《房地产估价》答案 (1)

1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。

A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。

A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。

A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。

A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释2、单项选择题（1） 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

a. 地产b. 房屋建筑物c. 企业资产d. 资产 （2） 基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

a. 地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3） 假设开发法属于一种（）。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4） 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为（）元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5） 计算建筑期利息的工期应按（）计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6） 待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指 数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 （） 丿元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7） 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方 米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建 筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元，运用建筑物残余估价法所得到 建筑物的价值最有可能是（） 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8） 残余估价法属于（） 中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9） 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7， 容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。

（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。

（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。

（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。

3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案单选题（共60题）1、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 B2、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。

A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 C3、下列表述中不正确的是（）。

A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 D4、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。

A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D5、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。

该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。

A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】 D6、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。

首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

大连理工大学22春“工程管理”《房地产估价》作业考核题库高频考点版（参考答案）一.综合考核(共50题)1.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。

()A.正确B.错误参考答案：A2.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。

A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值参考答案：AD3.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。

A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC4.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。

A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价参考答案：ACDE5.房地产价格的特征不包括()。

A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性参考答案：A6.()是求取待估房地产(估价对象)在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：A7.()适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C8.房地产的开发经营期可分为()。

A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC9.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

()A.正确B.错误参考答案：A10.假设开发法的理论依据与()的相同。

A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C11.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。

()A.正确B.错误参考答案：A12.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前的价格或未来一定时日的价格。

这就是长期趋势法的理论依据。

()A.错误B.正确参考答案：B13.房地产按实物形态分类，可以分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

2021房地产估价案例与分析真题及答案(1)共28道题1、关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。

（单选题）A. 装修部分不宜列入估价范围B. 装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用迚行测算C. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算试题答案：A2、采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

（单选题）A. 周边带院落的类似平房B. 周边不带院落的类似平房C. 周边新建商品住宅D. 周边成套二手住宅试题答案：A3、该综合楼的抵押建筑面积应为（）㎡。

（单选题）A. 1500B. 2000C. 3500D. 3800试题答案：C4、对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。

（单选题）A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权试题答案：A5、采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。

（单选题）A. 按市场租金评估该广告位收益价值B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本试题答案：B6、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。

（单选题）A. 采用批量估价方法进行评估B. 采用标准价调整法进行评估C. 选用适宜估价方法进行个案评估D. 采用假设开发法进行个案评估试题答案：C7、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。

（单选题）A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作试题答案：D8、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。

一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A 、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。

由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。

Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。

A 、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。

A 、可比实例房地产；B 、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（ ）。

Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。

Ａ、0.060； B 、0.0940；C 、1.060；D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。

Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道8、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。

A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。

12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。

答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。

四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。

大工19秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：一、房地产估价方法及其应用（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

答：一、市场比较法的基本理论1．市场比较法含义市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。

采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。

2．市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。

2）市场资料与待估房地产具有相关性。

3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。

4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。

3．市场比较法的适用范围及对象市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。

不适用的情况：——没有房地产交易的地方。

——在农村等房地产交易较少的地区。

——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑。

——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。

市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

4．市场比较法操作运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

大工20春《房地产估价》在线作业1试卷总分:100 得分:100一、单选题(共5 道试题,共30 分)1.三大基本估价方法不包括（）。

A.长期趋势法B.市场法C.收益法D.成本法此题正确参考选项是:A2.房地产区位状况的描述不包括（）。

A.建筑物实物状况描述B.位置描述C.交通描述D.外部配套设施描述此题正确参考选项是:A3.下列说法中不正确的为（）。

A.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证D.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内此题正确参考选项是:A4.房地产价格影响因素的分类中，（）包括土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基以及土地开发程度等。

A.建筑物实物因素B.土地实物因素C.区位因素D.人口因素此题正确参考选项是:B5.房地产价格的特征不包括（）。

A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性此题正确参考选项是:A二、多选题(共5 道试题,共40 分)6.房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大此题正确参考选项是:ABCD7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A.再次抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产此题正确参考选项是:ABC8.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度此题正确参考选项是:BCE9.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果此题正确参考选项是:AB10.不得抵押的房地产范围包括（）。

工程管理之房地产评估（00122）复习题库一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D)D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。

B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况，必须以年地租不变为前提。

A:地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(C)。

C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A赋值(C)，则能实现A与B同等重要。

C:0.500009、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。

C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C:经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A:最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为C:10 万48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A:销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A:替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.0000058、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C:城市与城市之间65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照（）估算出来的价格。

第1章习题及参考答案1-1 什么叫房地产?如何理解房地产中的实物、权益和区位的概念。

房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

即它是实物、权益、区位的综合体。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如：建筑物的结构、设备、装修外观，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。

权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如，所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等。

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

1-2房地产特征有哪些？房地产具有位置的固定性、产品的独特性、寿命的长久性、供给的有限性、高价值性、缺乏流动性、效用的多样性、政府的制约性、价值的双元性等特点。

1-3 房地产的类型主要有哪些？房地产类型的划分主要有4种：即按用途划分；按开发程度划分；按是否产生收益划分；按经营使用方式划分。

1-4 阐述影响房地产价格的因素。

房地产价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。

例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

区域因素是指房地产所处地区的环境特点。

主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。

一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。

1-2 自我测试：选择题：1A2A3D 4A5D 6A7D 8C第2章习题与参考答案2-1 什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。

3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。

4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。

三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。

该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。

24秋学期《房地产估价》作业参考1.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。

选项A：朝向选项B：保温选项C：隔声选项D：户型参考答案：A2.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

选项A：600选项B：625选项C：650选项D：675参考答案：B3.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

选项A：供水、排水、电力、电信选项B：给水、排水、燃气、热力选项C：排水、电力、通信、燃气选项D：排水、电力、通信、热力参考答案：A4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内选项A：0．5～2．0选项B：1．5～2．0选项C：0．5～1．5选项D：1．0～1．5参考答案：A5.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）选项A：环境因素选项B：自身因素选项C：经济因素选项D：外部因素参考答案：B6.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可选项A：3个以上选项B：5个以下选项C：3～5个选项D：3～10个参考答案：D7.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

选项A：居住房地产选项B：别墅选项C：商业房地产选项D：工业房地产参考答案：C8.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。

选项A：20选项B：30选项C：40选项D：50参考答案：B。