房地产抵押 制度

房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产按揭是房地产抵押的一种形式。

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。

(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。

2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。

（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。

（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。

房屋抵押权预告登记制度一、责任单位和责任人责任单位：市房地产产权市场管理处责任人：承办人（、）、科员、科长二、权力行使依据（一）《房屋登记办法》（建设部第号令）第六十七条、第七十三条规定：“当事人可以申请预告登记：.预购商品房；.以预购商品房设定抵押；.房屋所有权转让、抵押；.法律、法规规定的其他情形。

申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：.登记申请书；.申请人的身份证明；.抵押合同；.主债权合同；.房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；.当事人关于预告登记的约定；.其他必要材料。

”（二）发改价格[]号第三条规定：“住房登记费元件；非住宅登记费元件。

”三、条件和标准（一）预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

（二）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

四、所需材料登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；房屋所有权证书；当事人关于预告登记的约定；其他必要材料。

五、受理承办人（、）对申报材料进行审核。

材料齐全、符合法定形式的，予以受理，并出具书面受理通知书；材料不齐全或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需要补正的内容。

对不符合国家有关法律规定的，出具书面不予受理通知书，并说明不予受理的理由。

六、审查与决定（一）对符合条件的材料进行审查，并在个小时办结；按照权限不属于齐齐哈尔市房地产产权市场管理处受理的，退回有关材料，并告知申请人向有关部门申请；（二）承办人（、）将有关材料归档。

七、办理时限自受理后个小时内办结。

八、公开公示本制度原文及相关材料示范文本在齐齐哈尔市政府门户网站()和市房产信息网站（）长期公布。

中华人民共和国主席令第七十二号《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。

中华人民共和国主席胡锦涛2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

”本决定自公布之日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

不动产抵押登记管理办法不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。

下文是，欢迎阅读!物权法定是物权法的一项重要原则。

不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。

担保法对不动产抵押登记作了明确规定。

该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

”物权立法过程中，有人提出，担保法要求抵押办理登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。

抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。

抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。

将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。

比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。

根据本条规定，当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。

如果以为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。

因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。

经研究，物权法接受了上述意见，将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。

根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：1.建筑物和其他土地附着物;2.建设用地使用权;3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;4.正在建造的建筑物。

城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布 2001年8月15日修正）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条国家实行房地产抵押登记制度。

第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。

城市房地产抵押管理办法（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布根据２００１年８月１５日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）目录第一章总则 (1)第二章房地产抵押权的设定 (2)第三章房地产抵押合同的订立 (5)第四章房地产抵押登记 (6)第五章抵押房地产的占用与管理 (8)第六章抵押房地产的处分 (9)第七章法律责任 (10)第八章附则 (11)第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条国家实行房地产抵押登记制度。

第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法是指在城市购房抵押贷款过程中，政府制定的相关管理规定和措施。

这些规定和措施的目的是保证购房者和借款人的权益，防范房地产市场风险，促进城市房地产市场的健康发展。

城市房地产抵押管理办法主要包括以下几个方面的内容：1. 抵押登记制度抵押登记制度是城市房地产抵押管理中的核心环节。

根据管理办法，购房者在办理抵押贷款时需要进行抵押登记手续，将房产作为贷款的抵押物。

抵押登记制度的实施可以确保购房者和借款人的合法权益，规范市场秩序，避免不法分子利用抵押贷款等手段从中谋取暴利。

2. 抵押评估制度抵押评估制度是城市房地产抵押管理的重要组成部分。

根据管理办法，购房者在申请抵押贷款时需要进行抵押评估，确保房产价值与借款金额相匹配。

抵押评估制度有效避免了购房者过度借贷，保护购房者的权益。

3. 利率管理城市房地产抵押管理办法对贷款利率进行了规定和管理。

政府根据市场情况和经济发展需求，确保贷款利率在合理范围内，并防止不法分子利用抵押贷款牟取暴利。

4. 贷款审批制度购房者申请抵押贷款需要通过严格的审批程序。

城市房地产抵押管理办法规定了贷款审批的具体要求，确保审批程序公正、透明，防止不法分子利用虚假资料骗取贷款。

这样可以有效减少风险，保护借款人的利益。

5. 审查机制城市房地产抵押管理办法还规定了相关审查机制，对贷款及其监管进行审查。

政府可以通过对贷款使用和相关文件的审查，确保贷款资金的合法使用，防止贷款被非法挪用。

通过以上的管理办法，城市房地产抵押市场能够得到有效监管，保证市场的稳定和健康发展。

购房者和借款人的合法权益得到保护，市场秩序得到维护，风险得到控制。

这些措施的实施对于促进城市房地产市场的健康发展具有重要意义。

总之，城市房地产抵押管理办法是政府为了保护购房者和借款人权益，规范市场秩序，防范市场风险而制定的一系列管理规定和措施。

通过建立抵押登记制度、抵押评估制度、利率管理、贷款审批制度和审查机制等，可以保证房地产抵押市场的健康发展，为购房者和借款人提供更加安全可靠的购房和贷款服务。

全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结一、房地产交易管理概述1、房地产交易的基本概念：房地产交易是指当事人之间进行的以营利为目的的房屋所有权、土地使用权、建设用地使用权、房屋租赁权、房地产抵押权、房地产中介服务及其他房地产交易活动的总称。

2、房地产交易的分类：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

其中，房地产转让和房地产抵押涉及物权的变动，而房屋租赁则不涉及物权的变动，只涉及合同关系。

3、房地产交易的特点：由于房地产的不可移动性、价值大、使用寿命长久等特点，使得房地产交易具有不同于一般商品交易的特点，如交易复杂性、标的特殊性、交易专业性等。

二、房地产交易制度政策1、房地产交易的基本原则：根据《城市房地产管理法》等相关法律法规，房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。

2、房地产交易的程序：不同类型的房地产交易有不同的程序，但一般包括以下几个步骤：交易准备、交易申请、交易审查、交易签订合同、交易登记（备案）、交易结算等。

3、房地产交易的税费：根据国家相关政策规定，房地产交易需要缴纳一定的税费，如契税、个人所得税、土地增值税等。

4、房地产交易的监管：为保障房地产市场的健康发展，相关政府部门对房地产交易进行监管，包括对房地产中介服务机构的资质和行为进行监管，对房地产市场的价格波动进行监控等。

三、房地产抵押制度政策1、房地产抵押的概念：房地产抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式，将其房地产作为债权的担保，如果债务人不履行债务，债权人有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。

2、房地产抵押的类型：根据《物权法》等相关法律法规，房地产抵押可分为以下几种类型：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押等。

3、房地产抵押的程序：申请抵押时，应当提交相关证明文件，包括抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证明文件等。

相关部门对抵押申请进行审查，符合条件的予以登记。

4、房地产抵押的限制：为保障抵押权的实现和保护抵押人的利益，相关政策对房地产抵押设置了一定的限制条件，如不得将公益设施抵押等。

义乌房地产抵押政策一、抵押物要求在义乌市进行房地产抵押，抵押物应符合以下要求：1. 抵押物应为房地产，包括住宅、商业用房、土地使用权等；2. 抵押物应权属清晰，无产权纠纷；3. 抵押物价值应经过评估，并符合市场价格标准；4. 抵押物应具备相应的土地使用权证、房屋所有权证等权属证明文件。

二、抵押额度规定在义乌市进行房地产抵押，抵押额度应根据以下规定确定：1. 抵押额度应根据抵押物价值和抵押率综合考虑，原则上不超过抵押物价值的70%；2. 如果抵押物为共有产权，应提供全部共有人同意的证明文件；3. 同一套住宅或商业用房在同一时间内只能抵押给一家金融机构。

三、抵押期限规定在义乌市进行房地产抵押，抵押期限应符合以下规定：1. 抵押期限应根据借款期限和抵押物实际情况确定，原则上不超过10年；2. 在抵押期限内，借款人应按期还款，并支付相应的利息和费用；3. 在抵押期限内，抵押物不得再次抵押或转让。

四、抵押权登记制度在义乌市进行房地产抵押，应按照以下规定进行抵押权登记：1. 抵押权登记应当在当地房地产管理部门进行；2. 登记内容应当包括抵押物信息、抵押权人信息、借款人信息等；3. 登记信息应当公开透明，方便查询和核实。

五、抵押权益保护在义乌市进行房地产抵押，应按照以下规定保护抵押权益：1. 抵押权人应当对抵押物进行监管和维护，确保其安全和完整；2. 在借款人未按时还款或出现其他违约行为时，抵押权人有权按照约定对抵押物进行处置；3. 处置所得款项应当优先用于清偿借款本息及相关费用。

六、违规行为处理在义乌市进行房地产抵押过程中，如有以下违规行为，将依法进行处理：1. 提供虚假证明文件或隐瞒重要事实的；2. 擅自将同一套住宅或商业用房同时抵押给多家金融机构的；3. 其他违反相关法律法规和政策规定的行为。

对于违规行为，相关部门将依法追究相关责任人的法律责任。