豪宅产品价值树研究成果(上海)

豪宅的定义研究报告1. 引言豪宅，亦称为豪华住宅、高档住宅，是指拥有高水平设施、舒适环境及尊贵氛围的住宅。

随着社会发展和人们收入水平提高，对居住环境的要求也逐渐提高，豪宅成为越来越多人的追求。

本报告旨在研究豪宅的定义，探讨豪宅需求的特点以及对购房者的影响。

2. 豪宅的定义豪宅的定义具有主观性，因国家、地区、文化等因素会有所差异。

基本上，豪宅的定义有以下几个方面：•高昂的价格：豪宅的价格通常远高于普通住宅的价格。

•建筑设计与装修：豪宅通常采用独特的建筑设计，装修精美，充满奢华感。

•大面积的空间：豪宅的建筑面积较大，为居住者提供充足的私人空间。

•优质的配套设施：豪宅通常配备豪华设施，如健身房、泳池、私人影院等。

•尊贵的社区环境：豪宅多位于高尚社区内，环境优美，私密性较高。

3. 豪宅需求的特点3.1 品质生活需求豪宅需求主要来自追求高品质生活的人群。

他们对居住环境的要求更高，希望能够享受到顶级的生活设施和服务，体验舒适与奢华。

他们注重细节，对家居设计、装修材料以及室内家具的品质要求较高。

3.2 社交需求豪宅的居住者通常具有社交需求。

他们希望能够与有共同兴趣和经济实力的人交往，扩展社交圈子。

因此，豪宅项目通常设有社交活动场所和俱乐部，方便住户之间的互动和交流。

3.3 隐私与安全需求豪宅的居住者更加注重隐私与安全。

他们希望能够在独立的私人空间内享受安宁与宁静，同时也需要一个安全可靠的住宅环境，以确保自身与财产的安全。

3.4 投资价值需求豪宅也是一种投资，居住者通常关注其投资价值。

他们希望能够购买到增值潜力大的房产，通过房产价值的增长来获取更高的回报。

4. 豪宅对购房者的影响4.1 心理满足感豪宅居住者可以通过拥有高档豪宅来满足自己的自尊心、归属感和成就感。

居住在豪宅中，享受奢华与舒适的生活，让人心生满足感。

4.2 社交地位提升豪宅居住者的社交地位也会因此提升。

豪宅项目通常位于高尚社区，住户之间有更多的机会进行社交活动，拓展社交圈子，提高人脉和社交地位。

别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。

本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。

二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。

根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。

- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。

- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。

2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。

- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。

- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。

三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。

项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。

2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。

社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。

3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。

通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。

同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。

四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。

高层豪宅优势分析报告一、市场需求分析高层豪宅是指一类位于楼层较高的豪华住宅，其地理位置、建筑设计和配套设施等方面都处于顶级水平，满足了高端客户对舒适居住环境和尊贵享受的需求。

随着人们对生活品质的追求不断提高，高层豪宅市场需求也在不断增长。

1. 高端人群需求的提升：随着经济发展和人民收入水平提高，高端人群对居住环境的要求也越来越高，他们更加注重生活品质和社交空间，高层豪宅能够满足这些需求。

2. 地理位置优势：高层豪宅往往建在城市中心或繁华区域，地理位置优越，便利出行，周边配套设施齐全。

高端客户通常有较高的社交需求，选择住在地理位置优越的高层豪宅能更好地满足他们的社交需求。

3. 建筑设计与装修品质：高层豪宅以其独特的建筑设计和精良的装修品质吸引着高端客户的眼球。

高层建筑能够提供更好的采光和视野，豪华的装修和优质的建材使得居住环境更加舒适和豪华。

4. 社区配套设施和服务：高层豪宅社区往往配备有各种豪华的娱乐设施和生活服务设施，例如私人会所、游泳池、健身房、儿童乐园等，能够为高端客户提供便利和舒适的生活体验。

5. 安全与隐私保护：高层豪宅往往拥有严密的安保体系，如24小时安保人员、监控系统等，能够有效保障高端客户的人身和财产安全。

此外，高层豪宅一般采用分户设计，保证住户的隐私和独立性。

二、市场竞争分析高层豪宅市场虽然需求不断增长，但市场竞争也日益激烈。

为了在市场中立于不败之地，开发商需要对竞争对手进行深入的分析，并不断提升产品的竞争力。

1. 项目地理位置：市中心或繁华区域的地理位置往往是高层豪宅取胜的关键。

开发商应该选择具有优势的地理位置，提供更好的居住环境和便利的交通条件。

2. 建筑设计和装修品质：高层豪宅的建筑设计和装修品质是其与竞争对手拉开差距的重要因素。

独特的建筑风格和高品质的装修能够吸引更多高端客户的关注和购买。

3. 社区配套设施和服务：高层豪宅社区的配套设施和服务也是增加竞争力的重要方面。

通过提供更加多样化和豪华的社区设施和便利的生活服务，可以吸引更多潜在客户选择自己的产品。

《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。

别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。

别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。

需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。

预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。

相对于供应，需求量的回落更为明显。

别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。

整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。

2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。

别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。

此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。

公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。

住宅产品价值研究住宅产品价值解读居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的1/ 13表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。

住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。

住宅产品价值提升的五个途径2006-7-263集合住宅产品卖得是集合如何发挥集合带来的优势，如何弱化集合带来的问题与不足洋房产品卖得是不是集合如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是别墅如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是原型如何在产品中通过对原型的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。

高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。

2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。

上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。

同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。

面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。

项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。

本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。

其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。

万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。

设计策略：1)创新高效的组团形式。

前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。

浙沪豪宅调查分析报告随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。

而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。

在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。

究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。

框定典型性“豪宅”的圈子豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。

要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。

一）物质实体价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。

因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。

即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。

二）精神享受豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。

首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。

豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。

其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。

此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。

住宅类产品价值树及产品配置标准【标题】深度探讨住宅类产品价值树及产品配置标准【序言】在当今社会，人们对于住宅类产品的要求越来越高，不仅要求其满足基本的生活需求，还希望能够提供更多的舒适性和便利性。

住宅类产品的价值树和产品配置标准成为了关注的焦点。

本文将深入探讨住宅类产品的价值树及产品配置标准，并提供个人观点和理解。

【一、住宅类产品的概念】1. 住宅：作为人们日常生活的居所，住宅不仅是满足基本的居住需求，更是人们放松、休息和生活的场所。

在城市发展迅速的今天，住宅类产品的需求也越来越多元化。

【二、住宅类产品的价值树】1. 基本需求层：住宅类产品首先需要满足人们的基本生活需求，包括安全、舒适、通风等。

2. 附加需求层：在基本需求满足的基础上，住宅类产品还需要提供一些附加的需求，比如便利的交通、便捷的购物等。

3. 个性需求层：人们对于住宅的需求也越来越个性化，比如个性化的装修风格、个性化的空间布局等。

【三、住宅类产品配置标准】1. 设计标准：住宅类产品的设计不仅需要考虑空间利用率，还需要考虑布局合理性、采光情况等因素。

2. 材料标准：住宅类产品所使用的材料需要符合环保、健康等标准，保障居住者的健康和安全。

3. 功能标准：现代的住宅类产品还需要考虑生活便利性、智能化程度等功能标准。

【四、个人观点和理解】在我看来，住宅类产品的发展方向应该是向着个性化、智能化和多功能化的方向发展。

未来的住宅不仅能够满足人们的基本居住需求，还应该能够提供更多的舒适性和便利性，更好地融入人们的生活。

【五、总结与展望】住宅类产品的发展离不开价值树和产品配置标准的支撑。

通过对价值树的深入分析和对配置标准的严格要求，才能够推动住宅类产品的全面发展，并不断满足人们多样化的需求。

未来，随着科技的发展和社会的进步，相信住宅类产品的发展会迎来更美好的明天。

【结语】通过本文的探讨，希望能够对住宅类产品的价值树及产品配置标准有一个更深入的理解，并为未来住宅产品的发展提供一些启发和思考。

上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。

因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。

2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。

而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。

3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。

采用的主要研究指标详见列表。

目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

城市的新生价值体系——以上海景瑞悦樘臻选（中山公园）更新为例汤勇景瑞控股有限公司每一个城市的历史都是一部当代史，是当时当代的社会活动对城市过去和未来的一段更新改造的历史。

尊重、恢复、创新和前瞻都应该被包容，这些都会为城市带来新的“生机”、孕育新的种子，为未来创造多样的城市形象和景观。

中国的房地产市场经历了几十年的发展开发，一线城市的核心地段已经很少有成片待开发的土地。

同时由于城市核心地区的地价上涨，拆除重建的代价太大。

随着白银时代的到来，核心城市的开发已经从新建逐步转向改造和扩建的更新。

从一线到四、五线重新回到一线，是资本的回归，也是价值的重新回归，更是房地产技术人沉下心回归原点的过程。

笔者从业房地产10年，见证了从黄金时代进入到白银时代的地产困惑，也正是这种困惑让我不停地回归当初选择建筑学专业的初心，最初那份源于对城市和建筑的好奇和热爱。

一个偶然的择业机会让我跨入城市更新领域，从高周转的地产开发转入重资产的改造运营，而产品改造能力是城市更新领域的重要核心能力之一。

一、城市的新生来源于“人”一线城市因为其经济的集中，天然有着强有力的人才吸引力，但是核心城市的房价高企，对于涌入这个城市的年轻人来说租赁需求是刚性需求。

而随着国家对于长租公寓的持续利好，一线城市的租赁市场机会巨大。

相对于欧美成熟的长租公寓市场，据统计中国目前租赁人口约为美国两倍，但成交额仅为美国1/3，因此中国一线城市公寓租赁市场需求体量正处于上升期。

一个城市需要商办综合体，与之匹配的则需要城市型的公寓。

通过更新旧建筑的使用功能，赋予建筑新的生命力，源于客户需求调研的产品改造策略，让这种城市更新类型的公寓产品具有独特的吸引力。

二、城市“新”公寓产品的五大核心价值体系1、更新焕新：重新激活、唤醒历史项目和旧建筑的生命力，焕新、再造城市怡人的空间环境。

（1）设计概念上保留项目具有历史记忆的部分（包括空间和外立面材料等），同时根据新的使用功能需求——公寓的属性改造部分建筑平面空间布局，使得建筑空间布局合理高效，激发旧建筑的新生命。

浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。

他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。

他们有一个共同点就是：富有。

对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。

价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。

社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。

完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。

通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。

管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。

“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。

“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。

一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。

酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。