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买卖不破租赁实务解决方法【原创实用版3篇】《买卖不破租赁实务解决方法》篇1买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房东出售房屋，在没有与承租人解约的情况下，承租人依然享有房屋的租住权利。
在实际操作中，如果房东出售租赁房屋，承租人可能会面临被迫搬迁的风险，因此买卖不破租赁的实务解决方法主要包括以下几个方面：1. 通知承租人：在售房之前的合理期限内通知承租人，在实际案例中这个期限一般为15 或30 天。
这样承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根据自身情况决定是否行使优先购买权，或利用这段时间另寻房屋、或和房屋持有人约定告知买主租赁现状。
2. 保障承租人优先购买权：在通知承租人后，承租人享有优先购买权。
如果承租人愿意以同等条件购买房屋，房东应该优先考虑承租人的购买意愿。
如果房东拒绝承租人购买房屋，承租人有权要求房东继续履行租赁合同，直到租赁期满。
3. 告知买主租赁现状：如果承租人不愿意行使优先购买权，或者承租人放弃租赁房屋，房东应该告知买主租赁现状，包括租赁期限、租金金额等。
买主应该知道租赁合同的内容，以便决定是否购买该房屋。
4. 签订租赁合同：如果承租人继续租赁房屋，房东应该与承租人签订租赁合同，明确租赁期限、租金金额等条款。
在租赁合同中，应该约定买卖不破租赁的条款，以确保承租人的租赁权利得到保障。
《买卖不破租赁实务解决方法》篇2买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房东出售房屋，在没有与承租人解约的情况下，承租人依然享有房屋的租住权利。
在实际操作中，如果房东出售正在出租的房屋，应该通知承租人，并给予一定的期限，让承租人决定是否行使优先购买权或者另寻房屋。
如果承租人决定行使优先购买权，则房东应该优先考虑承租人的购买意愿，如果承租人放弃优先购买权，则房东可以将房屋出售给其他人。
在房屋出售后，新的房屋持有人应该继续履行原租赁合同，直到租赁期满或者双方协商解除租赁关系。
在解决买卖不破租赁的问题时，建议双方协商一致，公平合理地解决，避免纠纷的产生。
房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。
人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。
然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。
本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。
什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。
一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。
房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。
”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。
此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。
”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。
综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。
房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。
在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。
如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。
此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。
房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。
首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。
如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。
其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。
一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。
在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。
最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。
2024年买卖不破租赁”与租赁合同目前听到很多的同事跟我咨询：某某在售房屋附有租约，而客户却不愿意承接该租赁关系，如果业主必须解除现存的租赁合同才能成就买卖合同，请问这种租赁合同到底可不可以解除如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则首先，这个问题的探讨有个前提：我们这里所说的租赁合同必须是“合法，有效，现存”的租赁合同。
即合法目的不能违法，例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动，须在法律范围内进行约定，例如租赁期限不能超过20年，超过部分无效，合同期限尚未届满。
以下探讨是在此前提下进行。
关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题，一部分人认为房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事所以可以解除(在这里有必要解释一下，是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人都不得侵犯该权利)。
另一部分人认为，“买卖不破租赁”，租客是基于合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。
现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。
本人认为这两种观点都有一定的道理，但都不完全正确。
前一个观点是以所有权否定租赁权，以绝对权否定相对权是没有道理的。
两种权利只要合法都应该受法律保护。
业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系!那么，后一个观点就正确了吗不完全正确!如前所叙：“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。
在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务)，那么合同就是可以解除的：如果合同没有约定任何的违约责任，尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。
如果是前一类合同，又怎么解除合同业主应该根据合同的约定条件就可以解除了，视具体情况而定。
而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接，租赁标的出售后，原租赁合同对买受人句许生效。
这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。
最新买卖不破租赁的适用瑕疵（精选6篇）买卖不破租赁的适用瑕疵篇11、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
此种广义理解已为大多数人所认同。
据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。
但目前尚没有明确法律条文给予明确。
2、是否适用于“动产”。
“租赁”，依民法典第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。
但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。
因此《民法典》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。
但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
4、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。
二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。
但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。
若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同 (买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同一、背景介绍在商业领域，买卖合同和租赁合同是常见的合同类型，它们分别规范了买卖双方和租赁双方的权利义务。
然而，在某些情况下，买卖合同与租赁合同之间可能存在关联，即买卖不破租赁的原则。
本文将对“买卖不破租赁”与租赁合同的关系进行探讨和分析。
二、买卖合同与租赁合同的关系1. 买卖合同买卖合同是指买卖双方在一定条件下达成的意愿，约定出售物权的关系。
买卖合同一般包括买卖标的、价格、交付方式等重要条款。
在买卖合同中，买方要支付货款，卖方则要交付物品。
2. 租赁合同租赁合同是指出租人和承租人之间关于租赁物的使用权利和义务的协议。
租赁合同一般包括租赁物的描述、租金、使用期限等重要内容。
在租赁合同中，承租人支付租金，出租人则让渡租赁物的使用权。
3. “买卖不破租赁”原则“买卖不破租赁”原则是指在买卖合同的标的物有租赁合同的情况下，买卖合同的成立不影响租赁合同的有效性。
也就是说，即使物品的所有权发生变化，租赁合同仍然保持有效，承租人可以继续使用租赁物。
三、买卖合同与租赁合同的并存问题在实际商务活动中，买卖合同与租赁合同有时会并存。
例如，某商铺的业主将商铺出售给购买方，但商铺内的部分区域已经与其他商家签订了租赁合同。
这种情况下，“买卖不破租赁”原则就会发挥作用，保障了承租人的权益。
四、买卖不破租赁条款的设置为了明确“买卖不破租赁”原则，有些买卖合同会在条款中明确规定：“买卖不破租赁”。
这种条款的设置可以在法律上加强“买卖不破租赁”原则的约束力，保障了租赁合同的有效性。
五、总结“买卖不破租赁”是指在买卖合同成立后，租赁合同仍然有效的原则。
这一原则保护了租赁双方的合法权益，同时也为商业活动提供了更大的灵活性和保障。
在签订买卖合同和租赁合同时，双方需注意“买卖不破租赁”原则的适用，以确保合同的有效性和生效。
以上是关于“(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同的文档介绍，希望对您有所帮助。
买卖不破租赁相关法律问题分析随着城市化的不断发展，房屋租赁业也随之繁荣。
在租房的过程中，买卖不破租赁合同成为许多人关注的问题。
那么买卖不破租赁的具体含义是什么？在租赁过程中存在哪些涉及到法律问题的风险？下面将对此进行分析。
1. 买卖不破的定义买卖不破是指，当房屋出售时，租赁合同不会因此而终止。
租赁合同在履行期限内仍然有效。
此时，新的房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
2. 相关法律问题的风险在租房的过程中，存在一些相关的法律问题，需要租房人提高警惕。
这些问题通常包括以下几点：2.1 前房主未认可租赁合同前房主未认可租赁合同，是造成租房人维权困难的主要原因之一。
如果前房主不认可租赁合同或未与新的房主协商，新房主可能无法承认租赁合同。
此时，租房人的维权途径会受到一定的影响。
2.2 新房主要求解除租赁合同在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
否则，将构成违约行为，租房人有权进行维权。
2.3 关于房租质量、租赁期限等约定在租赁过程中，双方还会约定一些涉及到房租质量、租赁期限等具体内容的约定。
这些约定可能会因各种原因而发生变动，租房人需要及时调整合同内容，以保障自己的合法权益。
3. 案例分析以上讨论过程中，接下来将通过三个案例，深入了解买卖不破的相关法律问题。
3.1 案例一张先生租住的房子被卖给了新房主，但新房主不认可租赁合同，要求张先生搬离。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主不承认租赁合同，租房人可以通过法律诉讼等方式进行维权。
3.2 案例二小王租赁的房子在合同期内被出售，但新房主要求小王在合同还有三个月到期时即搬走。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主要求小王在合同还有三个月到期时搬走，将构成违约行为，小王有权进行维权。
3.3 案例三小张租赁的房子在合同期内被出售，新房主表示愿意承认原租赁合同。
解析：在买卖不破的情况下，新房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
二手房交易不忘买卖不破租赁合同在二手房交易过程中，买家和卖家之间需要签订购买合同，以确认房屋的买卖双方达成一致，并规范双方的权利义务。
然而，很多人忽略了租赁合同与房屋买卖合同的关系，当房屋租赁合同与房屋买卖合同不一致时，就会出现一系列的问题。
所以在二手房交易过程中，不仅需要关注房屋买卖合同的签订，还需要研究租赁合同的内容。
租赁合同中需要注意的事项合同期限在签订租赁合同时，需要明确合同期限。
大部分租赁合同的期限为一年或者两年。
一旦租赁合同期限到期，双方可以根据合同约定进行续签或者解除。
在二手房交易时，买家需要了解房屋租赁合同期限是否已过，并与房东确认是否可以进行买卖交易。
租金和押金在签订租赁合同时，需要确定租金和押金的数额和支付方式。
租金和押金是租赁合同中最主要的条款。
租金一般是按月支付，押金则是押一付三或押一付二。
在二手房交易中，买家需要了解房屋租金和押金是否已支付，并确认是否需要退还。
房屋状况房屋状况是租赁合同中另一个重要的内容。
房屋状况包括房屋的设施、电气设备、卫生设备、防火设备等。
在二手房交易中，买家需要了解房屋状况是否符合租赁合同的约定，并确认是否需要进行维修。
租赁合同与房屋买卖合同的关系当买家想要购买一套已经租出去的房屋时，需要了解租赁合同对房屋买卖合同的影响。
如果房屋租赁合同期限已到期，且双方无意再行续签租赁合同，则此时购买该房屋不会有任何问题。
但是，如果房屋租赁合同尚未结束，或者房屋租赁合同中约定了续签选项，则需要在购买过程中需要结合租赁合同条款进行分析。
一般情况下，如果租赁合同中规定房东不得终止租赁合同，或者终止后需要给予承租人一定的赔偿，则购房者需要在房屋买卖合同上注明租赁合同的期限和租金等内容，以确保购房者能够获得符合租赁合同约定的权益。
同样的，如果买家并不想继续承租现有租户，则需要在与卖家谈判时将此事提前告知卖家，并在房屋买卖合同上注明此事项。
这样会给房东带来额外的负担，可能会影响到房屋的买卖交易。
买卖不破租赁问题初探-1在现代经济中，很多企业和个人常常需要租借不动产来开展经营或生活，而租赁行为中涉及到的法律问题也十分广泛。
本文将围绕租赁中的买卖不破问题进行探讨，论述租赁中的买卖不破原则、适用条件及争议解决等方面的问题。
一、买卖不破原则买卖不破原则是指在房屋买卖过程中，租赁关系不受到影响，租赁合同仍然有效。
这是由于租赁合同是一种独立契约，和不动产所有权的转移无关。
所以在租赁合同的期限内，租赁双方应当履行租赁合同中的义务，而不受不动产的买卖行为的影响。
买卖不破原则的确立，是为了保护租户的租赁权益，避免租户因为房屋买卖被迫搬迁或租金等问题无法得到保障。
二、适用条件在租赁中，买卖不破原则主要适用于以下情况：1.合同已经订立买卖不破原则只适用于在买卖程序开展前已经存在的租赁合同，也就是说，租赁合同在买卖方达成买卖协议之前就已经订立了。
2.买卖人知道租赁合同的存在如果买卖方在进行买卖过程中，已经知道存在租赁关系，买卖不破原则也将适用于该买卖行为。
这是为了保护租户的利益，如果买卖方不知道租赁合同的存在，可能会导致租赁权益的侵犯。
3.租赁合同还没有到期买卖不破原则通常适用于租赁合同还没有到期的情况。
也就是说，当租赁合同尚未到期时，不动产的买卖行为不会影响租赁合同的有效性。
三、争议解决在租赁中出现买卖不破问题时，通常需要根据具体情况进行争议解决。
争议解决的方式可以由当事人协商决定，也可以通过法律程序解决。
1.协商解决当事人可以建立一个和解委员会，通过协商解决租赁中买卖不破问题。
在委员会中，由各方当事人指定代表进行诉讼和解，通过达成协议解决争议。
2.诉讼解决当事人也可以通过法律程序解决租赁中买卖不破问题。
当事人可以通过民事诉讼程序将争议提交法院处理。
民事诉讼程序的主要准则是合同原则，根据合同条款和法律规定进行审理和裁决。
四、结论买卖不破原则是现代租赁行为中一个非常重要的规则，它的确立是为了保护租户的利益。
在租赁中，买卖不破原则只适用于在租赁合同订立前存在的租赁，买卖双方应当尊重租赁合同的有效性，同时使用协商或者法律程序解决租赁中的问题。
买卖不破租赁制度的反思2023-10-27contents •制度概述•制度利弊分析•制度改革与完善•制度实践中的法律风险防范•相关法律法规与政策解读•研究结论与展望目录01制度概述定义买卖不破租赁制度是指在租赁关系存续期间，即使租赁物所有权的变更，也不影响租赁合同的效力。
该制度是租赁合同的重要原则之一，旨在保护承租人的租赁权益。
起源买卖不破租赁制度起源于罗马法，后来被各国法律所接受并逐渐成为一项重要的法律原则。
在我国，该制度主要规定在《合同法》和《民法典》中。
定义与起源买卖不破租赁制度的目的是在保护承租人的租赁权益的同时，维护交易秩序和安全，促进租赁市场的健康发展。
目的该制度体现了公平、公正和诚信的原则，有利于维护承租人的居住和生活稳定，同时也有利于维护租赁市场的稳定和持续发展。
价值目的与价值适用范围买卖不破租赁制度主要适用于不动产租赁，包括房屋、土地等不动产的租赁。
对于动产租赁，该制度的适用则需要根据具体情况而定。
适用条件买卖不破租赁制度的适用需要满足以下条件：首先，租赁合同必须合法有效；其次，租赁物必须已经交付给承租人；最后，租赁物所有权的变更必须发生在租赁期间内。
适用范围与条件02制度利弊分析买卖不破租赁制度确保了租赁合同在租赁期间内具有稳定性，承租人的租赁权得到了保障，有利于维护承租人的权益。
保护承租人权益该制度使得租赁合同成为一种可靠的资产，承租人可以放心地签订长期租赁合同，从而促进了租赁市场的发展。
促进租赁市场发展通过保障承租人的租赁权，避免了因租赁关系的不稳定而引起的社会纠纷和矛盾，有利于维护社会秩序的稳定。
维护社会秩序买卖不破租赁制度限制了物权的自由转让，有时会导致物权价值降低，影响了物的流通和使用效率。
限制了物权自由容易引起纠纷不适应市场变化由于该制度涉及到物权和债权的交叉关系，往往容易引起纠纷，增加了交易的成本和风险。
该制度对于市场的变化反应不够灵敏，有时会限制了物的有效利用和资源的合理配置。
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外引言在买卖合同中，常常会出现“买卖不破租赁”的条款，即买卖双方约定的物品的租赁合同不会因为买卖而被解除。
然而，在某些情况下，也会存在买卖合同可以破坏租赁关系的例外。
本文将探讨“买卖不破租赁”的例外，并阐述其背后的法律原则和实际应用情况。
1. 买卖合同中的“买卖不破租赁”条款买卖合同中的“买卖不破租赁”条款是指，在买卖双方签署买卖合同后，租赁合同依然有效并不受买卖合同影响。
这种约定通常出现在不动产或有形财产的转让中，旨在保护租赁方的权益。
这一条款的存在，意味着即使物品的产权发生转移，租赁方依然可以享有租赁合同所规定的权益和义务，无需因为买卖行为而受到不利的影响。
而买方在购买物品后，也需要履行原有租赁合同中的义务，包括支付租金等。
2. “买卖不破租赁”的例外情况然而，尽管“买卖不破租赁”在保护租赁方权益方面起到了积极作用，但也存在一些例外情况使得买卖合同可以破坏租赁合同。
是几个常见的例外情况：2.1. 租赁合同即将到期当租赁合同即将到期时，买方可以选择不续签租赁合同，而直接与卖方签署买卖合同。
在这种情况下，买卖合同将会取代租赁合同，新的产权所有人即成为物品的合法拥有者，并且租赁合同也因此终止。
2.2. 卖方主动解除租赁合同卖方作为租赁合同的当事人，有权根据约定的条款解除租赁合同。
如果卖方在买卖合同签署之前解除了租赁合同，那么买卖合同将会破坏租赁关系。
2.3. 租赁合同存在严重违约行为如果租赁方严重违约，如未支付租金、违反租赁合同约定等，买方可以向法院申请解除租赁合同。
在这种情况下，买卖合同不会因为“买卖不破租赁”的原则而保护租赁方，买方可以解除租赁合同并获得物品的所有权。
3. 法律原则与实际应用“买卖不破租赁”的原则在保护租赁方权益方面起到了积极作用，促使买方在购买物品后继续履行租赁合同义务。
然而，在某些情况下，买卖合同可以破坏租赁合同，以保护买方的权益或因租赁方的严重违约行为。
最新买卖不破租赁问题初探买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。
在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。
在我国，直接体现这一立法规范的是我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。
为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的破的问题做出一些探讨。
一、买卖不破租赁之立法原意探究1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的泊来品。
我国古代立法采取的是诸法合一，重刑轻民，没有买卖不破租赁原则的立法。
我国台湾地区民法典第425条规定：出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。
①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。
新中国成立后，民事立法相对滞后。
1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。
直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。
在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。
在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。
与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。
②此后，德国、瑞士、法国以及日本民商事立法中均有类似规定。
2、买卖不破租赁中物的表现形式从国外的立法看，买卖不破租赁中的物，有的是用列举的方式，多限于不动产，如房屋、土地等。
《法国民法典》第1743条规定如出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人，但是如果在租赁契约中原已保留此项权利，买受人得辞走非乡村财产的承租人。
③即法国对买卖不破该租赁原则立法时，法律对租赁物用的是列举的方式，如房屋租赁及土地租赁。
在德国，买卖不破租赁称为买卖不破使用租赁，对租赁物也是用列举的方式。
《德国民法典》第566条第1项规定: 出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。
④该法条规定了买卖不破租赁限于土地这一租赁物。
以日本为代表，买卖不破租赁的立法用的是概况的方式，法律直接规定为不动产，这种做法以日本为代表。
《日本民法典》第605条规定: 不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。
⑤在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权，动产的承租人，因交付而有相当于物权的地位。
⑥以我国台湾地区的民法典为代表，对租赁物规定的最为宽泛，不限于不动产。
我国台湾地区的民法典第425条规定: 出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。
这里直接使用的是租赁物我国《合同法》吸收了世界各国对买卖不破租赁的立法经验，从鼓励交易出发，用的是概况式。
我国《合同法》第二百二十九条规定为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
我国《物权法》第二条第二款规定本法所称的物，包括不动产和动产。
可见，我国买卖不破租赁的租赁物就不仅仅限于不动产，还包括动产。
如租赁期间的挖掘机在所有权发生变动时，也应适用买卖不破租赁的原则。
3、买卖不破租赁问题中对物的利用形式既然买卖不破租赁的立法目的是鼓励对物的利用，使租赁权的物权化，就存在着对物的利用表现形式问题。
一般而言，对直接占有、使用的人适用买卖不破租赁，我们不难理解，但对那些二老板，如二房东之类，是否适用买卖不破租赁原则，在理解上有些争议。
有这样一个案例：某甲拥有产权房屋一套，租赁给某乙使用5年，某乙没有自己使用，经某甲认可，将房屋转租给某丙使用3年，在某丙使用的第3年时，因欠巨额债务某甲被法院强制执行，某丙行使优先购买权购得房屋，物权登记发生变得后，某丙的租赁合同到期后，某乙要求某丙退出房屋，履行其与某甲剩余2年的租赁合同。
某丙不同意，引起诉讼，对某乙的要求是否应该支持?笔者认为，机械地看，某乙的要求似乎符合买卖不破租赁的原则，但买卖不破租赁的立法本意限于保护租赁物的实际占有和利用人，如果把租赁物的利用形式扩大理解，在所有权发生变动的情况下，对二房东这样的租赁关系也予保护，必然造成租赁物所有权人的合法利益遭受损害，同时也损害了新的所有权人的合法利益。
4、买卖不破租赁与优先购买权与买卖不破租赁关系非常密切的是优先购买权。
我国《合同法》在买卖不破租赁的立法之后用第二百三十条规定了租赁物的优先购问题出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
从我国《合同法》第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文的规定来看，二者只在租赁物是房屋的前提条件下，才存在优先购买权的问题，租赁物是其他标的物的，则不存在这个问题。
而且，只有对那些直接占有利用的租赁物的，才存在买卖不破租赁和优先购买权问题。
综上，笔者认为，我国的买卖不破租赁的租赁物包括不动产和动产，不仅仅限于房屋、土地等不动产，其前提体条件是适用对租赁财产的实际占有人，在租赁财产是房屋这一特定标的物的情况下，承租人在同等的条件下，拥有优先购买权。
二、法律规定的买卖破租赁的情况在民商事司法实践中，我们在适用买卖不破租赁问题时，常常会出现一些例外情况，就是买卖破租赁，这种例外情况以法律规定的形式出现，表现在以下情况：1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
我国《物权法》第一百九十条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
这里有两层含义，第一，财产先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不破租赁的原则;第二，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
作出这样的规定是因为：租赁权虽然在立法上有物权化的倾向，但租赁权从根本上讲是一种债权，不是物权，而抵押权是物权;从保护权利在先的角度看，抵押权的存在于租赁权之先，因为租赁权的存在(包括租期过长的情况)，可能造成抵押权实现时不能全额清偿债权，因此，应当保护在先的权利抵押权;从抵押权的实现来看，由于已经登记的抵押权具有公示性质，承租人应当知道抵押权的存在，从而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。
2、执行中存在的买卖破租赁的情况民商事诉讼的基本目的之一就是受偿，受偿的基本方式就是强制执行，在民事强制执行中，我国司法解释也规定了买卖破租赁的情形。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
这里规定的将租赁权和其他用益物权除去，就是买卖破租赁的意思。
可见，在民事强制执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现的情形，也不适用买卖不破租赁的原则。
3、承租人放弃买卖不破租赁原则规定的权利的。
在我国，没有关于这种情形的直接的法律规定，只能适用一般规定。
我国《合同法》第四条规定的当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
具体到买卖不破租赁问题，就是承租人对租赁权对抗效力的放弃。
有关这方面的立法以法国为代表。
《法国民法典》第1744条规定：如订立租赁契约时已约定出卖租赁场合之场合，财产取得人可以辞走承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依下列方式对承租人给予补偿。
同法第1745-1750条合计6条规定了具体的赔偿情形。
⑦就是说，在给予承租人适当的赔偿的前提下，租赁合同双方可以约定买卖破租赁的情形，即承租人可以在租赁合同中放弃买卖破租赁的权利。
可见，在承租权的对抗效力立法上，并未把买卖不破租赁绝对化，而是存在三种例外情形，既包括案件审理中的例外情形，也包括案件执行中的例外情形，都需要我们在司法实践中认真进行把握。
三、现实生活中不适用买卖不破租赁的情况我们在现实生活中，除了上面有关买卖不破租赁的原则和法律规定的例外情况下，还存在不能适用买卖不破租赁的情形。
从司法实践看，存在下面三种情况：1、租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原则租赁合同的标的物是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的物，其中部分标的物所有权转让，部分标的物所有权没有发生转移，这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原则处理，租赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形可以简称为买卖不破租赁合同履行不能。
如某甲有a、b、c三套产权房屋，商业价值不等，面积不等，于XX年2月出租给某乙，期限5年，租赁合同没有约定各套房屋的租金。
XX年7月，某甲因发生债务纠纷，a套房屋被法院强制执行，经公开拍卖某丙以最高竟价购买，取得a套房屋的产权。
在这种情况下，如果某乙与某丙不能就租金达成协议，要求按照买卖不破租赁的原则继续租赁a套房屋，租赁合同就无法履行，这种情形就不能适用买卖不破租赁的原则，某乙应该退出租赁房屋，将房屋交给某丙使用。
2、已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，登记造册，禁止被执行人转移或处分的措施。
