《中国住房发展报告(2012-2013)》发布特别报道

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

2012年全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2013-01-18 10:00一、房地产开发投资完成情况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。

2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。

房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。

房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

二、商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

第五阶段：房产泡沫即将破。

历史上三次房地产泡沫●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。

党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。

中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

中国楼市崩盘的12个原因1）供应过剩中国住房供应增速令人咋舌。

根据国家统计局公布的建筑企业统计数据，2000年，居民住房建筑新竣工面积仅为4.97亿平方米，但是到2013年，该数字上升到25.96亿平方米，激增423%（图3）。

这意味着在此期间每年平均增长13.6%，而城镇人口年平均增速仅为3.7%。

这种趋势似乎将在2014年继续，因为2013 年土地出售和新屋开工回升，在建建筑面积不断上升。

迅速增长是否已经导致中国房屋供应过剩？如果与其他经济体相比，中国似乎确实存在供应过剩的问题。

我们估计，2009年城市人均住房建筑面积为23.4平方米，接近俄罗斯（22平方米），但低于日本（35平方米）、英国（33 平方米）和意大利（31 平方米）等发达国家（图4）。

可以认为2009年房屋市场供应不足，而自那时以来房地产投资的快速增长也是有情可原。

但近几年投资速度如此之快，以至于当前房地产市场确实已经出现供过于求，我们估计人均住房建筑面积从2009 年的23.4平方米上升31%至2013年的30.6平方米。

这已经接近日本和英国等发达经济体的水平。

如果按目前房地产投资趋势继续，人均住房建筑面积将在2017年达到41.2平方米，大幅高于日本和英国2009年的水平。

日本也是在其“经济奇迹”时期经历了住房面积的快速上升（图5）。

人均住房面积从1978年的24平方米上升至1988年的29平方米，随后日本在1989年遭遇金融危机，房地产泡沫破灭。

今天的中国和20世纪80年代末的日本有着相似之处，这应该引起我们的警惕。

我们估计中国人均住房面积也在2013年跨过日本1988的水平（约30平方米）。

中国的供应过剩局面实际上可能会更加严重，因为2013 年有2.7 亿农民工从农村来到城市工作，他们占据的住房面积非常低。

据中国社会科学院和相关地方统计部门调查数据（高文书和R. Smyth 2010 年文章），2005 年包括上海在内的12 个城市的农民工占据的人均住房建筑面积仅为13.7 平方米。

2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。

多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。

在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。

但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。

坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。

此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。

随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。

2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。

其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。

新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。

自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。

8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。

此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。

限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。

房地产专题报告一、当前房地产融资的困境2016 年前，中国房地产政策顺应了几轮地产周期，每次放松和收紧的力度都非常大。

政策着力点主要集中在“需求端”，通过调控贷款利率和额度，限制炒房投机，整体房价也呈现大开大合的趋势，主要城市新建商品住宅价格指数同比增长最高接近10%，最低时跌至-6%。

房地产行业紧密收紧政策，第一轮自2003 年 6 月起，当时国家政策旨在严厉控制1998 年房改后，地产信贷过度扩张的行为；第二轮自2009 年12 起，政策重点打击2008 年金融危机后，宽松政策带来的房地产过度投机行为，通过上调首付比例、限购、暂停发放三套及以上住房贷款等政策，对房地产金融去杠杆，遏制房价上涨势头，2012 年时房价甚至转为负增长。

第三轮自2016 年10 月，中央提出“房住不炒”和“三稳”政策，房地产行业回归刚性住房属性，整体政策的基调愈加稳定，整体市场价格始终被严紧控制在合理范围之内，调控政策也越加细致且具有针对性，政策实施强调因城施策。

当房地产市场增长过热，政府会出台一系列紧密政策针对性调控；当房地产整体下行压力过大，政策大概率也会及时纠偏，以免拖累整体经济下行。

过去20 年中国的房地产行业有极强的金融属性，部分居民通过炒房投资积累大量财富，拉大贫富分化。

此政策颁布，一方面旨在引导中国住房回归居住属性；另一方面，也告别过去20 年国民经济发展严重依赖地产增长的态势，过度到以高端制造业和新兴科技产业为主要支柱。

未来房地产整体政策会呈现“易紧难松”的态势，地产脱离金融属性。

本轮房地产收紧政策在2020 年8 月-2021 年 2 月密集出台，主要着力点集中在“供给端”，通过融资收紧，来限制房企高杠杆、高速扩张拿地的经营状况，以及居民的炒房行为。

以往房地产政策主要集中在需求端（如首付比例、房贷利率和额度），也有部分限制房地产融资的政策出台，但主要是融资渠道的收紧，例如对企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧，打压影子银行融资等等。

2013年12月份时事余江教研室周华选1、尼泊尔汽车坠崖致12死35伤。

新华网加德满都１２月１日电（记者周盛平）一辆载有近５０人的长途客车１日清晨在尼泊尔西部地区登代尔图拉县坠崖，已经造成至少１２人死亡、超过３５人受伤。

2、嫦娥三号准确入轨发射圆满成功。

新华网快讯：西昌卫星发射中心主任张振中宣布，嫦娥三号准确入轨，发射圆满成功。

新华网快讯：嫦娥三号是中国发射的第一个地外软着陆探测器和巡视器，也是美国阿波罗计划结束后全球重返月球的第一个软着陆探测器。

3、新股发行改革收到3229件反馈意见市场各方持肯定态度。

新华网消息11月30日，中国证监会发布《中国证监会关于进一步推进新股发行体制改革的意见》。

证监会有关部门负责人在答记者问时表示，证监会于6月7日就《意见（征求意见稿）》向社会各界公开征求意见，其间共收到正式反馈意见3229件，其中电子邮件3168件，传真38件，书面材料23件；其中各类机构意见91份，个人投资者意见3138份。

另有130多位专家和业内人士通过报刊、博客、微博等途径发表了对此次改革的意见。

总的看，市场各方对此次改革持肯定态度。

市场各方针对征求意见稿提出了很多意见和建议，经过认真评估，证监会对《意见》作了修改完善。

4、阿联酋又发现一例新型冠状病毒感染病例。

新华网阿布扎比１２月１日电（记者安江）据阿联酋国家通讯社１日报道，阿拉伯联合酋长国首都阿布扎比卫生局当天宣布，一名８岁约旦籍男童确诊感染了中东呼吸系统综合征冠状病毒（新型冠状病毒）。

5、专访探月工程总设计师:"嫦娥三号"发射任务有4个主要环节。

新华网西昌12月1日电（记者曹滢底东娜李舰）12月2日1时30分，我国“嫦娥三号”探测器将在西昌卫星发射中心实施发射。

在临近发射之际，新华网专访了中国探月工程总设计师吴伟仁。

吴伟仁介绍说，“嫦娥三号”发射任务的主要环节是近月制动、变轨、软着陆和两器分离，其中软着陆即“落月”是最重要的考验。

沃伦·巴菲特巴菲特照片沃伦（ㄨㄛˋㄌㄨㄣˊ ）·巴菲特(Warren Buffett ，1930年8月30日— ) ，全球著名的投资商，生于美国内布拉斯加州的奥马哈市。

在2008年的《福布斯》排行榜上财富超过比尔盖茨，成为世界首富。

在第十一届慈善募捐中，巴菲特的午餐拍卖达到创记录的263万美元。

2010年7月，沃伦·巴菲特再次向5家慈善机构捐赠股票，依当前市值计算相当于19.3亿美元。

这是巴菲特2006年开始捐出99%资产以来，金额第三高的捐款。

2011年12月，巴菲特宣布，他的儿子霍华德会在伯克希尔哈撒韦公司中扮演继承人的角色。

2012年4月，患前列腺病，尚未威胁生命。

姓名： 沃伦·巴菲特ㄅㄚˉㄈㄟˉㄊㄜˋ 外文名： Warren E. Buffett 国籍： 美国 出生地： 美国内布拉斯加州奥马哈市 出生日期：1930年(庚午年)8月30日 职业： 波克夏·哈萨威公司行政总裁 毕业院校： 沃顿商学院本科哥伦比亚大学硕士 净值： 620亿美元(2007年) 血型： AB 目录个人简介1930年8月30日，沃伦·巴菲特出生于美国内布拉斯加州的奥马哈市，沃伦·巴菲特从小就极具投资意识，他沃伦·巴菲特(6张)钟情于股票和数字的程度远远超过了家族中的任何人。

他满肚子都是挣钱的想法，五岁时就在家门口摆地摊兜售口香糖。

稍大后他带领小伙伴到球场捡大款用过的高尔夫球，然后转手倒卖，生意颇为红火。

上中学时，除利用课余做报童外，他还与伙伴合伙将弹子球游戏机出租给理发店老板，挣取外快。

初识股票1941年，刚刚跨入11周岁，他便跃身股海，并购买了平生第一张股票。

1947年，沃伦·巴菲特进入宾夕法尼亚大学攻读财务和商业管理。

但他觉得教授们的空头理论不过瘾，两年后转学到尼布拉斯加大学林肯分校，一年内获得了经济学士学位。

1950年巴菲特申请哈佛大学被拒之门外，考入哥伦比亚大学商学院，拜师于著名投资学理论学家本杰明·格雷厄姆。

房地产销售培训知识大全目录一、房地产基础知识 (3)1.1 房地产定义与特点 (4)1.2 房地产市场概述 (5)1.3 房地产类型与结构 (6)1.4 房地产法律法规 (8)二、房地产市场分析 (9)2.1 市场供需分析 (10)2.2 市场价格分析 (11)2.3 市场趋势预测 (13)2.4 竞争对手分析 (14)三、房地产销售策略 (15)3.1 客户需求分析 (17)3.2 销售渠道选择 (18)3.3 销售定价策略 (19)3.4 销售促销策略 (20)四、房地产销售技巧 (20)4.1 销售口才与沟通技巧 (21)4.2 客户关系管理 (23)4.3 谈判技巧与策略 (24)4.4 合同签订与履行 (25)五、房地产销售团队建设与管理 (27)5.1 团队组建与人员选拔 (28)5.2 团队培训与发展 (29)5.3 团队激励与考核 (30)5.4 团队文化与团队凝聚力 (32)六、房地产销售风险管理 (34)6.1 市场风险分析与应对 (35)6.2 法律风险分析与防范 (37)6.3 政策风险分析与应对 (38)6.4 员工风险管理与培训 (40)七、房地产销售实战案例分析 (41)7.1 成功案例分享 (42)7.2 失败案例分析 (43)7.3 教训与启示 (45)八、房地产销售趋势与展望 (46)8.1 当前房地产销售形势分析 (47)8.2 未来房地产销售发展趋势 (49)8.3 房地产销售创新与挑战 (50)九、房地产销售人员的职业规划与发展 (52)9.1 职业定位与目标设定 (53)9.2 职业发展路径与晋升机会 (54)9.3 职业素质与能力提升 (56)9.4 职业心态与自我管理 (57)一、房地产基础知识房地产定义：房地产是指土地及土地上的建筑物、构筑物等不可移动的物业，包括住宅、商业、工业等各类用途的房产。

房地产市场：房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、投资等经济活动的总称，是市场经济体系的重要组成部分。

目录一、全国房产信息播报 (2)（一）经济.政策.土地市场 (2)（二）地产行业资讯 (2)（三）楼市 (4)二、北上广深地产早知道 (4)（一）经济.政策.土地市场 (4)（二）一手房市场 (5)（三）二手房市场 (6)三、西安本地房产动向 (7)（一）经济.政策.土地市场 (7)（二）一手房市场 (7)（三）本地楼市相关资讯 (8)四、地产八卦 (9)一、全国房产信息播报（一）经济·政策·土地市场1. 中国三季度房地产贷款增速回升新华网2012-10-24中国人民银行最新发布的《三季度贷款投向统计报告》指出，三季度中国房地产贷款增长加快，个人购房贷款、房地产开发贷款增速出现回升。

分析人士认为，作为房地产市场运行的先行指标，房地产银行贷款增速的提升，显示出当前房地产市场需求温和企稳的趋势，同时楼市调控今后仍无放松迹象。

2. 土地出让金十年增20倍开发商毛利最高超50%南京日报2012-10-25国务院发展研究中心最新发布的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。

据统计，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。

但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

3. 前三季度国有建设用地供应总量同比增长9.2%新浪房产2012-10-26今日，国土资源部网站发布2012年前三季度有关统计数据显示，前三季度，全国国有建设用地供应总量44.06万公顷，同比增长9.2%。

（二）地产行业资讯1. 29家上市房企首三季利润下滑净利润率骤降至12%证券日报2012-10-24据链家地产市场研究部统计，截至10月23日，招商地产等29家上市房企发布三季度财务报表，从利润率来看，前三季这29家房企加权净利润率为12.45%，与去年同期相比下降1.1个百分点。