产的投资,因此房地产企业债券一般都是长期债券;当然长期债券意味着企业要延长偿还期限,故也要相应提高债券的票面利率;企业债券的收益率;债券的收益率对购买债券的投资者非常重要,对于发行债券的企业也很重要,因为只有投资者能得到一定收益才会购买;从上可以看出,发行企业债券是的重要途径;但必须注意,不是每个企业都可以采取这条途径;有关政府部门一般是政府金融部门会严格审查公司及项目的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容;5、企业股票方式企业股票与企业债券的根本共性就是它们都是有价证券;通过发行企业股票进行是企业经济运作中筹资的重要手段;股票同债券的最大区别在于股票是股权证书,持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理;股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利,而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系,债券持有人不能干预其发行人的经营活动;股票发行企业必须是股份公司;股票投资的风险程度较高;由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票方式筹集资金是非常重要的;6、争取外单位投资企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资,一种是以实物、无形资产的方式进行投资;就房地产业而言,由于它的投资回报率较高,赢利丰厚,自然会成为其他单位瞩目的焦点;开发商应抓住机会,加强与外界经济合作关系,以支付约定利率或其他方式取得外单位投资,这是一条十分有效的筹资方法;7、利用外资贷款房地产企业利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资;利用直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式;在这里,外商的投资构成外商资本金,亦构成企业的自有资金,故此方式实际上为第一种筹资方式;而利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资;间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都很高,故其风险较大;一般来说,除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种方式;8、合作开发开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发,是一种分散和转移筹资负担的较好方法;合作开发的形式是多种多样的,可以是两家合作,也可以多家合作；可以长期合作,也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作,也可是松散型合作;总之,这种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险是大有益处的;以上是开发商进行房地产资金筹措的常见形式;对于开发商来说,筹集到资金,只是解决了“开源”的问题,而更为重要的则应是如何合理地使用资金,以降低成本,提高效益;因此,搞好资金的“节流”,充分挖掘现有资金的潜力,使资金发挥其最大效用,是商必须认真对待的一个问题;二、房地产方法的选择与创新企业的组织形式决定着方式;企业可以采取上市、股权、企业债券、银行贷款、通过合资、合作以资源换资源等方式进行;这些方式不能随意采用,要根据企业的组织形式来确定企业的方式;对于很多企业,上市并不一定是好的方式,如我国很多企业不愿意提高财务透明度,公开自己的财务状况,就不要去上市,因为上市需要公司财务透明度很高,运营操作能力很强,否则股东、投资者不知道公司的经营状况、运作能力到底如何,就不会购买公司股票;收购上市公司是的捷径,但存在很大风险,因为上市公司会有因经营不善出现的垃圾资产,而收购拟上市公司,投资前可了解资产质量,价格也相对低廉,不会出现大的风险,可以做到有的放矢;不用上市,也能进行,如可以通过私募股权转让、交换来进行;与境外企业进行合资,外方也要求财务透明度很高;另外,股权的成本很高,银行贷款、债券的成本比较低,企业不能负担高昂的成本,就不要轻易采取股权;上面我们提到的一般的手段在正常的条件下是很好的办法,但在目前面临着银行提高要求,政府提高预售条件的情况下,就无法较好较快地解决目前企业急于解决的问题;因此,我们必须找到新的途径,下面我们结合实践,提出解决问题的办法和途径;房地产证券化在美国等国家的实行,极大推动了那些国家房地产业的发展;从不少发达国家房产证券化的实践来看,资本市场的发展状况以及相关法律法规的完善程度是房产证券化能否推行的重要因素;房产证券化的推行显然要以一个比较成熟的资本市场为依托;因为只有一个比较完善的资本市场才可以为抵押贷款证券的发行、交易、转让、监管等提供便利条件;由于我国在经济体制、金融政策上同那些国家有很大的差异,加上资本市场还未完全放开,所以对是否有必要推行房产证券化,以及如何推行房产证券化这两个问题上存在很多争论,在实践中也未有突破性进展;在权衡各种方式后,我公司认为信托方式是的较佳途径;但企业一定要了解资金信托业务的内容和游戏规则;信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为;房产信托,就是房产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合;然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于项目,为委托人获取安全、稳定的收益;信托筹资和银行贷款相比,有其一定优势：一是资金成本低,银行长期贷款利率是5.8％－6％,私下拆借一般高达10％以上,而上海国际信托发行信托计划贷款给上海国际大厦,利率仅为5.49％；二是信托募集资金灵活方便,国内银行贷款监管严格,项目审批手续繁琐,效率较低,而信托公司只要认可,可以随时发行,募集资金量不受限制；三是资金利率可灵活调整,而银行贷款一般为固定利率;推行房地产信托计划首先要具备以下条件：需要一个可预见的,具有良好投资回报的项目；已投资额不低于信托发行计划的资金量；有一家懂房地产金融的机构进行策划和运作；有一家信托投资公司出面发行信托计划;一旦出现下列情况,如：在推介期满时,委托人缴付的资金未达到信托计划的8 0％、信托的存续违反信托目的、信托目的已经实现或不能实现的、信托计划期限已满,均会出现信托计划终止的局面;信托计划期满时信托财产的分配问题时,可以采取集合资金信托计划在信托期满后采取一次性现金分配方式,分配信托账户中的全部未分配信托财产；或者受托人于信托期满后20个工作日内,编制信托计划执行报告和信托财产分配报告,经委托人或受益人同意,并经有资格的中介机构进行审计后执行;也可以是受托人于信托资金分配后20个工作日内,书面通知委托人取回应分配信托财产;对于未被取回的信托资金由信托人负责保管,保管期间受托人不得运用该财产,保管期间的利息等形式的收益属委托人所有,发生保管费用由被保管的信托财产承担;由浙江省国际信托有限责任公司设计实施的房产信托产品曾在杭州试行,并引起了出乎意料的效应,交易所门庭若市;杭州三盛房地产公司的“颐景园”项目资金信托计划3000万元,由中信银行杭州分行为其代销,原本推介期16天,结果3天时间就被消费者预约一空;根据市场如此好的反响和需求,浙江省国信和中信银行再次推出浙江第二只信托产品——杭州“华清山庄”资金信托,此次信托计划是2500万元,但预约资金已经远远超过信托计划;据中信杭州分行有关人士介绍,目前房产投资者极为看好房产信托产品,个人投资者购买10万元、20万元的信托产品的比比皆是;房产信托市场处于空前的供不应求状。
