浅析房地产开发与经营的风险与防范
- 格式：pdf
- 大小：312.54 KB
- 文档页数：3
了一 系列政 策 来调控 房地 产 市场 ，但 中国的房 地产 业扔持 续升 温 。
按模 拟股份 制 的方 式实 行第 二次分 配 ，调 动项 目部 （ 或分 公 司 ）的 因此 ，仍有 大 量投 资者进 入到房 地产 开发 与 经营的 活动 中 区。 由于 积 极 性。这 种模 拟股 份制 的方 式被 实践 证 明是非 常有 效的 ，它解 决 房 地 产 具 有 的种 种 特性 ，房 地 产 开发 与 经 营过 程 中会 伴 随 着 多种 了对项 目部 （ 公 司 ）的激励 问题 ，同时也 有效 解决 了约 束 问题 。 分 风险 。本 文时这 一过 程 中的种 种风 险进行 识别 ，并 对其 中 占主要 地 要 达 到股权 激励 与约 束 的 目的 ，必须设 置好 股权 结构 。 即要设计 好 位 的 几种风 险进 行具 体详 细的 分析 ，最后 ，结 合我 国房地 产 业的现 经 营层 、 骨干层 与普 通 员工的 持股 结构 。实 际上 截至 今 日 ，企业 的 状 ，提 出风 险 的 防 范 措 施 。
具有 激励 力的薪 酬模 式 ，如对 一 线经理 ，特 别是 实行 两级 管理 两级
浅析房地产开发与经营的风险与防范
一 徐 蕾 上海财经大学公 共经济 与管理学院
［ 摘 要 ］ 几年 ，尽 管 受到金 融危 机 的影 响 ，尽 管 国 家 出台 近
核算 的建 筑企 业 ，对项 目部 （ 分公 司 ） 或 固定 上交 比例 ，剩余部 分
治 理结 构 问题 已经发 生 了很大 的 变化 ，比如 人力 资本 的 出现 就极 大 ［ 关键词 ］ 地产 房 开发 与经 营 风险 防范 对 策
地 改 变了企 业治 理结 构 的面貌 。 除此之 外 ，治理 结构 是一 门非 常灵 活 的学 问 ，往 往 可 以根据企 业 的具体 需要 进 行种 种巧妙 安排 ，正 应
侵 害 小股东 利益 甚至 危害 股市 的行 为 。正是 基于 这两 点 。人们 通 常 比较倾 向于 产权 结构 适度 集 中的结 构模 式 ，也就 是均 衡持股 模 式。 也 就是 说存 在几 个较 大 的股东 ，最 大 的股东 也只 能是 相对 控股 而不
一
Hale Waihona Puke 、了那句话 “ 论 总是 灰暗 的 ，而企 业管理 之 树常 青” 。但万 变不 离 理 其 宗 ，企 业 治理 结构 虽然 可 以具有 多种 方式 ，但 其核心 思想 是不 变
的 ，就是 如何 实现 各个 利益 群体 的权 力制 衡 ，最 大可能 地提 高企 业
我国房地产 开发与经营的现状及主要 问题
经 营 管 理
对 于 骨 干层 的 一 线 经营 者 必 须通 过 持 股 的 方式 进 行 激励 与 约 束 。
不 管是 实行三 级管 理三 级核 算 ，还是 两级 管理 两级 核算 ，项 目经理 是企 业 的财 富 ，一 个优 秀 的项 目经理 本身 就是 ～个 品牌 ，就是 市场 认可 的无 形资 产 ，个人 的无 形资 产与 企业 的无 形资产 结合 ，就 可 以 占领 一片 市场 。 当然 ，除 了股权 的激 励 ，还应 该 为这些经 营者 设计
１ 我 国房地产 业 的现状 近 年 来 ，房 地 产 业 逐渐 成 为 中国 的经 济 支 柱 ，随 着 房 价 的不 断 上涨 ，人们 对房 地产 业 的关注 越来 越密 切 ，毕 竟 ，住房 是人 民生 活 的最 基本要 求 和保 障。 然而 ，现 阶 段房 地产 业发展 地过 于快 速 。
以致 出现 了一种 不 正 常 的发展 轨 迹 和一 股 房地 产 热 。 自１ ９ 年 以 ９８
经 营的效 果。 过去 一些 国 有建筑 企 业也进 行 了产权 的改革 ，成 为了 有限责 任 公司 ，但 还很 不到位 ，公 司治理 结构 大 多也没 有 实质 改变 ，企业 运
行机 制依 旧 ，效率 没有提 高 。对 于有 效 的公 司治理 而言 ，适 度集 中 平 均价 增 长率 为 １ ．％ ，由图 １ 见 ，房 地 产开 发投 资 额 的增长 远 ２９ 可 的产 权结 构是 比较 合理 的 。这包 括两 个含 义 ，首 先是产 权要 集 中。 远 超过 了Ｇ Ｐ Ｄ 的增 长 ，带来 了房地产 增速 过快 、发展 过热 的局 面。 在企 业产 权过 于分散 的情 况 下 ，每个 股东 只是 拥有很 小 的份额 ，没 商 品房 每 年 新 开 工面 积 平 均 以 １ ．％的 增速 增长 ，具 体 见 图 ２ ９６ 所 有动 力去 关心企 业 的运 营 。企业 搞好 了 ，它只 能得 到很 小 的回报 ， 不 。 而 为了监 督活 动而 付 出的成 本却 要 自己完 全承 担 ，因此 小股 东没 有 为 了调 控 我 国 的房 地 产 市 场 ，抑 制房 地产 业 的现 象 ，国家 出 动力 关心企 业 的经 营。而 且 ，即便 小股 东 愿意 去监督 企 业的运 行 ， 台 了一 系列政 策和 法规 ，以降低房 价 ，限 制房地 产开 发 ，控制房 地 他们 的弱 势地 位 也 决 定 了 这种 监 督 对 于 企业 的影 响 力是 微 不 足 道 的。 其次 是产权 不 能过于 集 中。 如果 产权 过于 集 中 ，大 股东 对于企 产业 的不 正 常发展 。尽 管 国家进行 了大力 度的调 控 ，房地 产发展 过 业的经 营具 有绝 对 的控制 权 力 ，肯 定不 会容 忍经 营者 任何 悖逆 自己 意愿的行为，就会产生对企业的过度干预 ，沦为变相的单一业主制 企 业 。如 果我 们 考 察 一 下我 国上 市 公 司 的情 况 ，就会 很 明显地 发 现 这一 点 ，由于 我 国相 当多 的上 市公 司普遍 存在 “ 股独 大 ”的现 一 象 ，造 成公 司 的经营 绩效 并不 能得 到有 效 改善 ，相反 还 出现 了很 多
