房地产企业税收筹划研究

房地产企业税收筹划研究【摘要】近年来，国家加大了对房地产企业的调控力度，根据财税体制改革的深入进行和发展的需要，税务管理对于房地产企业在日常管理中的地位和作用越来越重要，房地产企业普遍感受到调控压力增大。

房地产企业合理税收筹划，科学税务管理，对于减轻房地产企业税务负担，增强自身经济实力和发展水平有着很大的意义。

本文围绕房地产企业税收筹划，介绍税收筹划在房地产企业中的应用，并就房地产企业税务筹划提出了针对性的建议。

【关键词】房地产企业税收筹划一、房地产企业税收筹划概述当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。

税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。

房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。

房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。

因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。

要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。

房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。

在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。

一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。

另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。

若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。

对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。

对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。

一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。

权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。

通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。

一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。

通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。

通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。

一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。

资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。

房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。

部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。

不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。

针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。

（三）导师制的作用大众化教育背景下本科生导师制的实施是否有必要？调查结果显示，在被调查的我院04、05级93人中，有79%的学生认为实行本科生导师制对于本科生培养教育具有重要的意义，82%的教师认为有利于因材施教和学生的个性发展；有利于教学与科研相结合；有利于充分发挥教师教书育人的主体作用；有利于密切师生关系，增进师生友谊。

可见，绝大多数师生对大众化教育背景下实施本科生导师制的认识具有高度的一致性。

（四）结论通过调查和比较分析，我院本科生导师制在实行过程中仍存在不少有待解决的问题，归纳为以下几点：一是本科生导师制形式化程度较浓厚，活动方式比较单一，师生比例不协调，师生间沟通交流较少，本科生导师制难于真正发挥作用。

二是导师制指导内容不够规范。

导师对自身职责和工作目标不够明确，部分导师难于做到尽职尽责。

三是导师制考评机制缺乏科学性，且与之配套的制度不健全和不完善，这在很大程度上影响了本科生导师制的实施效果及导师的工作积极性。

三、完善本科生导师制的对策和建议（一）结合实际，加强针对性指导指导方式应结合我院师资条件、教学科研状况、学生素质、班主任和辅导员制度等实际，选择不同类型。

目前，本科生导师制基本上分为综合导师制、年级导师制、英才导师制等不同类型。

由于我院班主任和辅导员制度的存在，与综合导师制必然产生职能上的重复，难于协调两种制度的职能，加之生师比问题突出，因而不适宜采用。

而英才导师制由于其覆盖面过小，闲置和浪费了导师资源，因而也不适宜采用。

相对而言，年级导师制由于主要是针对低年级学生的大学生活适应、学习方法、专业发展和职业规划的指导，可以有效地克服供需不平衡的问题，加之高年级的学生已经具备了较强的独立自主能力，就不再需要配备导师了，因而比较适宜。

同时，为求得导师制的良好效果，应加强指导的针对性和多样性，如利用电话相互联系或网上交流、导师经常下寝室、学生经常登门请教等加强学生与导师间的交流与了解，为导师制的顺利实施奠定基础；导师应根据学生的专业特长、学习兴趣和个性特征，制订并实施具体计划，通过导师论坛、专题讲座、谈心交流、学业辅导等形式，采取集中和个别相结合的方式，开展经常性的、有针对性的教育活动；此外，在指导要求上，既要倡导导师找学生，也要要求学生主动找导师，发挥两方面的积极性，形成良性互动，以增强指导实效。

（二）强化导师队伍，明确导师职责在进行导师筛选的过程中，挑选专业业务好、政治素质高、责任心强的老师担当本科生的导师是本科生导师制在实施过程中的一个重要环节。

近几年，随着我校扩大招生，学生数量急剧增加，但与此相对应的师资队伍建设却严重滞后，最突出的问题就是本科生导师的数量不能适应本科生导师制发展的要求。

为此，我们认为一方面应严格控制学生规模，加强师资队伍建设，提高教师工资福利待遇，以稳定导师队伍，激发导师工作的积极性；另一方面可适当招收部分在读研究生来充实导师队伍，使师生比保持在理想状态。

此外，应明确导师职责，这既是加强导师工作管理的必要手段。

也是衡量和考评导师工作的客观依据。

具体而言，本科生导师的职责大概分为以下几项：一是根据人才培养目标和专业培养计划，对学生的专业学习、选课过程给予指导。

二是定期组织学习讨论，让学生参与科学研究，培养学生理论联系实际的能力和创新思维能力，引导学生了解学科前沿情况，对学生的发展方向提出建议。

三是及时了解学生的思想动态，对学生进行思想品德教育，让学生树立正确的人生观和价值观，促进学生个性健康、充分地发展。

（三）加强制度建设，完善考评体系一是学院应建立导师培训制度，提供有关信息，使导师懂得如何去导。

如为保证导师能有效地指导学生选课，教学管理部门可利用课余时间让导师集中学习学分制的有关管理规定，使导师了解学分制的管理模式、选课过程的操作；学院和各系可组织导师学习，使其了解本专业培养计划，熟悉公共基础课、专业基础课和专业课与选修课等课程的安排情况；学院可为导师提供所指导学生的有关信息，如学习、奖惩、家庭情况，以便于导师因材施教；学工部门应向导师发布毕业生就业行情及市场信息，以方便导师为学生就业出谋划策。

二是完善导师岗位目标责任制和具体考评办法，对导师在任期内的德、能、勤、绩定期进行考核并记入档案，对导师的考核要充分听取学生的意见，要把考核结果与教师年度考核、专业技术职称、职务晋升、岗位聘任和奖酬金结合起来。

学校可设立本科生导师奖励基金，对工作突出的优秀导师进行表彰奖励，对不认真履行导师职责、考核不合格的导师加强教育管理，甚至取消其导师资格。

三是建立健全监督体制，采取灵活多样的监督方式，如在学工或教科办设立意见箱，向广大学生做定期导师成果调查，接受学生提出的建议和批评；加强监督网络，拓宽监督渠道，保障言路畅通等。

［参考文献］［1］李达轩，曾凡东.本科生导师制的探索与实践［N］.光明日报，2003-06-06.［2］周萍，樊如放.我国本科生导师制实行过程中存在的问题及对策［J］.教学研究，2002（4）.。