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基于职住平衡的城市保障性住房选址策略研究——以武汉市为例程梦，郭亮，阳文琦摘要：职住平衡是指在一定地域范围内，居住和就业机会基本相等，使市民可以在居住地附近就近工作的一种理念。
目前城市保障性住房选址所带来的城市不同阶层居住空间隔离，中低收入人群的交通通勤距离过大所带来的职住分离等问题，逐渐引起了人们的关注，从而引发了对城市保障性住房的选址的反思。
本文以武汉市为例，在归纳总结以往城市保障性住房政策的基础上，从宏观层面研究其近10年的保障性住房的选址变化，并且选取两个典型保障性住房小区进行居民出行调查，从而在微观层面分析城市保障性住房居民的通勤出行特征和日常出行特征，并概括出基于职住平衡的城市保障性住房选址策略的四个主要要素，进而提出其选址策略。
关键词：职住平衡，保障性住房，出行特征，选址策略引言尽管近年来我国在保障性住房的建设和供应上取得了显著成就，但同时也暴露出一系列的问题，选址不当使得中低收入居民职住分离现象严重，在一定程度上导致了交通拥挤、通勤时空及费用增加、低技能劳动人员失业等一系列社会问题。
由于空间选址不当导致的问题和矛盾，不但使保障性住房难以充分发挥其预期效用，还将直接对城市总体空间结构产生不可逆的影响，是相关规划中必须重视和亟待解决的问题。
1968年约翰·凯恩基于对城市中心区黑人居民的高失业率现象的研究，提出空间错位理论（Spatial Mismatch Hypothesis）1,从而激发了国外学者对关于城市保障性住房的供应与空间分布、对弱势群体的就业信息服务等的研究2。
Sanchez T W， Shen Q， Peng Z R 等人研究了居住-就业空间错位对低收入等弱势人群的影响34。
马晓亚研究了保障性住房制度与城市空间的研究进展5,汪冬宁、柳泽等分别从土地成本、居住品质视角和规划管理视角讨论了保障性住房的选址问题67。
周素红8、柴彦威9、吕斌10、曾德珩11、凌莉12等学者对广州、北京、重庆、上海等城市展开调查，研究了保障性住房居民的职住的空间分布、居民日常出行特征、就业可达性、职住空间匹配性等。
武汉市人民政府关于进一步加强保障性住房工作的通知文章属性•【制定机关】武汉市人民政府•【公布日期】2007.04.28•【字号】武政[2007]33号•【施行日期】2007.04.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文武汉市人民政府关于进一步加强保障性住房工作的通知（武政〔2007〕33号）各区人民政府，市人民政府各部门：为了进一步推进我市保障性住房工作，完善保障性住房工作体系，切实解决中低收入家庭的住房困难，为构建“创新武汉”、“和谐武汉”提供有力保障，根据国家有关政策规定，结合本市实际，现就加强全市保障性住房工作的有关事宜通知如下：一、坚持政府主导，建立健全保障性住房工作机制（一）加强保障性住房工作，加快解决中低收入家庭的住房困难，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的必然要求，是深化城镇住房制度改革，建立和完善城镇住房供应体系的重要内容，也是政府义不容辞的重要职责。
市、区人民政府必须以高度的政治责任感和历史使命感，切实肩负起保障性住房的工作职责，将此项工作纳入重要议事日程。
（二）建立市保障性住房工作联席会议制度。
联席会议由市人民政府分管副市长为召集人，市人民政府各有关部门和各区人民政府主要负责人为组成人员，其主要职责是及时研究、协调解决全市保障性住房工作中的各类问题。
联席会议各成员单位要根据职责分工，切实履行工作职责。
（三）实行保障性住房工作目标责任制。
市人民政府各有关部门和各区人民政府主要负责人是保障性住房工作的第一责任人，要逐级签订目标责任书，纳入绩效管理体系，实行目标考核。
（四）成立市住房保障中心，负责全市保障性住房的基础性管理工作。
各区也要相应落实机构及人员，明确职责、经费，完善市区联动、沟通协调的工作机制。
二、明确保障目标，完善住房保障体系（一）按照《武汉市住房发展“十一五”规划》的总体要求，全面落实我市保障性住房的工作目标。
（二）针对城镇中低收入家庭的住房困难情况，根据不同收入层次标准和住房负担能力，实施分类住房保障。
基于住房券的武汉市保障性住房体系政策新探武汉是湖北省省会，作为中部崛起的重镇，在“十二五”规划期间，全市的生产总值将突破1 万亿元，人均生产总值将突破10 万元，固定资产投资将达到2 万亿元。
在经济建设的同时，坚持以民生为本，始终把保障和民生作为一切工作的出发点，着力建设人民幸福城市。
“十二五”期间，保障性住房建筑面积新增1000 万平方米，棚户区改造建筑总量265 万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到35 平方米。
武汉市保障房现状武汉市保障性住房建设进入快车道，截止今年2月，全市已开工建设和筹集保障性住房120830套（户），占目标任务的101.98%。
其中：廉租住房开工5593套，公共租赁住房开工30412套，经济适用住房开工15060套，限价商品房开工20502套，截至去年底，全市经济适用住房项目竣工面积达190.37万平方米。
保障房出现的问题·寻租现象严重2011年，全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上涨4.83%；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72%。
而武汉市物价局公布的多处经济适用房基准价格，均为高层住宅每建筑平方米3150元，不同楼层只能在基准价格上适当调节。
两种住房存在着如此巨大的价差，必然会导致权力寻租，同时由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。
一些地方出现了骗租、骗购的情况。
·政府建设保障房积极性不足建设资金筹措和征地拆迁压力比较大，今年建设任务比去年有较大增加，资金压力更大；有的项目保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。
·质量问题令人堪忧限价房和经适房当前利润率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。
算上各项税费、土地成本和通胀因素，利润更被压缩。
为此个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
保障性住房政策新探目前我国在经济适用房建设过程当中，政府直接介入住房供给并提供财政补贴的方式，是供给补贴，称为“砖头补贴”，指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠，以此来降低房价，实现对中低收入家庭的补贴，实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式；另一种补贴方式，与供给补贴相对应，即需求补贴，政府向住房需求者提供财政补贴的方式，需求补贴也被称为“人头补贴”。
保障性住房发展历程住房保障制度发展历程【内容提要】住房不仅是发展资料和享受资料，同时还是重要的生存资料。
为弱势群体提供适当住房，解决他们的居住问题，是住房保障制度的基本目标。
本文在对我国城镇住房保障制度的发展历程系统分析的基础上，指出我国城镇住房保障制度存在的主要问题，并提出相应对策，以期构建更为科学、高效、公平的住房保障制度，从而解决中低收入居民的住房问题，实现社会的和谐发展。
【关键词】房地产/城镇住房保障制度/住房供应体系综观世界各国，没有哪个国家的所有住房都是纯商品性的，政府必然对一部分中低收入者提供福利性质的住房，不同的只是所占比例的高低而已。
在现代市场经济条件下，提高政府财政资源的投入效益和住房市场的运作效率、保障社会公平成为住房制度改革的特殊目标。
在多重制度均衡和路径依赖的改革背景中，政府有必要加强对中低收入家庭的住房保障，这对于集中体现政府的社会保障职能和减轻住房改革对社会经济体系的振荡非常重要。
住房制度改革前，中国实行的是低租金或实物分配的福利性住房保障制度，住房的主要供给者是政府或单位。
这种住房租金低廉，很难维持正常的房屋维修，从而使得政府担负着沉重的财政负担。
住房制度市场化改革后，中国建立起以市场分配为主体的住房分配体系，政府的任务就是根据不同收入家庭的情况，实行相应的住房供应形式。
例如，政府或单位可以向低收入家庭提供廉租房，向中低收入家庭提供经济适用房，而其他高收入家庭可以购买或租赁商品房。
[1]中国的城镇住房保障制度极大地满足了城市居民的住房需求，但是从中国城镇住房保障制度实施情况来看，效果与目标还有着很大差距，实践中还存在许多问题，这就需要对其进行全方面的了解与思考，最终构建一种更为科学合理、高效公平的城镇住房保障制度。
一、我国传统的城镇住房保障制度恩格斯的《论住宅问题》对城市住宅缺乏现象的原因、住宅商品的特性、住宅买卖和租赁关系、租金的经济本质等一系列主要问题都作了独到精深的分析论证，对我国在社会主义初级阶段解决好住房问题具有重要的指导意义。
武汉住宅户型未来发展趋势分析一、武汉住宅户型发展历史武汉住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。
1、福利分房时代1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。
在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。
同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。
因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。
2、中大户型时代1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。
在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。
由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。
3、中小户型时代2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。
而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。
在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。
小结武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。
浅谈我国保障性住房的发展问题作者：吴莹杜晶来源：《城市建设理论研究》2013年第20期摘要：众所周知，当前住房问题颇受广大群众的重视，其与民生问题息息相关。
因此，如何处理并改善民生问题，特别是低收入群体的住房问题，已转变成和谐社会的构建的关键所在。
本文将列举武汉保障房建设的例子，自与保障性住房有关的定义着眼对我国保障性住房的发展历程进行回顾。
并站在财政的角度具体剖析我国保障性住房的建设，最终提出相关的政策性意见。
关键词：武汉；政策性意见；保障性住房；发展问题中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：一、引言如今，社会经济在飞快发展的过程当中，也衍生出了大量问题。
在这当中，住房问题最受广大人民的重视，能不能较好地处理好居民的住房问题，不仅仅关系到社会的稳定、和谐，还关乎到国家的未来与发展。
在这个大环境下，保障性住房随之产生，其是由政府出台的施惠于民的一项政策。
然而，虽然保障性住房的实行能让部分住房有困难的居民的难题解决，但它的实行也有很多阻碍。
为此，真正达成“人人享有适当住房”的目的、充分贯彻落实并处理好中国低收入居民家庭的住房问题是我国构建社会主义和谐社会的重要部分。
推动城市低收入家庭住房困难的解决进程、完善廉租住房制度这充分反映了我国政府与党对住房保障体系建设工作的大力支持与热切关注。
二、保障性住房的有关定义经济适用房：所谓经济适用房，是指政府以划拨的形式创设土地免收城市基础设施配套费等多样行政事业性收费以及政府性基金，同时，加大力度实施税收优惠政策提供政府指导价将房子出售给具备一定支付能力的低收入住房困难家庭。
此种低收入家庭具备预期的支付能力抑或是一定的支付能力购房人有有限产权。
而这也正是其与经济适用住房廉租住房最根本的差异。
廉租房：廉租住房就是机构抑或是政府以政府核定的低租金向低收入家庭租赁，其属于非产权保障性住房，低收入家庭不具备廉租住房的产权。
政策性租赁住房：是指依靠政府委托的机构或者政府依据市场租赁的价格将可租赁的住房提供给中低收入的住房困难家庭，此外，政府还会每月对租赁住房的家庭提供相应标准的租房补贴，从而解决好家庭收入水平没有达到租赁廉租房标准却又无法购置得起经济适用房的低收入家庭的住房困难问题。
分析保障房政策的发展历程一、保障房政策发展历程我国保障性住房分为出售型和出租型两种。
出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房。
出租型保障房包括廉租住房和公租住房，现在正在进行廉租房和公租房两房并轨操作。
（一）出售型保障性住房政策的发展历程1、1994年至1999年政策框架初步形成阶段。
建房[1994]第761号文《城镇经济适用住房建设管理办法》，该文件对经济适用房的概念、申请对象、定价、资金筹集等方面进行了初步确定；建设部于1998年发布了《关于继续做好1998年国家安居工程（经济适用房）实施工作的通知》，对前三年的经济适用房政策实施情况进行了分析和总结，提出了以后在经适房政策实施过程中应注意的问题：包括加强对国家安居工程的组织和领导、大力发展经济适用房、把国家安居工程建成“精品工程”、加强对经适房的销售工作，避免出现空置现象，加强对建成出售小区的物业管理。
可以说该文件是针对1994年文件在实施过程中出现的面上问题的方向性解决策略；1999年建设部颁发《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对已购公有住房和经济适用住房上市出售的相关方面进行了规定。
自此，经济适用房的建设、分配、使用管理和上市交易等相关环节的政策框架已初步形成。
2、2000年至2010年政策细化和完善阶段。
2003年《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》，该文件对经济适用住房价格的构成、不得计入经济适用房价格的费用等作了较详细的规定。
2007年《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号，对经济适用房优惠和支持政策、建设管理、价格管理、准入和退出管理等作了更为详细的规定。
2008年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知颁布，该文件为促进经济适用住房建设、维护借贷双方的合法权益而制定，该文件对经济适用住房开发贷款应符合的条件、开发贷款必须专项专用、贷款期限、贷款利率、贷款人要依法开展经济适用住房开发贷款业务、对此项资金要实行封闭管理、贷款人应对资金使用情况进行有效监督和检查等作了较详细的规定。
