物业管理营业收入的核算[会计实务,会计实操]

物业公司会计核算的内容与处理方法（一）会计核算内容之一：业主的公共水电费。

公共水电费是物业管理公司的会计核算内容之一。

物业管理公司对此有两种核算方法。

一种是将公共水电费直接计入物业管理成本；另一种是将其暂时作为代收代付款，并抵扣小区业主向物业管理公司交纳的物业管理费。

这两种会计核算方式中，笔者更倾向于第二种。

因为水电并非由物业公司提供而是由供水供电部门提供，并于提供时已向消费者收取了相关税费。

单纯从该意义出发，公共水电费由物业公司作为代收代付款更为合适。

（二）会计核算内容之二：物业管理公司的成本费用。

目前，我国物业管理公司采取权责发生制核算成本费用，并将其具体分为按营业成本与期间费用分开核算。

其中，期间费用包括财务费用、管理费用等，具体核算与一般企业无异。

营业成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务过程中（即物管活动）所发生的各种成本开支。

物管活动是物业公司主营业务。

营业成本通常分设“直接材料”、“直接人工”、“间接费用”三个会计科目。

物业管理公司在日常成本核算时，应尽量划小核算单元，以将人员责任与成本支出相挂钩，实行成本费用责任制。

除物管活动之外的其他“附属类”业务所发生的成本支出作为“其他业务支出”参照现行财务制度进行会计核算。

（三）会计核算内容之三：物业管理费。

目前，我国物业管理公司在核算物业管理费时，所采用的会计原则类似于“收付实现制”但又不是通常意义上的收付实现制。

只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入；倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费，则暂时不确认为收入，而是将其作为预收款进行挂账。

根据我国《企业会计制度》，关于劳务收入通常有三条确认原则。

首先，收入能够被可靠计量；其次，与交易相关的经济利益能够流入企业；第三，劳务的完工百分比能够被合理确定。

只有三个条件同时满足，物业管理公司方能将物业管理费确认为收入，并无需考虑是否已实际收到款项。

（四）会计核算内容之四：维修基金。

物业管理公司收⼊怎么进⾏会计核算主营业务收⼊包括物业管理收⼊、物业经营收⼊、物业⼤修收⼊，其中以物业管理收⼊为主，主要包括：为房屋业主和使⽤⼈提供公共卫⽣清洗、公⽤设施的维修保养和保安、绿化⽽收取的公共性服务费;为房屋业主和使⽤⼈代缴⽔电费、煤⽓费、有线电视费、电话费、房屋⾃⽤部位和⾃⽤设备修缮等⽽收取的公众代办性服务费;为满⾜房屋业主和使⽤⼈的特殊需要，为其提供的增值服务，诸如家电维修、室内裱扮、代办购物、购买充值卡、配送和分销桶装⽔、订送⽜奶，甚⾄是旅游服务、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡推⼴等特约服务费。

确认营业收⼊实现的原则和结算⽅式按照财政部1998年3⽉12⽇发布的《物业管理企业财务管理规定》关于“企业应当在劳务已经提供、同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收⼊的实现”的原则规定，企业⽆论采取哪种服务、结算⽅式，都应以此为基础确认营业收⼊的实现，⽅能正确计算征收物业管理公司应交纳的营业税⾦及附加。

确认营业收⼊的实现应当分清下列⼏种情况：采取交款服务的⽅式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收⼊则被确认。

采取定期预收服务费的⽅式，应在物业管理公司已提供某⼀阶段服务(⼀般以⽉度为结算期)后作为营业收⼊的实现，此时，服务费已收取，服务已提供。

采取分期收款⽅式，按提供物业管理服务合同约定的收款⽇期作为营业收⼊的实现。

在这种⽅式下，服务已提供，服务费要按合同到期⽇收款;只有到了合同收款⽇，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确认营业收⼊的实现。

出租房租⾦收⼊，应按合同(租约)规定的付租⽇期和⾦额，确定租⾦收⼊的实现。

如果合同(租约)规定的收款⽇期已到，承租⽅未付租⾦的，仍应视为租⾦收⼊实现。

采取托收承付结算⽅式，应在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银⾏办妥托收⼿续后，作为营业收⼊的实现。

物业⼤修收⼊则应经业主委员会或者物业产权⼈、使⽤⼈签证认可后，确认为营业收⼊的实现。

集团物业财务核算规范收入核算指引1、指引概况2、计算与确认原则2.1《企业会计准则》中对提供劳务确认收入的条件2.1.1收入的金额能够可靠地计量。

2.1.2相关的经济利益很可能流入企业。

2.1.3交易的完工进度能够可靠地确定。

2.1.4交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。

2.2在上述的基础上，物业公司计算与确认收入的原则2.2.1物业管理费按照《收楼通知书》中约定的时间开始计算。

如属按揭款到账日期晚于《收楼通知书》中约定的日期，按照按揭款到账日起计第七天止开始计算，《收楼通知书》日期与上述日期之间的管理费以空置管理费计收。

2.2.2发生的减免，必须取得经审批的正式批文后，按照审批文件的要求计算或者调整；发生的赠送，必须取得经审批的正式批文后，向地产收取，收入确认不变。

2.2.3前期介入费以及交楼后的物业管理费，根据物业公司与业主、地产双方签订的付款合同或协议，按月确认营业收入。

2.2.4物业公司提供劳务的，如取得的维修服务费、会所收入、工本费等，应当在劳务已经提供，同时收讫价款时确认为营业收入的实现。

3、收入核算范围本指引收入核算的范围如下：3.1 物业管理费（含住宅、商铺、写字楼、幼儿园、车场、空置及赠送的管理费）。

3.2 物业前期介入费。

3.3 维修服务费、会所收入、工本费、其他等。

3.4 常规类的代收代付业主水电费以及各类押金收退，一并在本指引中讲述。

4、工作流程4.1 物业管理费、代收代付业主水电费：每月初根据业务系统或管理台账的数据，生成各项目该月应收取的金额，会计根据该金额编制分录。

收回上述款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。

4.2 物业前期介入费：根据已批准的预算方案，每月末全额计提应向地产收取的金额。

收回款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。

4.3 其他租赁收入、维修费服务费、会所收入、工本费、其他等小额收入：根据每月实际收取的金额直接确认收入。

5、相关业务分录5.1 物业管理费、维修服务费、会所收入、工本费及押金（A）本部代项目收取各种收入(包括项目现金送存\POS机\银行自动划扣\支票\汇款),根据银行送款单及银行回单，本部分录为借：银行存款1002贷：其他应付款-往来款（项目+代收代付）2241.01（月末已送存银行但次月银行才到账的，本部必须记此分录，作为企业已收银行未收的未达账项，既体现在本月的银收，也体现在本月的银行余额调节表中。

物业会计日常账务核算制度为确保物业公司日常财务管理规范、透明、有效，制定本制度。

一、会计核算制度1.1 会计核算对象物业公司应按照资产、负债、所有者权益、收入和费用五大类进行会计核算。

1.2 会计核算周期物业公司应按照月度进行会计核算。

1.3 会计核算方法采用实际成本法进行会计核算。

二、账务处理制度2.1 费用报销制度物业公司定期制定费用报销标准，明确各项费用的批准权限和审计程序，严格按照标准审核并报销费用，防止出现超标准报销。

2.2 收入管理制度物业公司应及时统计、核对、及时收取业主物业费用，并及时进行录入、结算、开票并跟进快递等后续工作。

收到业主交纳的物业费后应及时办理收据，并加盖公司公章。

2.3 账务处理程序（1）原始凭证：通过填制的原始凭证记录公司日常经济交易活动的基本事实。

（2）记账：将已审核的原始凭证进行分录，并按照会计科目的分类规定记入账簿中。

（3）审核：对原始凭证和分录情况进行审核，审核人不得为记账人，以保证记账、审核相分离。

（4）汇总：对各账务项目进行汇总，形成所需的财务报表。

（5）报表支持：根据需要提供相应的财务报表资料支持。

三、内部控制制度3.1 风险管理制度物业公司通过制定专项会计核算处理规定和审核制度等，降低向个别人员暴露不必要的敏感信息风险。

3.2 支付管理制度物业公司按照规定金额、付款对象、审批程序进行支付，防止财务失误或人为错误产生。

3.3 评估机制和监管为保证财务人员的职业操守和保密保障，物业公司应按规定对职务范围和工作性质明确责任区分和相应的审计程序，并开展专题审计。

同时，物业公司应定期建立对原始凭证、账外资产、交易过多和复杂、票据失实以及其他经济罪行的监察机制和评估机制。

四、附则本制度自颁布之日起，成为物业公司的管理规范，凡涉及财务管理的各项活动均应依据本制度执行。

本制度解释权归物业公司所有。

结语物业公司应严格按照上述制度和程序进行财务管理，提高财务管理的规范性和透明度，为公司的健康发展提供有力保障。

物业人员会计核算制度范本一、前言物业公司是负责管理和运营房地产物业的企业，其日常管理和运营需要进行会计核算。

合理、科学的财务管理结构能够确保物业公司的稳定运营和发展。

为了规范物业公司的财务核算，制定物业人员会计核算制度是非常必要的。

本文将从分类核算、会计制度建立、财务会计流程、财务报表编制等方面进行介绍。

希望可以帮助物业公司建立科学规范、高效便捷的财务管理体系。

二、分类核算1.收入分类物业公司收入主要包括两个方面：物业费收入和非物业费收入。

其中物业费包含基本物业管理费、能耗费、公共维修费、公共能耗费等。

非物业费包括广告收入、停车费等。

2.支出分类物业公司支出包括各类的成本、管理费用、财务费用等。

成本包括房屋维修费、工资、社保等各种费用。

管理费用包括办公费、差旅费、培训费等。

财务费用包括利息、手续费等。

3.资产分类物业公司的资产主要包括流动资产和非流动资产。

流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款等。

非流动资产包括固定资产、无形资产等。

三、会计制度建立建立科学规范的财务管理体系是确保财务核算准确性和高效性的重要前提。

根据物业公司本身的特点和需求，以下是基本的会计制度建立要求：1.财务管理岗位的设置按照公司规模设置财务部门的岗位，其中会计岗位是核心职务。

并设置会计岗位的必要条件、职责、管理模式等制度。

2.会计数据基础建设建立财务核算的基本数据框架，包括核算账户、科目设置、会计核算基础参数、财务数据采集等基础工作。

3.财务内部控制的建立建立科学完善的财务内部控制制度，在保障财务安全的同时，提高财务管理效率。

同时要建立健全的审计制度和风险控制制度。

4.会计核算流程的建立根据公司的业务特点和财务管理的需求，建立科学合理的会计核算流程，以确保会计核算信息的准确性和及时性。

四、财务会计流程1.采集业务、并登记相关账目财务员应该对每一笔交易进行核查，并且如实登记账目。

2.核对余额、计算月度结余每月结算时，应当对余额进行核对，并计算当月结余。