中国房地产税制度改革研究

我国个人房屋房地产税税制要素改革问题研究

随着我国房地产市场的不断发展壮大，个人房屋所产生的税收也成为了我国财政收入的重要来源。然而，目前我国个人房屋房地产税税制存在一定的问题与缺陷。如何改革个人房屋房地产税税制，提高税收贡献，为经济发展提供更好的支撑，成为了当前社会关注的重要议题。

一、个人房屋房地产税税制现状

目前我国个人房屋房地产税税制主要包括房产税、土地增值税、契税等税种。其中，房产税是针对个人房屋所有权人的一种财产税，直接征收的税率为1.2%；土地增值税是指在土地的增值过程中征收的一种附加税，税率为30%；契税是在房地产交易中产生的税费，税率为1%-3%不等。

然而，当前个人房屋房地产税税制也存在一些问题和缺陷。首先，房产税的税率相对较低，不足以对高价值的房产进行有效的遏制，容易导致房价过快上涨。其次，土地增值税由于其征收时机与比例的不合理性，存在一定的扭曲效应，对土地资源的优化配置造成了一定的影响。此外，契税也存在一些问题，如对购房者的经济负担过重，可能进一步加剧房价的上涨。

由于当前个人房屋房地产税税制存在问题，改革的必要性也就明显。首先，个人房屋所产生的税收占据了我国财政收入的比重较高，需要对其进行优化，提高其贡献的有效性。其次，当前房价的不断上涨也给我国经济发展带来了一定的风险，需要对房价的过度上涨进行有效遏制，降低其负面影响。最后，当前我国经济发展呈现出由量的发展向质的转变，需要对税制进行改革，为经济的高质量发展提供更好的支撑。

1、完善房产税制度。通过提高税率，扩大征税范围等方式，对个人房屋房产进行有效遏制，促进房价的稳定。同时，应考虑开征房地产遗产税，以缓解人口老龄化和财富集中问题。

2、优化土地增值税制度。通过改变征收时机和征收比例，加强土地的优化配置，引导土地使用者有效保护土地资源，降低不必要的浪费，促进城市的可持续发展。

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我国房地产税税制改革研究

作者：金强

来源：《财经界·学术版》2015年第02期

摘要：2013年11月，中共十八届三中全会审议并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。决定指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确将房地产税制列为下一轮财税改革的重要目标之一。本文旨在对前期房产税试点的成效及原因分析的基础上，借鉴国外房产税制的可取之处，对我国下一步房地产税制的改革思路提出了初步的见解和建议。

关键词：房地产税 ;地方税体系 ;事权 ;财权

一、我国前期房产税试点改革效应分析

2011年初，我国开始启动个人住房房产税改革试点。试点改革后两年，据数据显示，上海、重庆试点房价总体来说，依然是在上涨的。说明试点城市的房产税的改革对于房价的影响并不显著。之所以试点效果不理想，究其原因有以下几个：

（一）供求调节失衡

房价的涨跌取决于市场供求，运用财税政策工具，开征房产税，主要是考虑从需求方面着手，利用房产税直接税不易转嫁税负的特性，抑制房产需求，从而降低房价，特别是房产是人们生活的必需品，属于需求弹性较低的物品，然而，我国房地产市场的矛盾不在于需求过剩，而是投机需求和刚性需求结构失衡，打压需求可能会过度的影响正常的刚性需求，造成税收杠杆错位效应。

（二）政策遗留效应

长期以来由于地方政府财权和事权的不匹配，造成地方财政收不抵支，导致地方政府靠“卖地”“举债”等方式来弥补财政赤字，出现了土地财政、地方债务危机等问题，这样无疑推高了土地价格，房产商取得土地的价格成本增加，不可避免的导致房价上涨。因此，不从根本上解决地方政府财权事权不匹配，地方财政收入没有可靠稳定来源的问题，紧靠房产税来调控房价，并没有“对症下药”，其效果肯定不会理想。

二、国外房地产税解读与借鉴

我国个人房屋房地产税税制要素改革问题研究

随着我国城市化进程的加快和经济发展水平的不断提高，房地产市场繁荣昌盛，房屋价格不断攀升，个人房地产投资规模也不断扩大。目前我国个人房屋房地产税税制存在一些问题，亟需改革。本文将就我国个人房屋房地产税税制要素改革问题进行研究。

我国个人房地产税税制存在的主要问题是房产税税率偏低。我国现行的个人房地产税制是基于“一套房、挂牌、两税合一”的税收模式，房产税率设置偏低。导致一方面使得房产税的收入规模相对较小，另一方面也无法有效约束房地产市场的过热。我国需要通过改革税率，提高房地产税的征收水平，以实现税收调节房地产市场的功能。

我国个人房地产税税制存在的问题还包括税基狭窄。目前，我国的房地产税税基主要是建筑面积、土地面积等，这种税基比较狭窄，容易出现税负不均衡的问题。我国需要通过改革税基，拓宽个人房地产税的征收范围，比如可以考虑以房屋评估价值作为税基，进一步提高税收征收水平，解决税负不均衡问题。

我国个人房地产税税制存在的问题还包括税收征管不足。由于我国个人房地产税税制征收管理体制不够完善，导致税收征管不足，难以有效监管房地产市场的秩序。我国需要通过改革税收征管体制，建立健全个人房地产税税收征管机制，加强对房地产税的征收和管理，以保障税收的有效征收和监管。

我国个人房地产税税制需要与地方财政体制改革相配套。随着地方财政体制的改革进程加快，地方政府财政依赖性不断增强，对于个人房地产税税收政策的制定和实施也具有重要意义。我国需要通过与地方财政体制改革相配套，进一步完善个人房地产税税制，实现税制的科学规划和合理分配。

中国房地产税收制度改革探析

摘 要：本文叙述了我国房地产税收制度现状和存在的问题，在充分借鉴国际经验的基础上，得出了我国房地产税制改革的基本思路。即建立以财产税类房地产税为主体，所得税类房地产税和商品税（流转税）类房地产税为补充的三位一体的房地产税收体系，并以改革土地出让制度、清理房地产收费为契机形成科学合理的房地产租、税、费体系，同时加强房地产税收的立法并适度分权，建立完善的房地产估价制度等相关的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

关键词：物业税 房地产税收 房地产税制 地价税 房地产税

一、前言

党的十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。此后的2004年，政府、学术界、实业界便开始了统一物业税的广泛讨论。不同的人士从各自角度出发，提出了各种理由，或支持或反对。2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。3月20日财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。5月11日，国务院转发了七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定自2005年6月１日起对个人购买住房不足２年的转手交易征收5%的营业税。6月6日，建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多地动用税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。由此可以看出，我国将强化对房地产持有阶段征税，这是今后我国房地产税制改革的方向。

“物业”一词原出于中国香港及东南亚一带的地区和国家，英语为“state”或“property”，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业一词自20世纪80年代引入，已形成完整的概念，即指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地1。物业税即指房地产税，或不动产税，是财产税的一种。开征物业税是世界各国普遍的做法，也是筹集地方财政收入的重要手段。房地产税收是对税基涉及到房地产的所有税种的总称，是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性、固定性的征收活动2。房地产税收的课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋等土地改良物，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产；课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得（出售、出租、抵押、继承和赠与等）。狭义的房地产税是以房产与地产的共生体所征收的赋税。