浅谈房地产开发项目的风险管理及防范

天 津 大 学

（高等教育自学考试）

本科生毕业设计（论文）任务书

办学点 项目管理 专 业 班

设计（论文）题目：房地产开发项目风险管理

完成期限：

自 2011 年 1 月 20 日 至 2012 年 3 月 20 日

止

指 导 教 师 陶义勇

办学点负责人

批 准 日 期 学 生 张式翔

接受任务日期

注：1. 本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。

2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印。 2

一、设计（论文）原始依据（资料）

在当今信息社会和知识经济之中，人们创造财富和社会福利的途径与方式已经由过去重复进行的生产活动为主，逐步转向了以项目开发和项目实施活动为主的模式。而项目的开发与实施过程是一个复杂的、创新的、一次性的并涉及到许多关系与变数的过程，是一个存在着很大不确定性的过程，从而使得这个过程中会出现各种各样的风险。如果不能有效地管理、控制这些风险，就会给项目带来各种不同程度的损失。可以说，项目管理中最重要的任务就是对不确定性和风险性事件和问题的处理。

就建设工程项目来说，建设企业在进行工程项目风险管理时采取何种形式的组织结构，采取何种风险管理模式，在风险管理的过程中如何识别风险、分析风险、应对风险、控制风险和监督风险才能使投资企业更好的管理风险、驾驭风险，对于建设工程项目风险管理的研究显得尤为重要。

当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）研究还处于初级阶段。这也说明建设工程项目风险管理研究需要进一步加强。现代风险管理一般由三个阶段组成:在识别、估计和评价了风险之后,就应考虑如何有效地控制和处理风险,即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策,分析各对策的成本及后果,根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标,确定各种对策的最佳组合,达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。

房地产开发项目风险管理

一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提升行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素持续增多，存有于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。所以，增强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。

二、房地产开发项目的风险分析

风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异水准，实际上就是实际结果与计划结果的变动水准，这种变化水准越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，因为风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面：

1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。能够说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难补充的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。 2、项目的投资支持水平风险。《项目可行性研究报告》出台前后，因为对市场定位的理解模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资水平过高地估计，或者项目成本分析存有着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付水平达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。

房地产项目的常见风险及风险管理

引言概述：

房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。

一、市场风险

1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现波动。开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。

1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。开发商应制定合理的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。

1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。开发商需要密切关注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。

二、资金风险

2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可能导致项目进展受阻。开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。

2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。 2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。开发商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。

三、技术风险

3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。

3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。

3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。

房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策

引言概述：

房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。

一、市场风险

1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。

1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。

1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。

二、财务风险

2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。

2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。 2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。

三、技术风险

3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。

3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。

3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。