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房地产司法鉴定房地产司法鉴定1. 简介房地产司法鉴定是指由法院或相关司法机关依法委托具有资质的鉴定机构，对涉及房地产领域的争议、案件进行事实调查、证据搜集和技术鉴定，提供专业意见和鉴定结果的活动。
房地产司法鉴定在解决房地产纠纷、确保司法公正、保护当事人合法权益等方面具有重要意义。
本文将介绍房地产司法鉴定的目的、鉴定主体、程序和实施环节等内容。
2. 目的房地产司法鉴定的主要目的是通过科学、客观、专业的手段，确定房地产相关争议案件中涉及的房地产事实真相、价值评估和技术要求等问题，为法院判决提供客观依据。
其具体目的包括：阐明相关房地产事实和情况；对涉案房地产进行评估和价值鉴定；鉴定房地产技术标准和规范；提供房地产市场的专业意见。
3. 鉴定主体房地产司法鉴定的主体包括鉴定委托方、鉴定机构和鉴定专家。
鉴定委托方是指法院或相关司法机关，依法委托具有资质的鉴定机构进行房地产司法鉴定，授权其对相关案件进行调查和鉴定。
鉴定机构是具备房地产司法鉴定资质的机构，依法经认定，可以独立从事房地产司法鉴定工作。
鉴定机构需具备一定的资质条件和专业能力，保证鉴定结果的客观、公正和可信性。
鉴定专家是指具备相应专业知识和经验，在特定领域具有较高声誉和专业能力的人员，承担具体的房地产鉴定任务。
鉴定专家应当严格遵守职业道德和工作纪律，保持独立、客观、公正的态度。
4. 程序和实施环节房地产司法鉴定的程序一般包括以下环节：4.1. 鉴定委托鉴定委托由法院或相关司法机关发出，明确鉴定的范围、目的、要求和期限等，委托书是开展鉴定工作的基础文件。
4.2. 调查和取证鉴定机构应当进行相关的调查和取证工作，搜集与案件有关的证据和相关材料。
调查工作包括实地勘察、询问相关当事人和相关证人等。
4.3. 技术鉴定根据鉴定范围和要求，鉴定机构将收集的证据进行科学、客观的分析和鉴定，运用相关技术和方法，对房地产事实进行评估、鉴定和解释。
4.4. 撰写鉴定报告鉴定结果将以书面形式撰写成鉴定报告，详细陈述调查、取证和鉴定过程，列明鉴定结论和专业意见，对鉴定所依据的相关法律法规和技术标准也会进行说明。
房地产市场调查问卷请在您所选答案处打√1、您的年龄：20 —25岁26—30岁30—40岁41岁以上2、您从事的行业：机关、事业单位企业职员部门主管、企业经理个体经营户、私营企业户3、您家庭的月收入：2000以下2000—4000元4000—6000元6000以上4、您近期是否考虑购买住宅：暂不考虑购买半年内购买一年内购买三年内购买5、您购买住宅的目的是什么：首购自住改善居住条件馈赠子女、父母其他6、您想购买的住宅面积为多少平米：60m2 以下60m2—80m280m2—100m2100m2—150m2150m2—200m2200m2以上7、您能接受的住宅最高房价为（按每平方米计算）：4000元以下4000—5000元5000—6000 元6000—7000 元7000—8000元价格无所谓8、您想购买的住宅的楼层数：十二层以上别墅9、您会被开发商的哪种促销方式吸引？直接打折限时特惠赠送面积免契税10、您会选择在镇江哪个区域购房:丹徒区润州区镇江新区11、您比较倾向的付款方式：利用家庭储蓄一次性付款向亲戚朋友借款后一次性付清向银行按揭贷款公积金贷款12、当环境、位置、户型不同时满足时，您最倾向于：环境一般，户型较好户型环境均好（价格高）地段好，环境一般环境好，户型一般内室环境好，户型一般13、您倾向于哪一类户型：两室一厅两室两厅三室两厅复式14、您对购买的住宅内部装修的要求：高级装修其他15、您对物业的要求：一般物业管理有无物业无所谓16、您认为镇江目前的房价水平如何：还可以偏低17、您认为我市住宅最需要提高的是：物业管理交通户型社区环境感谢您对此次调查的支持与配合！根据问卷调查数据分析，对应题号，可以得出以下结论：1、受访者的目标客户中， 54.4%的受访者是20-25岁的，23.1%的受访者是26-30岁的，13.2%的受访者是30-40岁的，9.3%的受访者是41岁以上的。
2、受访者的目标客户中，38.8%的受访者是机关事业单位的，21.9%是从事企业职员，25.6%是从事部分主管，企业经理的，14.2%是从事个体经营户，私营企业户。
从估价机构角度看房地产司法鉴定估价存在的问题——房地产司法鉴定调查问卷统计分析摘要侵害当事人的不动产物权，需要通过不动产损害赔偿估价来实现对不动产物权的保护。
突发自然灾害，不动产受到损害，对不动产的保险理赔，也需要通过不动产损害赔偿估价来办理理赔事宜。
不动产损害赔偿估价的类别如何划分，不同的损害赔偿估价，其估价技术路线有什么特点，均是估价师应当深入思考研究的问题。
另外，不动产损害赔偿估价，往往是侵权纠纷当中的核心问题，其司法鉴定估价的属性，要求估价师出庭接受法官和诉讼当事人询问。
不同于一般目的的估价，损害赔偿估价通常需要增加一个质证程序。
不动产损害赔偿估价的类别、估价技术路线，以及估价质证程序等，均是本文进行分析和探讨的重点。
关键词不动产损害赔偿估价1.问卷调查来源根据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。
本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。
机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％，选取机构基本反映四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。
本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。
在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。
本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。
2．问卷调查结果通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。
2.1 房地产司法鉴定的现状估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
一、房地产估价的概述房地产估价即为房地产价格评估，主要表现在专业人员通过合理依据和标准化制度对房地产价格影响因素展开有效研究，明确影响房地产价格的因素，并在控制各项影响因素条件下，强化房地产行业价格控制效果，使得我国各地区房地产行业平均价格达到合理稳定状态。
除此之外，还应针对房地产行业特定权益展开研究，并依照各项具体要求对特定时间内的房地产价格作出有效估计、推测和判断，了解我国各地区房地产价格变化趋势和相关行业未来发展动向，使得房地产市场价格形成过程达到稳定合理状态。
从特点入手展开研究，明确房地产估价本身具有诸多特点，包括专业性、技术性、复杂性和科学性等特点。
这就应在考虑各项基础要求和实际特点条件下对房地产估价展开研究，为后期房地产估价司法鉴定顺利开展提供有效参考依据。
二、房地产估价司法鉴定的作用为保障房地产估价司法鉴定顺利开展，必须强化相关人员对房地产估价司法鉴定作用的了解，避免房地产估价司法鉴定实践在实际开展过程中受到外在因素干扰。
针对房地产估价司法鉴定展开研究，明确房地产估价司法鉴定的作用如下：首先，依照各项具体要求强化房地产估价司法鉴定力度，可以帮助有关部门解决各项房地产工作及其价值评估过程中产生的纠纷，避免房地产估价在实际开展过程中受到转让、抵押和保险等工作的影响，更好保障房地产行业整体经济效益和综合发展水平，确保房地产行业经济发展水平得到有效保障。
其次，对于房地产行业实际发展过程中产生的经济纠纷来说，房地产估价司法鉴定可以帮助相关行业及时解决其实际发展过程中产生的经济纠纷，为房地产行业开展诉讼和仲裁等经济工作提供有效支撑，避免房地产行业在实际发展过程中出现违法现象，保障房地产行业整体经济效益和综合发展水平。
最后，在司法鉴定支持下可以对房地产行业各项基础工作展开有效评价，使得房地产行业各时期价格参数达到稳定合理状态。
满足广大人民群众对房地产行业实际发展和各项价值评估提出的要求。
同时还应保证房地产行业客观合理价值活动的合理性和综合实施效果，帮助有关部门调整房地产行业实际发展中遇到的各项问题。
房地产司法鉴定房地产司法鉴定是指在房地产领域进行的法律鉴定工作，在解决相关纠纷和争议中发挥着重要的作用。
本文将从房地产司法鉴定的定义、主要内容、程序和意义等方面进行探讨，以期对读者更好地理解和认识这一领域。
一、房地产司法鉴定的定义房地产司法鉴定是指在房地产法律纠纷中，法院、检察院等司法机关依据相关法律法规，对与房地产有关的事实、价值、权利等进行鉴定和判定的一项工作。
其主要目的是为了解决纠纷，保护各方的合法权益，并对房地产问题提供专业的证据和结论。
二、房地产司法鉴定的主要内容房地产司法鉴定的主要内容包括以下几个方面：1.资产鉴定：评估房地产的价值、质量、规划等情况，确定其资产属性和使用状况。
2.权属鉴定：确认房地产的产权归属、共有情况、抵押担保等权属方面的问题。
3.合同鉴定：对房地产相关的买卖合同、租赁协议、担保合同等进行专业鉴定，解决合同纠纷。
4.损失鉴定：针对由于自然灾害、事故等原因引起的房地产损失进行鉴定，评估损失程度。
5.其他鉴定：如房地产法律文书的真实性鉴定、产权纠纷的调查鉴定等。
三、房地产司法鉴定的程序房地产司法鉴定一般按照以下程序进行：1.受理申请：当纠纷发生时，当事人可向法院等司法机关申请房地产司法鉴定，提交相关材料和证据，申请鉴定。
2.鉴定组成立：鉴定机构收到申请后，将组织相关鉴定专家，成立鉴定组，由专业人员进行实地勘察、资料研究，并依法提出鉴定意见。
3.鉴定意见书：鉴定专家将对房地产进行全面评估和研究后，撰写鉴定意见书，并加盖鉴定机构公章。
4.提交法院：鉴定机构将鉴定意见书提交给申请机关，由申请机关将鉴定意见书送交法院等进行审议和判决。
四、房地产司法鉴定的意义房地产司法鉴定在解决房地产纠纷和保护各方合法权益方面具有重要的意义：1.提供专业证据：鉴定意见书是房地产纠纷诉讼的重要证据之一，它结合了专业知识和实地考察，为法院提供客观、权威的判断依据。
2.减少争议：通过鉴定机构的独立、公正性，可以有效减少纠纷当事人之间的争议和对立，提高解决纠纷的效率。
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析顾建琴对房地产估价机构来说，司法鉴定中的房地产估价业务并不是经常性业务，而且需二级以上资质的估价机构才能从事，对房地产估价师来说很难对此类评估做到了然于心。
但作为司法鉴定的评估直接关系到当事人的切身利益，具有“公正性、严肃性、复杂性、精确性”，更需要房地产估价师在评估过程和出具评估报告时注意评估程序的规范、评估内容的详细、评估工作的风险等问题。
为此，笔者试结合实践，对平时工作中遇到的问题作以下分析思考和探讨。
一.司法鉴定中房地产估价报告的主要特点1)评估应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，估价师体现司法公正原则，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。
2)评估对象具有多样性、法律关系复杂。
司法鉴定评估对象涉及面广、种类很多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。
而法律关系往往错综复杂，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，不同的估价目的的房地产评估价格往往相差很大。
3)司法鉴定评估更注意严谨性。
司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。
司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。
从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。
评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。
4)司法鉴定评估的风险性更大。
与一般性质的房地产评估相比，司法鉴定评估的风险性更大。
房地产问卷统计分析简介随着城市化进程的加速，房地产行业成为了一个备受关注的领域。
为了更好地了解消费者需求、了解市场发展趋势，许多房地产企业都会进行问卷调查。
本文将对某房地产企业进行的一次问卷调查进行统计分析，以期为企业提供有益的参考信息。
调查背景此次调查是由某房地产企业发起的，旨在调查潜在购房者的购房需求和购房态度。
调查共有10个问题，涉及购房意愿、购房方式、购房预算、购房地点偏好等方面。
问卷形式为选择题和开放性问题。
在发放问卷的过程中，该企业在多个社交媒体平台进行了宣传。
数据概述调查期间，该企业共收到500份有效问卷。
其中男性和女性的比例分别为53%和47%。
调查对象的年龄分布主要集中在25岁到35岁之间，占比51%。
另外，调查对象的文化程度普遍较高，本科及以上学历占比达80%。
根据问卷数据，我们可以得出以下结果。
购房意愿根据调查结果，超过三分之一的调查对象表示已经积累了能够购买房产的资金。
男性的购房意愿略高于女性，分别为66%和63%。
此外，大部分受访者在购房意愿上表现积极，其中有22%的受访者打算在三个月内购买房产，42%的受访者打算在半年到一年内购买房产。
购房方式在购房方式上，大部分受访者表示更青睐线下购房。
超过六成的受访者表示倾向于找中介公司，而只有不到三成的受访者会通过房地产公司网站在线咨询购房。
这反映了当前线下购房仍是主流的趋势，房企需要加强线下销售渠道的建设。
购房预算在购房预算方面，超过六成受访者的购房预算不超过200万元人民币，其中35%的受访者的购房预算在100万元人民币以下。
根据受访者的回答，房价是最重要的考虑因素。
其次，房子的面积和楼层高度对购房者来说也比较重要。
购房地点在购房地点上，受访者表示更喜欢购买城市郊区的房产，其次是二线城市和热门旅游城市。
在城市郊区，购房者更青睐靠近商业区和交通便利的位置。
通过对调查数据的统计分析，可以得出以下：•大部分受访对象表示有购房的意愿，购买期望在半年内完成。
房地产问卷调查分析报告1. 引言本文是对房地产问卷调查结果的分析报告。
通过对调查数据的统计和分析，我们将提供有关房地产市场的一些重要见解。
该调查旨在了解人们对房地产市场的态度、需求和购房意向等方面的信息。
2. 调查方法在调查中，我们采用了以下方法来收集数据： - 问卷调查：我们设计了一份包括多个问题的问卷，并通过在线平台向受访者发送。
- 抽样方法：我们通过随机抽样的方法选择了一定数量的受访者，以确保样本的代表性和可靠性。
3. 调查结果分析在本章中，我们将对调查结果进行分析和讨论。
3.1 受访者的人口统计特征通过问卷调查，我们了解到受访者的人口统计特征如下： - 年龄分布：调查对象中，25-34岁年龄段的人数最多，占比约为40%。
- 性别比例：男性和女性的比例大致相等，各占50%。
- 教育水平：大多数受访者具有本科学历（60%），其次是硕士学历（30%）。
3.2 购房需求与意向我们调查了受访者的购房需求和意向，以下是一些关键结果： - 购房目的：大部分受访者希望购买用于居住的房产（80%），而只有少数人希望进行投资（20%）。
- 购房预算：绝大多数受访者的购房预算集中在300万元以下（70%）。
- 购房方式：线上购房平台越来越受到青睐，55%的受访者表示会通过线上渠道购房。
3.3 购房偏好我们还调查了受访者对于房地产市场的一些偏好： - 房屋类型：绝大多数受访者更喜欢购买公寓（60%），而独栋别墅和联排别墅的比例相对较低（各占20%）。
- 地理位置：近市中心和交通便利性是受访者选择购房地点的两个主要因素。
- 设施配套：购房者对于周边的教育资源和医疗设施的便利性非常重视。
4. 结论通过对房地产问卷调查的分析，我们得出以下结论： - 大多数人购房的主要目的是为了自住，而非投资。
- 绝大多数购房者的购房预算集中在300万元以下。
-线上购房平台的受欢迎程度不断提高。
- 公寓是目前购房者的首选房屋类型。
房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析作者：罗静来源：《法制博览》2013年第09期作者简介：罗静（1963-），女，四川峨眉人，主检法医师，研究方向：房地产评估、土地评估、资产评估。
攀枝花市中级人民法院，四川攀枝花617000【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、合理的价值评估提供一点看法。
【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策一、房地产估价司法鉴定的定义房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。
房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。
房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。
总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。
二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策2010年至2013年4月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。
司法鉴定住宅用房房地产估价报告一、鉴定目的及依据本次司法鉴定的目的是为了对住宅用房的房地产进行价值估算，以便在诉讼案件中作为参考依据。
本次鉴定的依据包括相关法律法规、市场数据以及现场勘查等。
二、被鉴定物基本情况被鉴定物为一处位于XX市XX区的住宅用房，总建筑面积为XXX平方米，建筑年代为XX年，建筑结构为XXXX。
该住宅用房自XX年开始由原所有人居住，按照市场价格计算房产的使用寿命应为XX年。
三、鉴定程序及方法1.现场勘查鉴定人员进行了对被鉴定物的实地勘查，包括房屋的结构、材料、装修情况等。
同时对周边环境、交通便利度、配套设施等因素进行了考察和记录。
2.资料收集鉴定人员搜集了相关的市场数据，包括房价指数、同类物业的成交价等，对比分析了被鉴定物与周边物业的差异。
3.统计分析鉴定人员采用市场比较法对被鉴定物的价值进行评估，综合考虑了市场数据、实地勘查结果以及相关法律法规。
四、市场比较法评估结果根据市场比较法评估得出，基于市场数据的分析，考虑到被鉴定物的实际情况以及周边物业的成交价，鉴定人员认为该住宅用房的市场价值为XX万元。
五、鉴定结果的合理性分析在确定市场价值时，鉴定人员综合考虑了多个因素，包括房屋的实际情况、周边环境、市场数据等。
鉴定结果的合理性得到了充分验证。
六、鉴定人员的资质和声明本次司法鉴定由具备相关资质和丰富经验的房地产鉴定师进行，确保鉴定结果的真实性和准确性。
鉴定人员在进行鉴定过程中坚持公正、客观、独立的原则，并未受到任何利益和压力的影响。
七、鉴定结论八、附录1.被鉴定物的照片和相关材料；2.市场数据的统计表和分析报告。
关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)房地产司法鉴定估价问题研究——房地产司法鉴定调查问卷统计分析一、问卷调查来源依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。
本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。
机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％以上，选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。
本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。
在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。
本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。
二、问卷调查结果通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。
（一）房地产司法鉴定的现状估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告等程序。
在以上估价程序中问题最严重的受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。
1.受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书基本不规范，其中有极大部分为委托方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。
2.资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造成司法鉴定估价后续工作难以开展。
在现场查看前，估价机构对基础资料难以搜集或搜集不完整已成为普遍现象。
在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。
3.制定估价作业方案阶段：估价人员进场现场查看后，在制定作业方案时常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。
由于当事人的不配合、消极态度，以致估价人员很难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等基本事项工作。
4.诉讼当事人擅自与估价机构接触，不接受估价结果现象占有相当大的比重，诉讼当事人不及时出庭也屡见不鲜。
5.诉讼当事人的不配合、现场工作受到限制、估价对象存在重大权属瑕疵是目前房地产司法鉴定估价无法实施的主要原因。
6.房地产估价师出庭就估价报告接受询问的比率依然较高。
尽管主要比率集中在5%以下，但相对于抵押评估等其他类型评估，该比例仍处于高位。
7.在法院二审和再审程序中的房地产鉴定估价，对鉴定机构的选择随意性较大，缺乏规范性和标准型。
甚至有16%的比例认为另选机构，不在意起资质高低，“从而出现受托估价机构的资质不符合相关规定。
法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。
”（引用内容）（二）房地产司法鉴定估价类型划分由于各种类型的房地产都有可能涉及司法鉴定评估，因而依据不同的划分标准其类型也多种多样。
1.根据估价对象的不同划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、隐蔽工程、规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损。
在此种类型划分中也会遇见少量的公共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。
2.根据统计调查数据显示，目前尚未出现根据法发〔2008〕11号最高人民法院《新民事案件案由规定》,依据案由划分估价类型。
3. 根据时点不同划分：有估价时点为过去、现在、未来（预测房地产未来双方签字、盖章加以确认，在评估报告给予披露。
依据调查统计数据分析，大部分司法鉴定机构采用此种技术路线。
D.结合相关图纸、概预算等资料进行测算。
3.隐蔽工程A．采用成本法，要求委托方提供设计图、施工图、竣工图、决算资料等，并聘请专业人员支持。
此种技术路线为多数司法鉴定机构所采用。
B．根据施工图、预决算书等作期日调整。
C．当事人提供工程资料，并对隐蔽工程作书面说明和确认，在征得当事人同意的情况下打开隐蔽工程。
4.规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损A．规划调整前后的差价即为价值减损额度。
该技术路线为大多数鉴定机构所采用。
B．无缺陷估价对象与有缺陷估价对象的差价即为价值减损额度。
C．按委托书要求的规划条件进行鉴定。
D．规划调整后的价值减去现状价值，求得价值减损。
（四）房地产司法鉴定估价机构的期望及建议1.诉讼当事人的配合义务根据调查结果，司法鉴定机构在诉讼当事人应向法院如实提供资料并对真实性负责、配合机构现场查看、配合法院及鉴定机构对权属资料查档方面有强烈的愿望。
也期望诉讼当事人能在现场查看后在查看表上签字，在现场查看中如实回答估价人员提出的问题。
此项调查也应证了目前房地产司法鉴定中诉讼当事人极为不配合的现状。
2.法院的配合义务通过调查统计，认为法院配合的义务主要分布在签订委托、搜集资料、现场查看、配合司法鉴定机构权属查档等几大方面。
A．委托阶段的配合义务100%的司法鉴定机构强烈要求在从事司法鉴定工作前与法院签订司法鉴定委托书，同时也急切期望尽快统一规范司法鉴定估价委托书。
在委托书的内容设计上应当包括估价范围、估价时点、估价目的。
B．资料收集阶段的配合义务通过调查统计，90%以上的鉴定机构认为法院在负责向诉讼当事人搜集资料并转交给评估方、提供资料移交资料清单方面负有义务。
其次还有向诉讼当事人发出鉴定风险告知书的义务。
C．现场查看阶段的配合义务配合司法鉴定机构进行现场查看并签字。
D．配合司法鉴定机构进行权属查档96%的司法鉴定机构希望法院能协助机构搜集基础资料并完成查档工作。
E．其他方面的配合义务a.确认诉讼事实、界定估价对象、时间进度、收费进度等等；b.支付司法鉴定费（被调查机构中反映较多）；c.甄别资料真实性；d.完善估价委托，出具报告后及时结清评估费；e.提供估价实详细资料、协助催收鉴定费等。
3.怎样区分资料来源的建议在调查总体中（25份）有72%的鉴定机构认为“当事人在提供的资料清单及资料上签字、盖章，法官在提交评估机构时同时在提供的资料清单及资料上签字”以区分资料的来源。
28%的鉴定机构认为“当事人在提供的资料清单及资料上签字、盖章，法官只在提交评估机构的资料清单上签字”即可。
其他建议有：a.中途提交资料以法院确认为主；b.法院查询的相关权属资料应盖档案章；c.与法院委托书中载明评估机构的清单。
4.完善司法鉴定估价委托程序的建议A．委托书中明确价值类型（如市场价值或拍卖底价）；B．提供充分估价对象资料，陪同现场查看并签字，交接清单上双方（法院与当事人）签字；C．明确估价目的、估价时点、纠纷原因；D．要求当事人在委托书中签字，双方共同认可估价机构；E．司法鉴定机构的入围程序、资质审查、报告签收、评估费用结算、机构考核制度等。
5.司法鉴定估价机构认为质证程序应当包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。
三、问卷分析结论（一）估价委托程序不规范根据以上调查结果显示，估价委托书不规范系司法鉴定估价中存在的普遍影响。
其程序上的不规范化严重影响了司法鉴定的公正性及当事人的利益，也为司法鉴定机构的鉴定工作带来了极大的不便，亟需建立统一的规范委托。
1.司法鉴定估价委托书不规范在本次问卷调查中，25份调查问卷中有23份认为房地产司法鉴定估价委托书不够规范统一，占统计总体的92%，其中在不规范统一中有42.86%比例为法官依照自己理解填写委托书，甚至有法院不愿与估价机构签订估价委托书。
由于法院对“国家的房地产估价制度不熟悉”，其填写的委托书几乎均不符合《房地产估价规范》的要求，在估价人员与委托方在估价委托书达成一致意见分歧较大。
基于上述原因，房地产司法鉴定估价机构对于规范统一委托书格式具有强烈的要求。
在对估价机构的“你认为统一规范房地产司法鉴定估价委托书”问题调查中，有24家机构认为有必要统一房地产司法鉴定委托书，占统计总体的96%;其中有20家机构认为有必要,并且在委托工作当中与受托估价机构就委托书内容进行沟通后填写委托书，占统计总体的比例为80%。
估价委托书现状及要求92%96%90%92%94%96%98%A B备注：A.委托书不够规范统一； B 。
司法鉴定估价机构认为有必要规范统一委托书2. 司法鉴定估价范围不明确由于法院在房地产估价方面知识的匮乏，常常出现司法鉴定估价范围不明确等情况，给司法鉴定机构带来两大极大的不便。
“例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。
房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。
”（为引用内容）在对“你认为委托书应当包括的内容有”问题中，集中反映了估价委托书应包含估价范围、估价时点、估价目的等基本事项，其中前三项分别占到了统计总体的比例分别为100%、96%、96%。
估价委托内容100%96%96%100%80%60%40%20%0%A B C备注：A.估价范围；B估价时点；C。
估价目的（二）诉讼当事人、法院不清楚自己的配合义务通过统计可知，100%的诉讼当事人均不配合司法鉴定估价工作，其抵触情绪非常严重。
其次，“是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。
”（为引用内容）在法院与司法鉴定机构之间的配合中也常出现配合不畅，工作难以开展等情况。
其中B项、C项分别占到统计总体的76%和72%。
当事人、法官配合情况100%76%72%0%20%40%60%80%100%A B C备注：A. 诉讼当事人不配合；B 现场查看中，诉讼当事人或法官不到现场，或拒绝在现场查看表签字；C 。
法官或当事人不在提供资料上签字，无法分清资料来源途径（三）诉讼当事人在鉴定估价中存在的问题从调查数据来看，存在的主要问题集中在不配合估价机构的现场查看(B 项)、提供估价资料不及时(C 项)、提供资料不全面(D 项)三项，三项均占到了统计总体80%以上的比率，其中提供资料不全面(D 项)占到了100%。
其次为不接受估价结果(F 项)和擅自与估价机构接触(A 项)，其所占比率分别为52%、32%。
