下载文档原格式
2012年上半年我国房地产形势分析与启示【摘要】诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。
标签2012年；房地产；形式分析；启示随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。
但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。
为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。
从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。
正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、房地产调控的历史逻辑考察不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。
因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
（一）发端阶段发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。
当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。
然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。
时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。
2012年中国房地产业发展情况一、2012年中国房地产市场概况（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧。
1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。
国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。
（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。
（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。
（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。
2、地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。
近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。
如，7月27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。
8月23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。
山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。
2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。
在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。
图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。
图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。
今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是咼于去年。
房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。
非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降, 从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的'总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。
今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。
我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。
35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。
2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。
作者： 刘琳
作者机构： 国家发展改革委投资研究所
出版物刊名： 中国物价
页码： 33-36页
年卷期： 2012年 第7期
主题词： 房地产市场 形势分析
摘要：2012年上半年全国房屋交易量同比减少，东部地区降幅逐步收窄；房地产开发企业投资意愿总体处于低位，部分地区购地和新开工活动增加；新建住房价格持续下降，二手住房价格止跌企稳，价格下降城市数量逐步减少。
2季度末房地产市场进入筑底阶段，预计下半年房地产开发投资增幅继续小幅回落，房价总体保持基本平稳的可能性较大。
2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。
为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。
但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。
同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。
闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。
2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。
但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。
虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。
一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。
此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。
2012年中国房地产市场形势与2013年发展展望2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。
一、政策影响分析2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。
从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。
但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。
支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。
7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。
12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。
从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。
但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。
展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。
二、2012年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资保持平稳回落2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。
∙【城市】：全国∙【发布时间】：2012-03-23∙【报告类型】：市场报告∙【发布机构】：中房研协∙【关键词】：开发企业,房地产业,发展预判∙【内容摘要】： 2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。
这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。
另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。
报告内容：2012年上半年房地产业发展预判预判一：开发企业完成投资预计增长20%左右2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。
这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。
另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。
2012年上半年，房地产投资预期增速大幅回调，但绝对投资额不会出现负增长，预计投资额为31500亿元，同比增长20%左右。
保障房投资预计完成7000亿元，占房地产投资比重预计为22.2%；房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降，为18%左右。
依据一：货币政策微调。
2011年四季度房地产开发投资达到1.75万亿，是全年季度投资的第二高点。
考虑到季节性因素，2012年一季度房地产投资将大幅低于2011年第四季度，但由于货币政策正在进行“适调微调”，第二季度，企业投资资金来源有所缓解。
近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作，银行可贷资金增加，同时国家明确商业银行对客户首套房贷款利率应低于基准利率，有利于企业项目资金回笼。
依据二：保障性安居工程继续大规模投资。
建设部已经明确2012年保障性安居工程新开工任务为700万套，加上2011年及2010年结转保障房施工面积1100万套左右，2012年合并开工在建套数为1800万套。
从狂飙突进转入常态发展轨道——2012年房地产市场形势分析注：这是2012年1月17日在中信地产井冈山公司的演讲，因此时国家统计局的有关数据还未出来，故部分数据有待修正。
另外文中有些图表无法显示，请谅。
从狂飙突进转入常态发展轨道——2012年房地产市场形势分析主讲人刘湖北影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。
一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。
1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。
2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。
从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。
2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。
此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。
受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。
2、国内经济形势：增速下调，运行平稳所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。
1）GDP仍然保持较高的增长。
2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。
如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。
2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。
在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。
图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。
图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
2012房地产行业分析2012年，中国房地产行业经历了许多发展和调整。
随着政府推出一系列调控措施，房地产市场出现了一定程度的回暖和整顿。
首先，2012年是国家启动限购政策的一年。
为了控制房价过快上涨，防止房地产市场过热，许多城市出台了限购政策，限制了投资者购房数量和条件。
这一政策有效地抑制了投机炒房行为，稳定了房地产市场，使得房价上涨幅度得以控制。
其次，2012年也是国家加强土地供应的一年。
在过去几年内，土地供应不足是导致房价上涨的主要原因之一。
为了增加土地供应，防止土地垄断和价格过高，政府采取了多种措施，包括增加土地拍卖和出让规模，加大农村土地集体建设用地的供应力度等。
这一系列措施使得土地市场供应充足，为房地产市场的平稳发展提供了有力保障。
再次，2012年是国家推进住房保障政策的一年。
为了解决城镇低收入居民的住房问题，政府加大了公租房和廉租房的建设力度，推出了一系列购房优惠政策，为购房者提供了更多的购房选择和购房贷款条件。
这一系列政策为低收入人群提供了更多的住房保障，使得房地产市场更加稳定。
最后，2012年是房地产行业规范发展的一年。
为了规范房地产市场秩序，减少市场的投机性行为，政府出台了一系列的监管措施，加强了对房地产开发商的资金监管，对房地产市场的交易行为进行严格监管。
这些举措有效地遏制了市场的乱象，确保房地产行业的健康发展。
总体来说，2012年房地产行业呈现出一种回暖和整顿的趋势。
通过限购政策的实施，土地供应的增加，住房保障政策的推进以及行业的规范发展，房地产市场得到了有效的调控和稳定，为后续的发展奠定了基础。
同时，这一年也表明了政府加强监管的决心和力度，为未来房地产行业的健康发展提供了借鉴和经验。
2012年房地产行业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。
保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。
2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。
一、房地产政策调整2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。
对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。
呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。
占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。
占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。
由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。
2012年上半年我国房地产形势分析与启示【摘要】诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。
【关键词】2012年；房地产；形式分析；启示随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。
但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。
为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。
从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。
正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、房地产调控的历史逻辑考察不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。
因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
（一）发端阶段发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。
当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。
然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。
时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。
