土地投资收益计算

土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的`收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。

现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。

没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。

按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。

也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。

收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。

3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。

出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。

营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。

直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。

所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。

对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。

5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。

在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。

对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。

房地产土地投资测算中的回报率计算方法房地产行业一直以来都是投资者关注的热点领域之一，而在进行房地产土地投资时，回报率的计算方法成为了重要的衡量指标。

本文将介绍房地产土地投资测算中常用的几种回报率计算方法。

一、投资回报率（ROI）投资回报率是衡量投资效益的重要指标之一，它是指投资者在一定投资周期内所获得的投资收益与投资成本之间的比例关系。

计算公式如下：ROI = （投资收益 - 投资成本）/ 投资成本其中，投资收益指的是投资回报所获得的收益，包括房地产租金收入、房价增值等；投资成本则包括购买土地和房产的总成本。

二、净利润率净利润率是指投资者投资活动所获得的净利润与投资成本之间的比例关系，它能够更为详细地反映投资项目的盈利能力。

计算公式如下：净利润率 = 净利润 / 投资成本其中，净利润指的是投资回报中扣除了各种费用之后的净收益。

三、资本回收期资本回收期是指投资者从投资项目中获得全部投资成本所需要的时间，它是一个衡量投资项目回本速度的重要指标。

计算公式如下：资本回收期 = 投资成本 / 每年净现金流入其中，每年净现金流入指的是投资项目每年从租金收入、销售收入等方面所获得的净现金流入额。

四、内部收益率（IRR）内部收益率是指使得投资项目净现金流量现值等于零时的折现率。

计算IRR需要利用贴现率，通过迭代计算来解决方程。

IRR越高，说明投资项目的回报越好。

但是，IRR的计算相对较为复杂，需要借助计算工具进行计算。

以上介绍的四种回报率计算方法是房地产土地投资测算中常用的方法。

在实际投资中，可以根据具体情况选择适合自己的计算方法，并结合其他因素进行综合分析，以便做出更准确的投资决策。

总结房地产土地投资的回报率计算对投资者来说具有重要意义。

合理选择、运用回报率计算方法能够帮助投资者更好地评估投资风险和效益，并为未来的经营和发展提供指导。

然而，需要注意的是，回报率计算只是评估投资回报能力的一种方法，投资者在进行决策时还需要综合考虑市场环境、政策因素等多种因素，以获得更全面准确的投资分析结果。

土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析一、土地出让金土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。

对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。

可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金实际上包含两种含义：1.出让土地的全部价款，即地价；2.划拨土地补缴的土地价款。

二、划拨土地（一）定义划拨土地也指划拨土地使用权。

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

”划拨土地的取得实际上有两种：1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））；2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。

（二）含义根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

如何进行房地产土地投资测算房地产土地投资测算是一项复杂而又关键的工作，对于投资者而言至关重要。

正确地进行土地投资测算可以帮助投资者评估风险、预测收益，并做出明智的投资决策。

本文将介绍如何进行房地产土地投资测算，以帮助读者全面了解这一过程。

一、市场调研在进行房地产土地投资测算之前，首先要进行市场调研。

市场调研是了解当前土地市场状况的重要手段，包括土地供应情况、土地价格走势、政策环境等。

通过市场调研，可以更好地了解投资机会和潜在风险，为后续的投资测算提供依据。

二、测算方法1. 土地购买成本测算土地购买成本测算是投资测算中的核心环节。

首先，需要确定土地的基准价值，可以通过比较周边类似土地的成交价和交易情况来获得。

其次，需要考虑与土地相关的政策和费用，如土地转让费、税费及各种证照费用等。

最后，综合考虑土地使用规划和潜在开发价值，结合市场前景进行综合测算，得出土地购买成本。

2. 开发建设成本测算除了土地购买成本，开发建设成本也是投资测算的重要内容。

开发建设成本包括了项目前期筹备费用、规划设计费用、建设施工费用、设备采购费用等。

在进行开发建设成本测算时，需要综合考虑各项费用，并进行合理的预算和估算。

3. 收益预测测算投资测算的一个关键环节是收益预测测算。

在进行收益预测测算时，需要明确项目的预期销售价格和销售周期，以及项目在运营期内的租金收入等。

同时，还需要考虑未来的市场变动、政策风险等因素，进行风险评估和合理的预测。

三、风险评估进行房地产土地投资测算时，风险评估是不可或缺的一环。

风险评估可以帮助投资者更全面地了解项目的潜在风险和可能的不确定性因素。

在风险评估中，需要考虑政策风险、市场风险、项目执行风险等诸多因素。

通过合理的风险评估，投资者可以制定相应的风险应对策略，降低投资风险。

四、决策分析最后，投资测算的结果应该用于决策分析，即针对测算结果进行评估和判断，帮助投资者做出是否投资的决策。

决策分析应该包括对投资收益、风险和市场前景等方面进行综合评估，以选择最佳的投资方案。

土地估价方法收益法土地估价方法之一是收益法。

收益法是根据土地所能产生的潜在收益以及市场上的投资回报率来进行估价的一种方法。

在土地市场中，土地的价值主要取决于其所能产生的潜在收益。

因此，通过收益法进行估价可以更好地反映土地的真实价值。

收益法的基本原理是通过评估土地所能产生的潜在收益，然后将其与市场上的投资回报率相比较，从而得出土地的价值。

具体来说，收益法主要包括两个步骤：估计土地所能产生的潜在收益和确定市场上的投资回报率。

首先，估计土地所能产生的潜在收益是进行收益法估价的关键。

潜在收益可以通过多种方法来估算，如租金收益法、经济净收益法等。

其中，租金收益法是最常用的方法之一、租金收益法是通过估算土地租金来确定土地的价值。

在进行租金估算时，需要考虑到土地所处的位置、土地用途、市场需求等因素。

通过对市场上类似土地租金的调研和分析，可以得出土地租金的估算值。

而经济净收益法是通过估算土地所能产生的经济净收益来确定土地的价值。

经济净收益是指在减去土地的运营成本和维护费用后，所能获得的纯收益。

通过对土地所在行业的市场需求、竞争状况等因素进行分析和预测，可以估算出土地的经济净收益。

第二，确定市场上的投资回报率是进行收益法估价的另一个重要因素。

投资回报率是指投资者在投资土地时所能获得的回报率。

投资回报率通常与市场上的风险水平相关，风险较高的土地往往对应着较高的投资回报率。

在确定投资回报率时，需要考虑到土地市场的整体情况、行业发展趋势、经济状况等因素。

通过对市场上的投资回报率进行分析和比较，可以确定适用于土地估价的合理投资回报率。

在完成上述两个步骤后，就可以根据土地所能产生的潜在收益和市场上的投资回报率来计算出土地的价值。

具体计算方法可以采用“净收益除以投资回报率”的公式进行计算。

需要注意的是，收益法在进行土地估价时存在一定的局限性。

首先，收益法是一种相对较复杂的估价方法，需要对市场和行业的情况进行深入了解和分析，同时还需要有较为丰富的数据支持。

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。