城市规划案例——上海杨浦区江湾-五角场分析共23页

上海市杨浦区城区总体规划（摘要）上海市杨浦区城区总体规划（摘要）第一部分关于城区布局规划一、城区性质杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，“安居乐业”应成为杨浦的基本城市功能；高校和科研院所比较集中，大工业结构调整步伐加快，科技教育和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。

根据区域现状和发展趋势，杨浦应依托高校和国有大中型企业，以调整经济结构和优化城区功能为主线，以科技教育和都市型产业为基础，以居住服务为主导，积极推进以生产功能为主向综合功能的战略性调整。

二、城区发展规模用地规模。

城区城市建设总用地为6 0.61平方公里（包括新江湾城地区8.69平方公里），其中水域面积为5.08平方公里，占8. 38%。

人口规模。

现状城区常住人口124万人，其中户籍人口108万人。

2005年，常住人口为128万人左右，其中户籍人口为112万人左右；2020年，常住人口为146万人左右，其中户籍人口为124万人左右。

三、城区发展目标到2020年，把杨浦区建成城市功能完善、可持续发展的上海市中心城区之一；形成有鲜明特色和比较优势的区域经济规模和综合实力；形成多层次、网络状、组团式的城区布局框架；形成城区布局合理、经济结构优化、服务体系完善、生态环境良好、科教事业发达的“安居乐业”新型城区。

四、城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。

一中心。

江湾五角场市级副中心。

上海市四个市级副中心之一，面积为2.18平方公里，分解上海市中央商务区的公共活动功能，主要服务于上海市东北地区，既集金融、信息、购物、文化、体育、休闲和商务办公等功能为一体，又具有科技服务和娱乐休闲的独特功能。

一发展带。

滨江复兴岛发展带。

西起大连路，东至复兴岛，北依杨树浦路，南临黄浦江。

总用地面积约3.8平方公里，其中复兴岛为1.44平方公里；岸线全长8公里，其中复兴岛岸线长3.42公里。

规划形成高标准、低密度的居住生活亲水区域、城市绿肺和休闲、旅游、娱乐空间，为杨浦区构筑二十一世纪城市新形象的门户。

目录第一章项目概况1.项目概括2.背景简介3.项目整体定位3.1．商业定位3.2．办公楼定位3.3．住宅定位第二章规划指标1.技术经济指标2.用地现状3.设计依据第三章设计内容及成果要求1.总体规划及建筑概念设计时期2.方案时期3.规划设计成果的提交形式第四章总体规划要求1.总体规划原则2.总体规划要点3.交通组织4.停车设计第五章建筑方案设计要求1.商业2.办公楼3.住宅4.地下部分第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：合生广场（暂定名）2)开发商：合生创展集团有限公司3)基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场都市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。

4)交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。

基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。

以后地铁10号线，将从附近穿过。

5)区位分析：江湾-五角场都市副中心是上海市总体规划确定的四个都市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区都市综合功能。

随着以后江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为以后“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。

2.背景简介1)合生创展合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力进展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业治理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。

短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌进展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大都市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产进展商之一，业已奠定行业龙头地位。

展望以后，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快都市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国都市以后，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。

所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。

对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。

1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。

该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。

区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。

规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。

2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。

随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。

和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。

3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。

按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。

该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。

五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。

五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。

地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。

江湾—五角场城市副中心地下空间开发方案
徐方晨;董丕灵
【期刊名称】《地下空间与工程学报》
【年(卷),期】2006(2)B07
【摘要】城市地下空间开发是现今上海城市建设中重点关注的方向之一。

结合江湾—五角场城市副中心地下空间开发项目全面介绍了五角场地区地下空间开发的方案设计。

文章从地区背景入手,介绍了五角场地区的悠久历史以及在上海城市建设中的重要地位。

继而提出了五角场地区地下空间开发的设计理念和目标,并结合地区轨道交通建设及周边开发项目介绍了地下空间的功能布局。

最后对江湾--五角场城市副中心地下空间实施方案进行了全面而详细的阐述。

【总页数】6页(P1154-1159)
【关键词】江湾-五角场;地下空间;综合开发;轨道交通;两站一区间
【作者】徐方晨;董丕灵
【作者单位】上海市政工程设计研究总院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.113
【相关文献】
1.从保护到重塑——江湾历史文化风貌区和江湾-五角场城市副中心规划的启示[J], 沈果毅;曹晖
2.江湾--五角场地下空间综合开发利用近期(2010年)实施规划的探讨 [J], 牟娟
3.江湾-五角场城市副中心交通规划 [J], 肖玲;易伟忠
4.江湾—五角场城市副中心综合交通整治规划研究 [J], 张蕾
5.规划篇：江湾-五角场“城市副中心” [J],
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Science &Technology Vision科技视界0前言在城市规划与建设中,一般都避免将城市商业中心建在城市交通干道两侧或交叉口附近,而趋向于将城市商业中心布局在交通干道的一侧,且临近轨道交通枢纽的区域,商业中心范围内的道路一般以支路或生活性次干道为主。

这样布局的原因,主要是考虑商业中心人性化的购物氛围以及合理的商业空间尺度的营造,避免交通干道对商业中心整体性的分割和破坏。

而上海五角场却正是在城市传统交通干道交叉口发展起来的城市级商业中心,并成为了上海东北部高端时尚消费中心,拥有超高的人气以及不输于上海传统市中心的强烈现代气息。

那么,五角场的成功是否打破关于商业中心规划布局的传统规划理念,其中有哪些经验具有规划的普遍适用性,本文将针对以上问题逐一分析阐述。

1江湾五角场城市发展及规划沿革根据孙中山先生的《建国大纲》,1929年7月上海特别市政府第123次会议通过《大上海计划》,划定今江湾五角场东北地带作为新上海市中心区域,并由美国规划专家和中国设计师一起设计了“五角场”的构成:用三条马路———黄兴路、其美路(今四平路)和翔殷西路(今邯郸路)分别接通杨浦、虹口和闸北;用两条马路:翔殷路、淞沪路通向“大上海”腹地———江湾地区的东部;五条放射主道之间,各有横向的马路加以联结,如同蜘蛛网一样,结成密度平均的“棋盘状”道路网络。

根据当时的设想,五角场将成为中华民国的“第二首都”(经济首都)。

1930年下半年,在建设了新市政府大厦、江湾运动场、图书馆、博物馆、市医院、卫生试验所、国立音专、广播电台、中国航空协会等建筑后,随着“一二八”淞沪抗战、“八一三”抗战的陆续爆发,五角场作为市中心的建设逐步停止以至废弃。

新世纪唤醒了五角场。

按照新一轮《上海市城市总体规划》(1999-2020)中确定的上海城市中心城布局原则,中心城将形成“多心、开敞”式布局结构,规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求,合理调整分区结构,将规划建设以人民广场为中心的市级中心和四个副中心,分别是徐家汇、花木、江湾―五角场、真如。

城市交通干道两侧及交叉口建设商业中心的启示——以上海江湾五角场为例作者：蒋珂来源：《科技视界》 2013年第12期(重庆市规划设计研究院，中国重庆 401120）0 前言在城市规划与建设中，一般都避免将城市商业中心建在城市交通干道两侧或交叉口附近，而趋向于将城市商业中心布局在交通干道的一侧，且临近轨道交通枢纽的区域，商业中心范围内的道路一般以支路或生活性次干道为主。

这样布局的原因，主要是考虑商业中心人性化的购物氛围以及合理的商业空间尺度的营造，避免交通干道对商业中心整体性的分割和破坏。

而上海五角场却正是在城市传统交通干道交叉口发展起来的城市级商业中心，并成为了上海东北部高端时尚消费中心，拥有超高的人气以及不输于上海传统市中心的强烈现代气息。

那么，五角场的成功是否打破关于商业中心规划布局的传统规划理念，其中有哪些经验具有规划的普遍适用性，本文将针对以上问题逐一分析阐述。

1 江湾五角场城市发展及规划沿革根据孙中山先生的《建国大纲》，1929年7月上海特别市政府第123次会议通过《大上海计划》，划定今江湾五角场东北地带作为新上海市中心区域，并由美国规划专家和中国设计师一起设计了“五角场”的构成：用三条马路——黄兴路、其美路（今四平路）和翔殷西路(今邯郸路)分别接通杨浦、虹口和闸北；用两条马路：翔殷路、淞沪路通向“大上海”腹地——江湾地区的东部；五条放射主道之间，各有横向的马路加以联结，如同蜘蛛网一样，结成密度平均的“棋盘状”道路网络。

根据当时的设想，五角场将成为中华民国的“第二首都”(经济首都)。

1930年下半年，在建设了新市政府大厦、江湾运动场、图书馆、博物馆、市医院、卫生试验所、国立音专、广播电台、中国航空协会等建筑后，随着“一二八”淞沪抗战、“八一三”抗战的陆续爆发，五角场作为市中心的建设逐步停止以至废弃。

新世纪唤醒了五角场。

按照新一轮《上海市城市总体规划》（1999-2020）中确定的上海城市中心城布局原则，中心城将形成“多心、开敞”式布局结构，规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构，将规划建设以人民广场为中心的市级中心和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾―五角场、真如。

五角场综合分析题目：假设你代表一家实力雄厚的投资公司，希望到五角场商圈投资。

请利用ＰＥＳＴ分析法，对五角场的商业环境进行分析。

你会选择进入哪个行业？请利用五力模型分析该行业的竞争情况。

PEST分析从当年的设立开发建设办公室，到如今的规模初成，上海东北角的“市级副中心”五角场建设已过去了10年光景。

伴随着五角场地区万达商业广场的正式对外，当地的商业氛围终于开始成型，预计到2010年，整体五角场环岛地区的现代商业商务中心将基本建成。

可以预想到的是，上海杨浦区二手房市场也将水涨船高，成为上海整体市场的又一亮点。

但相比地处市区西南角的老牌市级副中心徐家汇，五角场虽然在规划上似乎更有优势，实则却互有利弊。

下面我们将对五角场商业环境进行浅析：政治法律环境五角场地区隶属于杨浦区管辖。

自上海90年代初响应党中央国务院“开发开放浦东”号召，利用政策优惠的契机，大力发展经济，大力加强基础建设以来，五角场一直作为一个“城市级副中心”定位不断地规划、发展、改进。

无论是上海市政府还是杨浦区政府都将五角场地区的经济、文化、商业环境建设等多方面进行一定的政策倾斜。

近几年最典型的是成立五角场经济园区，为入驻企业提供大量优惠及税收减免政策。

诸如：◆为入驻的企业为理工商,企业代码,税务登记等证照实行一条龙服务,并免收园区服务费。

◆为入驻的企业免费提供种类服务,积极为企业排忧解难,并免收园区管理费◆对已经在外区注册经营的企业,重新变更迁入我园区的,免收服务费◆为扶持入驻园区的企业,对年创地方税(即:营业税,增值税25%,所得税40%)在5-25万元以内的,返回30%;年创地方税总额在25-50万元以内的,返回35%; 年创地方税总额在50万元以上的,返回40%作为企业扶持发展基金奖励给企业.◆为进一步扶持入驻园区的科技类企业, 对年创地方税的返回不设底数,其上限可突破50%,作为企业扶持发展基金奖励给企业.◆对有特殊贡献的企业或年创地方税总额突破200万元以上的企业,可实行一事一议,适当加大奖励系数.……其实，正是这些政府政策的大力支持，外加不断地改善周边交通环境、加强基础设施建设，造就了今日之五角场。