上海五角场瑞安311地块整体定位研究详解

瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。

瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。

在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。

在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。

与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。

2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。

3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。

4、知识管理体系的完善。

1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。

商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。

一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。

另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。

比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。

更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。

因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。

2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。

城市规划案例上海杨浦区江湾五角场上海杨浦区江湾五角场是上海市的一个重要城市规划案例。

江湾五角场是一个历史悠久的地区，曾经是上海市为数不多的工业基地之一，但近年来通过城市规划和发展，已经成为上海市新的商贸、文化和居住中心。

江湾五角场的城市规划在2000年开始，经过了十多年的建设和发展，目前已经初步建成。

规划的主要目标是将江湾五角场打造成为一个以商业和文化为主导的核心区域，同时也注重提升居住环境和保护历史文化遗产。

在商业方面，江湾五角场已经建成了多个大型购物中心、商业街和高层写字楼，成为上海市的购物和商务中心之一、其中五角场商业街是最有代表性的地标建筑之一，保留了历史建筑的风格，同时结合现代化的商业设施，吸引了大量消费者和商家。

另外，规划中还注重了绿色环保，建设了多个公园和绿地，提供给市民和游客一个休闲娱乐的场所。

在文化方面，江湾五角场也注重保护历史文化遗产，并推动文化创意产业的发展。

五角场历史文化风景区保留了大量历史建筑，如五角场图书馆、江湾体育馆等，这些建筑不仅本身具有历史价值，同时也承载着上海市的历史记忆。

此外，规划中还建设了文化艺术中心、艺术街区等，吸引了众多艺术家、设计师和文化创意企业落户，推动了文化创意产业的繁荣发展。

在居住环境方面，江湾五角场注重提升住宅区的品质和便利性。

规划中建设了多个高品质的住宅小区，注重绿景和人居环境的打造。

此外，规划中也考虑到交通便利性的问题，建设了多条地铁线路和公交线路，方便市民出行。

总的来说，江湾五角场的城市规划案例成功地将一个工业基地转变为商业、文化和居住中心。

通过保护历史文化遗产，建设高品质的商业和住宅区，提供便利的交通设施，江湾五角场成为了一个宜居、宜业、宜游的地区。

随着城市规划继续发展，江湾五角场将继续吸引更多的人们前来生活、工作和旅游。

合生创展上海五角场综合体项目设计任务书_48页目录项目概况项目概括项目定位设计理念背景简介目标市场定位技术经济指标技术经济指标用地性质、现状、市政条件设计要求设计原则总体规划要求总体规划总则总体规划细则基地出入口及建筑出入口交通组织停车设计地基处理其它建筑设计要求甲级写字楼五星级酒店商业综合体地下部分结构、机电系统设计要求无障碍设施结构系统楼内交通采暖通风和空调设备系统和注意事项管道和排水设备电力供应防雷和接地系统安保系统防火安全措施通讯设备智能写字楼设计公共设施部分项目经济成本要求设计成果要求规划设计及概念设计时期方案时期初步设计时期有关时期的论证报告施工图设计时期设计文件提交成果深度要求规划设计成果的提交形式各设计时期提供图纸时刻项目概况项目概况项目名称：合生广场（暂定名）开发商：合生创展集团有限公司基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场都市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。

交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。

基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地邻近有高架出口到达地面。

以后地铁10号线，将从邻近穿过。

区位分析：江湾-五角场都市副中心是上海市总体规划确定的四个都市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区都市综合功能。

随着以后江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为以后“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。

项目定位“集5A甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于一体的大型商业地产”定位：本项目定位为超高层的国际5A甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。

建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅行、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。

上海五角场地块项目汇报一、项目概况1、地块位置：位于上海市政府规划的副商业中心——五角场东南角，两面临街，地块现为南京政治学院上海分院用地。

2、实际出让面积：23333平方米，合35亩。

3、规划用地性质：商业、办公4、出让方式：竞价转让这是军队向社会公开转让的第一块土地二、位置示意三、规划指标除沿街临时商业用房暂未拆除外，其余现已达到净地条件，最终以净地交付。

（十）交地状况93,332（九）地上总建筑面积（㎡）120（八）建筑限高（M）30%（七）绿地率40%（六）建筑密度：41></a>.0（五）容积率竞价（四）出让方式23,333（35亩）（三）实际出让面积23,522.9（35.3亩）（二）总用地面积商业、办公（一）用地性质四、地块实景（一）四、地块实景（二）四、地块实景（三）四、地块实景（四）四、地块实景（五）五、商业环境（一）概况地块处于上海新兴商圈——五角场商圈的中心位置，地块两面临街，正对中心广场，中心位置上现无大型电器商城，杨浦区计划将这一区域打造成上海新的徐家汇，上海市“十一五”商业规划也将其列入五个重点建设的都市副商圈之一，目前随着万达商业广场、百联又一城等一批商城的开业，商业氛围正逐渐形成。

（二）社会背景1、人口据统计资料，扬浦区常住人口约120万左右。

2、人流量整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次的。

3、消费能力地块附近有复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。

这里具有巨大的消费潜力。

（三）商业环境示意图东西南大润发卖场百安居苏宁黄兴店黄兴路四平路淞沪路大西洋百货百联万达商业广场国美（万达影城二楼2000 ㎡）永乐（万达地下商城1000㎡）国美（春申江家具城一至二楼经营面积5000㎡）东方商厦宏图三胞国权路政通路沿街商铺国和路邯郸路国美（一至二楼，经营面积5000 ㎡）国顺路双向四车道项目地块赛博数码中环绕城公路高架北下沉广场翔殷路（四）商圈特点：1、商业局部密集度高，商圈范围小现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。

所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。

对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。

1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。

该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。

区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。

规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。

2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。

随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。

和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。

3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。

按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。

该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。

五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。

五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。

地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。

城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。

作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。

实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。

29 | 城市更新作者简介沙永杰同济大学建筑与城市规划学院副教授同济大学建筑与城市空间研究所副所长Urban Design Mode and Implementation Pattern of Tian-Di Development Projects by Shui On Land沙永杰文章编号1673-8985（2013）01-0029-07 中图分类号TU981 文献标识码B简要介绍瑞安天地项目在大规模城市开发过程中的“太平桥模式”，具体分析这些项目为实现其城市社区理念而采取的3个层面的城市设计模式，以及高度整合的项目运作模式，意图在实施层面揭示这些项目成功的必要条件。

This essay introduces briefly the development concepts of the large scale urban redevelopments or Tian-Di Projects byShui On Land, analyzes urban design mode the developer has applied to building urban communities, and the unique implementation pattern closely integrated with urbanism concepts.1　瑞安天地项目和“太平桥模式”概要瑞安天地项目始于1996年。

这一年，瑞安房地产（简称“瑞安”）在上海获得了虹口区瑞虹新城和卢湾区太平桥地区重建项目的开发权，开始进行大规模城市开发项目。

2001年，太平桥地区重建中的第一期项目——上海新天地获得成功。

其后，又陆续启动了杭州西湖天地、重庆天地、上海创智天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地和上海虹桥天地。

至今，瑞安在国内6个城市拥有9个处于不同开发阶段的项目。

除了上海瑞虹新城，这些项目的整体或分期项目以“天地”命名，形成一系列天地项目。