龙湖地产标准化机电专业关注点梳理

工程质量控制点（安装）B.安装工程B.1给、排水工程B.1.1室内生活及消防给水1.【控制点】1）水井尺寸；2）室内明装给水管道走向；3）公共通道内消火栓立管位置不宜设计在太靠近入户门边；4）高层消火栓环网层在管道高度应和结构相结合，不影响今后的吊顶高度；5）车库内综合管网布置合理性――车道净高不低于 2.2米、车位净高不低于 2.0米；6）加压泵房选址；7）材料设备进场报验；8）管道预留预埋套管图完善9）管道支架定位正确、固定牢靠；10）焊接钢管除锈防腐到位、焊接质量合格；PPR管熔接；埋地管道安装；11）管道穿楼板处套管根部撑补及管根周边加强防水；12）管道试压；13）水泵安装2.【主要措施】1）设计阶段建筑应对楼层平面统一考虑水电井的基本安装空间；2）设计阶段管道布置应避开业主可能不吊顶的区域；3）立管尽量设在水井、消防楼梯间转角处等，用支管穿梁引到消防箱处；4）梁的高度要适合预埋环网钢套管，协调设计院；5）对综合管网重点部位进行复核，保证净高；6）设计阶段泵房不宜选址在靠近住宅等需要安静的区域；7）按规范要求进行材料设备报验，不合格材料不允许进场；8）甲方监理施工三方共同完成，定稿后办理技术洽商手续；9）管道位置在砌体样板施工前确定，壁挂热水器和管道支架处墙体用实心砖砌筑并在砌体固化图中体现；有外墙保温的地方，支架应在外保温施工前安装并适当加长；10）焊接管道：管道除锈、上防锈漆、面漆每遍应按隐检要求报监理检查，合格后进入下一遍工序。

管道应该在第一遍面漆完成后安装；焊接先在班组做样板，合格后按样板标准实施；埋地管道注意基槽夯实、管基牢靠、分层回填；PPR管道：接头熔接时间按PPR技术规程分管径控制，避免出现过熔或欠熔；11）管根必须采用撑补不能吊补，砼浇捣分二次进行，第一次浇一半然后进行灌水试验，不渗漏后在完成第二次浇捣，最后按《重庆公司防水标准》完成管根加强防水处理12）按验收规范要求进行试压，在高层生活消防立管试压时，工作压力应按立管底部计算。

龙湖地产工程精细化管理三大控一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/——如此学龙湖，才有用！中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。

我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。

中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。

微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月21-22日地点：郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹：中房商学院高级顾问。

一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。

擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。

【课程大纲】Part 1：龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2：龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么（研发、造价对工程计划的支撑）C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3：项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控：项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理：监理管理办法F.资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1：停止点检查H.质量中间控制2：各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3：工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2：现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法Part 3：龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛（详见报道通知）【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

第一条为加强我公司机电专业管理，确保机电系统的安全、可靠、高效运行，提高公司机电专业管理水平，特制定本制度。

第二条本制度适用于我公司所有机电系统，包括但不限于电力、空调、通风、给排水、消防、电梯等。

第三条本制度遵循以下原则：1. 安全第一，预防为主；2. 科学管理，合理使用；3. 经济合理，持续改进。

第二章组织机构及职责第四条成立机电专业管理小组，负责机电专业管理工作的组织、协调和监督。

第五条机电专业管理小组职责：1. 制定机电专业管理制度，并组织实施；2. 组织机电系统设备的维护、保养和检修工作；3. 监督机电系统设备的运行状况，确保设备安全、可靠、高效运行；4. 组织机电系统设备的更新改造和技术升级；5. 对机电系统设备的使用、维护人员进行培训。

第六条各部门职责：1. 工程部：负责机电系统设备的安装、调试和验收工作；2. 维修部：负责机电系统设备的日常维护、保养和检修工作；3. 保安部：负责机电系统设备的消防安全管理工作；4. 办公室：负责机电系统设备的资料管理和信息传递。

第三章设备管理第七条机电系统设备采购应遵循以下原则：1. 符合国家标准和行业规范；2. 技术先进，性能可靠；3. 经济合理，便于维护。

第八条机电系统设备安装、调试和验收应严格按照以下程序进行：1. 安装单位应根据设计图纸和技术要求进行施工；2. 调试单位应按照技术规范进行调试；3. 验收单位应组织验收，确保设备质量符合要求。

第九条机电系统设备运行维护应遵循以下规定：1. 严格执行设备操作规程，确保设备安全运行；2. 定期对设备进行维护保养，及时发现和消除安全隐患；3. 对设备故障进行及时修复，确保设备正常运行。

第四章消防安全管理第十条机电系统消防安全管理应遵循以下规定：1. 严格执行消防安全管理制度，确保消防安全；2. 定期对消防设施进行检查、维护和保养；3. 组织消防安全培训和演练，提高员工消防安全意识。

第五章培训与考核第十一条对机电系统设备的使用、维护人员进行定期培训，提高其业务水平。

龙湖工程质量常见问题及处理方式前言：作为一家专注于品质和细节的企业，龙湖一贯以高品质著称，龙湖在质量管理方面堪称严苛，其积累沉淀出的龙湖工程质量管理中的常见问题与处理方式，非常值得参考，现分享十大经典常见问题与处理方式供大家参考。

目录：一、总平面图类常见问题及处理方式二、建筑方面常见问题及处理方式三、结构方面常见问题及处理方式四、弱电方面常见问题及处理方式五、给排水方面常见问题及处理方式六、暖通方面方面常见问题及处理方式七、地库方面常见问题及处理方式八、市政配置方面常见问题及处理方式九、精装修方面常见问题及处理方式十、园林景观方面常见问题及处理方式一、总平面图类常见问题及处理方式总述：1、总图—平面布置—水系布置2、总图—平面布置—道路宽度3、总图—平面布置—出口关系4、总图—平面布置—风井位与建筑关系（1）5、总图—平面布置—风井位与建筑关系（2）6、总图—平面布置—风井位与建筑关系（3）7、总图—平面布置—风井位与建筑关系（4）8、总图—平面布置—生化池设计9、总图—竖向标高关系—主路坡度10、总图—与周边环境关系—挡墙位置（1）11、总图—与周边环境关系—平场二、建筑方面常见问题及处理方式总述：1、建筑—标准层—门洞尺寸（1）2、建筑—标准层—门洞尺寸（2）3、建筑—梯段及平台净高4、建筑—施工工序错误5、建筑—建筑功能使用问题6、建筑—外立面美观问题三、结构方面常见问题及处理方式1、结构—顶层露台临空面栏板高度2、结构—地下室外挡墙分段设计问题3、结构—砼结构裂缝（1）4、结构—砼结构裂缝（2）5、结构—砼结构裂缝（3）5、结构—砼结构裂缝（4）四、弱电方面常见问题及处理方式1、弱电—起重设备设置对设备房的影响（1）2、弱电—起重设备设置对设备房的影响（2））3、强电—电梯配电箱配置双电源五、给排水方面常见问题及处理方式1、给排水—排水系统2、给排水—私家花园水盖3、给排水—室外排水4、给排水—屋面排水六、暖通方面常见问题及处理方式1、暖通—寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响（1）2、暖通—寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响（2）3、暖通—设备在屋顶的平面位置（1）4、暖通—设备在屋顶的平面位置（2七、地库方面常见问题及处理方式1、地库—车位划线与规范不符（1）2、地库—车位划线与规范不符（2）3、地库—车位划线与规范不符（3）4、地库—车位划线与规范不符（4）5、地库—顶板结构找坡做法6、地库—建筑及结构蒙图八、市政配置方面常见问题及处理方式1、市政配置—室外污水系统2、市政配置—雨污水管道设置九、精装修方面常见问题及处理方式1、精装修—入户门调整2、精装修—安装位置不合理十、园林景观方面常见问题及处理方式1、园林景观—平台踏步2、园林景观—停车位间设置植草带3、园林景观—疏散通道与私家花园之间的关系4、园林景观—地库排烟口（1）5、园林景观—地库排烟口（2）6、园林景观—石材渗水原因分析7、园林景观—石材渗水处理措施十一、总结龙湖，变的是时间，不变的是品质！谢谢！。

龙湖精装质量30个敏感点龙湖通过市场调研、收集整理出客户的精装房质量敏感点，要求在施工进场前对质量的敏感点进行专题的培训，并在施工过程中对于质量敏感点必须进行100％的检查。

一、阳台地砖1.阳台积水解决方法：要求排水坡向正确；泼水实验全检不积水2.空调位积水解决办法:室外机未安装排水管管3.阳台墙面无踢脚线解决办法：增加100高踢脚线二、新增管道开槽的放线、电气隐蔽施工质量敏感点4.预留预埋与实际开槽和预留预埋不符解决办法：要求必须每户档案的光盘和本户位预留预埋一致；监理物管必须100％频率的复检三、墙面木基层施工5.门套和木基层之间漏缝过大解决办法：木基层处理时缝隙必须填实6.卫生间镜面基层地面反光槽未处理解决办法：反光槽底面油漆；对墙面进行检查，对于镜面的基层在安装前油漆后才进行安装四、吊平顶7.卫生间吊顶不平导致贴砖或马赛克墙面完成后收口不一致8.厨房间吊顶局部铝扣板检的收边碰角有明显的拼缝9.厅、卧室阳光窗、卫生间阳光窗走道吊顶不平解决办法：加强过程的检查五、卫生间施工质量敏感点11.卫生间隔壁房间墙面发霉解决办法：防水施工完成后进行检查12.窗台压顶石收口石材和墙面砖的5收口线不一致13.墙面的大理石高于面砖（或马赛克）不均匀解决办法：过程检查；细部交底；每个班组作样板14.卫生间地面防水施工：卫生间地面漏水；卫生间门套下口经过半年使用后发霉解决办法：设立停止点进行检查；门套的下口距地留5mm并用耐候胶收口。

15.卫生间地砖大理石铺贴：主视立面墙地砖缝对齐；卫生间大理石泛碱；马赛克的带状收水槽宽度100不一致；次卫的的淋浴位大理石拉槽不一致，（8宽*1深@～100），并高于收水槽10解决办法：施工图中确定主视立面墙；卫生间石材铺贴密实，后期清洁时不要使用酸性物质进行清洁；注重施工交底；16.卫生间台盆柜、台盆面人造石施工：柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范；人造石有损坏解决办法：加强成品检查和事前的交底六、厨房施工质量17.抽油烟机排气管接入烟道的质量：使用过程中漏油烟解决办法：安装完成后设立停止点并进行100％检查18.厨房墙砖施工：窗台压顶石收口石材和墙面砖的收口线不一致解决办法：按施工图留5mm的水缝19.厨房地砖铺贴敏感点：厨房放冰箱位的主视立面墙地砖缝对齐解决办法：冰箱位图中确定主立面19.橱柜安装：橱柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范解决办法：加强成品检查和事前的交底七、过门石大理石铺贴敏感点20.石材掉角、施工时断裂或水裂纹解决办法：过门石长边倒边2毫米见光；过门石安装完成后比木地板高5~8mm；与面砖地面齐平；加强成品的保护八、天棚施工的质量敏感点21.天棚顶面不平解决办法：做好样板带路；加强施工的监控和检查22.天棚涂料：乳胶漆后期修补时污染墙纸解决办法：做好成品保护；乳胶漆施工面层时刷漆的方向是顺光方向九、橱卫洁具和五金件质量敏感点23.厨卫洁具施工：给水龙头；排水堵塞或排水不畅；24.卫生间面盆的提排使用不便25.五金件质量：卫生间和厨房给水角阀漏水；厨房的燃气灶的进气空的位置；燃气嘴接口位置和离墙的距离解决办法：加强试压检查；提前正式通水进行预检；注意角阀露出墙面的距离并便于检修；燃气嘴接口位置和离墙的距离便于检修十、其他26.成品门框安装：橱卫门框发霉；门框的在施工过程中阳角被损坏解决办法：要求门套离开地饰面5毫米并用耐候胶收口；橱卫门套的四周打耐候胶密封；加强成品保护27.木地板施工质量：木地面起拱；木地面表面油漆损坏；过门石处地板松动，地板高于过门石解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施28.成品门扇、门贴脸、踢脚线安装：成品门、贴脸掉漆、（贴脸线条落地）；门锁开启不灵活并与门框碰撞；踢脚线接口和阳角碰口缝隙明显解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施；踢脚线在客厅和主卧的接头位置应在靠近阴角600到1000处（采用木地板收门贴脸的口）29.墙纸施工：阴阳角的墙纸空鼓；墙面墙纸显墙面封闭漆的流坠；墙纸的接头有明显的接缝；墙纸与天棚交接面被乳胶漆污染解决办法：分析墙纸的属性（纹理、纸基、表面抗污…）；贴墙纸前必须进行基层的检查交底；30.室内环境质量差解决方法：室内的空气质量检查，并进行公示。