论建筑物区分所有权中业主共有权的保护

You must do what others don't want to do today, so that tomorrow you can have things that others can't.精品模板助您成功（页眉可删）业主的建筑物区分所有权的内容导读：根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：1、对专有部分的所有权。

2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。

3、对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

一、业主的建筑物区分所有权的内容根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。

即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。

在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。

如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。

二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是不动产所有权的一种特殊的复合型的不动产所有权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：1.建筑物区分所有权具有集合性与主导性。

论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。

其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。

目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。

本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。

一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。

[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。

1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。

[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。

据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。

（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。

2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。

而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。

3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。

因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。

[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。

被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。

2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。

被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。

在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。

被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。

2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。

某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。

入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。

为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。

根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。

试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定何云【摘要】我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.【期刊名称】《内蒙古社会科学》【年(卷),期】2011(032)003【总页数】5页(P52-56)【关键词】建筑物区分所有;专有部分;共有部分;界定【作者】何云【作者单位】武汉大学,法学院,湖北,武汉,430072【正文语种】中文【中图分类】D91319世纪初期，建筑物区分所有权在欧美发达国家得以确立，至20世纪获得重大发展。

建筑物区分所有权的出现是住宅商品化发展的产物，也是人类在土地资源有限的条件下，解决住宅稀缺与人口激增矛盾冲突的方式。

现代城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有形式［1］。

建筑物区分所有权制度设计的根本目的是超越建筑物在物理上不可分的障碍，使物业小区内的房屋单元在法律上成为独立的不动产，能够单独抵押或单独买卖，并能够有效地解决物业小区内共有部分的维护和管理问题［2］(P．9)。

因此，建筑物区分所有权制度的核心是将物业小区划分为专有部分与共有部分，业主对专有部分拥有专有权，和其他业主一起对共有部分享有共有权。

采用何种方式完成对建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定，则是衡量建筑物区分所有制度理论与现实价值的关键所在。

(一)建筑物专有部分的范围建筑物区分所有专有部分是指由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的，与其他专有部分或共用部分以墙壁(共同墙壁)、天花板、地板相间隔［3］(P．130)的部分。

中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权解读关键字：民法典建筑物区分所有权专有权、共有权、共同管理权摘要：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。

民法典是新中国第一部以法典命名的法律。

这是中华民族在复兴进程中向世界呈现的带有中华民族基因密码的中国智慧和中国方案，这部法律自2021年1月1日起施行。

作为中国第一部以“典”命名的法律，她又被誉为“社会生活的百科全书”“市场经济的基本法”。

其中，建筑物区分所有权的内容体现在物权编中，专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权业主与物业服务企业的权责关系问题，主要内容分别体现建筑物区分所有权和物业服务合同中，此处修改内容多，体现民有所呼，法有所应。

二、中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权相关规定完善建筑物区分所有权制度。

强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；完善公共维修资金使用的表决规则；明确共有部分产生的收益属于业主共有。

一是专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专有权转让，共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让原则例如，北京某小区一居民甲在小区内拥有一套产权房（5--2 --602），同时它还拥有在该小区的空地搭建上的一间平房，这是针对北京房改一个结果。

（产权证书上记载房屋的自然情况所附平面图也仅涉及该房）居民甲把产权房卖给乙，但是仅移交了产权房自己仍在平房里居住。

后引起起纠纷，诉讼至法院，乙请求交付平房。

法院的判决甲一并将该小区的绿地上的一间平房交付给买房人乙。

法条依据第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

法律依据是第二百七十三条业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

二是专有权、共有权、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专行使专有权不得损害其他业主的合法权益原则，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

关于建筑物区分所有权的相关法律解释建筑物区分所有权，通俗的讲就是小区内属于业主个体所有和全体业主共有的物权的区分，并对个体所有和全体共有的权利和义务的一种界定，对于物业区域内因所有权问题产生的纠纷给予法律上层面的认定。

一、《物权法》对建筑区划内共有的法律认定第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、从《住宅专项维修资金使用管理办法》角度看公共部位本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对共有部位定义第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

浅议建筑物区分所有权制度相关问题[摘要]近年来，随着我国经济又好又快发展，城镇化进程明显加快。

尽管《物权法》已经出台，但是对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，抑或由个人所有等相关问题仍值得我们做进一步的探讨。

[关键词]停车库；停车位；窗前绿地；屋顶平台；会所近年来，关于建筑物区分所有权中的相关问题在社会上存在较大争议。

根据我国《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权所组成。

那么对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，或者说由个人所有呢?尽管《物权法》已经出台，但是这些问题仍需我们做进一步的探讨。

一、停车库、停车位的权属应依我国《物权法》的规定纵观美国、德国、法国、日本的法律，对于停车库和停车位的归属大致包含了两种模式：第一种是将车位作为共有部分由业主共有。

第二种模式是把停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售停车位。

而我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”该条款没有简单地规定车位属于全体业主共有或归开发商所有，而是交由当事人双方依约定来确定，尊重当事人的意思自治。

参考上述各国的立法现状，针对两种权属模式。

我们不妨做一下比较。

其一，就停车库、停车位所有权归属开发商所有的情况下，开发商依业主的要求分别出售停车位，相应的，业主在购房时可获得车位的优先购买权。

这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式，需要的业主或一次购买或分期支付租金，不需要的业主无须为此支付任何费用。

这样有利于降低建筑物单位面积的销售价格。

但是，将车位设定为专有部分，则存在明显的纰漏，即专有权人依照自己的意愿独立行使处分权时，有可能损害其他业主的利益，比如开发商或业主将车位转卖给小区外的人，或者将停车位挪作他用，等等。

浅谈业主的建筑物区分所有权相关纠纷浅谈业主的建筑物区分所有权相关纠纷提要：在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突浅谈业主的建筑物区分所有权相关纠纷业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。

其第70条规定：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。

其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。

二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。

三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。

业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。

此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。

其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。

在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。

共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。

共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。

共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。

陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。

中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权1中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权互联网技术的实现提高了人们的生活水平，促进了人们交流的方式和节约了时间成本，现在越来越多的人开始生活在高层住宅中，因此，业主的建筑物区分所有权成为引人注目的话题。

在中华人民共和国民法典总则第二编第六章中，规定了业主的建筑物区分所有权。

当业主拥有商住楼或居住房屋的时候，他们对这种房屋的所有权是具有有效的支配权的，并且拥有它所占的土地在以内的所有权。

因为是合法权利，业主的权利受到国家保护，对于违反建筑物区分所有权的行为，国家才会作出判决。

在业主拥有权利的情况下，他们可以通过出售或租赁的形式实现自身的利益。

通过此过程，业主的建筑物区分所有权就显得非常重要。

在购买房屋前，业主应该充分了解该房屋是否符合相关的法律法规，并确保自身拥有区分所有权的支配权力。

在实践中，业主应该了解如何保护自己的区分所有权和房屋所有权。

例如，在进行房屋销售或租赁时，他们应该明确房屋的所有权和区分所有权，这些房屋是否允许政府，开发商或第三方使用，以及其他相关的房屋手续等利益。

业主也可以选择合适的保险方案，以保护自己的经济利益不会因房屋损失而遭受损失。

除了价格问题，购房者在购房前还应该重视业主的建筑物区分所有权问题。

在购买之前，要仔细查阅房屋相关的法律法规，询问开发商，了解受理情况和产权说明，以免发生法律纠纷。

随着市场经济的不断发展和各种新型城市居住方式的兴起，业主的建筑物区分所有权将变得越来越重要。

它是确保房屋买卖的正常进行和保障业主个人的财产利益的基石。

因此，我们应该对相关法律法规有一定的了解并加强保护，以避免产生纠纷在房地产市场中，业主的建筑物区分所有权是确保买卖的合法性以及维护个人财产利益的重要基石。

业主应该了解自己的权利和合法利益，并采取措施防止违法行为对自己的损害。

上矗为也《民法典》物权编建筑物区分所有权制度的修玫与评析文/孙铭成［摘要］随着我国房地产市场的发展，各大城市聚居密度逐渐增大，居民需求的无限性与土地资源的稀缺性之间的矛盾愈发突出。

因此，《民法典》物权编对有关建筑物区分所有权制度的内容作了较多修改，旨在强化业主权利。

《民法典》规定居委会有指导业主团体成立的义务，从而推动业主大会、业主委员会成立；《民法典》降低了业主共同决定事项的决议标准，在符合业主大会法定召开标准的情况下，专有面积与人数占比三分之一的业主同意可通过其他事项，这有利于维修资金的使用;《民法典》明确了扣除合理成本后的共有部分收益归业主所有，这有效地解决了电梯广告收益问题；《民法典》规定物业服务企业有及时答复业主询问的义务,这消弭了合同约束力软化而导致的业主主体地位缺失的困境。

［关键词］民法典；物权编；建筑物区分所有权；业主决议；共有部分收益2007年颁行的《物权法》在明确物的所有权、稳定用益物权的利用关系、实现担保物权平等保护等方面发挥了先行作用。

然而，随着我国社会发展.人口增多、城市聚居密度增大，人地矛盾、社区矛盾激增，确实产生了修改相关法律规定的必要性。

《民法典》物权编回应时代需求，深入考察民生民情，对攸关国计民生的小区治理问题在建筑物区分所有权一章中作了较多修改。

《民法典》明确了居民委员会对业主团体设立有进行指导的义务，厘清了业主共有部分所产收益的归属问题，降低了公共维修资金使用表决的要求，完善了业主大会决议的方式，矫正了物业服务人与业主的法律关系，新增了物业服务企业及时答复业主询问的义务。

本文依照立法背景、条文解释、完善建议的写作思路，拟对上述修改作出评析。

一、《民法典》物权编推动业主团体及时成立(-)立法背一业主大会和业主委员会成立难在法学硏究的视野下，业主大会和业主委员会容易令人联想到物业管理纠纷。

在分析物业管理纠纷时，多数学者会把业主团体未能及时成立或成立后难以发挥作用列为其成因之一。

建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。

本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。

一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。

值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。

因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。

<br> &nbsp;&nbsp;&nbsp; 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。

对此，我国还未立法明确规定。

日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。

至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。

所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。

物权法中小区业主权利义务法律解析目前住宅小区作为城市最基本的组成单位,如何进行小区建设、如何融洽邻里关系等问题不断的引起人们的关注;同时业主与物业公司的矛盾愈演愈烈;其原因是业主的法律维权意识越来越强而另一方面物业公司的服务水平还不如人意;我国法律也在不断完善规范业主、业主大会和业主委员会和物业公司的权利义务关系;现对我国物权法中关于此方面的规定进行分析;物权法有如下规定：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;注释：本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定,根据本条规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利：1、业主对专有部分的所有权；2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权；3、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权;第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;注释：根据本条规定,业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者营业的目的；也可以依法出租,获取收益；还可以出借；或者在自己的专有部分上依法设定负担；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人,对专有部分予以处分;但是,建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性,故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制,即不能危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利不履行义务;业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让;注释：本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定;业主专有部分以外的共有部分通常是指,除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分,既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分,也包括建筑区划内,由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等,但法律另有规定的除外;本条第一款规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利,即业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利,同时对共有部分的管理也负有相应的义务;在业主建筑物区分所有权的这三种权利中,业主对专有部分的所有权占主导地位,是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提和基础;如果业主丧失了对专有部分的所有权,也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利;因此第二款规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让;第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;注释：本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定;道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有;需要说明的是,本条规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有;第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;注释：本条是关于车位、车库的规定;属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公共场所;车库、车位的规属,一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的;针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用,车位、车库严重不足,占用共用的道路或者其他场地作为车库的问题,本条规定：建筑区划内,规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会;地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助;注释：本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定;业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益;业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案;地方人民政府房地产行政主管部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助;这种指导和协助是非强制性的;第七十六条下列事项由业主共同决定：一制定和修改业主大会议事规则；二制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；五筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；六改建、重建建筑物及其附属设施；七有关共有和共同管理权利的其他重大事项;决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;注释：本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定;筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,是建筑区划内较为重大的事情,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项,属于建筑区划内的一般性、常规性事务,其决定的做出,可以采取普通多数同意的方式,即经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房;业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;注释：本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定;业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务;如果业主确实因生活需要,将住宅改变为经营性用房,必须遵守法律、法规以及管理规约的前提下,还必须征得有利害关系的业主同意;这二个条件必须同时具备,才可以将住宅改变为经营性用房,二者缺一不可;如何确定业主为有利害关系的业主,因改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、程度不同,要具体情况具体分析;总之,不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,均是本条所说的有利害关系的业主;第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;注释：本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定;业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,业主委员会是业主大会的执行机构,具体实施业主大会做出的决定;业主大会或者业主委员会作为自我管理的权利机关和执行机关,其做出的决定,对业主应当具有约束力;当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约,或者不依据法定程序做出某些决定,侵害业主的合法权益,为了切实保护业主的合法权益,本条第二款规定收侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;这一规定,赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利;第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有;经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修;维修资金的筹集、使用情况应当公布;注释：本条规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的;维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等,涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施,关系着每个业主的切身利益,因此,本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定;至于业主如何决定维修资金的使用,要依据物权法第76条作出决定;关于维修资金的用途,本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修;例如电梯等;至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分,哪些设施为建筑物的附属设施,要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析;根据建设部和财政部发布的住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法规定,共用部位,是指住房主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备,是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况,依法监督维修资金的使用,本条还规定,维修资金的筹集、使用情况应当予以公布;第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;注释：本条是关于建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配的规定;基于业主可以行使建筑物区分所有权,对于如何负担建筑物及其附属设施的费用,如何分配建筑物及其附属设施的收益,业主可以依法处分,故本条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,本条做了原则性、指导性规定,即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换;注释：本条是对建筑物及其附属设施管理的规定;对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理;物业服务企业通常是指符合法律规定,依法向业主提供物业服务的民事主体市场主体,包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织;通常情况下,一栋楼或者一个住宅小区建好后,一般是由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理;当然,建设单位在销售住宅或者经营性用房时,应当向业主明示前期物业服务合同;业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同,服从物业公司的管理;业主大会成立后,可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换;第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督;注释：本条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系的规定;物业管理公司应当按照物业管理合同履行相应的义务并且接受管委会和住宅小区内居民的监督;第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约;业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;注释：本条是关于业主有义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其他法律责任的规定;对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他合法权益的;处理方法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定,要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主,推选代表人,依据民事诉讼法等法律规定向人民法院提起诉讼;特别注意的是,业主大会和业主委员会不具备诉讼主体资格;。