物业管理费资产证券化项目方案设计

房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点房地产ABS的底层资产主要可分为三个大类，包括：租金类、物业费类、购房尾款类，据统计2017年物业费类ABS在发行数量共11只，规模超130亿。

本篇着眼于以物业费为底层资产的房地产ABS。

目录一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构二、物业费类房地产ABS 的信评要点三、物业费类ABS 信用分析案例案例1—某双SPV资产支持专项计划案例2—某单SPV资产支持专项计划物业费ABS 类由物业公司发起，以物业费收入为底层资产。

交易结构上，该类ABS 主要有单SPV和双SPV两种架构。

信用分析方面，物业费类定性分析可从底层资产、交易结构和参与方资质方面来看；且由于物业费ABS 的特殊性，业主中关联方的占比和关联方作为外部增信方的资质也需要额外关注。

而定量分析中加压点主要在于损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等，其中是否是关联方、有无回售赎回机制需要分类讨论。

一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构1.1物业费类房地产ABS 的主流交易结构物业费ABS 以物业管理公司为发起人，物业费及其他附属收入（包括场地服务费、车位管理费、家政服务费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入等）为底层资产。

构建物业费类ABS 的基本流程如下：◾融资人（物业费收取方）以物业合同债权为质押物从原始权益人处获得信托贷款；◾资产支持专项计划向投资者募集资金；◾原始权益人（物业公司）向专项计划转让信托受益权；◾物业费收入通过专项计划流向投资者。

物业费ABS 既可采用信托贷款+专项计划的双层架构，也可采用直接转让应收债权的单层架构。

但需要注意的是，单SPV 架构中的基础资产是既有的物业合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同，这使得资产证券化的发行期限不能突破合同期限，可能导致产品的期限较短；而双SPV 架构通过信托计划将债权特定化，因此不受此限制。

资产证券化案例分析资产证券化是指将一些特定的资产（如债务、贷款、租赁收入、抵押品等）转化为可交易的证券，从而将这些资产转变为流动性更强、风险更低的投资工具。

资产证券化在金融市场中扮演着重要的角色，可以为资产持有者提供融资渠道，为投资者提供多样化的投资选择，同时也有助于降低金融机构的风险敞口。

本文将通过分析几个资产证券化的案例，来深入了解资产证券化的运作机制和影响。

首先，我们来看一个房地产资产证券化的案例。

某地产开发商拥有大量的房地产项目，但需要大量资金进行新项目的开发。

于是，该开发商将自己名下的一部分房地产项目打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，开发商获得了资金，用于新项目的开发，而投资者则获得了与房地产相关的稳定收益。

这样一来，开发商获得了融资，投资者获得了投资机会，而房地产项目也得到了更好的流动性。

其次，我们来看一个汽车贷款资产证券化的案例。

一家汽车金融公司拥有大量汽车贷款资产，但需要更多资金来发放新的汽车贷款。

该公司将一部分汽车贷款打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，汽车金融公司获得了资金，用于新的汽车贷款发放，而投资者则获得了与汽车贷款相关的收益。

这样一来，汽车金融公司获得了更多的资金用于业务发展，投资者也获得了投资回报，而汽车贷款资产也得到了更好的流动性。

最后，我们来看一个收益权资产证券化的案例。

某娱乐公司拥有多部影视作品的收益权，但需要资金用于新的影视项目的制作。

该公司将自己名下的一部分影视作品的收益权打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，娱乐公司获得了资金，用于新项目的制作，而投资者则获得了与影视作品收益相关的投资回报。

这样一来，娱乐公司获得了新项目的资金支持，投资者也获得了投资机会，而影视作品的收益权也得到了更好的流动性。

通过以上案例分析，我们可以看到资产证券化对于资产持有者、投资者以及资产本身都具有重要意义。

它为资产持有者提供了融资渠道，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也提高了资产的流动性。

第一届证券行业案例大赛参赛案例2016年10月（案例完成时间）第一作者姓名洪浩其余作者姓名杨旭山高瑞瑶颜冰天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划——一个首单以信托作为原始权益人的类REITs项目1一、背景介绍1.1资产证券化概述资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产通过集中打包组成资产池，并使用结构化金融技术进行现金流重组，将其转化为可以在金融市场上出售和流通的证券。

因此，简单来说，资产证券化就是将可以产生稳定现金流的资产转化为证券的过程。

这种以特定资产现金流为基础发行的证券，被称为资产支持证券或证券化产品；资产支持证券所对应的资产池也可称为“基础资产”、“资产包”、“原始资产”、“资产组合”等。

资产支持证券主要有如下三个特征：（1）它是一种生息证券，可供投资者在二级市场进行交易。

（2）资产支持证券的信用基础是一个由多项资产组成的资产池，而不是发起人的主体信用。

（3）通过破产隔离技术，使资产池免受发起人破产风险的影响。

1.1.1 资产证券化分类按照美国市场划分方法，从基础资产种类来划分，证券化产品主要分为资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）和住房抵押贷款（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。

MBS可进一步细化为个人住房抵押贷款证券化（RMBS）和商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；ABS又分为狭义ABS和CDO（债务担保凭证）。

1本案例根据企业调研和公开发表资料编写。

案例仅作为教学和研究资料使用，不代表对本案例所含相关内容的认可，不作为原始数据的来源，亦不暗示某种管理方法或策略一定有效或一定无效。

资产证券化在我仅有10余年左右的历史，实行分业监管模式，即中国人民银行和中国银行业监督管理委员会主管的信贷资产证券化、中国证券业监督管理委员会主管的企业资产证券化、中国银行间市场交易商协会主管的资产支持票据（Asset-Backed Notes，简称ABN）和中国保险监督管理委员会主管的资产支持计划4种模式。

资产证券化策划书3篇篇一资产证券化策划书一、项目概述资产证券化是一种将缺乏流动性但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资的过程。

本项目旨在通过资产证券化的方式，为[资产所有者]提供融资解决方案，同时为投资者提供一种具有吸引力的投资机会。

二、项目背景[资产所有者]拥有一批优质的[资产类型]资产，但由于缺乏流动性，无法充分发挥其价值。

为了实现资产的流动性和价值最大化，[资产所有者]决定采用资产证券化的方式进行融资。

三、项目目标1. 为[资产所有者]提供融资解决方案，满足其资金需求。

2. 为投资者提供一种具有吸引力的投资机会，实现资产的保值增值。

3. 提高资产的流动性和价值，促进资产的优化配置。

四、项目方案1. 资产池构建确定资产证券化的基础资产，包括但不限于[资产类型]等。

对基础资产进行尽职调查和评估，确保其质量和可预期性。

根据基础资产的特点和投资者的需求，构建资产池。

2. 特殊目的载体（SPV）设立设立特殊目的载体（SPV），作为资产证券化的核心机构。

SPV 将负责购买基础资产，并以基础资产为支撑发行证券。

3. 证券发行根据资产池的规模和特点，设计证券的结构和条款。

选择合适的承销商和评级机构，进行证券的发行和评级。

向投资者发售证券，募集资金。

4. 资产管理和服务设立资产管理机构，负责对基础资产进行管理和服务。

确保基础资产的正常运营和现金流的稳定，保障投资者的利益。

5. 风险控制对资产证券化过程中的各种风险进行识别和评估。

采取相应的风险控制措施，降低风险水平。

建立风险预警机制，及时发现和处理风险事件。

五、项目实施计划1. 第一阶段：项目筹备确定项目参与方，组建项目团队。

进行资产尽职调查和评估。

制定项目方案和实施计划。

2. 第二阶段：SPV 设立和证券发行设立特殊目的载体（SPV）。

设计证券结构和条款，选择承销商和评级机构。

进行证券发行和评级，向投资者发售证券。

3. 第三阶段：资产管理和服务设立资产管理机构，负责基础资产的管理和服务。

资产证券化最早起源于美国，在我国起源于2005年，历经10年经过了3次变更，逐步完成了从审核制到备案制过度，实现了规模快速增长、发行速度加快、业务主体逐渐扩展、融资成本越趋市场化。

本文小编从资产证券化概念开始深度剖析其流程、注意点等，并且以实例佐证进行多维度分析。

1资产证券化资产证券化概括资产证券化概括1、界定资产证券化，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

简单的讲：资产证券化就是出售基础资产的未来现金流进行融资。

2、基本结构3、结构解析（1）合格投资者通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

（2）管理人在设立专项资产管理计划时，可以聘请财务顾问，可以完善增信措施（主要包括内部增信和外部增信），可以聘请中介机构为专项资管计划的运作提供服务。

（3）根据管理人与原始权益人签订的《资产买卖/出售协议》的约定，原始权益人同意出售，并由原始权益人（作为卖方）向计划管理人转售基础资产，且管理人（作为买方）同意代表专项计划的认购人按照《资产买卖/出售协议》的条款和条件购买相应的基础资产，并向原始权益人直接支付转购买基础资产的全部价款。

基础资产即自初始日至截止日的特定期间，原始权益人根据特定合同的约定，对特定用户享有的债权及其从权利。

（4）原始权益人根据《资产买卖/出售协议》的约定，对基础资产中的特定用户仍然负有持续责任和义务。

同时，计划管理人委托原始权益人作为资产服务机构，负责基础资产对应的收取和催收等事宜。

（5）管理人对专项计划资产进行管理，托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。

4、主要业务参与人资产证券化过程中涉及很多当事人，主要业务参与人如图：主要业务参与人解析：原始权益人（发起人）：转移其合法基础资产用于融资的机构；管理人：为资产支持证券持有人之利益，对专项计划进行管理及履行其他法定及约定职责的证券公司、基金管理公司子公司；经中国证监会认可，期货公司、证券金融公司、中国证监会负责监管的其他公司以及商业银行、保险公司、信托公司等金融机构，可参照适用；托管人：为资产支持证券持有人之利益看，按照规定或约定对专项计划相关资产进行保管，并监督专项计划运作的商业银行或其他机构；资产服务机构：为基础资产管理服务，发起人一般会承担资产服务机构的角色；信用评级机构：通过收集资料、尽职调查、信用分析、信息披露及后续跟踪，对原始权益人基础资产的信用质量、产品的交易结构、现金流分析与压力测试进行把关，从而为投资者提供重要的参考依据，保护投资者权益，起到信用揭示功能；外部担保机构：为资产证券化按时足额偿付提供外部增信（例如不可撤销的连带责任担保）中证登：为资产证券化的登记结算机构，负责资产证券化的登记、托管、交易过户、收益支付等。

资产证券化（ABS）业务项目标的遴选标准及设计要求1、信用卡资产1.1参考标准：1、发起机构为具有发卡资格的商业银行。

2、卡片处于正常状态，过去6个月中未出现过30天以上延滞的五级以上风险分类正常资产。

3、负面排除资产：（1）卡片处于非正常状态，包括但不限于：挂失、超额等，过去6个月中出现过30天（不含）以上延滞。

（2）借款人或其配偶对其他银行的部分债务已经逾期2期（含）以上（3）借款人被出资行或他行起诉。

（4）银行内部工作人员利用职务之便发生的内部作案或内外勾结作案所造成的风险资产。

债务人破产或对债务人的诉讼（仲裁）程序虽未完结，但预计通过各种渠道清收后绝大部分或全部将发生损失（5）在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分，或已符合核销条件。

1.2尽职调查指引1、目前，比较适合证券化的信用卡资产主要是信用卡项下的分期债权，在筛选入池资产时需要注意的首要问题是这类分期债权是否能够与同一信用卡账户项下的其他资产相区分；2、由于信用卡账户项下可能不断产生新的债权，而将整个信用卡账户入池的循环结构，尚未突破会计“出表”的技术难题。

3、法律属性：入池信用卡账户应为合格账户，即任何被银行持有，以人民币支付，并且未出现出售、被抵押、丢失或者失窃情况的账户4、信用卡持有人选择标准：（1）信用卡持有人近三年没有出现个人破产情况；（2）信用卡持有人必须在中国拥有合法居所；（3）信用卡持有人年龄应在合理区间内5、合格信用卡贷款选择标准：（1）持卡人还款义务需要能够按照信用卡协议，依法强制执行；（2）信用卡贷款剩余期限应在合理期限内（最长不超过24个月）6、重点评估发卡机构的信用风险评估（包括风险管理体制、流程、政策、分类、不良处置统建设）2、个人经营贷款资产2.1参考标准1、发起机构为国有商业银行、全国性股份制商业银行、在出资行有授信的城市商业银行。

近五年个人进行类贷款、小额贷款不良率控制在1.5%水平。

物业资产支持专项计划1.引言1.1 概述概述部分是文章的引言，用于介绍物业资产支持专项计划的背景和概念。

概述部分的内容可以按照以下方式进行编写：概述随着中国经济的快速发展，房地产行业成为了国民经济中的重要组成部分。

然而，随着房地产市场的不断扩大和规模的上升，传统的融资方式已不再能满足市场的需求。

在这种背景下，物业资产支持专项计划这一新兴的融资工具应运而生。

物业资产支持专项计划是指由专业管理机构发起并管理的一种结构化融资工具，旨在通过将房地产企业的物业资产捆绑成证券化产品，吸引投资者进行投资，进而为房地产企业提供融资支持。

其核心机制是通过将房地产企业的出租物业、收益权等转化为特定的资产证券化产品，通过投资者的购买和交易来实现企业的融资需求。

物业资产支持专项计划的出现为房地产企业提供了一种新的融资渠道，有效缓解了传统融资方式的限制和风险。

同时，这一融资工具也为投资者提供了一种新的投资方式，使他们能够直接参与房地产市场，实现资金的增值。

然而，物业资产支持专项计划也存在一定的局限性。

首先，在操作上存在一定的难度和风险，需要专业的管理机构来进行设置和管理。

其次，市场尚未完全成熟，相关法律法规和监管政策也还需要进一步完善和落地。

不过，尽管存在局限性，物业资产支持专项计划在发展中逐渐显示出了其独特的优势。

它不仅能够为房地产企业提供更灵活、多样化的融资方式，还能够推动房地产市场的健康发展。

在今后的发展中，物业资产支持专项计划有望在提升房地产行业融资效率，推动房地产市场稳定发展等方面发挥重要作用。

综上所述，本文将对物业资产支持专项计划的定义、背景和运作机制进行深入的研究和探讨。

同时，还将分析该融资工具的优势和局限性，并展望其对物业资产市场的影响和前景。

通过这篇文章的撰写，旨在增进读者对物业资产支持专项计划的了解，促进该融资工具在中国房地产行业的应用与发展。

1.2 文章结构本文将围绕物业资产支持专项计划展开阐述, 全文分为引言、正文和结论三个部分。

20180806房地产开发企业下属物业管理公司与业主签订的物业服务合同，约定物业管理公司就其提供的物业服务向业主收取物业管理费。

物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的非常合适的一种基础资产。

以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。

随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。

物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。

2. 物业管理费用作ABS基础资产的分析根据物业服务合同的约定，业主应当按时交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。

物业服务合同通常以年度为单位进行签订，物业服务费用一般需遵照国家法律法规及行政管理规定在合理范围内根据双方协商确认的标准予以收取。

因此物业管理费作为合同之债具有持续、稳定、可预测、独立等特点，符合ABS基础资产的标准。

物业管理费用同购房尾款一样都属于企业应收收入的一种，但其与购房尾款却有明显差异。

首先，根据物业服务合同约定的缴纳物业服务费时间节点的不同，物业管理费既可能是应收账款也可能是“未来债权”。

理论界目前对“未来债权”分为三种：一是附生效条件或附初始期限的法律行为所构成的未来债权，此种合同债权已经成立但尚未生效，必须待特定事实产生才能成为现实的债权；二是已有基础法律关系存在，但必须在将来有特定事实的添加才能发生的债权，如受委托将来为委托人处理事务支出费用请求偿还的债权、将来的租金债权等；三是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权。

物业管理费应属第二种，当物业管理公司与业主方签订物业服务合同时，物业服务合同已经成立并生效，即基础法律关系已经存在，但此时物业管理公司尚未提供具体服务，物业服务合同作为双务合同，只有在物业管理公司后续提供了物业管理服务的条件下，方才产生对业主的“合同之债”。

中国资产证券化实操案例第一章汽车贷款信贷资产证券化第一节我国汽车金融发展概况一、汽车金融的概念二、汽车市场发展政策三、汽车金融市场的发展空间第二节汽车贷款信贷资产证券化的发行情况一、汽车贷款资产证券化的意义二、汽车贷款资产证券化的发行情况第三节汽车贷款信贷资产证券化的操作要点一、基础资产二、发起机构三、交易结构四、红黑池五、循环购买六、信用增级七、其他第四节华驭第五期汽车抵押贷款支持证券案例分析一、基本要素二、华驭五期基础资产分析三、交易结构图四、交易结构创新点分析五、增信措施第二章小额贷款资产证券化第一节小额贷款公司的概念及其融资方式一、小额贷款公司的界定二、小贷公司融资的必要性和融资方式第二节小额贷款资产证券化的发行情况一、发行场所统计二、发行时点统计三、原始权益人统计第三节小额贷款资产证券化的操作要点一、基础资产二、交易结构设置三、原始权益人四、循环购买五、储架发行六、增信措施七、现金流八、监管政策第四节小额贷款资产证券化的案例简介一、传统小贷公司资产证券化案例二、互联网小贷公司资产证券化案例第三章消费金融资产证券化第一节消费金融概述一、消费金融的含义二、消费金融的分类三、消费金融参与主体第二节消费金融资产证券化的发行概况一、消费金融资产证券化的发行状况二、消费金融资产证券化的分类第三节消费金融资产证券化的实操要点一、基础资产二、循环购买三、交易结构四、储架发行五、增信措施六、风控第四章融资租赁资产证券化第一节融资租赁、融资租赁公司的分类及其业务模式概述一、租赁的发展历史二、融资租赁的概念三、融资租赁公司的分类四、融资租赁公司的业务模式五、我国租赁行业分析第二节融资租赁资产证券化的分类及其发行情况一、融资租赁资产证券化的分类二、融资租赁资产证券化的发行情况第三节融资租赁资产证券化的实操要点一、基础资产二、交易结构三、增信措施四、循环购买五、回收款的识别六、发起机构七、现金流归集和合格投资第四节聚信租赁第一期资产支持票据案例简介一、产品情况二、资产情况三、交易结构四、增信措施五、流动性支持第五章商业保理资产证券化第一节保理的概念及其分类一、保理的概念二、保理的分类第二节商业保理资产证券化的概念及其发行情况一、保理资产证券化的概念二、商业保理资产证券化的意义三、保理资产证券化的发行情况第三节商业保理资产证券化的实操要点一、基础资产二、交易结构三、循环购买结构四、增信五、集合保理资产证券化模式六、储架发行七、原始权益人和债务人第四节商业保理资产证券化案例简介一、正向保理资产证券化案例二、反向保理资产证券化案例第六章保单质押贷款资产证券化第一节保单质押贷款的概念及其市场状况一、保险的概念及其主要分类二、保单质押贷款的界定三、保单质押贷款发展现状第二节保单质押贷款资产证券化的发行情况一、保单质押贷款的企业资产证券化二、保险资产证券化第三节保单质押贷款资产证券化的实操要点一、基础资产二、保险公司的相关事项三、附属担保权益的转让事宜四、红黑池五、循环购买第四节保单质押贷款资产证券化案例简析一、资产支持专项计划概况二、资产支持专项计划交易结构三、资产支持专项计划增信措施四、合格标准第七章学费资产证券化第一节民办学校资产证券化的法律依据一、义务教育方面二、公办非义务教育方面三、中外合作办学方面四、民办教育方面第二节民办学校的发展现状及学费资产证券化的发行情况一、民办教育、民办学校的概念二、民办教育的发展现状三、学费资产证券化的发行现状第三节学费资产证券化的实操要点一、基础资产二、增信三、交易结构四、学费收入的质押登记五、学校的相关考察因素第四节学费资产证券化的典型案例简介一、津桥学院资产支持专项计划二、西部平银宏达学校信托收益权资产支持专项计划三、阳光学院一期资产支持专项计划第八章公路收费收益权证券化第一节我国公路交通运输业的发展现状及其融资模式一、我国公路的分类二、我国公路建设概况三、我国公路建设的融资模式第二节公路收费收益权证券化的概念及其发行情况一、收费收益权概述二、公路运输收费收益权证券化的发行情况第三节公路运输收费收益权证券化的实操要点一、基础资产二、现金流预测及其归集三、交易结构四、增信措施五、原始权益人六、收支两条线第九章电影票房销售收入资产证券化第一节电影、影院的行业现状及其发展趋势一、电影行业现状及发展趋势二、我国影院行业现状及发展趋势三、院线公司的融资方式第二节电影票收入资产证券化的概念及其实操要点一、电影票收入资产证券化的概念二、电影票收入资产证券化的实操要点第三节电影票收入资产证券化的案例解析一、交易背景二、交易概况三、交易的主要参与方四、基础资产和底层影院情况五、交易结构第十章航空票款资产证券化第一节国际航空业的发展现状及趋势一、国际航空业的发展现状二、我国航空业的发展现状三、国际及我国航空业的未来发展趋势第二节航空票款基本介绍一、电子客票介绍二、电子客票分类三、本票电子客票与BSP电子客票核算区别第三节航空票款资产证券化的操作要点一、基础资产定义二、项目筛选标准三、项目方案设计四、增信措施五、现金流评估方法六、现金流归集要点第四节航空票款资产证券化的案例介绍一、客票案例——某航空1期BSP票款债权资产支持专项计划二、本票案例——某航空公司B2B本票债权资产支持专项计划第五节航空客票类ABS项目资产证券化项目的承揽要点第十一章景观收费收益权资产证券化第一节景观旅游业的发展及其融资渠道一、景观旅游行业发展现状及趋势二、景观经营收入情况三、旅游企业的融资需求分析四、景区行业融资渠道对比分析第二节景观入园凭证收费收益权资产证券化一、景观入园凭证收费收益权资产证券化分析二、景观入园凭证收费收益权资产证券化项目底层资产的筛选标准三、某景区入园凭证收入资产证券化产品的案例分析第三节自然景区索道收费权的资产证券化一、索道收费权资产证券化可行性分析二、索道收费权资产证券化项目案例分析第四节景观入园凭证及索道收费权资产证券化项目的实操要点第十二章物业管理费资产证券化第一节物业管理及其物业费资产证券化的发行情况一、物业管理市场概况二、物业管理费资产证券化的发行情况第二节物业费资产证券化的实操要点一、基础资产二、交易结构三、物业服务企业四、增信第十三章购房尾款资产证券化第一节购房尾款的概念及其证券化产品发行情况一、购房尾款的概念和分类二、购房尾款的形成过程三、购房尾款资产证券化的发行情况第二节购房尾款资产证券化的实操要点一、基础资产二、交易结构三、主体相关事宜第三节购房尾款资产支持证券案例介绍一、专项计划概况二、交易架构三、循环购买四、现金流五、增信措施第十四章商业房地产抵押贷款支持证券第一节美国商业房地产抵押贷款支持证券的发展及主要特点一、美国商业房地产抵押贷款支持证券的发展历程二、美国商业房地产抵押贷款支持证券的主要特点第二节我国商业地产抵押贷款支持证券的发行情况及其特点一、我国商业房地产抵押贷款支持证券的发行情况二、我国商业房地产抵押贷款支持证券的特点第三节我国商业地产抵押贷款支持证券的实操要点一、原始权益人二、基础资产三、物业四、交易结构五、抵质押六、现金流七、增信措施八、资产服务机构九、特殊安排十、评估第四节商业地产抵押贷款支持证券的案例简介一、交易所CMBS案例二、银行间协会CMBN案例第十五章信托受益权资产证券化第一节信托受益权资产证券化的界定一、信托的概念二、信托的分类三、信托受益权的含义四、信托受益权资产证券化的概念第二节信托受益权资产证券化的发行情况、分类及其意义一、信托受益权资产证券化的发行概况二、信托受益权资产证券化的分类三、信托结构的意义第三节信托受益权资产证券化的实操要点一、负面清单二、底层基础资产的多样性三、信息披露四、单一和集合信托都可以探讨资产证券化五、增信措施六、资金信托和财产权信托的设计思路七、信托受益权质押的探讨八、信托受益权登记问题第四节信托受益权资产证券化案例简介一、银行信托受益权资产证券化二、信托公司信托受益权资产证券化第十六章Pre ABS第一节Pre ABS的背景及意义第二节Pre ABS的主要参与方一、信托二、银行三、券商/基金子公司四、互联网平台第三节Pre-ABS的业务模式第四节Pre-ABS的主要特征一、Pre-ABS的套利性二、融资方的地位有差异三、Pre-ABS注重风控，注重金融科技四、Pre-ABS是一种新型的商业模式五、Pre-ABS可以促进资产证券化的发展六、Pre-ABS有风险第五节Pre-ABS的主要应用场景一、不动产领域二、融资租赁三、消费金融第六节资管新规后的Pre-ABS展望第十七章互联网金融与资产证券化第一节互联网金融的概念及业态一、互联网金融、Fintech的概念二、我国互联网金融的发展脉络三、互联网金融的业态第二节互联网金融的底层核心技术一、人工智能二、大数据三、云计算四、区块链第三节互联网金融与资产证券化的相互促进一、资产证券化对互联网金融的意义二、互联网金融对资产证券化的意义第四节未来发展趋势第十八章供应链金融资产证券化第一节供应链、供应链金融的解析一、供应链、供应链管理的概念二、供应链金融的概念三、供应链金融的发展第二节供应链金融的融资操作一、供应链金融的融资模式二、供应链金融的主要资金方第三节供应链金融资产证券化的发行情况、主要类型和操作要点一、供应链金融资产证券化的发行情况二、供应链金融资产证券化的主要类型三、供应链金融资产证券化的实操事项第十九章资产证券化资产出表第一节终止确认的国内外标准一、会计确认的国际标准二、会计确认的中国标准第二节终止确认的判断逻辑一、基础资产是否在表内二、是否合并SPV三、过手测试四、风险报酬转移测试五、出表涉及法律、税务事项第三节循环购买和增信措施下的终止确认探讨一、循环购买下的终止确认二、增信措施下的终止确认第二十章资产证券化评级第一节资产证券化的评级流程一、前期准备二、尽职调查三、研究分析四、跟踪评级第二节资产证券化的评级关注点一、债权类资产证券化评级方法二、收费收益权类资产证券化评级方法三、不动产类资产证券化评级方法第三节资产证券化信用评级案例一、信贷资产证券化信用评级案例二、资产支持专项计划信用评级案例第二十一章房地产投资信托基金物业评估第一节物业评估的尽职调查一、物业市场调研二、物业状况评价三、物业价值评估四、评估注意事项第二节不同类型物业的评估关注点及国内外评估方法对比一、商业物业评估关注点二、写字楼物业评估关注点三、仓储物流地产评估关注点四、酒店物业评估关注点五、内地及香港房地产基金信托产品评估方法对比第三节一线城市核心商圈综合体的物业估值案例分析一、房地产市场调研二、房地产市场价值评估三、项目评估小结第二十二章融资担保公司资产证券化担保增信第一节融资担保公司的概况一、中国担保业的发展脉络二、融资担保公司的设立条件和运行规则第二节融资担保公司的资产证券化担保增信一、资产证券化的增信原理二、融资担保公司对资产证券化产品增信担保的方式第三节遴选融资担保公司的考察因素一、主体评级二、融资担保费率三、企业性质和级别四、担保增信能力五、反担保的条件六、融资担保公司的内部决策流程第四节融资担保公司资产证券化担保增信的风险管理一、组织架构二、业务流程三、评估体系四、反担保第五节融资担保公司资产证券化担保增信的案例一、某农业分期信贷资产支持专项计划二、某长租公寓信托受益权资产支持专项计划三、某民办学校学费信托受益权资产支持专项计划第二十三章资产证券化产品销售与投资第一节资产证券化产品的投资价值和投资者范围一、资产证券化产品的投资价值二、资产证券化产品的投资者范围第二节投资者的类型和内部决策机制一、投资者的类型二、投资者内部决策机制第三节投资分析框架体系一、法律风险分析二、交易结构分析三、基础资产分析四、中介机构履职能力分析五、发起机构分析六、投资定价、投资价值分析七、其他分析第四节资产证券化产品投资的特殊事项一、违约率的计算二、未来收益权类资产支持证券的投资要点三、次级档资产支持证券的投资价值分析四、不良资产证券化产品的投资分析五、重视存续期管理报告六、二级市场投资交易分析。

物业管理资产运营方案一、项目概述随着城市化进程的加速，人口聚集和城市规模扩大，物业管理成为城市发展中不可忽视的一环。

物业管理资产运营方案旨在通过提高物业管理水平，优化资源配置，提升物业运营效率，实现物业资产的最大化价值，为居民提供更好的生活环境，为业主带来更多的经济效益。

二、运营目标1. 提高物业管理水平，提升服务质量，满足业主和居民的需求。

2. 优化资源配置，降低运营成本，提升物业运营效率。

3. 增加物业资产的价值，实现资产的最大化利用。

三、运营策略1. 完善物业管理体系建立完善的物业管理体系，包括管理人员的组织结构、职责分工、工作程序和管理制度。

充分发挥物业管理公司的专业优势，提供全方位的物业管理服务，包括清洁、维修、安保、绿化等多方面的服务，为居民创造一个舒适、安全、便利的居住环境。

2. 提升服务水平通过引进先进的物业管理理念和技术手段，提升服务水平，满足居民的多样化需求。

借助信息化管理系统，提高工作效率，优化服务流程，提升服务质量。

同时，加强对物业管理人员的培训和考核，提高其服务意识和专业素养，以提升整体服务水平。

3. 节约资源，降低成本通过科学合理的资源配置和管理，降低运营成本，提高经济效益。

采取节约能源、减少浪费的措施，提高资源利用率，为物业提供可持续的发展保障。

4. 提升物业附加值通过项目的整体策划和配套设施的优化，提升物业的附加值，增加物业产权的市场价值。

在提升基础服务的同时，通过物业设施建设、环境景观打造等手段，提升物业的品质和形象，进一步增加物业的附加值。

5. 开展业务拓展积极寻求与社区商业化合作，为业主和居民提供更多便民服务，满足他们的多样化需求。

通过与物业周边商业配套，开展合作，提供更多增值服务和文化娱乐项目，增强社区的吸引力和活力。

6. 强化安全保障加强对小区安全的管理和监控，提升保安和巡逻服务的质量和效率，确保小区居民的人身和财产安全，提高住户的安全感和满意度。

四、运营管理1. 物业管理团队的组建成立专业的物业管理团队，包括行政管理、运营管理、项目开发、客户管理等各个方面的人才，建立科学合理的组织结构和岗位设置，充分发挥专业管理团队的配合作用。

资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。

在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。

开元REITs。

2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。

实际发行25%的基金份额，发行价为3。

5港元，募集资金6。

75亿港元，预期回报率为7。

8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。

从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。

42%、凯雷28。

39%、浩丰国际39。

20%。

春泉REITs。

2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。

81港元，募集资金规模为16。

74亿港元，预计年化收益率为4。

94%-5。

23%。

2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。

高和资本中华企业大厦案例。

中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。

中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。

收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。

物业服务营收方案一、方案背景随着我国城市化进程的加快，物业服务行业迎来了快速发展期。

然而，传统的物业服务模式在市场竞争和成本压力下，面临着盈利模式单一、渠道受限等问题。

为提升物业服务企业的竞争力，拓展收入来源，特制定本营收方案。

二、方案目标1. 拓展多元化收入渠道，提高物业服务企业的盈利能力；2. 提升客户满意度，增强客户粘性；3. 塑造品牌形象，提升市场竞争力。

三、方案内容（一）优化现有业务，提高物业管理费收入1. 提升服务质量：加强员工培训，提高服务意识；优化服务流程，提高工作效率；引入先进的管理理念和技术，提升服务品质。

2. 规范收费管理：严格执行收费标准，公开透明；建立收费档案，确保收费合规；加强收费宣传，提高客户缴费意识。

3. 拓展增值服务：针对不同客户需求，提供个性化增值服务，如家政保洁、维修保养、绿化养护等。

（二）开发多元化收入渠道1. 广告经营：（1）利用物业区域内的公共区域，如电梯间、楼道、公告栏等，进行广告投放和展示，与广告公司合作，实现广告收益。

（2）利用线上平台，如微信公众号、小程序等，开展线上广告合作，拓宽广告渠道。

2. 场地资源经营：（1）对外出租物业区域内的场地，如车库、仓库、办公室等，实现场地租赁收益。

（2）举办各类活动，如社区团购、节日庆典等，利用场地资源获取收益。

3. 物业金融：（1）开展物业资产证券化，将物业项目打包上市，实现资产增值。

（2）与金融机构合作，推出针对业主的贷款、理财等产品，实现金融收益。

4. 智慧物业：（1）开发智慧物业管理系统，提高物业服务质量，降低运营成本。

（2）利用大数据、云计算等技术，开展智能家居、社区电商等业务，拓展收入来源。

（三）加强客户关系管理1. 建立客户信息数据库，了解客户需求，提供个性化服务。

2. 定期开展客户满意度调查，及时了解客户意见，改进服务质量。

3. 建立客户积分制度，提高客户忠诚度。

四、实施方案1. 组织架构调整：成立营收管理团队，负责营收方案的制定、实施和监督。

房地产开发项目融资策略房地产开发项目的融资策略是指在项目运作过程中的资金筹措和利用方式，旨在确保项目的顺利推进并最大化投资回报。

通过制定合理的融资策略，房地产开发商可以有效管理项目风险、提高项目可行性，并吸引更多投资者的关注。

一、项目前期融资在项目的计划和筹备阶段，房地产开发商需要进行前期融资以支持开展必要的市场研究、土地储备和规划设计等工作。

常见的前期融资方式包括：1. 自有资金：开发商可以利用自身的资金作为项目前期费用的支撑，这可以提高项目的可行性和可控性。

2. 股权融资：通过发行股票或吸引合作伙伴的投资，开发商可以获取更多的资金支持。

3. 银行贷款：开发商可以向金融机构申请贷款，以满足项目前期资金需求。

二、项目开发期融资项目开发期融资是指在项目建设和开发阶段所需的资金支持。

为了确保项目顺利进行，开发商可以采取以下融资策略：1. 银行贷款：开发商可以向银行申请贷款，用于项目建设的资金需求，如土地开发、建筑施工等。

2. 债务融资：通过发行债券或借款，开发商可以获得额外的资金支持，但需要考虑债务偿还的压力和利息支付。

3. 合作开发：与其他开发商或投资者合作共同开发项目，通过共享风险和收益来分担资金压力。

4. 土地出让金融资：通过土地出让金作为项目的资金来源，可以一定程度上降低开发商的融资压力。

三、项目销售期融资在项目销售期，房地产开发商需要进行融资以支持项目销售、营销和售后服务等工作。

以下是项目销售期融资的一些主要策略：1. 银行信贷：开发商可以向银行申请信贷额度，以便为销售活动提供流动资金。

2. 售楼处融资：通过将售楼处出租或转让给其他商户，开发商可以获得额外的融资支持。

3. 预售款项：通过预售房产并收取购房者的定金或首付款，开发商可以获得短期的资金支持。

4. 资产证券化：将项目已完成或在建的资产转化为证券，并通过发行债券或其他金融产品来进行融资。

四、项目运营期融资在项目运营期，房地产开发商需要筹措资金以支持项目的日常运营和维护工作。

物业费资产证券化实务操作解析2015年8月12日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上海证券交易所完成发行,为国内市场上首物业服务费资产证券化项目，后续又有华发物业、中南建设等企业开展了此类业务。

本文从发行情况、基础资产特点及产品交易结构等方面对物业服务费资产证券化进行了分析。

一、物业费资产证券化的发行情况物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，因此较难获得传统的银行融资。

但从物业公司的经营特点来看，其物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为物业公司开拓了一条新的融资渠道。

自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后，此类融资模式被广泛复制，截至2016年9月末，市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到176.2亿元。

从已发行的情况来看，不仅融资金额高，尤其是远高于物业公司自身资产规模；而且发行期限长，一般发行期限在5-10年，远高于物业公司传统融资期限。

二、物业费资产证券化的基础资产特点物业费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

可作为证券化基础资产的物业费一般具备以下几个特点：一是，原始权益人（即物业公司）已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。

二是，物业费的持续稳定；一方面，基础资产所对应的任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率均已到达一定的标准（比如80%），另一方面，在物业公司为履行其在物业合同中的义务时，业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；此外，入池的物业项目越多，如多个城市的物业项目，物业合同之间的关联性越低，则基础资产的现金流越稳定。