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关于抵押担保贷款是否足值的风险分析报告关于贷款抵押物是否足值的贷款担保问题，是银行和担保公司在作出贷款和担保决策时经常面临的问题，下面以2个相反的虚拟案例为下面的分析提供依据。
案例：A公司拟向银行贷款100万元，叫B担保公司提供担保，B担保公司在担保前进行保前调查后发现，该公司提供的抵押物价值只有50万元，除50万元抵押物外没有其他实物资产供抵押，但该公司的经营状况良好，该公司的发展前景比较广阔，产品有较高的市场占有率，企业发展处于上升时期。
C公司同样拟向银行贷款100万元，B担保公司在保前调查后发现，该公司的抵押物价值超过了担保贷款额度，但该公司的经营状况不是很好，经营情况不是很乐观，行业也处于下滑阶段。
面对这样2个相反的案例，B担保公司应该这样抉择？对担保后的风险应该如何控制？下面以我个人的经验对该2个案例的风险抉择情况谈一些看法：对于A公司的情况，担保物不足值，如果仅仅只看担保物的情况，不足以承担违约带来的风险，还存在50万元的信用敞口，这一部分的风险相对来说比较大，但该企业的经营状况较好，仅凭借抵押物不足就不予贷款担保又过于武断，可能损失一个优质的客户，因此，如何控制信用敞口这一部分的风险是一个急需解决的问题。
在我看来，应该从以下几个方面来考察和控制该企业的信用风险。
第一、考查该企业的借款主体及其经营管理团队的信用状况。
看该企业的经营管理者的素质和从事该行业的年限，如果从事该行业的年限越久，说明对该行业的了解越深，经营风险控制的能力就越强，反之就越弱。
另外还要查看该企业及其管理者的征信情况，看在过往经营历史中是否有违约事件发生。
如果有，是因为什么原因违约，违约的后续处理情况怎样，该企业的股权结构是怎样的，该企业的实际控制人是谁？实际控制人与主要股东之间的关系怎样？主要股东之间是否相互提供了担保，是否有关联企业，如果有，和关联企业之间的相互债权债务关系怎样等。
第二、考察该企业所属的行业发展情况和在行业中所处的地位与水平。
抵押物分析报告一、抵押物的基本情况：该抵押物位于四川省成都市金牛区金府建材市场C区50栋3号，具体位置祥见地图坐标（后附），属成都市金府批发市场的中等地段。
该抵押物建于2001年，所在建筑共计一层，高约10米，内部净空间高约9米，共计两间门面房（商铺），与相邻的铺面没有墙面相隔离，面积约86平米，属于典型的矮层框架商铺用房。
目前该房屋主要用于借款人出租给建材商户做生意。
二、抵押物的周边环境：该抵押物北邻成都市三环路北一段，约300米左右，南临成都市金府路一线，周围沿线基本全是建材，钢材，灯饰等综合批发市场，有数千家商户，流动人口较多，交易金额大，抵押物比较适合经商批发用途。
三、市场行情及抵押物价值：目前成都市房地产处于冷淡状态，多数人有意向的购房者都处于观望态度，等待房价变化，价格经了解目前该抵押物是属于无产权用房下调。
但目前而言房地产相对价格波动不会太大，特别是针对像该抵押物这样的商铺铺面比较稳定，相对来说价格还有上升的空间，，铺面买断时间为40年，目前还有31年的买断时间，目前该抵押物的市场价约为17000元/平方米，86平米价值约1462000元，但如果是发生情况要立即变现，很不容易短时间内找到合适的买家，所以实际的变现能力应该为1300000元左右。
如果不立即变现，另外出租，按目前市场行情一年１２万元房租费３０年约为３６０万元，但相对时间漫长，回收难度大。
四、结论：从以上分析得出以下结论：该抵押物处于成都金府批发市场中等地段，房屋结构基本一致，采光较好，周边全是批发市场，交通较为便利，在目前的政策环境下，该抵押物市场价把波动不会太大，抵押物可行（在证件齐全的情况下），五、风险措施：１、还款来源落实（见面细谈再书面报告）２、各种证件的审查（目前没有见到相关证件原件）六、影响变现的因素及结论；（见面详谈了解后汇报，以及证件的真伪识别）。
抵押分析报告1. 概述本报告旨在分析抵押品的市场行情和风险状况，为投资者提供参考信息。
我们通过对抵押品的市场价值、流动性、风险因素等进行深入研究与分析，为投资者提供决策支持。
2. 抵押品市场行情分析2.1 市场趋势根据最新的数据和市场观察，抵押品市场整体呈现出稳定增长的趋势。
近年来，抵押品的需求不断上升，推动了市场价格的上涨。
尤其是在金融市场不稳定的情况下，抵押品作为一种稳定的投资工具备受青睐。
2.2 抵押品市场细分抵押品市场可以根据不同类型的抵押品进行细分。
目前常见的抵押品包括房屋、汽车、珠宝和艺术品等。
其中，房屋抵押品市场占据了主导地位，其市场规模和交易量均高于其他类型的抵押品。
3. 抵押品流动性分析3.1 流动性定义抵押品的流动性指的是其能够在市场上转换为现金的能力。
高流动性意味着抵押品可以迅速变现，而低流动性意味着抵押品不易变现。
3.2 抵押品流动性评估抵押品的流动性主要受到以下因素的影响：•市场需求：当市场对某种抵押品的需求高时，其流动性也相应增加。
•抵押品类型：不同类型的抵押品具有不同的流动性。
一般来说，房屋抵押品的流动性较低，而汽车抵押品的流动性较高。
•市场环境：市场的整体环境和经济状况也会影响抵押品的流动性。
4. 抵押品风险分析4.1 抵押品价值波动风险抵押品的价值可能会随着市场的波动而波动。
特别是在房屋抵押品市场中，房价的下跌可能导致抵押品价值的减少，增加投资者的风险。
4.2 市场流动性风险当市场流动性下降时，抵押品的变现能力也会受到影响。
投资者在选择抵押品时需要考虑其流动性风险，以免因无法变现而面临风险。
4.3 其他风险因素除了以上两个主要风险因素外，抵押品市场还存在其他风险，如法律风险、市场需求下降风险等。
投资者需要综合考虑这些因素，以降低风险。
5. 结论抵押品作为一种稳定的投资工具，对于投资者来说具有一定的吸引力。
然而，投资者在选择抵押品时需要认真评估其市场行情、流动性和风险因素。
关于房产押品的变现能力分析由于房地产固有的保值增值特性，近年已成为商业银行、信托公司等金融机构发放贷款最乐于接受的抵押物之一。
但在实际情况中，大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，金融机构仍承受了相当大的损失。
如何正确判断押品的价值内涵，把控潜在风险，先从押品的变现能力分析开始：一、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。
根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。
长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。
二、大宗抵押物处置相对较难面积大，价值量较大的大宗抵押物如整栋大厦、整栋商场等，在前期抵押评估时，由于市场上整栋出售的案例较少，评估人员多数根据不同部位用途进行分拆评估，然后累加得到整体建筑抵押价值，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低。
三、分割抵押使用受限影响处置对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押，或整体项目部分换押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。
例如：仅抵押一个整体度假村的餐饮大楼，如果没有酒店的配合，则无法得到有效经营。
再如工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值。
四、抵押物依附性强比如大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；学校门口的小店铺，主要依赖上学放学人群，一但学校大门改方向，门口的小店铺自然贬值严重。
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。
在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。
本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。
二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。
抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。
在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。
同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。
在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。
三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。
通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。
此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。
如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。
四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。
房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。
如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。
反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。
五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。
如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。
反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。
六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。
首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。
抵押贷款估价报告1. 简介本文档是一份抵押贷款估价报告，旨在评估抵押贷款所涉及的房产的价值。
通过对房产的临近区域、房屋状态以及市场行情等进行综合分析，我们将为客户提供一份准确的估价报告，以便客户在办理抵押贷款时做出明智的决策。
2. 背景信息为了更好地进行估价，我们需要收集以下背景信息：•房屋地址：省份、城市、区县、具体地址•房屋类型：公寓、别墅、住宅等•房屋面积：平方米•建筑年份：具体年份•房屋现状：精装修、普通装修、毛坯等•其他特殊因素：例如楼层是否有电梯、周边设施情况等请务必提供准确的背景信息以确保估价的准确性。
3. 市场行情分析在进行抵押贷款估价之前，我们首先要对当地的房地产市场行情进行分析。
该分析将包括以下几个方面：3.1 区域价格趋势我们将研究该房产所在区域的房地产市场价格趋势。
通过分析过去几年该区域的房价变化情况、房屋成交量和成交均价等数据，我们能够了解到该区域的市场状况以及房屋价格的上涨或下跌趋势。
3.2 周边设施与交通周边设施和交通状况是房产价值的重要影响因素之一。
我们将研究周边的基础设施如学校、医院、购物中心、公园等，以及公共交通的便利性。
这些因素将对房屋价值产生直接影响。
3.3 相似房产比较我们还会对该区域内类似类型的房产进行比较。
通过比较类似房产的价格、房屋面积、房屋配置等因素，我们能够了解到该房产与相似房产之间的价值差异。
4. 房屋估值方法在本估价报告中，我们将采用以下几种方法来估算房屋的价值：4.1 市场比较法市场比较法是目前较为常用的估价方法之一。
我们将根据相似房产的售价以及房屋特征进行比较，从而得出房产的估值范围。
4.2 收益法收益法适用于租赁型房产的估值。
我们将根据租金收入以及租赁市场的情况，通过计算房屋的净现值来确定房屋的估值。
4.3 成本法成本法是一种通过计算重新建造该房屋所需的成本来进行估价的方法。
我们将根据该房屋的建筑年份、建筑材料以及建筑面积等因素，计算出重新建造该房屋所需的成本，并以此作为估值依据之一。
抵押市场分析报告1.引言1.1 概述抵押市场作为金融市场的重要组成部分，在当今经济环境中扮演着至关重要的角色。
本文将对抵押市场进行深入分析，旨在揭示该市场的特点、发展趋势和影响因素，并提出相应建议。
通过对抵押市场的全面剖析，我们可以更好地了解其对经济和金融体系的影响，为相关方提供决策参考和战略规划。
1.2 文章结构文章结构部分的内容：本报告主要分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，将对抵押市场进行概述，并介绍本报告的结构和目的。
正文部分将深入分析抵押市场的概况、发展趋势和影响因素。
最终,结论部分将总结主要发现，并提出针对抵押市场的建议，最终对报告进行总结。
1.3 目的文章的目的是通过对抵押市场的深入分析，探讨其发展趋势和影响因素，以及对市场进行有针对性的建议，从而为相关行业和投资者提供可靠的市场分析情报，帮助他们更好地了解抵押市场的现状和未来走向，以及制定更加有效的投资策略和决策。
同时，通过这份报告，也希望为政府部门和监管机构提供参考，促进抵押市场的健康有序发展，推动整个经济系统的稳定和可持续发展。
1.4 总结总结: 通过本报告的分析，我们可以得出以下结论：抵押市场在近年来发展迅速，受到了市场和政策环境的双重影响。
市场发展呈现出明显的增长趋势，但同时也存在一些不稳定因素和风险。
针对这些问题，我们提出了一些针对抵押市场的建议，希望能够帮助市场发展更加健康和可持续。
在未来的发展中，需要加强监管和风险控制，促进市场的透明和高效运行。
希望本报告能够为抵押市场相关人士提供有益的参考和指导。
2.正文2.1 抵押市场概况抵押市场是指借款人将自己的资产作为保证，以获取贷款的一种金融手段。
在抵押市场中，借款人通常会将房屋、车辆或其他有价值的资产作为抵押品，以换取金融机构提供的贷款。
抵押贷款通常用于购买房地产或进行重大投资，因为借款人在未能偿还贷款的情况下，金融机构可以依靠抵押品收回部分或全部贷款金额。
抵押市场在金融领域扮演着重要的角色，它为借款人提供了便利和灵活的贷款途径，同时也为贷款机构提供了更安全的贷款方式。
房产抵押担保市场分析报告1.引言1.1 概述在房产抵押担保市场分析报告的概述部分，首先我们将介绍房产抵押担保市场的基本情况，包括市场规模、发展历程和主要参与者。
然后分析房产抵押担保市场的重要性，以及对整个经济和金融体系的影响。
此外，我们还将讨论本报告的研究方法和数据来源，以确保分析的准确性和可靠性。
最后，我们将总结概述部分的内容，为读者提供一个整体的预览。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以是这样的：文章结构本报告分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，将概述本报告的主要内容和目的，以及总结本报告的主要观点。
在正文部分，将对房产抵押担保市场的概况、市场趋势分析以及风险与挑战进行详细分析。
在结论部分，将展望房产抵押担保市场的前景，提出投资建议，并进行总结。
通过这样的结构，读者可以清晰地了解本报告的内容和结构，便于阅读和理解。
1.3 目的文章的目的是通过对房产抵押担保市场的分析，了解市场的现状和趋势，识别市场中存在的风险和挑战，进而为投资者提供明智的投资建议。
同时，通过展望市场前景，帮助投资者更好地把握市场机会，最终实现投资收益最大化的目标。
此外，本报告还旨在为业内人士提供全面的市场情报，促进行业发展和市场竞争力的提升。
1.4 总结"总结"部分内容如下：在本报告中，我们对房产抵押担保市场进行了全面的分析和研究。
从市场概况、趋势分析到风险与挑战，我们全面掌握了市场的情况。
在展望市场前景和给出投资建议的同时，我们也意识到市场存在的一些挑战和风险。
然而，我们相信随着行业的进一步规范和政策的支持，房产抵押担保市场将迎来更多的发展机遇。
我们建议投资者要对市场风险有所预期，同时也要抓住市场机遇，做出明智的投资决策。
最后，希望本报告对读者有所启发，为他们在房产抵押担保市场的投资决策提供有益的参考。
2.正文2.1 房产抵押担保市场概况房产抵押担保是指借款人将自己名下的房产作为担保物，在贷款机构的监管下，获得一定数额的贷款。
抵押评估报告在购房贷款过程中，抵押评估报告扮演着至关重要的角色。
买房者通常需要通过抵押贷款来实现自己的住房梦想。
而银行或金融机构在借款人提交贷款申请后，会要求进行一项关键性的工作，即房屋的抵押评估。
这个过程由专业的抵押评估师来完成，旨在对房屋的真实价值进行准确评估，以便银行决定是否愿意放贷，并以何种额度。
抵押评估报告对于双方来说都至关重要。
对于购房者来说，这份报告是他们能否获得足够贷款来购买所期望的房产的决定因素。
对于银行或金融机构来说，这个报告则是他们是否认可该房产作为抵押物，并据此决定贷款的授予。
在抵押评估中, 抵押物的价值是最核心的一个因素。
评估师需要全面考察房产的地理位置、基本设施、建筑结构、装修程度等因素。
其中，地理位置是抵押物价值的决定因素之一。
一个位于繁华地段的房产价值往往会高于偏远地区的房产。
此外，公共交通、医院、学校等基本设施的接近程度也会影响到房产的评估价值。
对于一些特殊的抵押物，如商业地产或农田等，其价值评估标准会有所不同。
除了地理位置和基本设施外，房产的实际情况也是评估师们需要关注的重点。
评估师会仔细检查房屋的建筑结构和装修程度。
这包括墙壁、地板、屋顶、排水和电力系统，以确保所有设施都处于良好工作状态。
评估师也会查看房屋是否存在潜在的结构问题，如裂缝、漏水或木材腐朽等。
这些问题有可能影响房产的价值，因此在评估报告中需要进行详细描述。
然而，抵押评估报告并不仅仅关注房产的实际价值，还要考虑市场因素。
采用市场比较法是评估师评估房产价值的常用方法之一。
这种方法基于对周边类似房产销售记录的研究，通过比较类似房产的销售价格来决定被评估房产的价值。
尽管这是一种相对较为客观的方法，但它有时可能会受到市场波动的影响。
如果市场行情不好，那么相同类型的房产可能会被评估为较低价值。
因此，评估师在编写抵押评估报告时，需要综合考虑多种因素，权衡各种可能的风险和不确定性。
报告内容应当准确、详尽，并有足够的论证来支持评估结果。
抵押物变现净值分析根据建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》，目前抵押估价报告出具评估价值均为房地产抵押价值，而房地产的抵押价值就等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的未付建筑工程价款、已抵押担保债权和其他法定优先受偿款。
如果估价时点估价对象没有上述估价师知悉的法定优先受偿款，则抵押价值就等于其市场价值。
通常金融机构的抵押贷款额度是在估价报告的评估价值基础上给与一定折扣确定。
当借款人不能偿还到期债务，需要处置抵押物时，若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，处置抵押物变现的净值必然低于其市场价值，若抵押物变现的净值与市场价值差异较大，则金融机构将面临坏账的风险。
因此众多的金融机构在办理抵押贷款业务时，不仅只关注抵押物的市场价值，对其变现净值的关注也越来越多了。
造成抵押物市场价值与变现净值的差异主要由快速强制变现折扣、处置费用、交易产生的税费等造成。
本文将从以上三个方面对造成差异的主要影响因素进行分析。
一、快速强制变现折扣抵押物的处置通常采用公开拍卖方式进行，拍卖价格与市场价格的差异主要取决于抵押物的变现能力，而变现能力又与以下因素密切相关：1、通用性：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。
一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
例如，特殊厂房比标准厂房的通用性差。
2、独立使用性：所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。
例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。
一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
3、价值、规模大小：一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。
例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
4、可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。
例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。
由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
5、房地产开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。
例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。
6、区位：一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。
例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
7、房地产市场状况：房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。
例如，房地产市场萧条时期比房地产市场繁荣时期的房地产变现能力弱。
按照《房地产抵押估价指导意见》要求，目前的抵押估价报告中均有抵押物变现能力的定量、定性分析内容供金融机构参考。
需要特别指出的是，目前金融机构在确定抵押贷款额度时通常根据抵押物的大类特点（工业厂房、商业、办公、在建工程等）给出统一的折扣率（一般为五至七折），但若抵押物为地下机动车位、会所、长期空置商铺等特殊物业类型时，则其变形能力较差时，变现折扣甚至直接超出银行的折扣率。
二、交易税费处置抵押物拍卖成交后，办理产权转移手续时所需缴纳的各项税费主要有交易手续费、印花税、营业税及附加、土地增值税、个人所得税等（虽然该部分税费由买受人承担，但买受人在竞价时已经将该部分费用考虑在内），各类税费的计算标准如下：1、交易手续费交易手续费为2.5元/平方米。
2、印花税产权人为单位的，印花税率为0.05%；产权人为个人的印花税暂免。
3、营业税及附加⑴个人住宅个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
营业税税率为5%，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%），共计征收5.55%。
目前上海执行的普通住房标准：单套建筑面积一百四十平方米以下，内环线(市中心)以内，总价人民币二百四十五万元/套、内环线和外环线之间一百四十万元/套、外环线以外九十八万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
⑵单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等）以全部收入减去不动产购置的原价后的余额为计税营业额，按“销售不动产”税目，依5%的税率计算缴纳，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%）。
4、土地增值税⑴对个人销售住房暂免征收土地增值税。
⑵单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等），按以下规定方式征收：按实征收，应纳税额按照房地产转让的增值额和规定的税率计算。
a.增值额：指纳税人转让房地产所得的收入减去规定的扣除项目后的余额。
b.扣除项目：转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
c.税率：以其所取得的收入减除扣除项目金额后的余额为增值额，按四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）计征土地增值税。
d.具体计算：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%土地增值税税额=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除数按增值率依以下税率分四档计算缴纳：5、个人所得税⑴个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
⑵除上述情况以外的，应按规定缴纳个人所得税。
征收方式有以下两种：方式一：按实征收。
出售房款扣除购置原价和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。
合理费用指按规定支付的相关税费，包括契税、印花税、营业税及附加、房产交易税等。
方式二：核定征收。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，一般以转让收入的1%核定征收个人所得税；通过拍卖方式转让的，按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
三、处置费用处置费用主要由执行费、评估费、拍卖费等构成，各类费用的收取标准如下:1、执行费目前上海市各级人民法院的执行费用收取标准为：执行金额或者价额在1万元以下的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照执行金额或者价额的千分之五交纳；超过50万元以上的部分，按照执行金额或者价额的千分之一交纳。
2、评估费上海法院系统评估费用按下列标准的90%执行，单笔收费最低两千元。
⑴房地产评估3、拍卖费上海法院系统按下列标准执行，拍卖佣金由购买方承担，公告费等拍卖相关其它费用不再收取。
四、实例分析1、案例一⑴概况小企业主甲某2007年初以300万元的价格购入建筑面积为200平方米的别墅一套，2009年底以该套别墅为抵押物向银行申请抵押贷款，经过估价机构评估，该套别墅市场价格已升至450万元，银行按照评估价的6.5折发放抵押贷款290万元。
半年后，由于企业经营陷入困境，甲某无力偿还贷款，银行向法院申请拍卖抵押物以偿还贷款。
⑵变现净值计算若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，该抵押物变现净值的计算如下：⑶分析由于抵押物为别墅，且价值、规模适中，变现能力较强，快速变现折扣为其市场价格的10%，虽然营业税计算时按照非普通住宅五年内转让全额征收，抵押物变现净值仍达到352.57万元，较450万元的市场价格低22%，比贷款本金290万高21%。
正常情况下，通过处置抵押物，银行能够收回该笔贷款的本金和利息及相应的罚息等，该笔贷款给银行带来损失的可能性较低。
2、案例二⑴概况乙企业以市场价值为8000万元的整层办公楼为抵押物向银行申请抵押贷款，该办公楼5年前购入，购买价为4000万元，建筑面积为4000平方米。
银行按照评估价的6.5折发放抵押贷款5200万元。
半年后，由于企业经营陷入困境，乙企业无力偿还贷款，银行向法院申请拍卖抵押物以偿还贷款。
⑵变现净值计算若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，该抵押物变现净值的计算如下：⑶分析由于抵押物为整层办公楼，且价值、规模较大，变现能力一般，快速变现折扣为其市场价格的20%，且历史购入价格较低，需缴纳的土地增值税额占快速变现价（市场价格减去快速变现折扣）的6.4%，因此抵押物变现净值仅为5341.13万元，较8000万元的市场价格低33%，比贷款本金5200万高2.7%，综合考虑贷款的利息、罚息及银行内部的管理费用的，该笔贷款很可能给银行带来损失。
五、结论及对策、建议根据前文的论述和分析，在影响抵押物变现净值的众多因素中，抵押物的变现能力和办理产权转移手续时所需缴纳的营业税、土地增值税影响较大。
因此建议金融机构通过以下方面来控制抵押物变现净值与市场价值差异而带来的风险。
1、进一步关注抵押估价报告中对抵押物的通用性、独立使用性、价值和规模大小、可分割转让性等变现能力的分析。
对地下机动车库、会所、长期空置商铺等变现能力较差的抵押物单独计算抵押贷额折扣。
2、把抵押物的购入价格，购入日期纳入抵押贷款额度确定的考查范围，若历史购入价格与目前评估价格相差较大时，可模拟计算若以评估价格对抵押物进行转让须缴纳的营业税、土地增值税等相关税费，在确定抵押贷款额度发放时予以考虑。
