广州住宅市场分析报告

杭州市商品住宅市场调研分析报告

一、 前言

根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。

本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。

由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。

二、 杭州商品住宅市场宏观状况 一) 杭州商品住宅市场发展回顾

杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。

杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。

2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。

自动售卖机广州市场分析报告

一、 概述

随着信息技术的发展及人们生活水平的不断提高，人们的消费观念及消费需求都在不断地改变和提高。自动售卖机正是为了满足人们的这种需求而在多年前被引入国内的。但早期的自动售卖机在国内并未获得预期的市场反应及消费者的广泛使用。先阶段大多数的自动售卖机只投放在国内一线城市，销售的货品也只停留在零食、饮料、饮用水、计生用品等有限的几样品种。

商务部近日发布《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》，其中提出要在“十二五”期间实现社会消费品零售总额年均增长15%，零售业增加值年均增长15%的目标。为此，商务部提出促进网络购物，鼓励大型零售企业开办网上商城，或者像自动售货机一样无店面的商场。《指导意见》指出，“十一五”时期，我国零售业发展环境持续改善，企业规模不断扩大，市场销售规模稳定快速增长，社会消费品零售总额年均增长 18.1%。但是，也存在法律法规建设滞后，网点布局不够合理，经营模式转变缓慢，零供关系不够和谐，以及行业诚信问题突出，中小企业发展困难较大等问题。

针对上述情况，商务部表示，“十二五”期间，我国将从调整结构优化布局、加快发展方式转变、积极发展绿色低碳流通等七大方面进一步发展零售业。其中特别指出，在此期间我国将稳步推进无店铺销售。促进网络购物、电话购物、手机购物、电视购物、自动售货机等无店铺销售业态规范发展。鼓励大型零售企业开办网上商城，重点支持以中小零售企业为服务对象的第三方平台建设，推动建设行业电子商务平台，促进线上交易与线下交易融合互动、虚拟市场与实体市场协调发展。而自动售卖机这种以方便著称的大众消费模式和载体，随着零售业市场竞争日益激烈、国家的政策扶持及导向、以及市场需求，未来在国内市场将不可避免地迎来井喷式的发展。

二、 自动售卖机世界各国地区及广州市供给现况

在美国、日本、和欧洲等经济发达地区，自动售卖机的市场保有量及销售业绩令人瞩目。在美国，自动售卖机的商业零售额每年高达293亿美元，平均每40人拥有一台售卖机。在欧洲，已发展到平均60人拥有一台。法国巴黎，单地铁站车站内就投放了1500台机器，每月销售额可达600多万法郎。而在日本，全球自动售卖机最多的国家，日本国内有700多台售卖机，平均每23人就拥有一台，每年为日本可口可乐公司消化近70%的产量。全世界每年通过自动售货机销售商品的总额已达2000亿美元。

华南师范大学南海校区（学院）社会实践调查报告

关于广州咖啡市场的调查

院 系： 南海校区

专 业： 国际贸易实务

指导老师： ***

组 员： 陈筱凡（20088355208）

组 员： 敖叶益（20088355210）

2011 年 4 月

1 关于广州咖啡市场的分析调查研究报告

一、 引言

(一) 调查背景

国际咖啡组织执行官内斯托尔奥索里奥在巴西巴伊亚州首府萨尔瓦多说过，由于中国市场巨大，咖啡消费增长前景看好，中国在世界咖啡业扩大需求的总战略中占据重要地位。

中国潜在的咖啡消费者约为2亿至2.5亿人，这已与目前世界第一大咖啡消费国美国的市场不相上下。自上世纪90年代起，国际咖啡组织就已着手对中国市场进行分析，专业咨询公司提出的调查报告表明中国市场前景很好。此后世界咖啡业巨头相继进入中国市场。虽然，咖啡在中国市场面临千年饮茶传统的巨大挑战，而且目前中国人的咖啡消费仍然不大，但增长势头非常可观，根据2010第二届世界咖啡大会的数据，中国咖啡消费年增长率为15%，而世界咖啡消费年增长率仅为2%。

中国的咖啡文化起步较晚，在20世纪90年代以前并不为国人所熟知。但是，90年代以来，随着中国改革开放的深入，在西方文化的不断渗透之下，咖啡这个“西方文化先锋”也渐渐的进入了百姓的生活。中国是全球咖啡消费市场最具潜力的地区，近年来，以广州为代表的华南地区咖啡消费量增长迅速。

(二) 调查内容

简单的分类，进入中国市场的咖啡有现磨跟即溶两种。

现磨咖啡是把选用的咖啡豆经过烘焙和发酵等程序，再磨成咖啡粉，加水烧煮出来的。

即溶咖啡是指经提炼以开水冲泡即可饮用的咖啡产品，麦斯威尔、雀巢、哥伦比亚等牌子就是其中的的佼佼者。这些国际咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂，为中国市场提供各种各样的即溶咖啡产品。咖啡还可以按照产地分类，分为蓝山咖啡、曼特宁咖啡、巴西咖啡、曼巴咖啡、摩卡咖啡、哥伦比亚咖啡、萨尔瓦多咖啡、夏威夷咖啡、瓜地马拉咖啡、吉力马札罗山等。 2 本报告从广州现磨跟即溶咖啡两个方面进行了调查分析。

.经济观察

广州住宅供求与

价

口曾声文阳文化夏应存

续上期

(四)解决问题的对策

1提高居民住宅消费支出的

对策

①进行工资制度改革大幅

度地提高租金以工贸改革代替

现行提租发补政策。

改革以来职

工工资总额占总收入的比例约为

70%这在客观上为大幅度提高

工资创造了条件。

将其他形式分

配给职工的收入全部纳入工资

轨道既可以在不增加货币投入

的前提下大幅度地提高工资(增

幅至少可达30%)又可以顺理成

章地取消住宅补贴提高住房租

金水平克服提租发补的诸种弊

端同时还可加速其他方面改革

的深化。

②在职工的生活支出中恢

登

住宅消费应占有的份额。

参照国

外经验:

温饱型国家住房消费支

出占其生活支出比例的91一

112%刁\

康型国家为12一18%。

③广州市人民生活水平正

在向小康迈进达到港台六十年

代生活水平考虑到推进住宅商

品化进程的需要及与港台的可比性目前广州市居民住宅消费支

出占其生活支出的比例以巧%左

右为宜。

对住宅消费支出要有

“

挤”

还原的意识过去是住房费

被别的商品消费所挤占现在则

一定要把住房费再重新“

挤”

还

原。

也就是说房租一定要上调。

其

具体操作形式有两种:

第一种,

以

收入的一定比例重计收取房费,

其优点、

操作方便体现出多收入

多付房租缺点是区分不了因住房

大小应带来的消费支出差别。

第

二种,

以成本租金或微利租金收

取房租可以体现出“

谁受益谁负

担”

的公平原则消除住宅实物分

配的种种弊端特别是消除以权

谋房的官本位需求。

④成立住宅租赁公司实行

社会化经营切断工作单位与住

房选择之间的脐带。

住房改革本

应更多地从居民手里动员资金用

干住房消费而现行的提租补贴。

并未达到预期目的住宅消费支

出仍然处在低水平上问题的症

结在于未彻底切断居民在住房上

对工作单位的依赖。

彻底的改革

必须切断职工与单位之间这条脐带企业只管发工资职工的其他

福利去找相应的社会保险机构

这样有利于促进社会分工改变

现有企业办社会的状况有利于

加快第三产业发展有利于根治

房价“

逆差”

背离价值的弊端。

切

断职工与单位之间的这条脐带可

以采取这样的形式,