2018上半年滨海房地产市场报告

第一章政策环境从2007年第三季度调控的实际执行上，可以总结为以下几个方面：✧落实2007年政府房地产调控主要是对以往多项调控政策的落实和执行。

近几年出台的一系列政策已经基本囊括了调控的各大方面，今年主要是贯彻实施去年的各项政策，并通过市场检验各项政策的效果。

✧加息与存款准备金率到第三季度为止，人民币存贷款基准利率年内多次上调，加息等调控虽不仅针对房地产市场，但对于房价的调控应起到一定效果。

加息将抑制房地产需求，同时提高房地产开发商的资金成本，导致房地产供给减少。

有助于抑制房地产价格的过快上涨。

2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的突出矛盾也进一步凸显，投资增长过快的势头不减。

而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。

2007年内8次提高存款准备金率可以相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济持续快速协调健康发展。

2007年三季度房地产相关政策法规2007年三季度个人相关金融政策2007年三季度天津市房地产相关政策法规央行近年调整利率央行近年存款准备金率调整第二章土地市场✧土地供应情况据统计，天津市2007年第三季度共出让成交土地57幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。

一季度的土地成交区域主要为郊县住宅用地，二季度的土地成交区域主要为郊县工业和其他用地，三季度成交的塘沽地区和市中心城区地块大大的拉升了整体的平均地价，成交区域的变化导致了平均地价的大幅变化。

✧成交区域分布2007年第三季度本市土地成交面积达430万平方米。

东丽区和津南区土地成交面积位居榜首，这也是今天天津市环外新家园计划的重要起步；塘沽区位居第三，占全市总成交面积的13%。

本市红桥区以及河北区、汉沽区、大港区、宁河县无土地供应。

✧区域土地价格2007年第三季度本市土地交易总金额达到170多亿元。

本季度河东区的两幅住宅用地以其较好的地理位置高价拍出。

楼面地价分别为6600元/平方米和8800元/平方米，刷新了本市历史以来的最高成交价格。

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。

新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。

滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。

（二）区域经济与社会发展计划：1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。

市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。

新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。

3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。

2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。

从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。

三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。

三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。

5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。

2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。

2018年贵港房地产市场运行分析2018年，港北区房地产市场总体呈下行趋势。

主要表现在市场供应不足，开发投资回落，商品房销售大幅下降。

在市场下行形势下，住房价格涨幅有所回落，住宅库存去化周期趋于合理区间下线。

一、2018年房地产市场运行情况至2018年底，港北区共有43个房地产项目，较上年同期增加7家。

其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。

目前已全部完成投资的有16个项目，占现有房地产项目的37%。

1.房地产开发投资全年连续下降。

2018年，港北区房地产开发投资比上年下降15%。

2018年港北区房地产开发投资总量及增速如下图：2.商品房销售面积全年同比下降，销售额同比增长，商品房价格总体稳定。

2018年，全区商品房销售面积110.43万㎡，比上年下降13.4%，销售额79.56亿元，同比增长7.5%。

其中：商品住房销售面积112.73万㎡，比上年下降10.5%，销售金额64.2亿元，同比增长12.1%。

商品房价格总体稳定。

2018年，全区商品房销售均价7204元/㎡，同比上涨24.1%。

其中：商品住房销售均价7135元/㎡，同比上涨25.3%。

3.房地产项目施工面积和竣工面积全年增长，房屋新开工面积下降。

2018年，房地产房屋施工面积549.06万平方米，同比增长12%，增微信公众号免费知识星球VIP知识星球速较一季度上升3.8个百分点，较上半年上升2.8个百分点，较前三季度上升4.2个百分点，其中，住宅开发施工面积408.02万㎡，同比增长14.8%；房屋新开工面积112.96万㎡，同比下降9.7%，增速较一季度上升38个百分点，较上半年上升8.3个百分点，较前三季上升5.4个百分点，其中，住宅开发新开工面积87.82万㎡，同比下降13.1%；房屋竣工面积62.18万㎡，同比增长135%，增速较一季度回落166.5个百分点，较上半年回落85.8个百分点，较前三季回落19.9个百分点，其中，住宅开发竣工面积22.23㎡，比上年增长84%。

2017滨海房地产住宅市场年报丨凯成地产丨研究发展部丨目录CONTENTS1234经济政策概述土地市场分析住宅二级市场住宅三级市场第一部分经济政策概述房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足）十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策，明年房地产市场仍然紧缩1经济—GDP 增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好☐2017年天津市GDP 经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。

☐随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。

12894144421572716538177861859572058020876092701000213.80%12.50%10.00%9.30%9.20% 3.60%20.10%17.50%15.50%12.80%10.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%500010000150002000025000300002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市与滨海新区GDP 增长幅度对比分析天津GDP(亿元)滨海新区GDP （亿元）天津GDP 增速滨海新区GDP 增速统计口径调整，滨海2017年GDP 预计7000亿元统计口径调整，滨海2016年GDP 为6654亿元经济—人均消费性支出不断增长，对生活居住类支出增长明显☐近五年天津市人均的工资平稳增长，前两年受经济影响，增长幅度减缓；☐天津近年来人均消费性支出不断增长，生活居住类支出占比人均消费类支出比例不断增加。

☐前几年的购房需求剧增，已经透支了未来需求，预计1-2年的时间市场需求趋缓。

20024223062429026230287303083018544997532056676064651950001000015000200002500030000350002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津城镇人均消费性支出分析人均消费性支出（元）居住支出（元）6 %6.5%7%7.5%居住支出增长幅度46464511205623259328631807265413%10%10%6%6%15%0%2%4%6%8%10%12%14%16%010000200003000040000500006000070000800002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市人均工资增长分析人均工资（元）人均工作增长率人口—人口导入逐步增长，区域信心明显提升☐天津未来的产业升级，需要大量的人口导入，但是目前现状显示人口导入不足，“812”事件以后外来人口增长率降至低点☐随着区域发展的各项利好，区域人口增长率不断提升，滨海新区出台人才引进新政，吸纳大批人才落户，为将来的房地产市场增加了人口基数9931,0041,0171,0271,0441,09139344147650050852014%12%8%5%1.4%2.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%200400600800100012001400160018002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市人口增长数据统计户籍人口(万人)外来流入人口外来人口增长率11511812012412813314816016917317217510%8%6%2%-1%2%-2%0%2%4%6%8%10%12%501001502002503003502012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年滨海新区人口增长数据统计户籍人口（万人）外来流入人口（万人）外来人口增长率滨海新区的极速发展，人才引进与落户政策利好，到2020年人才总量计划达到100万人人才引进—滨海新区人才引进政策补贴标准申请条件1、企业条件人才所在企业须为中心商务区、中新生态城注册的企业，不适用于机关、事业单位工作人员。

2018年连云港房地产市场报告目录市场环境篇一、2018年全国楼市政策二、2018年港城楼市政策市场运行篇三、2018年港城楼市土地市场概况四、2018年港城楼市运行情况1、市场运行-成交篇2、市场运行-房价篇3、市场运行-供应篇4、市场运行-库存篇5、市场运行-二手房篇市场营销篇五、港城楼市1-12月月报六、2019楼市展望一、2018年全国楼市政策2018 年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，出台相关房地产调控政策措施已经超400 次。

在全国如此严厉的政策调控下，房地产市场整体上出现明显降温。

随后，调控政策由紧到松，出现松绑迹象，如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。

那么，去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？1、政府将不再是唯一居住用地供应者1 月15 日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

【详情】2、国家发改委全面放宽城市落户条件国家发改委印发2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落户条件。

其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，2018年实现进城落户1300万人。

【详情】3、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松针对部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并从规划、用地、资金、市场秩序等方面，对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。

通知强调，各地要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

2018年盐城地产年报2018年是房地产市场的“调控年”，全国陆续发布调控政策400余次，这是房地产新周期的重要年份，也是盐城楼市由"热"转稳的一年。

在房地产调控政策的引领下，盐城楼市的“燥热”，投资者的“冲动”，都逐渐趋于理性平和。

“最严调控”下的2018年楼市，盐城房子卖的怎样？盐城房产网为您解析楼市行情。

土地篇：2018年土地市场有所降温2018年盐城楼市共成交13幅住宅用地，其中：中海地产继串场河地王后再度发力，3月以成交地价11270元/㎡、楼面价5635元/㎡摘得城南20180401地块，一举成为2018年度单价地王，该地块目前已结转入市，案名“中海·万锦公馆”；世茂于8月以16.36亿的总成交价摘得城南20181401地块，成为2018年度总价地王，该地块目前也已结转入市，案名“世茂璀璨星河”；石榴集团与通银集团先后刷新城西地王价，于2018年创城西土地成交价新高。

相较于2017年，2018年整体成交地块数量略微下滑，成交面积相对持平。

2018年盐城市区成交土地主要集中于河东、城南、城西供求篇：楼市趋于理性，各区域冷热不均2014年全国楼市陷入低谷，成交下滑；2016年受多方因素影响，量价齐升，成交量达历史峰值；2017年成交均价突飞猛进，但成交量相对2016年下降明显，供应量却飙升，此阶段开始，楼市供求关系逆转，持续至今供大于求；2018年成交均价环比2017年上涨15.48％，供应成交量相对上一年持平，整体市场趋于理性。

河东、城南板块仍旧为出货主力城西板块紧跟其后2018年盐城楼市住宅市场成交集中在城南和河东两大板块，板块内在售项目较多，河东以刚改成交为主，城南以改善成交为主，作为市场成交的热点板块，供求高于其它板块；城西与城西南板块紧跟其后，量价齐升；城北板块较往年也有明显的量价提升。

2018年盐城楼市成交套数TOP10从成交套数排行来看，前三名分别为城南的中南世纪城、中海·万锦园及河东的保利紫荆公馆。

2018年上半年天津市经济运行情况初步核算上半年，全市生产总值9927.60亿元，按可比价格计算，同比增长3.4%,比一季度加快1.5个百分点。

其中，第一产业增加值61.55亿元，下降8.6%；第二产业增加值4375.57亿元，增长1.5%；第三产业增加值5490.48亿元，增长5.3%。

一、工业生产稳步回升上半年，全市工业增加值4064.62亿元，同比增长3.3%，比一季度加快3.1个百分点。

其中，规模以上工业增加值增长3.2%，比一季度加快3.1个百分点。

分经济类型看，国有企业增加值增长1.3%，民营企业增长2.6%，外商及港澳台商企业增长6.5%。

分三大门类看，采矿业增加值下降1.3%，制造业增长4.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 5.1%。

分行业看，电气机械和器材制造业增长18.7%，医药制造业增长13.6%，专用设备制造业增长13.5%，家具制造业增长9.9%，石油、煤炭及其他燃料加工业增长8.3%，汽车制造业增长7.4%。

主要产品产量快速增长。

铝材产量增长59.2%，锂离子电池增长54.9%，医疗仪器设备及器械增长24.7%，汽油增长23.1%，天然气增长16.8%。

产销衔接良好，上半年，规模以上工业企业产销率99.0%，比一季度提高0.7个百分点，同比提高0.5个百分点。

1-5月，规模以上工业企业主营业务收入同比增长 5.4%，利润总额增长19.2%，增速分别比一季度加快4.8个和19.1个百分点。

40个工业行业大类中，34个行业盈利。

其中，石油和天然气开采业利润增长38.2%，石油、煤炭及其他燃料加工业增长24.1%。

二、服务业平稳增长上半年，服务业增加值同比增长5.3%，比一季度加快0.9个百分点，快于全市生产总值1.9个百分点，占全市生产总值的比重为55.3%，同比提高1.2个百分点。

其中，交通运输、仓储和邮政业增加值415.17亿元，增长5.9%，电信业务总量增长1.3倍，水路货物周转量增长20.7%，集装箱吞吐量增长5.2%，机场旅客吞吐量增长15.7%；金融业增加值1011.14亿元，增长0.1%，中外金融机构本外币贷款余额33038.30亿元，增长7.1%；住宿和餐饮业增加值160.63亿元，增长4.4%。

天津市滨海新区房地产市场发展策略研究摘要：天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。

本文通过分析滨海新区房地产市场的现状，提出一些可行性建议。

关键词：房地产市场；发展策略；滨海新区1986年8月21日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出：”你们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。

为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1994年市人大十二届二次会议上提出”用十年左右的时间基本建成滨海新区”的阶段性目标。

其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。

天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。

一、滨海新区房地产规划现状未来滨海新区总布局：一轴、一带、三城区、七功能区。

其中一轴是：一带、三个城区、七个功能区；一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设”高新技术产业发展轴”；一带：沿海岸线和海滨大道建设”海洋经济发展带”；三个城区：在轴和带的t型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城；七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区（航空城）和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。

滨海新区的功能定位和战略目标是：立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射”三北”、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。

盐城滨海县房地产市场调研报告2009年11月一、滨海县基本情况1、滨海县区位图2、滨海县重点交通路线图滨海地处苏北平原，黄海之滨，南距盐城80公里，北距连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。

滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址。

距盐城和连云港机场均为90公里，已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。

便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大滨海便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。

境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及沿海高速联成一体，是苏北地区交通最发达的县份之一。

二、滨海县城市规划定位及发展趋势滨海县城市地位——现代品味、人文内涵、生态特色的沿海工商城市滨海是沿海开发总体规划的重要组成部分，未来将定位为规划建设50平方公里、能容纳30-40万以上人口和具有“现代品味、人文内涵、生态特色的沿海工商城市”。

县城范围规划发展趋势根据整体规划的目标，滨海县围绕“五年再建一个新城区”的目标，主要向西北方向发展新城区建设，同时，老城改造主要实施了县行政中心搬迁、滨中校园扩建、金厦广场、新时代乐园、滨海公园、南湖风光带等一批标志性重点工程的建设。

城市品位进三、滨海县房地产市场调研1、主要在售项目调研2009年滨海主要在售项目分布简图在售项目主要经济数据碧水绿都景湖理想城正鑫城市经典丰园苑华德名人苑海州嘉园华信·锦园景祺景园凤鸣半岛在售项目调研小结在售项目同质化明显，主要项目以多层产品为主，容积率接近、建筑形式单一，建筑密度普遍较高，居住舒适性较差；从房源面积来看，主要以90~110的两房，及110~130平米左右的三房为主力面积。

后期规划的项目仅少量的90以下两房及130以上的四房，未有单身公寓类型的产品出现；从价格来看，各楼盘由于售价以及户型面积不同，主力总价也相差较大。