浅析房地产税改革

我国房产税改革浅析

摘要：本文从税收税种、征收范围、税率制定和征收不力等方面对我国目前房地产税收制度的弊病进行分析，根据原因给出改革的具体建议。

关键字：房产税 改革

为遏制过高的房价，我国政府接连出台国十条、国五条，但房地产市场依旧高温不下，买房对于大部分的工薪阶层来说越来越成为奢望，畸形的房价成为影响和谐稳定最大隐患。为遏制房价过快上涨，保证房地产市场的良性发展，需要对目前我国房产税上存在的问题进行大胆改革。

近年来，随着改革开放的不断深入，各地方政府逐步形成了以土地收入为增加财政收入的主要手段的政绩观，加上城镇化程度的不断提高，房地产市场快速发展，房价蹭蹭上涨到普通工薪阶层几十年不吃不喝都无法购买的地步，所以很多专家和有识人士都建议开征房产税。税收制度是我国调节收入、实现资源更为合理配置的杠杆工具，在房地产开发税务上，已经有土地流转税、财产税、所得税和行为税四大类共12种。包括土地开发、房子购买、房子转让和房租租赁等四个环节的税收，可以说在一定程度上实现了利益的有效分配，但由于我国法制制度的不健全和国民法制观念的普遍缺失，使得我国的房产税体系存在不少的弊病，亟需认真加以分析，进行必要的改革，使房地产市场的运行更加符合市场规律。

一、我国房地产税收制度存在的问题主要有几下几个方面 （一）房地产开发税税种混乱复杂、作用不明

在房地产开发过程中和房屋买卖交易过程中，存在不少的税费交叉现象。如，土地使用税，是为了土地的级差收益，在城镇土地使用税中明文规定，采用定额税率，对土地面积划分不同的等级进行级差收取，而不是国际比较通用的评估实际土地价值后按照实际价值进行收取，存在明显的以税代租现象；在房地产管理法中，对于土地出让一年后，还未开始建设的，当地政府可以征收一定的闲置费用，金融不超过原来出让金的两成。但从本质上看，这个费用是一种税，符合税种强制性、无偿性和规定性的特点，而这样做就是以费代税。

（二）在税收制度上内外有别、区别对待

行政与法　《兵团党校学报》２Ｏ１３年第１期　现行房产税制度浅析及改革的　沈加佳　（浙江财经学院，浙江杭州　３１００１８）　几点　建议　［摘要】房产税是以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税改革应当以调节贫富差距、　调控房地产市场为主要目的。《房产税暂行条例》和沪、渝两地的暂行办法构成了现行房产税制度的主体。暂　行条例对企业房产的征税依据、征税标准，对个人房产区别征税的规定存在问题。两个试点地区对个人房产　税征税对象、计税依据、税率安排、税收性质等方面的规定存在问题。现行房产税制度难以实现其立法目的，　需要进一步完善。效力层级上，房产税要以正式法律的形式出台；内容上，要在企业自用房产、企业出租房　产，个人自用房产、个人出租房产之间设定合理的征收标准和免税标准。　［关键词】房产税；社会效果；改革建议　［中图分类号］Ｆ８１　２．４２【文献标识码】Ａ　【文章编号】１　００９－－－０２７４（２０１　３）０１—００７８一．０４　［作者简介】沈加佳，女，浙江财经学院经济法学硕士，研究方向：财税法学。　房产税改革引发了来自社会各界的热议。探讨　的热点是对个人自用房产是否应该征收房产税，即　房产税是否应该扩容，房产税应当如何改革的问　题。房产税改革的方向必须以房产税存在的目的为　导向，目的就是期待其实现的社会效果。本文将首　先阐述房产税的目的，接着以目的为导向，分析现　行制度的社会效果，最后为对房产税制度的改革提　出构想。　一、房产税的目的　房产税以房屋为征税对象，是以房屋的计税余　值或租金为计税依据的一种财产税。除了组织财政　收入的目的以外，房产税还发挥着调节贫富差距、　调控房地产市场的功能。　（一）调节贫富差距　财产税是所得税的补充税，在所得税对收入调　节的基础上，对纳税人占有的财产作进　步的调节。　房屋资产的增值完全归房产所有者是不合理　的。①房屋增值绝大部分来自土地增值，而土地的增　值则是因为公共基础设施改进以及公共服务改良。　土地增值是全社会劳动者的共同创造。因此，房产财　富增值的一部分通过合理的税收手段转为全社会　共同所有，并再投入公共品和公共服务的提供是符　合公平正义的。　房产税需差别化征收，通过免征条件避免加重　普通刚性需求房产所有人和经营人的负担。其重点调　节对象是富人，针对超过免税标准的房产征收房产　税，体现量能课税原则和税负公平的要求。运用税收　杠杆强化房产税的调节作用，能够进一步调节房产　所有人和经营人的财富分配，有利于缩小贫富差距。　（二）调控房地产市场　房产税是长期性政策，短期内抑制房价的效果　可能并不明显，但对未来ｌ０年甚至２０年的房地产　市场预期会产生影响。在房产保有环节征收的房产　税，会使得城镇化过程中住房需求、购买意愿以及　房价形成，表现得较为理性沉稳。房产税每年征收，　持有房产时间越长税负就越重。推行住房保有环节　房产税，使房地产市场上商品房保有成本提高。税　率高于房价上涨幅度，就能够促使存量房产出售进　入流通市场，同时抑制炒房投机需求。需求的总规　模将会表现出更少泡沫，空置率下降，资源配置效　率和土地利用率上升。供求矛盾有所缓解，总体的　房价将会表现更合理。　对现行房产税制度的分析以及房产税改革方　向的设定，应该以其目的为导向，既要能保障地方　①陈杰：《房产税试点初评与房产税改革深化的意义》，《探索与争鸣）２０１１年第５期。　一

？　ｉ　：ｊＩｌ；　ｌ噍【ＨＭｏＡｎ。ｔｈ　ｌｙＡＮ　ＮＡＮｃＥ　

浅析当前我国房产税改革试点方案的成效及发展　

基于沪渝两市试点及国际经验的比较　

于琦　

（中国人民银行天津分行，天津３０００４０）　

摘要：近年来。我国将房产税视为财税体制改革的重点内容和房地产调控的重要手段，力图通过发挥其扩大地　

方收入来源、调节社会贫富差距、提高住房持有成本等作用，以此来改善地方政府财政结构，引导个人住房合理消费，　

遏制房价过快上涨。本文通过对目前沪渝两市房产税试点方案和成效的深入分析．以及比较国外部分地区房产税制　

度及政策效应的基础上，结合我国国情就如何进一步改进我国房产税制度提出政策建议。　

关键词：房产税；改革试点：比较　

中图分类号：Ｆ８１２．４２　文献标识码：Ａ　文章编号：ｌｏ０３—９０３１（２０１３）０９—０ｏ２８—０４　ＤＯＩ：ＩＯ．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１００３—９０３１．２０１３．０９．０６　

在国外，“房产”常被称为“物业”。房产税也常被视为　

或定为物业税，是设在保有环节的财产税、不动产税和房　

地产税。其不仅是地方政府获取土地增值收益、实现收入　

来源稳定的重要手段之一．也是调节社会贫富差距、引导　

资源合理配置的重要措施＿】／。我国现阶段的房产税是指以　

房屋为征税对象，依照房屋的计税余值或租金收入．向房　

产所有人或经营人征收的一种财产税。同时，由于基本制　度、社会认同、外部环境以及发展历程等的不同。我国房　

产税与国外“物业税”相比，不仅在内涵及具体规定上有　

所异同，政策目标及实施效果也存在明显差异。　

一、我国房产税的现行制度框架及沪渝两市试点方　

案的比较和分析　

我国房产税在建国初期便已诞生．与当时地产税合　称为城市房地产税。在１９７３年简化税制改革时，向工商　

企业征收的城市房地产税并入工商税，房地产税计征对　

象仅是房地产管理部门和个人的房屋以及外资企业、中　

外合资、中外合作企业。１９８４年第二次利改税改革中．房　

浅谈房地产税改革的几点问题及对策

作者：阎星宇

来源：《今日财富》2021年第17期

房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。

随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。到目前为止，房地产税改革已推行近十年。2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。

一、我国房产税改革的意义

目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。因此，房产税改革的必要性在于，推行房地产税有助于进一步维护房地产业平稳。不仅可以培养地方主体税种，保证地方财政收入，同时提高直接税比重，实现收入再分配，缩短贫富差距。