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国外典型国家金融服务养老实践及其启示一、问题提出不同国家在不同时期，养老的差异性很大。
国外不少国家对居民从摇篮到坟墓，政府都可以全包下来，但养老也存在问题。
虽然它们的老龄化程度高，但它们是在富裕程度很高或准备很充分的情况下养老。
与中国不同的是，国外的养老多数是靠社会养老金养老，很少依靠养儿防老的。
老年人能够获得所需要的养老服务，特别是它们的金融服务养老，不仅相当普遍，而且发展程度很高，为中国开展金融服务养老提供了成功的经验和启示。
养老服务是相关机构根据老年人需求提供的服务，各国各具特色。
根据人口老龄化、经济富有程度和准备情况，国外比较有代表性的国家即典型国家主要有美国、日本、英国、德国和新加坡等。
这些国家的老龄化人口突出，金融服务养老较普遍，不仅成效显著且很有特色。
它们的共同特征是人口老龄化程度高，经济非常发达，养老准备较为充分，其养老经验对于中国如何进行养老特别是如何进行金融服务养老具有启示作用和参考价值。
对于老龄人口众多、增长快速、养老资金与养老资产有限的中国来说，认真分析和总结国外金融服务养老经验并吸取教训，对于更好地解决中国金融服务养老问题具有重要的意义。
一个不争的事实是，世界各国先后都纷纷步入人口老龄化国家行列。
全球60 岁及以上人口以每年3%的速度递增，2017年达到9.6 亿，约占世界总人口的13%[1]。
2030年，这一比例将增至16.5%。
2050年，将达到总人口的30%。
全球人口老龄化速度仍在加快，按目前发展趋势，在今后50年内，老年人口数量将从现在的近9 亿增至20 亿以上。
目前，在全球233 个国家和地区中，约有60 多个国家和地区已进入“老年型”社会[2]。
不少国家老龄化呈加速发展态势。
人口老龄化已成为当今世界一个突出的社会问题，经合组织（OECD）近年来将如何应对人口老龄化问题作为持续关注的热点，尤其是养老金在金融市场的资产配置情况。
老龄化的日趋严峻，使人们不得不考虑如何解决养老保障问题，以有效解决老年后的经济贫困问题，并且享受到更多、更好的医疗服务、日常生活照料等养老服务。
以房养老方案第1篇以房养老方案一、背景随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益突出，越来越多的老年人面临养老压力。
为缓解这一压力，充分利用社会资源，国家提出了“以房养老”政策。
本方案旨在为有房产的老年人提供一种合法合规的养老方式，确保其在晚年生活中得到经济支持和生活保障。
二、目标1. 为老年人提供一种可持续的养老资金来源。
2. 确保房产价值得到合理运用，避免财产损失。
3. 保障老年人的居住权益，提高生活质量。
4. 合规合法地开展以房养老业务，维护老年人的合法权益。
三、方案内容1. 资格审查（1）申请人：具有完全民事行为能力的老年人。
（2）申请条件：拥有自有住房，且房产符合以下条件：① 产权清晰，无抵押、无查封；② 位于城镇规划区范围内；③ 房屋结构安全，具备居住条件。
2. 方案设计（1）选择金融机构：与合作金融机构签订以房养老合同，明确双方权利义务。
（2）评估房产价值：委托具有资质的评估机构对房产进行评估，确定贷款额度。
（3）贷款发放：金融机构根据评估结果，为老年人发放贷款。
（4）贷款用途：贷款资金用于支付养老费用，包括但不限于养老院费用、医疗保健、生活照料等。
（5）还款方式：老年人可选择以下还款方式：① 按月还款：每月偿还固定金额；② 按季还款：每季度偿还固定金额；③ 按年还款：每年偿还固定金额；④ 一次性还款：在合同到期时一次性偿还贷款本息。
3. 风险控制（1）设立风险准备金：金融机构按贷款总额的一定比例提取风险准备金，用于应对可能出现的贷款违约风险。
（2）房产抵押：将房产作为抵押物，确保金融机构贷款安全。
（3）合同约定：明确合同期限、还款方式、贷款利率等，确保双方权益。
（4）监管机制：建立健全监管制度，确保以房养老业务的合规合法。
4. 保障措施（1）政策支持：积极争取政府政策支持，降低以房养老业务的税收负担。
（2）法律保障：依法开展业务，确保老年人的合法权益不受侵害。
（3）咨询服务：为老年人提供专业、全面的咨询服务，帮助其了解以房养老政策及相关风险。
以房养老，先“破”传统观念作者：唐骏来源：《中国经济周刊》2013年第37期今年9月13日，国务院正式对外公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过“以房养老”的方式解决养老资金难题。
什么是以房养老？这是一种新型的养老方式，老人可以把自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金，或者接受老年公寓服务。
房主去世后，该房产将出售用于归还贷款，其升值的部分将归抵押权人所有。
听上去，这好像是给老人们的生活添加了一层保障，但其实大多数人还是觉得不靠谱。
在2007—2011年，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但直到现在，这种模式并未取得良好的效果。
症结在哪里？中国是一个“未富先老”的国家。
统计显示，中国60岁及以上的老年人数量高达2亿多人，然而养老机构却只有4万多家，养老床位只有300多万张。
不少养老院在入住时，需要先一次性支付至少5000元，再算上各类押金和床位费、护理费、伙食费等，总支出基本上万。
“住不上”和“住不起”，已经成为现在中国养老所遭遇的困境。
据报道，中国在人均GDP为3000美元的时候就已经进入了老龄化社会，然而不少国家进入这个阶段时，人均GDP已经达到了1万美元。
其实，中国人一辈子都在关心着两件事——住房和养老。
这些年，在房价水涨船高的情况下，买一套属于自己的房子，对于普通老百姓来说，显然是件很不容易的事儿。
而当拥有自己的房子后，多年的积蓄也基本耗尽，养老又成了一个大问题。
中国目前的养老方式主要还是依靠子女赡养、退休金和社保金。
在国外，“以房养老”已经是一种比较成熟的养老方式，但在中国却举步艰难，在很大程度上，这是受到了国人传统观念的制约。
中国人爱买房，这是全世界都知道的事情。
在很多人看来，辛苦一辈子拼命挣钱，好不容易买了一套房，死后却成了别人的，心里的确难以接受。
“养儿防老”和“但寸方寸地，留于子孙耕”是中国人的传统观念。
公共管理Һ㊀ 以房养老 推行风险与防范张㊀瑜(皖江工学院管理学院ꎬ安徽马鞍山２４３００２)摘㊀要:在中国少子老龄化㊁家庭空巢化以及养老保障政策不健全背景下ꎬ中国政府试点推行老年人商品住房反向抵押的新型养老保险ꎬ 以房养老 模式开展得到政府支持ꎮ文章通过对中国 以房养老 研究发现: 以房养老 政策面临传统观念㊁房价周期波动以及银行 倒按揭 的利率提升带来的风险ꎬ从而导致 以房养老 政策难以推行ꎮ故提出加强风险管控ꎬ同时政府给予政策支持以及培育新型养老消费理念ꎮ关键词:以房养老ꎻ风险ꎻ利率中图分类号:Ｃ９１３.６㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０２０)８９－０１８１－０３Ｔｈｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｒｉｓｋａｎｄｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎＺｈａｎｇＹｕ(ＳｃｈｏｏｌｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔꎬＷａｎｊｉａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙꎬＭａａｎｓｈａｎꎬＡｎｈｕｉꎬ２４３００２)Ａｂｓｔｒａｃｔ:Ｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｔｈｅａｇｉｎｇｏｆｆｅｗｅｒｃｈｉｌｄｒｅｎꎬｅｍｐｔｙ－ｎｅｓｔｆａｍｉｌｉｅｓａｎｄｉｍｐｅｒｆｅｃｔｐｅｎｓｉｏｎｓｅｃｕｒｉｔｙｐｏｌｉｃｉｅｓｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅＣｈｉｎｅｓｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｐｉｌｏｔｅｄｔｈｅｎｅｗｏｌｄ－ａｇｅｉｎｓｕｒａｎｃｅｗｉｔｈｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｆｏｒｔｈｅｅｌｄｅｒｌｙꎬａｎｄｔｈｅ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｍｏｄｅｗａｓｓｕｐｐｏｒｔｅｄｂｙｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ.Ｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅｐａｐｅｒｆｉｎｄｓｔｈａｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙｉｓｆａｃｅｄｗｉｔｈｔｈｅｒｉｓｋｓｂｒｏｕｇｈｔｂｙｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｉｄｅａｓꎬｐｅｒｉｏｄｉｃｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｏｆｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅａｎｄｔｈｅｉｎｃｒｅａｓｅｏｆｉｎ￣ｔｅｒｅｓｔｒａｔｅｃａｕｓｅｄｂｙｂａｎｋｓ ｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅ ꎬｗｈｉｃｈｍａｋｅｓｉｔｄｉｆｆｉｃｕｌｔｔｏｉｍｐｌｅｍｅｎｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙ.Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅꎬｉｔｉｓｐｒｏ￣ｐｏｓｅｄｔｏｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌꎬａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅꎬｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｗｉｌｌｇｉｖｅｐｏｌｉｃｙｓｕｐｐｏｒｔａｎｄｃｕｌｔｉｖａｔｅａｎｅｗｃｏｎｃｅｐｔｏｆｏｌｄ－ａｇｅｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ.Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎꎻｒｉｓｋꎻｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ一㊁问题的提出随着老龄化程度不断加深ꎬ我国老年健康服务的刚性需求将不断释放ꎮ国家卫计委预测ꎬ到２０２０年ꎬ我国６０岁及以上老年人口将达２.５５亿左右ꎬ占总人口的１７.８％左右ꎮ如何解决老人的养老问题ꎬ并确保老年人晚年的生活质量ꎬ是政府和市场需要着手解决的问题ꎮ中国的 以房养老 应运而生ꎬ 以房养老 最早源于荷兰ꎬ其大致安排是:年轻人购买老年人的住房ꎬ并允许他们有生之年仍免费租住该住房ꎬ待老年人过世后再收回该住房ꎮ在我国 以房养老 就是老年人将房子抵押给保险公司ꎬ每月获得一定数额的养老金ꎬ其间老人仍然可以住在自己的房子里ꎮ故文章通过对中国 以房养老 的运行进行分析ꎬ为 以房养老 顺利开展提供政策支持ꎮ二㊁ 以房养老 模式运行风险(一)与传统观念相悖面临抵制风险传统观念赋予了老年群体对 家 有特殊的情感ꎬ血缘关系㊁家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内心之中ꎮ子女教育㊁成长和成才是老年群体终生奋斗的目标ꎬ将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望ꎮ目前ꎬ中国房价让老百姓望尘莫及ꎬ如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品ꎬ 养儿防老 传统观念下ꎬ老年群体认为如果房产遗赠给子女ꎬ那么自己晚年生活理所当然由子女来负担ꎬ子女尽孝道㊁照顾自己的父母ꎬ同时老年人享受晚年与下一代一起生活ꎬ一举多得ꎮ在这种背景下ꎬ 以房养老 理念还没有得到广大老百姓的支持ꎬ主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想ꎬ从而阻碍了 以房养老 模式的施行ꎮ另一方面ꎬ 居者有其屋 无房无为家 及 有家才能安 等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响ꎬ在此观念熏陶中ꎬ老年人觉得有房才安心ꎬ心里才有安全感ꎮ因此ꎬ对于中国广大老年群体来说ꎬ即使通过 住房反向抵押贷款 方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内ꎬ但是失去房屋的所有权ꎬ从而导致该群体晚年过得惶恐不安ꎬ没有归属感ꎬ不利于老年人晚年生活质量ꎮ正是这种传统文化伴随的房屋继承观念ꎬ对于 以房养老 在我国的实施得不到有效推广ꎬ甚至会被老年群体１８１基金项目:本文系安徽省哲学社会科学规划一般项目(国家社科基金孵化项目) 医养结合养老服务需求评估㊁模式比较与政策回应研究研究 (项目编号:ＡＨＳＫ２０１８Ｄ３５)的阶段性成果ꎮ作者简介:张瑜ꎬ女ꎬ安徽庐江人ꎬ博士研究生ꎬ皖江工学院管理学院副教授ꎬ研究方向:养老服务ꎮ抵制ꎮ(二)房价变动风险导致晚年生活不确定以房养老 模式实施的核心因素就是房产ꎬ房屋价值对于老年群体能否安度晚年起关键作用ꎬ因此ꎬ不论何种形态 以房养老 形式的开展都离不开房地产市场ꎮ从２０世纪８０年代初至今ꎬ我国住房制度改革取得一定成绩ꎬ但近些年房地产市场发展的盲目性㊁欠规范性㊁滞后性㊁法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善ꎬ导致房价持续波动ꎬ房地产市场发展仍存在诸多问题ꎮ而在 以房养老 业务中ꎬ贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额ꎬ进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额ꎮ而以房养老贷款期限长ꎬ房价波动受到上述多种不确定因素的影响ꎬ在长期内难以准确预测ꎬ房价波动风险客观存在ꎬ并影响到贷款机构的收益ꎮ如果房价下跌ꎬ而贷款机构对房屋未来价值的估计过高ꎬ则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险ꎬ开展该业务就可能会亏损ꎬ这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性ꎻ如果房价一直呈上升趋势ꎬ而贷款机构对房屋未来价格的估计过低ꎬ则在其他条件保持不变的情况下ꎬ借款人能够得到的养老金贷款额将会减少ꎬ从而难以满足借款人的养老需求ꎬ这样就会降低老年人对该业务的兴趣ꎬ从而导致 以房养老 需求不足ꎮ总之ꎬ房屋价格不确定性波动不利于 以房养老 业务的顺利开展ꎮ(三)利率变动风险在实施 以房养老 时ꎬ利率水平越高ꎬ在贷款到期时ꎬ贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大ꎬ贷款机构遭受的损失也就越大ꎮ我国目前已经开始实施利率市场化ꎬ有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响ꎬ如物价变动趋势㊁国民经济发展前景㊁通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等ꎬ这样就更加难以准确估计利率水平ꎮ我国的贷款利率变化比较频繁ꎬ从１９９１年４月到２０１５年１０月对人民币贷款基准利率一共进行了４０次调整ꎬ其中２００７年调整次数最多ꎬ进行了６次调整ꎻ其次是２００８年和２０１５年都进行了５次调整ꎮ调整当中ꎬ利率主要在５％到８％之间波动ꎮ 以房养老 业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的ꎬ而贷款期限长达十几年甚至是几十年ꎬ在这么长的时间内ꎬ一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化ꎬ资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整ꎬ资金借贷市场也会随利率变动而变动ꎮ当利率上升时ꎬ贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款ꎬ则贷款机构的机会成本就会增大ꎻ当利率下降时ꎬ借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同ꎬ转而选择其他利率更低的融资方式ꎮ利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响ꎬ甚至会影响 以房养老 模式的顺利实施ꎬ所以在我国开展 以房养老 业务时ꎬ必须充分考虑利率变动的影响ꎮ三㊁ 以房养老 模式风险防范(一)传统观念风险防范:培育新型养老消费理念以房养老 模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战ꎬ 以房养老 模式作为一种新型的金融养老模式进行推广ꎬ需要发挥中央媒体的导向作用ꎬ积极地调整 养儿防老 这种传统观念ꎬ培养子女的独立思想ꎬ提倡新型的金融养老理念ꎬ并进行相关优质金融保险产品的推介ꎬ让更多老年群体了解 以房养老 金融养老政策ꎬ引导老年群体在自己未来的养老方式上做出理性选择ꎬ也可以通过部分老年群体参与 以房养老 模式的示范效应来让更多的老年群体认知这一新型的金融养老模式ꎮ针对媒体无法覆盖的客户群体也可以通过街道社区等辅助渠道开展 以房养老 模式知识宣传ꎬ进行面对面宣讲和现场答疑ꎬ让民众心存的疑虑都释放出来ꎮ同时 以房养老 服务模式对于老年群体来说是自己选择养老的形式ꎬ并不存在制度上的强制性ꎬ因此ꎬ养老观念培育需要一个长期动态调适过程ꎬ除上述政策宣传以外ꎬ可考虑从中国社会的现状出发ꎬ从 无子女家庭 和 失独家庭 着手ꎬ优先在这些群体试点并给予优惠措施ꎬ然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭ꎬ这样可以解除子女顾虑ꎬ减少老人在选择上的困惑ꎬ固有的观念会逐步得到改善ꎮ(二)房价波动风险防范:金融机构和政府共治金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险ꎬ这样当抵押房产到期时ꎬ如果房价下跌ꎬ则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿ꎬ从而减少金融机构的损失ꎮ金融机构也可以通过扩大 以房养老 的规模来降低个体风险ꎬ通过扩大 以房养老 规模ꎬ并使其分布到各个地区ꎬ这样就可以有效分散这部分风险了ꎮ与此同时ꎬ金融机构可以与专业的房产评估机构合作ꎬ由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估ꎬ这样才能保证评估结果的公平㊁公正㊁合理ꎬ并使用更加精确科学的方法来预测未来房价的变化趋势ꎬ选择一个合理的时机处置被抵押房屋ꎬ以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额ꎮ政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场ꎬ使房价处于较稳定的状态ꎬ这样可以有效降低房价波动产生的风险ꎮ政府也可以建立健全相关的法律法规ꎬ详细规定借贷双方的权利与义务ꎬ如:规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修ꎬ并达到一定的标准ꎬ这样就可以降低房屋的折旧ꎬ减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额ꎬ从而降低金融机构所面临的房价波动风险ꎮ与此同时ꎬ政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度ꎬ确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平㊁公正㊁合理ꎬ并给予参与 以房养老 的金融机构适当的政策支持ꎬ如:税收减免㊁财政补贴等各种政策支持ꎮ(三)利率风险的防范:建构稳定利率预期环境以房养老 贷款的期限长ꎬ并且涉及的资金量较大ꎬ利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的ꎮ由于利率波动具有不可预测性ꎬ利率风险只能通过采取适当的措施加以控制ꎬ而无法分散ꎮ一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率ꎬ并定期进行调整ꎬ这种浮动利率用 基准利率＋合理的利差 来表示ꎮ鉴于利率市场化操作ꎬ可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率ꎮ金融机构也可考虑购买利率保险ꎬ向保险公司缴纳一定的保险费用ꎬ当合同到期时ꎬ如果利率超过了一定水平ꎬ则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担ꎬ这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失ꎮ央行可对利率调整幅度进行标准化操作ꎬ我国过去对利率进行的调整几乎什么没有规律性可言ꎬ这使得金融机构只能被动地接受利率风险ꎬ所以为了降低利率风险ꎬ央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整ꎬ这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施ꎮ同时央行应提高其利率决策的透明度ꎬ进行决策时应及时对外公布ꎬ并对其所做的决策做出明确的解释ꎬ以提高其决策的透明度ꎬ这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势ꎮ最终ꎬ政府可以通过完善金融市场㊁建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境ꎬ防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够ꎬ还需要政府为其创造良好的环境ꎮ四㊁结语我国的人口老龄化问题影响着我国社会㊁经济及政府治２８１公共管理Һ㊀理的进步与发展ꎬ老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量ꎮ现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题ꎮ伴随着传统的家庭结构变动ꎬ家庭养老模式也已经逐步显示出困境ꎬ这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径ꎮ 以房养老 就是在此背景下提出的ꎮ 以房养老 是涉及老年群体福祉的系统大工程ꎬ如果顺利推行可以在一定程度上减少政府㊁社会及家庭的养老负担ꎬ也能减轻子女养老压力ꎬ更为重要的是 以房养老 模式能够为老年群体晚年生活提高品质ꎮ因此ꎬ 以房养老 需要社会的认可以及政府的支持ꎬ这就需要政府加强政策宣传ꎬ让更多的老年群体打破传统束缚ꎬ接受新的思维新的观念ꎮ参考文献:[１]陈健ꎬ黄少安.遗产动机与财富效应的权衡:以房养老可行吗?[Ｊ].经济研究ꎬ２０１３(９):５６－７０.[２]陈鹏军.我国 以房养老 发展瓶颈及其模式选择[Ｊ].经济纵横ꎬ２０１３(１０):４３－４６.[３]王新.走出 以房养老 困局之对策[Ｊ].现代经济探讨ꎬ２０１４(２):２０－２２.[４]范英丽ꎬ睢党臣. 以房养老 模式的运作基础分析[Ｊ].西北农林科技大学学报(社会科学版)ꎬ２０１２(３):１１１－１１６. [５]傅鸿源ꎬ孔利娟. 以房养老 模式的现状及分析[Ｊ].城市问题ꎬ２００８(９):６８－７２.[６]鲍家伟. 以房养老 的国际经验及建议[Ｊ].宏观经济管理ꎬ２０１２(３):７７－７９.[７]贺旭红.决算式住房反抵押贷款的产品设计与运行[Ｊ].经济问题ꎬ２０１２(４):６５－６８.[８]杨哲ꎬ王茂福.农民 新农保 参与意愿:基于制度信任分析范式[Ｊ].湖北大学学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):１４６－１５１.(上接第１０９页)实际操作ꎬ将不断进步的理论应用于实践ꎬ并用实践丰富理论研究ꎬ推进环境会计信息披露的普及和应用ꎬ加快我国环保型社会的建设ꎮ同时ꎬ高质量的环境会计信息披露包含各类环境数据㊁绩效信息㊁治理环境问题的措施及环保生产策略等ꎬ如准确区分污染物的影响范围及年限等ꎬ因而对从业人员专业素养的要求相对较高ꎬ应从理论方法㊁环境管理新思想及实践技能等多方面对其展开定期的综合培训ꎬ以适应整体生态环境的发展ꎬ壮大人才队伍ꎬ为有效完成环境会计信息披露的工作奠定基础ꎮ此外ꎬ审计监督在环境会计信息披露体系(图１)发展过程中是不可或缺的推动因素ꎬ因此应在确保审计人员具备环保责任意识的基础上ꎬ要求其掌握环境会计信息披露的相关法律法规及最新政策等ꎬ以严格保证监督能够独立㊁公平㊁公正地进行ꎮ审计人员还应当定期参与相关领域的专业培训和独立性审查ꎬ使第三方审计发挥最积极的监督效用ꎮ图１ 环境会计信息披露基本体系五㊁总结当前ꎬ生态文明建设已被纳入我国 五位一体 的总体布局ꎬ环境会计信息披露体系必须紧跟步伐㊁逐步完善ꎬ这不但需要政府完善法律制度建设ꎬ加大奖惩力度ꎬ积极推广信息披露ꎬ严格执行相关监督ꎬ也要求企业明确责任意识ꎬ完善内部岗位建设ꎬ主动履行绿色生产㊁披露信息的责任ꎻ公众则需自觉建立环保意识ꎬ恰当地评价并监督企业披露行为ꎮ同样ꎬ环境会计学者要以国情为基础创新研究内容ꎬ并通过实践反馈加强研究深度ꎬ优化披露体系ꎻ会计人才应当定期进修学习ꎬ掌握环境会计理论知识及实践素养ꎮ环境会计信息披露作为经济发展的重要一环ꎬ需要社会各界的推动ꎬ应当在实践中不断发现问题㊁分析原因㊁提出举措并做出预防计划ꎬ只有探索符合国情的环境会计信息披露路径ꎬ才能提升披露效率㊁降低披露成本ꎬ从而实现披露体系完整度的提高和应用性的强化ꎬ使其能够有效支撑对资源的整合和配置以及对环境的保护ꎬ通过信息披露提供及时可靠的数据ꎬ推动企业绿色生产ꎬ促进经济㊁社会㊁环境的和谐统一ꎬ最终实现我国经济的可持续发展ꎮ参考文献:[１]吴淑芳ꎬ张俊霞.环境会计应用存在问题及对策探讨[Ｊ].商业经济ꎬ２０１３(１０):１００－１０２.[２]齐佳惠.可持续发展下绿色会计发展问题研究[Ｊ].中外企业家ꎬ２０２０(２):２５.[３]王丽丽.环境信息披露:文献综述及未来展望[Ｊ].齐鲁珠坛ꎬ２０１８(１):３４－３９.[４]骆阳ꎬ肖侠ꎬ蔡阳ꎬ等.企业环境信息披露影响因素研究[Ｊ].中国乡镇企业会计ꎬ２０２０(８):２８－３０.[５]姜昕ꎬ王洪霞.国内外环境会计信息披露差异分析及建议[Ｊ].黑龙江金融ꎬ２０１９(７):５８－５９.３８１。
“以房养老”面面观作者：闫欣雨温薷来源：《百姓生活》2014年第03期2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为舆论关注的焦点。
“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
这种养老方式，被视为是完善养老保障机制的一项重要补充。
据了解，“以房养老”具体操作办法和实施计划，有望于2014年一季度出台。
而近几年来，已经有一些老人选择用房子作为资源，为自己的养老提供经济保障。
“租房养老”有家不能回“想回家，可家给人占了。
”在北京密云县一家社会福利中心里，80岁的王敏（化名）时而想起自己已出租半年的房子，一个人对着空荡荡的墙壁念叨。
对这位腿脚不灵便的老人来说，这个10多平方米、拥有独立卫生间的单间并不算狭小，食堂的伙食也比较丰盛。
但王敏说，每逢过年过节，她只想回到自己住惯了的小屋里，下一碗烂糊糊的面条吃。
王敏是低保户，子女都在城区工作，10多年前老伴去世后，她就一个人在郊区生活。
近几年，她逐渐需要拄拐杖走路，眼睛也变得不灵光起来。
从2012年起，独居的王敏连续出了几次忘记关火、关水龙头的“事故”，引起了儿女们的关注。
一次家庭会议之后，“入住养老院”的提议得到了包括王敏本人在内的所有家庭成员一致通过。
王敏住的养老院是单间，每月加上吃住大约2000元。
她原先在密云的房子约50平方米，中介报出的月租价是1500元。
“把房子租了，加上低保金，正好合适。
”王敏一开始想得很乐观，儿子也按照她的想法，将房子租了出去。
从2013年的中秋节起，王敏开始后悔。
“别的老人都有家回，我呢？”中秋节放假的前一天，王敏搬了个小板凳，独自坐在养老院的院子里晒太阳。
儿子开车来接她，王敏哭了：“我想回自己家。
”在王敏的执意要求下，儿子王先生开车带着她，回到她家楼下转了转。
我国“以房养老”非金融操作模式创新内容摘要：“以房养老”的实质，是要通过各种金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后遗留房产的巨大价值，提前变现到生前使用，将住房资源给予价值上的变现盘活，空间上的充分运用，权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场。
简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头疼的养老资金筹措问题。
关键词：以房养老操作模式非金融手段“以房养老”产生背景“以房养老”，也叫住房反向抵押，指的是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。
“以房养老”起步于欧美，2000年传入中国，2003年经温家宝总理批示后正式推出。
从提出到试点，已经走过了近10年岁月。
但是到目前为止，还没有一个城市形成完善的以房养老体系和市场。
近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。
我国自2000年起就已进入老龄化社会。
2000年，我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。
当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。
而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。
作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团理事长孟晓苏近几年来一直在倡导“以房养老”的新思想，并提出在我国积极推行“倒按揭养老”的建议，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发并主打这一业务。
经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。
“以房养老”面临的困境及相应对策（一）老人去世后房屋反购问题现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念，让“以房养老”实施起来难度加大。
·中国改革热点与难点·第24卷第3期2014年5月Vol．24No．3May2014DOI：10．3969/j．issn．1674-8131．2014．03．05以房养老：理念、模式和经验*刘杰锋1，朱沙2，曾胜2（1．重庆市工商业联合会，重庆400020；2．重庆工商大学财政金融学院，重庆400067）摘要：“以房养老”以住房反向抵押贷款为基本模式，以明晰的房屋产权为前提，贷款金额取决于房产价值等因素，贷款领取方式灵活多样。
“以房养老”是养老体系的重要补充，但由于产权制度不完善、市场环境不匹配、法律支持不成熟以及传统观念的束缚，目前我国各地的试点进展缓慢。
根据国外实践经验，要使“以房养老”成功运作和顺利推广，合理的、多层次的产品设计是基础，政府担保和监管是关键，法律健全是保障。
因此，我国“以房养老”体系的构建应从相关市场环境的建设、法律法规的探索与完善、系统性风险的控制等方面入手，推进“以房养老”制度体系的建立和完善；当前的试点，应针对潜在的“以房养老”需求群体（如拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人）进行适宜的产品设计。
关键词：以房养老；住房反向抵押贷款；倒按揭；房屋产权；养老体系；养老模式中图分类号：F063．4；F840．612文献标志码：A文章编号：1674-8131（2014）03-0032-08一、引言我国正逐步陷入一个“未富先老”的困境。
根据民政部发布的《2012年社会服务发展统计公报》，截至2012年底，我国老年人口数量已达到19390万人，占我国人口总数的14．3%。
当前我国“四二一”结构的家庭急剧增加，这种家庭结构模式的变化必然助推人口老龄化的趋势；同时，伴随着我国流动人口的不断增长，将会产生大量老年人“空巢”家庭，在形成巨大养老需求的同时，也使得年轻人赡养老人的压力增大。
然而，我国养老的需求和供给却并不匹配。
目前我国养老床位总数只占全国老年人总数的1．77%，不但低于发达国家5% 7%的比例，而且低于一些发展中国家2% 3%的水平①，许多城市均出现了养老院“一床难求”的现象。
并且，由于人口的迁移以及传统养老观念的逐渐改变，“家庭养老”的模式正逐步改变。
同时，我国人口平均寿命也逐渐提高，而目前退休职工的养老金*①收稿日期：2014-01-12；修回日期：2014-03-05基金项目：国家社会科学基金西部项目（12XMZ062）“西南民族地区公共服务均等化模式与创新研究”中国西部非公有制经济研究中心项目（13CWEP003）“以房养老实施的调研与思考”作者简介：刘杰锋（1956—），男，四川成都人；经济师，现任重庆市工商业联合会副主席，主要从事保障制度、企业管理研究。
朱沙（1979—），男，四川成都人；讲师，博士，在重庆工商大学财政金融学院任教，主要从事税收策划、房产税、金融理论与实践研究。
曾胜（1969—），男，重庆云阳人；副教授，博士，在重庆工商大学财政金融学院任教，主要从事产业组织理论、能源与科技金融、金融理论与实践研究；E-mail：cqzs2002@163．com。
相关资料源于新华网文章《养老，何时不再“一床难求”》（http：//news．xinhuanet．com/fortune/2012-03/27/c_122888283．htm，2012-3-37）水平又普遍偏低①，现有的养老保障水平只能满足老年人的日常生活开支，社会保险和商业保险无法从根本上解决养老问题，很容易产生养老金不足而导致老年人生活质量下降的现象。
在上述多方面因素的共同作用下，使得我国的养老供给不但不充分，而且供给价格过高，这就需要另辟蹊径，为老年人拓宽资金来源渠道，以保障其老年生活。
其中，“以房养老”便是一种值得探索的新模式（相对于我国传统养老模式而言）。
“以房养老”可以减缓老龄化给社会养老金发放带来的压力，减轻家庭养老的负担，改善目前老年人的生活状况，也能够进一步完善我国的社会保障体系。
2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。
实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。
例如，2005年4月，南京汤山留园公寓在国内率先推出“以房养老”业务试点；2007年6月，上海公积金管理中心推出了一种叫做“住房自助养老”的创新型以房养老模式；2007年10月，北京建立了首家“养老房屋银行”。
但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。
事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。
那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。
二、“以房养老”的理念1．“以房养老”的内涵以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。
这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。
“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物（沈晓凯，2010）。
“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到了优化配置，实现效用最大化。
因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。
2．“以房养老”的基本特点住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人（赵嘉佳等，2008），也即“抵押房产，领取年金”。
在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。
当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。
由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。
从上面基本阐述可以看出住房反向抵押贷款具有如下几个基本特点：（1）开展住房反向抵押贷款的基本前提是“明晰的房屋产权”进行住房反向抵押贷款的借款人在贷款期间①例如，审计署2012年8月发布的社保审计报告显示：2011年企业养老金替代率仅为42．9%，低于国际警戒线（50%）。
仍然是该住房的所有人，并不会因为该住房产权的抵押而放弃住房的产权。
因此，房屋产权的完备性是住房反向抵押贷款实施的首要条件。
当然，借款人也必须担负房产所有人的义务，如依法纳税、房屋修缮等。
待到借款人离世后，其子女可以选择继承房产，但前提是子女需要归还贷款本金和利息。
借款人子女的另外一种选择是放弃房屋所有权，将房产出售以归还本金和利息。
所以，住房反向抵押贷款的贷款人（通常为银行、保险公司或者其他养老基金等）发放贷款的目的是为了将来在该老年借款人永久搬离该住房或者去世时取得贷款本金和利息，而非拥有该住房。
（2）贷款金额取决于房产价值等因素由于房产和持有人的不同，老年借款人能够获得的抵押贷款金额存在较大差异，这主要取决于三个因素：当前房产价值、老年借款人年龄和当前利率水平。
通常而言，当前房产价值越大，抵押贷款金额越高；老年借款人年龄越长，抵押贷款金额越高；当前利率水平越高，抵押贷款金额越低。
所以，反向抵押贷款金额的大小既取决于房产本身，又取决于房产所有人的相关情况，也同样受利率水平的影响。
（3）贷款领取方式灵活多样借款人可根据自己的情况选择领取贷款的方式，主要包括如下几种（王媛，2010）：一是一次性领取。
即借款人在完成合约手续后，一次性领取全部贷款。
其缺点在于，若对该款项管理不善则易加大养老风险。
二是信用限额。
这种领取方式允许借款人控制贷款领取的时间和金额，且只需对已领取的部分支付利息。
三是按月领取。
这种领取方式是指借款人在规定的贷款期限内，按月领取固定金额的贷款，在规定期限之外借款人将不能再领取任何金额的贷款。
四是终身年金。
在这种领取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月领取一定金额抵押贷款；如果该住房被出售或者借款人永久搬出该住房，则停止领取贷款。
三、我国以房养老的实践和面临的风险与挑战1．我国各地的“以房养老”模式目前，绝大多数老年人对“以房养老”还处于观望阶段，而各地政府和市场相关机构对开展此项业务的态度也较为谨慎。
虽然我国自2005年以来就有部分城市在推进“以房养老”的试点，但总体效果不理想，涉水以房养老业务的老年人比较少见。
但已有实践也为我国“以房养老”模式的建立和完善提供了宝贵的样本和经验。
目前，我国主要的“以房养老”模式包括以下几种。
（1）南京的“租售换养”这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。
该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人（刘楠楠，2013）。
但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。
覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。
（2）上海的“以房自助养老”2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。
该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。
