深圳城市更新(旧改)操作流程完整版_图文

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。

深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。

城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

城市更新流程1、申报主体申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。

需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造，出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。

申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作，完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查，完成单元规划编制与报批。

申报主体不一定就是开发建设的实施主体。

2、实施主体实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。

城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，可确认该单一主体为该项目的实施主体。

形成单一主体可通过以下方式：1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

3）权利主体的房地产被收购方收购。

城市更新项目在实施主体与区里的城市更新本能机能部门签订了项目实施监管协议后，才干进行建筑撤除。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办按照区当局审议看法，修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。

二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

深圳旧改方案1. 引言深圳市作为中国的经济特区之一，人口快速增长和城市化进程迅猛发展，旧城区的大量老旧建筑和低效用地带来了许多问题。

为了改善城市环境、提高土地利用效率和优化居住条件，深圳市政府制定了旧改方案。

该文档旨在介绍深圳旧改方案的背景、目标、实施计划以及预期效果。

2. 背景深圳市的旧城区主要集中在经济特区建立初期的城市核心区域。

这些地区的建筑老化严重，基础设施陈旧，不仅影响了城市形象，也制约了城市功能的发展和提升居民生活质量的需求。

因此，深圳市政府决定启动旧城区改造计划，促进城市的可持续发展。

3. 目标深圳旧改方案的主要目标包括：•改善城市环境：通过拆除老旧建筑和废弃工厂，改善城市景观，提升城市形象。

•优化土地利用：将低效用地转变为高效用地，提高土地利用效率。

•提供更好的居住条件：建设现代化的住宅楼和社区设施，提升居民的生活质量。

•促进经济发展：通过旧城区改造，吸引更多的投资和人才，推动经济的发展。

4. 实施计划深圳旧改方案将依次实施以下几个阶段：第一阶段：规划和准备工作（2021-2022年）•制定旧城区改造规划：深入调研旧城区的状况，制定详细的改造规划，包括城市更新范围、拆除计划、新建住宅楼群等。

•征收土地和搬迁：根据规划，征收相应的土地，并安置被征迁的居民，确保顺利开展后续工作。

第二阶段：拆除和建设（2023-2025年）•拆除老旧建筑和废弃工厂：根据规划，启动拆除工作，清理旧城区内的老旧建筑和废弃工厂。

•新建住宅楼和社区设施：在拆除工作完成后，开始新建现代化的住宅楼和社区设施，包括公园、商业区、学校等。

第三阶段：整体提升和完善（2026年及以后）•优化交通设施：对旧城区的交通网络进行提升和改造，包括道路拓宽、公共交通线路建设等，提高居民的出行便利性。

•完善公共服务设施：进一步提供社区公共服务设施，包括医疗中心、社区中心、文化活动场所等，提升居民的生活品质。

5. 预期效果深圳旧改方案的实施将带来以下预期效果：•改善城市环境：拆除旧城区的老旧建筑和废弃工厂，提升城市的整体形象和环境质量。

城市更新具体步骤城市更新是指通过对城市已经存在的街区、建筑物、道路等进行改造和提升，以适应城市发展和人们生活需求的过程。

城市更新旨在提高城市的整体品质和居住环境，增加城市的功能和竞争力。

下面是城市更新的具体步骤：1.确定更新目标：首先要明确更新的目标和方向。

基于城市的规划要求和发展需要，确定城市更新的方向和目标。

例如，提升城市的居住环境、改善交通状况、增加公共服务设施等。

2.收集数据和研究分析：收集相关数据和资料，了解城市现状和问题。

对城市的土地利用、建筑物状况、交通网络、公共服务设施等进行调查和分析，确定城市更新的重点和优先级。

3.制定规划方案：在研究和分析的基础上，制定城市更新的规划方案。

规划方案应该包括土地利用规划、建筑物改造方案、交通规划、公共服务设施规划等。

规划方案要符合城市的整体发展目标，并兼顾各个方面的需求和利益。

4.审批和拨款：将规划方案提交给相关政府部门审批，并争取政府拨款支持。

城市更新通常需要政府的支持和资金，所以审批和拨款是非常重要的环节。

5.实施：获得政府批准和拨款后，开始城市更新的实施工作。

具体的实施工作包括拆除老旧建筑、修复城市设施、完善道路交通、建设公共服务设施等。

实施过程中需要协调各个部门和单位的工作，确保更新工作按照规划方案进行。

6.监督和管理：在城市更新实施过程中，需要进行监督和管理，确保工程的质量和进展。

相关政府部门和专业机构要负责监管和管理城市更新工作，并对工程进行验收和评估。

7.完工验收和评估：城市更新工程完成后，进行验收和评估。

验收包括对各项工程的质量检查和功能测试，确保工程的合格和符合规划要求。

评估则对整个城市更新的效果和成效进行评估，看是否达到了更新的目标和预期效果。

8.提高管理和维护水平：城市更新完成后，要加强对新建和改造设施的管理和维护。

建立健全的管理机制和维护体系，确保城市更新后的设施能够长期保持良好的状态和功能，提高城市整体的品质和可持续发展能力。

城市更新单元规划审批操作规则（深规土[2013]786号）第一章总则第一条为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。

更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。

更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。

更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。

第二章更新单元规划制定第三条更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。

第四条更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。

具体包括：（一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置；（二）原则上按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“深标”）或各类经批准的专项规划要求，增加配套设施用地和建筑规模；（三）增加支路或优化支路的线位；（四）除已批图则文本、图表中注明的城市设计或建筑限高要求（如滨海地区或重点地区限高等）外，改变其他城市设计或建筑限高要求；（五）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设；（六）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积，并经委员会审定。

第五条更新单元规划制定属管理局负责审批的，其审批流程如下：管理局受理审批申请后进行规范性审查，审查不合格的，予以退文。

审查合格的，征求区城市更新职能部门及相关部门意见。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

改造过程介绍
龙岗区是深圳市的重点旧改区域之一，其中，新生社区低山村城市更新单元项目拟拆除重建用地面积达到46.26万平方米，规模较大。

该项目早在2017年就已有公示，根据规划，该地块将被打造成为住宅、商业、新兴产业及普通工业用地，同时还将建设一所占地面积不少于2.44万平方米的54班九年一贯制学校，落实公共利益项目不低于18.62万平方米。

此外，平湖街道鹅公岭片区城市更新单元也被纳入深圳市2013年城市更新计划，并于2017年进行调整，将EGL DY04统筹单元调整为EGL DY04-01（大岭片区）和EGL DY04-04两个更新单元。

园山街道安良八村工业区城市更新单元已于2017年12月进行公示，拟拆除重建用地面积为7.64万平方米，更新方向为普通工业、新型产业用地，且包含不少于22546平方米公共利益项目用地。

这些改造项目的实施，将有助于优化龙岗区的城市功能和提高土地利用效率，促进区域经济的发展和城市形象的提升。