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地产工程成本控制明细汇总1. 引言地产工程成本控制是地产项目管理中的重点环节之一。
通过合理控制项目的成本，可以实现资源的最优配置，提高项目的盈利能力和竞争力。
本文旨在对地产工程成本控制的各项细节进行明细汇总，以便项目管理者和相关人员在实际操作中参考和应用。
2. 成本控制原则地产工程成本控制要遵循以下原则： - 合理性原则：成本控制的方法和手段要合理有效，能够真实反映项目的实际成本。
- 经济性原则：在保证项目质量的前提下，追求经济性，尽量减少不必要的成本。
- 效益性原则：成本控制要与项目效益相匹配，以实现最佳的项目回报。
- 信息化原则：注重信息化手段在成本控制中的应用，提高成本控制的精确性和效率。
3. 成本控制流程地产工程成本控制的基本流程包括： - 成本计划：根据项目需求和预算，制定成本计划，明确项目成本的控制目标和方法。
- 成本编制：按照成本计划，对项目进行成本编制，明确各项成本的具体金额和时间节点。
- 成本核算：对项目的实际成本进行核算，比对预算，及时发现和纠正偏差。
- 成本分析：对成本核算结果进行分析，找出成本偏高的原因和问题所在。
- 成本控制措施：根据成本分析结果，制定相应的成本控制措施和控制计划。
- 成本监督：对成本控制措施的实施情况进行监督和评估，及时调整和优化措施。
4. 成本控制的具体要点4.1 前期成本预测在地产工程项目的前期阶段，需要对项目的成本进行预测。
预测方法可以采用参考类似的项目成本和市场行情进行估算，也可以通过与供应商和承包商的沟通和交流获取相关信息。
预测结果要尽量接近实际情况，为后续的成本编制和控制提供参考依据。
4.2 成本编制成本编制是根据成本计划，将预测好的成本具体化。
具体编制内容包括各项工程的人工费用、材料费用、设备费用、管理费用等，并根据工期和进度安排，将成本分配到不同的时间节点。
4.3 成本控制措施地产工程成本控制的具体措施包括： - 人员管理措施：合理安排人员数量和结构，控制人工成本。
决策阶段成本控制要点决策阶段的成本控制主要在于投资估算和项目评估。
正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。
决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。
决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。
特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。
据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%—90%。
因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。
（一）投资估算决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。
投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。
投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。
因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。
不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。
（二）项目评估项目评估是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据。
评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。
需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。
评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。
一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。
评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。
地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。
标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。
基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。
但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。
(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。
(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。
2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。
维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。
（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。
浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略摘要：随着时代的发展，我国在房地产事业方面取得了较快的发展。
但在竞争日益激烈的市场环境中，作为新时期背景下的房地产开发企业要想求得生存与发展，就必须在房地产项目开发全程进行成本控制，并在一般控制策略的基础上采取价值工程进行成本的控制，才能更好的确保成本控制的有效性，为实现企业经济效益最大化的同时助推我国房地产事业的稳健和可持续发展。
关键词：房地产项目开发；开发全程；价值工程；成本控制一、概述价值工程与房地产项目开发全程的成本控制所谓价值工程，就是将产品的功能分析作为核心，将产品价值的提高作为目的，尽可能的靠最低寿命周期成本达到产品使用的全部功能的具有组织创造性的活动。
应用价值工程于房地产项目开发全程成本控制中，既能优化工程设计方案而将工程成本降低，又能在对房地产产品相关功能深入分析的前提下探究如何提高房地产产品的增值服务，助推我国房地产事业的可持续发展。
但需要注意的是，价值工程并不是适用于房地产项目各阶段的成本控制，必须结合实际，有时需要借助常规控制策略进行成本控制，才能实现成本控制的最优化和企业经济效益的最大化。
二、浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略1.房地产项目投资决策阶段的成本控制策略投资决策阶段包括选择投资机会和决策分析以及获取土地三方面的工作。
企业应充分考虑全部因素分析项目可行性，在此基础上获得土地开发权，并结合土地自身因素利用价值工程进行成本控制，但企业要想改变土地自身因素受诸多限制，因而在此阶段的应用价值工程控制成本的空间较小，这就需要企业采取常规手段进行成本控制。
首先是加强市场调查与预测分析，对当前市场销售现状进行分析，就未来的销售趋势进行判断，针对性的确定适销房产项目，实现项目定位；然后是加大调查力度，尤其是同类房产项目的功能和方案的调查分析和比较，加上可靠的技术论证与经济评价，从而确定最佳的项目投资建设方案，为确定设计阶段的成本奠定基础；最后结合项目实际及相关研究编制科学的建设项目方案设计书。
地产工程成本控制明细大汇总引言地产工程项目是指以房地产开发为主要目的，通过规划、设计、施工和销售等一系列过程，将土地转变为具有一定功能和使用价值的建筑物和设施的过程。
在地产工程项目中，成本控制是一项非常重要的工作，它直接关系到项目的投资回报率和盈利能力。
本文将对地产工程的成本控制进行一个大汇总，包括成本控制的目标、内容和方法等方面进行详细的阐述。
一、成本控制的目标地产工程项目的成本控制目标主要包括以下几个方面：1.控制项目总成本：通过合理的控制项目的总成本，确保项目的投资回报率达到预期。
2.控制分项成本：地产工程项目的成本包括很多分项成本，如土地成本、建筑材料成本、施工人工成本等，需要逐项进行控制，避免成本超支。
3.提高成本效益：在成本控制过程中，要通过技术创新、工艺改进等方式，提高成本效益，以确保项目的盈利能力。
4.优化资源配置：成本控制的一个重要目标是优化资源的配置，合理调配各项资源，提高利用效率，降低成本。
二、成本控制的内容地产工程项目的成本控制包括以下几个方面的内容：1.预算编制：成本控制的第一步是进行预算编制，根据项目的需求和标准，制定项目的总预算和各项分项预算。
2.成本核算：成本核算是成本控制的核心环节，通过对项目的各项成本进行核算和分析，及时发现问题，并采取相应的措施加以解决。
3.成本监控：成本监控是指对项目的成本进行跟踪和监测，通过比较实际成本和预算成本之间的差距，及时调整和控制项目的成本。
4.成本分析：成本分析是对项目的成本进行深入分析，找出造成成本偏差的原因，并制定相应的对策，以提高成本效益。
三、成本控制的方法地产工程项目的成本控制可以采用以下几种方法：1.制定合理的成本预算：制定合理的成本预算是成本控制的起点，需要综合考虑项目的需求和预期效益，合理规划项目的预算。
2.建立有效的成本管理体系：建立完善的成本管理体系是成本控制的基础，包括成本核算、成本监控、成本分析等环节。
3.加强供应链管理：加强供应链管理是降低成本的重要途径，包括与供应商建立长期合作关系、优化采购流程等方面。
房地产开发项目决策阶段的成本控制解析随着社会的发展，房地产市场不断的变化，而房地产开发项目的投资也越来越高。
在开发房地产项目时，成本控制是非常关键的一环，因此，在项目的决策阶段，对于成本控制也需要进行解析和研究。
1. 成本控制背景介绍房地产开发项目是一个多部门协同的系统工程，涉及到设计、施工、银行、政府监管等多个方面。
因此，成本控制也是一个大系统的工作，需要在投入资金、组织管理、技术创新等方面进行积极的探索和改进。
为了有效地控制成本，开发商和投资方需要进行各个方面的考虑。
2. 成本控制关键因素分析2.1 投资方的潜在回报率在房地产开发项目的决策阶段，投资方必须对该项目的潜在回报率进行认真的分析和评估。
同时，在项目制定和实施过程中，必须进行预算和风险评估，以便发现和解决问题，并最大程度地保证项目的回报率，并确保实现最优的投资回报。
2.2 设计阶段的成本控制在开始房地产项目的设计阶段，成本控制应该是非常重要的考虑因素，为了确保项目的顺利进行，需要在此阶段参与到项目的整个实施。
因此，在此阶段，开发商和投资方应该合理制定项目预算，着重考虑到房地产项目的设计、施工等方面的成本控制，最终达到项目所有成本的控制目的。
2.3 经验式的成本控制经验式的成本控制是一种比较常见的成本控制方法，在房地产开发项目中，也同样适用。
这种方法基于经验和数据分析来制定成本控制策略，考虑到类似的项目，或以往的开发过程中的经验数据，进而推断出预算结果。
这种方法需要合理地判断前期的预算，以便有效地进行成本控制，确保预算有效期，并达到使用最低成本获得最大收益的目的。
3. 成本控制建议3.1 制定可行的预算在房地产开发项目决策阶段，成本控制是非常必要的，因此，在制定预算时，需要着重考虑各个方面的预算，比如设计、施工、装修、物业管理等等，可以利用开发商和投资方的经验数据，或参考以往的类似项目进行预算分析。
此外，如果项目需要融资和借款，还需要考虑贷款的利率、还款方式等因素。
房地产企业如何控制好成本一、我国房地产企业成本管理现状1.成本管理意识薄弱我国房地产行业起步较晚，又得益于国内良好的经济形势。
因此，才出现前几年暴利的情况，导致企业缺乏对成本的管理：在项目完成后才进行成本分析，不能为决策服务;开发阶段的成本管理少之又少，或者沦为形式;进行成本管理的人员只是很少一部分人，未能全员参与;部门间缺乏信息沟通，成本管理出现较大偏差。
随着国家对房地产调控的加强，薄弱的成本管理意识已成为阻碍企业提升竞争力最大的障碍。
2.成本控制执行不到位成本控制是在时间与空间上控制的有机结合。
从决策投资到施工建设再到后期服务，从材料购买到主体封顶，甚至装修完工，每一个阶段都要进行适当的成本控制。
成本控制不是做好了放到办公桌上就可以了，更重要的是在开发过程的每个阶段，每个时点由特定的责任人按控制的原则实施。
3.成本核算不规范由于房地产行业起步较晚，在成本核算方面不如传统工业企业健全、规范，在成本核算方面主要存在以下问题：核算对象不明确;成本费用归集分配不规范，尤其是间接成本的分摊;成本核算周期不明确。
目前多数企业为简单起见，多以项目为核算对象，整个项目完工才进行成本核算，核算过程中对成本费用不能合理归集与分配，造成成本核算不精确，失去了成本核算的意义。
4.对资金成本的认识不够资金的成本不仅仅指企业使用资金的手续费及利息费用，还包括资金链断裂的成本，而后者对企业的影响是毁灭性的。
这也是众多烂尾楼出现的根源。
5.忽略了隐性成本大中型房地产企业固定资产较多，且用途单一，应视为沉淀成本;资金等资产利用途径较多，应视为机会成本。
在项目决策时，沉淀成本不予考虑，机会成本不能忽视，否则，会弱化成本管理，做出不恰当的决策。
二、项目开发各阶段成本管理常见问题的分析1.项目投资决策阶段成本管理问题分析(1)决策前缺乏调研，或者是调研不严谨、不够精确在立项时对开发项目所在地的***治环境、经济环境、文化环境、技术环境、生态环境等进行了解，分析潜在的风险，并提出应对措施，确保一旦投资项目就能顺利进行，或者即时出现风险，也能及时应对，不致对项目造成太大影响。
房地产项目决策阶段的成本控制
2010年08月22日 08:51
目前，房地产行业逐渐整体进人调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。
“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头——决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。
一、建立科学的评价指标体系
第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。
第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。
第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。
第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。
财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等：综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。
以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。
比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。
容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率=总建筑面积／地块面积。
适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。
同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。
二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选
要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。
对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。
在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。
房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值(NPV)，在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。
当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。
当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。
对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。
对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标，直接进行项目方案费用部分的优选。
三、提高项目抵御风险的能力
房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。
这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。
第一，政策风险
近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。
房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大。
应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度，即使回笼资金。
第二，财务风险
财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。
特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。
这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。
房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。
应对利率风险的措施，主要是预期银行贷款利率的变化。
为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施：三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析。
充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。
第三，购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。
购买力风险是一种需求风险。
在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。
由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。
应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。
四、控制土地竞拍价格
土地成本(约占项目总成本的30％一35％左右)，主要指土地获得阶段形成的各种费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。
在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。
第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算
在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格。
然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额，这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范嗣内，不会出现盲目举牌，造成不可控制的局面。
第二，土地竞买报价策略选择的具体方案如下：
(1)不平衡报价策略。
当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。
如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短的建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分。
压倒竞争对手。
(2)高、低报价策略。
若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高报价策略。
(3)合纵连横策略。
为了避免行业内部恶性竞争，抬高土地的竞拍价格，房地产开发商应该采用合纵连横进行联合投标。
(4)志在必得策略。
房地产开发商出于发展需要不惜采取微利甚至微亏的策略进行高报价，以期志在必得。
房地产企业在土地竞买时，通过对出让土地进行认真分析、做出详细策划，根据市场竞争的情况和本企业需要的迫切程度，结合以上的竞买策略，在竞买时保持心理稳定、从容应价。
土地在招拍挂出让之前，政府部门对该地块的规划一般是粗线条的，房地产开发商在获得土地后，在规划设计阶段。
还可以结合所在城市的发展战略，对项目用地的规划向政府提出合理化建议，以期政府部门采纳，使其在规划指针上做出一些让步，提高对土地的利
用率，降低土地使用成本。
