北京大户型产品方向深度定位报告1150121436.pptx

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20140909_北京_和成璟园_大户型项目调研汇报(第一阶段)

北京世纪华侨城实业有限公司朝阳东四环四方桥京沈辅路南侧小武
基北路 50万㎡ 83万㎡
2.52 32% 高层板楼 2800户 33层北京华侨城物业管理有限公司 2.9元/㎡/月 1：1 40500元/㎡，毛坯主力户型170㎡三居 2005年4月五期2013年3月五期2014年12月
交通区实景图
•开盘房源：2013年3月2日，五期A1-7号楼；2013年7月5日，加推A1-3号楼， 2013年8月13日，加推A1-5号楼；2014年 3月1日，加推A1-2号楼；2014年6月7日，加推A1-1号楼。目前A1-3、A1-2号楼尚有部分房源在售。 •价格：毛坯交房，均价：44000元/ ㎡，优惠5抵92折，折后均价为40500元/㎡。 •附加值：每套房源可免费获得欢乐谷终身门票2张。 •客户构成：主要为前四期老业主推荐，客户工作区域分布在东部二—五环片区。行业多为影视、北京电视台等。
山水文园东四环内朝阳弘燕路
189-192三居
华润公元九里南五环外大兴兴华桥
180-220㎡四居
中冶德贤公馆南四环外大兴榴乡桥
178、208㎡四居
华侨城臻园
东四环外朝阳小武基北路 139㎡二居、199㎡三居、243㎡四居北五环外朝阳来广营桥 148、175三居187、215、245四居
大户型项目调研情况汇报
和成璟园项目组 2014-9-6
调研思路：
针对本项目220㎡大户型存在销售难度的情况进行调研，市调所选择项目，主要根据与本项目大户型产品面积区间类似、总价接近为原则，同时近期销售情况较好或具有一定市场影响力的项目。按区域分批次进行调研。
➢第一批（区域内项目为主）：远洋天著、亦庄金茂悦、中冶德贤公馆 ➢第二批（东部类似项目为主）：华侨城、山水文园 ➢第三批（北部类似项目为主）：臻园、望京金茂府、亚奥金茂悦 ➢第四批（西部类似项目为主）： V7西园、西山艺境、华润公推售情况

北京别墅(产品)设计建议说明书

北京别墅产品设计建议说明书百人行·策动总则：别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。

对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。

本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分：第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明：1．市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。

因此别墅类豪宅的奢、豪应体现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。

究竟多大的面积就可成为豪宅呢?根据我司多年从事高档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：豪宅要素（以四室两厅为例）使用面积（平方米）玄关9~15客厅60~80餐厅20~30厨房15~20洗衣房5~8佣人房/WC 10~12 主卧25~30 主卫12~18 衣帽柜8~12 次卧（1）15~20 次卫（1）10~12 次卧（2）15~20 次卫（2）10~12 书房15~20 客卫6~8 储藏6~8走道20~30主阳台8~12次阳台6~8（总面积）350~377以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客户接受的面积区间。

以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350~380平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会是浪费空间。

2．销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。

如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方式（以380平方米为例）：房屋总价：20000元/平方米×380平方米=760万元首付：7600000×20%=1520000元月供（8成20年）：约40000元/月但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：房屋建筑面积：380（平方米）地下室：170阳台：30阳光暖房（假定）：40总面积：620实际购房单价：7600000÷620=12258元/平方米此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。

xx国际区住宅类产品市场定位分析doc11

xx国际区住宅类产品市场定位分析doc11根据朝阳区统计局《商品房价格分析报告》2005年1—6月份数据得出：本年上半年度，商品房价格比上年同期增长1294元。

其中，商品房住宅比上年增长971元，同比增长13.6％，为7933元。

朝阳公园周边地区高档住宅（公寓类产品）目前平均价格为13350元，其中以星河湾、东山墅、观湖国际、北京GOLF公寓为代表的公寓类产品获得很高的市场认可。

就以上四个项目进行分析，并通过分析以上项目进而对我项目的产品类型、使用功能、价格定位等方面做入市的参考：一、星河湾产品类型：板式公寓目前价格：起价12000元/平米，均价16000元/平米地段：星河湾在东四环和东五环之间，具体位置在朝阳北路和青年路交汇点的东北方向300米。

小区北侧有个上千亩的森林公园，星河湾的宣传图上画的比朝阳公园都大，但实际上要小多了；小区东侧有城市绿化带和星河湾自己兴建的10万平米生态公园，西侧1公里处有铁路，而南侧20米处是青年路小区，属于经济适用房，有20多层塔楼，多少会挡星河湾南侧楼盘的采光。

东坝地区有个火葬场，离星河湾也不是太远。

星河湾周边基本上没有任何商业、餐饮和娱乐设施，也基本上找不到像样的学校和医院。

这些基础设施随着朝青板块的兴起会逐渐改善，但真正成熟尚需时日，估计要等到2008年才能形成规模。

周边楼盘：朝青板块正在大兴土木的楼盘有国美第一城，华纺易城，青年汇，珠江罗马嘉园，还有预计8月份开盘的天鹅湾。

此外，星河湾附近还有一些现有和正在筹建的经济适用房。

交通：从距离上来讲，从星河湾到京广，嘉里，国贸都不是很远，在不堵车的情况下，走朝阳北路和东三环15分钟即可到达，去盈科，燕莎，三里屯等地走姚家园路不堵车大概也只需要15到20分钟，而走四环或五环去丽都商圈、机场也都很方便。

此外，青年路近期也会拓宽，所以周边交通还会进一步改善。

不过，星河湾周边正在修建很多小区，朝青板块将来人口密度会大大增加，所面临的交通压力也会很大。

住宅大户型去化方案PPT课件

少相应节点性促销活动及优惠策略，相应的策划及推广也没有动作，
主要靠坐销等待客户上门，销售案场缺乏销售氛围，导致项目去化
速度一慢再慢。
第10页/共29页
小结
由上述数据可以推推导出本案面临的两个问题。一.去库存。 1.大户型的去化。 2.纯北向外围房源的去化。 3.2#8#高层铁路一侧房源的去化。二.新开盘 1.蓄客策略 2.认筹策略
推售节奏上： “快速走量、明开暗卖”，利用前期大量营销动作，快速抓取目标客户，利用价格及产品优势，内部消化客户，暗开二期产品，最终保证“明开”时当天清盘，开盘即清盘。
第19页/共29页
【销控策略】
小户型销控策略：面积区间重合度较高的小户型房源，销控小区内部朝向房源，把客户逼定在6#7#8#的西单元，2#的东单元。大户型销控策略：面积区间在120 ㎡以上的大户型，在销控小户型优质房源的前期搭配释放大户型优质房源，尽最大可能把客户逼定在大户型成交。
项目核心价值、核心卖点分析
4.完善的生活配套
相较于西固区是一个相对独立的区，内里的居民并不愿意往外走，所以本项目搭配完善的生活配套。项目所在区域配套完备，其公共配套设施与商业、生活配套设施完善，小区内配有室内恒温、恒湿游泳馆、塑胶跑道、欧式商业小镇、国际双语幼儿园、下沉式水景互动广场，满足业主全方位的配套需求。
3459641
3369456
7532624 4886526 2679156
264830 9
1566269 4
44767103
均价 6546.72 6592.93 6492.83 6467.49 6390.87 6453.31 6308.50 6315.96 6414.02
户型：

[北京]住宅小区项目市场定位研究报告(附图丰富)

区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
诗芳苑该项目共有房源约1100套左右。开盘时间因规划变更（增加面积）待定，预计
未来一个季度内推向市场。该项目距离本项目约为600米，建筑密度高于本项目，推盘时间与本项最为
接近，今后将重点关注。
诗芳苑产品结构
户型
销量（套）余量（套）总量（套）
销售率
均价
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
佳莲·时代广场
该项目5-8层为LOFT精装修公寓（1000元/平米精装标准对外报价），共有房源228套。 10月28日开盘，共开放房源116套（仅为5-6层的房源），11月17日二次放盘剩余112套房屋。截止到11月20日共认购房源63套，签约72套。
具体销售情况见下表。
别墅
花园洋房
－－－－－－
－－－－－
－－－－－－－－－
112 418 －－－
100％
100％
－－－
一期公寓3000，别墅 6000，最后一次放盘为
8500（花园洋房）
－－－－－－－－－
合计－－－－－－ 1100 100％
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲·时代广场
XX市场定位研究报告
目录
CATALOG
【一】区域市场分析【二】区域市场客户扫描【三】XX定位建议【四】项目劣势及解决方案【五】营销计划
【一】区域市场分析
1. CP区域规划概述 2. CP区域房地产产业概述 3. 区域内竞品项目调研 4. 区域市场总结
区域市场分析——CP区域规划概述
CP城区发展目标：
佳莲时代广场销售情况
户型
销量（套）余量（套）总量（套）

北京豪宅项目产品力分析_99p_专题研究报告

板搂间，结合现场高差设计台地景观，通过园路到达示范区中心区域，借助会所特有的地势高差，设计景观跌
水，跌水上边便是镜面水池，跌水借助地势高差设计为不同高度，形成的瀑布也有形态的差异，增加水的韵味。
深灰色的页岩映衬出黄腊石的品质，跌水下是水潭，水潭与蜿蜒的水系相连，有小桥横跨溪上。种植选用名贵
的水杉，突出社区的尊贵，选择银杏、元宝枫等秋色叶树种，点缀社区秋季的色彩，饱满的珍珠梅、富贵的海
棠等在园区内随处可见，高低的搭配，色彩的运用无不体现园林设计的别具匠心。西山一号院示范区景观景观
设计单位：R-land北京源树景观规划设计事务所设计人员：方案设计：白祖华张鹏阚锐常施工设计：胡海波章
俊华于沣朱丹。项目规模：展示区部分占地面积：32150平方米其中市政绿地面积：23790平方米，示范区面积：
43690
6338.89
11
2973.7
库存
成交套数
成交面积
成交均价成交金额（万）
1
226.11
39182
885.94
20
5041.76
42464
21409.09
22
5422.53
41813
22673.33
18
4428.79
41381
18326.6
23
5585.35
41252
23040.7
28
6999.53
41923
29344.17
5
1450.88
成交金额（万）
188684.66 36038.58 16943.05 23032.27 25700.07 18410.05 77093.01 42389.77 65450.31 31388.91 8108.64 60319.57

北京金茂府营销案例

绝对保密
20110814
北京金茂府案例营销篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个亰不得擅自传阅、引用或复制。
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
全新的国学境界、和谐的古典氛围、精美的茶艺表演和古琴演奏使到场的朊友一起体验了金茂府的独有魅力。
宣方教授在现场就日常生活中的点滴来揭示传统文化的智慧，幵现场讲解茶艺、茶道，以品茗去体会传统文化的智慧，乃至体验禅茶一味的真趣。
金茂府位于CBD至为稀缺的最后一幅住宅地块上，紧邻东四环和广渠路两条城市主干线。以领先的环保节能科技、超高的园林绿化率及宽阔的空间尺度，全新代言世界城市的亰居标准。
9
广告策略
金茂府媒体组合策略
报广杂志网络精品购物指南、北京晚报、京华时报、北京青年报、北京晨报、北京商报、法制晚报安家、楼市、新地产项目网站、焦点、搜房、新浪
北京青年报
精品购物指南
北京晚报
京华时报报
10
总结与启示
产品的精心塑造：打造CBD核心学府大宅
不仅在科技配套上追求国际一流标准，在建筑设计其建筑设计匀称而明朗，大气磅礴，独具王者风范。亰群步入其中零距离亯身体验Art Deco风格的高贵氛围。
销售冠军：与新浪乐居携手打造北京房地产业电子商务第一案
金茂府作为北京房产项目的首个案例，即将携二期新品强势登陆新浪乐居电子商务平台，。势必开启房产营销模式的新纨元。
得
媒体整合策略：营销方式得当

北京房地产别墅项目市场策划及客户分析研究报告_144页

区
京通
分
布
从传统和业界普遍的接受度来讲，人们习惯性将北京的别墅区分为如下八大别墅区
八达岭别墅区
亚北别墅区
中央别墅区
潮白河流域别墅区
西山别墅区
东部泛 CBD别墅区
城南别墅区
亦庄别墅区
第一梯队：西山别墅区、中央别墅区、亚北别墅区 ——北京最早的，市场认知度最高的传统的三大别墅区
第二梯队：潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、城南别墅区、亦庄别墅区、八达岭别墅区 ——近年来新兴的别墅区，交通、配套不断完善，关注度持续上升
发展历程——与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅区特有的价值体系
发展阶段 1994
1996
2000
2003
2005
2006
2007
2009 2010 2011
别墅住宅公寓开发配套
丽京花园香江花园裕京花园
名都园
嘉浩国际
莱蒙湖别墅
丽斯花园
京西国际学校
力迈学校
中央别墅区——价格特征
目前，区域内在售独栋价格多集中于30000-40000元/平米之间
产品类型
单价区间
独栋
3-5万
联排、双拼、叠拼
2.5万左右
总价区间 1500万-3000万 900万-1500万
中央别墅区——月度成交情况
2010年—2011年1季度中央别墅区成交情况
（数据选取项目：龙湖滟澜山、龙湾、中粮祥云、万通新新家园、誉天下、优山美地、澳景园、财富公馆等重点在售项目）
发展历程——北京最高形成的高端居住带，领航京城别墅19载，“中央别墅区”名副其实
中央别墅区最早被称做天竺旅游度假别墅区，发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年，北京外销001号房——丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口，掀起了温榆河畔别墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。

北京独栋别墅产品线与产品深入研究(ppt 90页)

小独栋别墅地上建筑面积 250-320㎡高级别墅地上建筑面积 330-400㎡豪宅别墅地上建筑面积 > 400㎡
本报告是严格保密的。
小独栋别墅产品发力点和设计建议
本报告是严格保密的。
选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究
本报告是严格保密的。
本项目中的小独栋别墅的发力点
本报告是严格保密的。
小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。
本报告是严格保密的。
地上一层
小独栋别墅推荐户型3
别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。
双主卧区设计，可满足
男女主人分用的要求，
也是充分考虑孩子的家
庭地位和未来的成长需
要，两个主卧区临近却
互不干扰，是孩子的独
立自由空间；
阁楼
该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。
阳台卫生间
书房
主卧室
衣帽间
过厅上空
主卧室主卧卫生间
案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；
本报告是严格保密的。
小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。
赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。

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珠江帝景
位于北京CBD边缘西大望路甲23号占地34万平方米，建筑面积90多万平方米双地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、酒店式服务公寓、高档商住公寓、高档住宅相配合的综合性大型高档社区
商住公寓：1号楼已于2004年9月入住，已经去化86%，多为中小型贸易公司、策划公司等
目前在售：8号商住公寓2005年6月18日开盘，均价：9500元/平方米，预计2005年 12月30日入住，主力户型为114-125平方米户型。
5
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
8
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
项目名称珠江帝景苹果社区金港国际 CBD东都后现代城区域平均价格
实际成交均价(￥/平米) 9500
14500（两层），合单层7300 8000 8000 7200 8000
区域内仅有外企fesco大厦有写字楼供应，但未开盘，预计价格在12000元/平米左右。区域内均为公寓立项的商住楼，早期的后现代城、金港国际7000-8000元/平米，现珠江帝景成交价为9500元/平米。区域商住楼价格低，量体小，开间面积小，主要为小型公司的聚集。
1.全方位的市场研究 • 位于非主流的商务办公区 • 区域的商务市场机会 • 项目周边写字楼的销售情况分析 2.准确的项目个案自身分析 • 位于高档居住区内，项目区域形象较好 • 项目自身规模较小，难以形成很好的商务形象 • 产品设计较为普通，电梯配置形象较差 3.基于Peking house首府整体的项目策略 • 定位要和Peking house首府项目相互促进，不可独立的策划定位本项目
A10楼大户型产品方向深度定位报告
北京策源房地产经纪有限公司 2006年3月24日
1
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
6
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
2.区域内商业
3.区域内商住楼
三、定位的依据（二）
1.客源在那里
我
2.周边消费力
们
四、A10楼分析
的
1.基本数据 2.A10楼现状
客
3.SWOT分析
户
五、项目定位
1.综合定位
2.客户定位
3.产品定位
4.价格定位
六、定位的其他问题
投资者
物业本身升值；稳定的租金回报率；
经营者
物业本身升值；所经营项目的利润率；稳定的租金回报率；
2
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
项目名称乐成国际珠江帝景苹果社区天之骄子时代国际金港国际风度柏林外企国际公寓后现代城区域平均价格
实际成交均价(￥/平米) 10500 9500 8400 9300 8000 8000 8400 7200 7200 8450
区域内公寓整体均价为8450元/平米， A10楼为50年产权的公建部分，与其可比性较差。
区域内商业多以住宅底商或商业街形式出现，均为一、二层商业。商业成交价在14000-29000元/M2之间，主要成交价格区间为14000-20000元/M2，整体销售并不理想，除开发商部分自持出租外，销售部分的销售率约在50％左右。

一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
外企FESCO大厦
位于广渠路与西大望路交叉路口的西北角，占地近28000平米，建筑面积137000平米其中5.0万平方米的公寓及配套和8.7万平方米的写字楼、商铺及配套；
目前在售B区2.67万平方米的标志性甲级写字楼（整层1100平米销售）
7
一、项目定位的原则
二、定位的依据（一）
1.区域内公寓
3
一、项目定位的原则二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位六、定位的其他问题
项目名称乐成国际珠江帝景苹果社区时代国际金港国际 CBD东都后现代城区域平均价格
商业形态住宅底商住宅底商及商业街住宅底商及商业街住宅底商住宅底商大型综合商业住宅底商及商业街
——
实际成交均价(￥/平米) 22000 20000 29000 25000 17000 15000 14000 18000