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2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的（）进行移交。
A. 使用价值B. 账面价值C. 市场价值D. 投资价值2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。
影响房地产市场发展的社会经济因素有（）A. 社会因素B. 供求因素C. 经济因素D. 政治因素E. 政策因素3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 基准收益率是导致投资行为发生所要求的（）。
A. 最低投资回报率B. 最低投资利润率C. 平均投资报酬率D. 最低投资平均利润率4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）。
A. 管理费用B. 营业成本C. 财务费用D. 人员费用5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（）。
A. 测算折旧B. 测算重新购建价格C. 求取积算价格D. 预测估价对象的未来收益E. 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 租金调整对于主要承租商一般每（）年调整一次，次要承租商可每年调整一次。
A. 4B. 5C. 6D. 77.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（）A. 生产法B. 销售法C. 支出法D. 收入法8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于房屋空置率的说法，正确的是（）。
A. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理成本中的劳动保险费不包括（）。
31．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。
A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D. 失业率答案：B解析：A空置量属于市场供应指标，C平均建设周期也属于市场供应指标，失业率属于需求指标。
32．介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（）A．年度计划B．短期计划C．中短期计划D．长期计划答案：C解析：P145，物业管理计划涉及年度计划、中短期计划和长期计划。
年度计划是一种运营计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理公司与业主签署的委托管理协议约定的协议有效期为周期，通常为3～5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。
33．物业管理公司和业主沟通的模式和频率重要取决于（）A．业主的态度B．物业管理人员的态度C．双方的约定D．物业服务水平答案：A解析：P150下面。
34．财务收支计划通常以（）的形式体现，这是业主非常关注的内容。
A．收入计划B．支出计划C．收益估算D．预算计划答案：D解析：P149页下面。
财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中涉及具体的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目的。
35．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）A．意愿租赁B．私房租赁C．定期租赁D．自动延期租赁答案：A解析：P157页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。
这一页中下部，自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。
36．吸引租户的重要策略不涉及（）A．强调租金低廉B．宣传手段C．租约条款优惠D．现场看楼答案：A解析：P164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周边景观、通达性和方便性等。
一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，由于对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户也许并不十分重要。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.用于物业更新改造的准备金可以取（）或年净运营收益的－个百分比。
A.运营费用B.有效毛租金收入C.潜在毛租金收入D.抵押贷款还本付息2.物业管理的核心工作是（）。
A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求3.房地产市场指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（）。
A.就业人员数量B.就业分布C.城镇登记失业率D.城市家庭可支配收入4.就物业管理活动来看，物业管理中的（）是开展物业管理工作的基础。
A.经营管理B.成本管理C.物业评价D.各种合同5.编制弹性成本(费用)预算的主要方法有（）A.列表法和公式法B.定额法和列表法C.分解法和公式法D.预算法和列表法6.物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）A.管理费用B.营业成本C.财务费用D.人员费用7.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是（）万元。
A.160B.240C.320D.4808.【真题】物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调査属于（）调査。
A.产品B.供给C.竞争D.渠道9.房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（）A.或然损失风险B.周期风险C.通货膨胀风险D.政治风险10.以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，不包括（）。
A.证券投资B.项目投资C.不良贷款D.股权投资公司11.（）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A.居住物业B.收益性物业C.公共物业D.所有物业12.房地产市场运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.一般来说，物业检查的频率取决于（）A.目前和未来所提供空间的满足感B.物业管理师对未来租户需求的了解程度C.所需支付费用的承受能力D.业主对物业质量要求的程度2.设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。
A.10％B.15％C.20％D.25％3.编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素4.租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括（）。
A.租约续期B.房屋空阎交付C.租户关系管理D.收取租金5.零售商业物业现场管理的机构设置中，工资福利、劳动保险、劳动争议的处理属于（）的工作。
A.办公室B.财务部C.物业部D.工程部6.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率－般较高。
A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型7.下列关于写字楼的说法，错误的是（）。
A.按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼B.甲级写字楼位置十分优越C.丙级写字楼交通便利D.乙级写字楼居于城市小型或零星的商贸集中区8.【真题】房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占（）的比例。
A.同期房屋存量B.同期房屋增量C.上期房屋存量D.上期房屋增量9.组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。
A.组合投资的方针和政策B.组合的投资分析C.投资组合的构建D.投资组合的调整10.【真题】在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（）。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（）个以上可比实例。
A. 2B. 3C. 4D. 52.(单项选择题)(每题 1.00 分) 现在人们越来越重视的距离是（）。
A. 交通路线距离B. 最佳交通路线距离C. 空间直线距离D. 交通时间距离3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 吴某将46 135元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。
A. 54637.23B. 51671.2C. 51357.46D. 46135.654.(多项选择题)(每题 2.00 分) 对开发商进行观察和评价时，考虑的因素包括（）。
A. 开发商是独立开发还是合伙开发B. 项目建设资金来源C. 开发商是独立开发还是合伙开发D. 项目建设的地理位置E. 开发商的专业化水平5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 企业固定资产平均折旧年限一般为()年。
A. 2B. 3C. 4D. 56.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运营中的物业项目主要分析的内容不包括（）。
A. 开业日期B. 物业业主和物业服务企业名称C. 规划设计内容D. 位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（）A.固定预算.B.弹性预算C.零基预算D.概率预算8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。
A. 产品组合B. 产品质量C. 突发事件D. 项目选择9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表称为（）。
A. 利润表B. 现金流量表C. 成本表D. 价目表10.(多项选择题)(每题 2.00 分) 收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（）。
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。
A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析正确答案：ABD2. 单选题：房地产的（）往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。
A.流动性差B.投资回收期较长C.投资数额巨大D.需要专门的知识和经验正确答案：A3. 多选题：在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（）A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大正确答案：ACD4. 单选题：根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括（）A.会计报表和文字报告B.资产负债表和分部报告C.成本报表和文字报告D.利润分配表和分部报告正确答案：A5. 单选题：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。
因此，风险管理的首要任务是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整正确答案：A6. 单选题：保险人计收保险费的基础是（）A.保险标的B.保险单C.保险金额D.保费正确答案：C7. 单选题：物业服务企业持续经营的基础是（）A.正确处理企业同其债权人之间的债权性关系B.正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系C.正确处理企业内部各单位之间的债权性关系D.正确处理企业同职工之间的债权性关系正确答案：B8. 单选题：下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是（）A.购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方B.交通便利不影响购物中心的成功经营，即使停车不便时，也不受影响C.有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素正确答案：B9. 单选题：还本付息的方式中，当指标小于（）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
2023年物业管理师-物业经营管理考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率为（）。
A. 17.56%B. 15. 87%C. 15. 36%D. 18. 35%正确答案：B,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是（）。
A. 重置价格又称重置成本B. 重置价格通常要比重建价格高C. 一般建筑物适用重置价格D. 有特殊保护价值的建筑物适用重建价格正确答案：B,3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要有（）。
A. 劳动力状况B. 管理者决策C. 项目风险D. 项目期限E. 资金成本正确答案：C,E,4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 下列关于房屋租赁期限的说法，正确的有（）。
A. 《合同法》规定，租赁期限不得超过20年B. 《合同法》规定，租赁期限不得超过10年C. 承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋D. 出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，不用赔偿承租人的损失E. 租赁期限届满后，继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期限届满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同正确答案：A,C,E,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 编制营业成本预算，应以（）预算为基础。
A. 支出B. 费用C. 收人D. 工资正确答案：C,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标（）的基础上编制的。
A. 日常会计核算B. 试算平衡C. 收付实现D. 分析判断正确答案：B,7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某一物业的（），是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
物业管理师《物业经营管理》考试试题含答案1. 多选题：零售商业物业关于代收代缴费用和净租约，下列说法正确的是( )A.当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付B.许多租户喜欢毛租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付C.净租的租户仅按比例分摊与物业有关的税项D.净租的租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费E.净租的业主普通只负责建造物结构部份的维修费用正确答案： ACDE2. 单选题：不属于智能化住宅小区功能特征的是( )。
A.小区内部具备完善的安保系统B.能为小区内住户提供多种多媒体服务C.各住宅单元与小区无信息交互能力D.各住宅单元内部具备安保防灾措施正确答案： C3. 单选题：物业服务企业的性质是与( )的性质密切相关。
A.物业投资管理工作B.物业资产管理工作C.物业经营管理工作D.物业租赁管理工作正确答案： C4. 单选题：关于零售商业物业现场管理的影响因素，下列说法不正确的是( )A.正确的经营管理策略是基础B.有针对性的管理方案设计是前提C.良好的现状分析是保证D.精确的费用测算是根本正确答案： C5. 单选题：【2022 年真题】年利率为 6%.—年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为()。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%正确答案： C6. 单选题：投资者评估的物业的投资价值( )该物业的市场价格，是其投资行为或者交易能够实现的基本条件。
A.大于B.小于C.大于或者等于D.小于或者等于正确答案： C7. 单选题：通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于( )。
A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制正确答案： D8. 单选题：物业管理绩效的层次包括( )①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效A.①和④B.②和③C.①和③D.③和④正确答案： D9. 单选题：【2022 年真题】下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是( )。
物业经营管理第一章物业经营管理概述一、单项选择题<每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、物业经营管理的对象通常是<C）。
A．物业资产管理公司 B.物业管理企业 C.收益性物业 D.自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供<C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A．设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理3、物业经营管理的内容不包括<D）。
A．物业价值和经营绩效评估 B.租赁管理 C.物业运行操作管理 D.房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现<B）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A．物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度最大化 D.物业价值最大化5、国外通常将写字楼分为<B）个等级。
A．2 B.3 C.4 D.56、<B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A．居住物业 B.收益性物业 C.公共物业 D.所有物业7、关于区域购物中心，表述错误的是<D）。
A．建筑规模10万m 2以上 B.有效商业服务半径可达到200km C.是一个高效运作的统一体 D.通常由一家大型百货公司为主要租户8、市级购物中心建筑面积一般在<A）。
A．3万m2以上 B.1万~3万m2之间 C.3000~10000m2之间 D.3000m2以下9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指<A）物业管理企业。
A．管理型 B.专业型 C.综合型 D.委托型10、别墅是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。
下列概念中，只有<C）具有别墅类产品的独有性。
A．空中别墅 B.叠拼别墅 C.独栋别墅 D.双拼别墅11、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为<C）。
2023年物业管理师-物业经营管理考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 为了使物业总体出租收入最大化，应该采取的策略是（）A. 弹性策略B. 出租策略C. 风险策略D. 现场管理策略正确答案：B,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗物业预计未来每年的净收益为20万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为10. 5%，则该宗物业的收益价格为（）万元。
A. 191. 54B. 190. 48C. 192.53D. 192. 46正确答案：B,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 写字楼物业管理的工作模式中.物业市场的定位在于（）A. 物业发展目标B. 租赁期间管理C. 物业管理目标D. 租务市场管理正确答案：A,4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 毛租金乘数法的优点包括（）。
A. 可忽略物业租金以外的收入B. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计C. 由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值D. 方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料E. 可忽略不同物业的空置率和运营费用的差异正确答案：B,C,D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（）A. 基础租金B. 附加租金C. 市场租金D. 实际租金正确答案：A,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 寻找市场变化规律的过程实际上就是市场（）的过程。
A. 评价与规划B. 分析与预测C. 协调与管理D. 调査与论证正确答案：B,7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）A. 物业服务合同是双务合同B. 物业服务合同是有偿合同C. 物业服务合同是诺成性合同D. 物业服务合同是单务合同正确答案：D,8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是（）A. 市场调研结果B. 有足够的信息可用C. 对市场分析判断D. 了解市场行情正确答案：B,9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 影响物业价格的心理因素，主要包括（）A. 志在必得的心态B. 接近名家住宅的心理C. 个人欣赏趣味D. 讲究风水或吉祥号码E. 时尚风气正确答案：B,C,D,E,10.(单项选择题)(每题 1.00 分) 组织简单、成本低、不受时空与地域限制的调查方法是（）。
物业经营管理计算题复习内容整理名义利率与实际利率的概念及关系例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。
这里的年利率6%称为“名义利率”。
当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；但当按复利计息时，上述“年利率6%，每月计息一次”的实际利率则不等于名义利率（6%）。
例如，年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：一年1次计息F=1000*（1+12%）=1120（元）一年4次计息F=1000*（1+3%）4=1125.51(元)一年12次计息F=1000*（1+1%）12=1126.83（元）这里的12%，对于一年一次计息情况既是实际利率有事名义利率；3%和1%称为周期利率。
由上述计算可知：名义利率=周期利率*每年的计息周期数。
对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率=（1+3%）4-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=（1+1%）12-1=12.68% 。
名义利率与实际利率的关系设名义利率为r,若年初借款为P，在一年中计算利息m次，则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为：F=P（1+ rm）m,其中利息为I=F-P=P(1+ rm)m-P 。
故实际利率i与名义利率r的关系式为：i= F-PP=｛P(1+r/m)m-p｝/P=(1+r/m)m-1通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系：1.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；4.当每年计息周期数m﹥1时，实际利率大于名义利率；5.当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=e r-1复利系数的应用【例3-1】已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？【解】已知r=15%,m=12/3=4,则该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%【例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？【解】已知P=2000万元，n=3*4=12,i=8%/4=2%,则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额=P*i*n=2000/2%*12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息=P〔（1+i）n-1〕=2000〔(1+2%)12-1〕=536.48(万元)【例3-3】某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。
【解】 已知A=50万元，n=10,i=10%,F 10=600万元，则该写字楼项目收益现值 P=A i 〔1-1/(1+i)n 〕+F 10/(1+i)10=5010% 〔1-1/(1+10%)10〕+600/(1+10%)10=538.55(万元)【例3-4】 知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，求该出租公寓的净运营收益现值。
【解】 已知A 1=100万元，A 2=30万元，n=30,i=8%,S 1=3%,S 2=2%,则该出租公寓净运营收益现值P=A 1/i-S 1｛1-〔(1+S 1)/(1+i)〕n ｝-A 2/i-S 2｛1-〔(1+S2)/(1+i)〕n｝=1008%-3% ｛1-〔1+3%1+8% 〕30｝- 308%-2% ｛1-〔1+2%1+8%〕30｝=1107.57(万元) 【例3-5】 某投资者以4000元/m 2的价格，购买了一套建筑面积为1000m 2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60% 。
该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。
假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？【解】 （1）已知：n 1=15*12=180个月，n 2=5*12=60个月，i=9%/12=0.75%，初始购买价格=4000*1000=400（万元）（2）初始抵押贷款数额：P=400万元*60%=240(万元) （3）投资者月还本付息数额为：A=P*i/〔1-(1+i)-n〕=240*0.75%/〔1-(1+0.75%)-180〕=2.2342(万元)（4）第6年初写字楼物业的价值为：400*（1+2%）5=441.63（万元） （5）第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)*〔1-(1+i)-n〕=（2.2342/0.075%）*〔1-（1+0.75%）-（180-60）〕=192.16（万元）（6）投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47（万元）设备更新方案的决策例如，某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。
市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。
仅从经济的角度分析，是否需要更新呢？如果采用静态分析的方法，则分析过程十分简单：旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。
当然，如果采用动态分析方法，新设备购置费用会产生较大的财务成本，因此更新设备的经济效果会下降。
能提升物业运行服务质量的设备更新物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益（通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式）。
此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。
例如，某出租写字楼的电梯已经明显老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，而且维修期间对住户的正常使用产生了一定的影响，住户抱怨增加，支付租金的意愿下降，租约期满续约的可能性也下降。
此时，物业业主和经营管理者就面临着电梯更新决策问题假设在上述情况中，电梯的运行费用为20万元/年，可能导致的潜在租金损失为30万元/年，新电梯的更新购置成本为200万元，经济使用寿命为15年，年运行费用为15万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加20万元/年的租金收入。
此时如何决策呢？更新决策的思维逻辑是：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。
当然，这里要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用。
如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25万元。
据此可以选择更新设备方案。
同样的道理，如果选用动态算法，考虑资金时间价值的影响，更新方案的年费用会增加，经济效果会下降，但也有可能是优于沿用原电梯的方案。
投资回收期静态投资回收期P’b静态投资回收期（P’b），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自P’b投资起始点算起。
其计算公式为：∑（CI-CO）t=0t=0式中，P’b ——静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：P’b=〔累计净现金流量开始出现正值期数-1〕+〔上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量〕现金回报率例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为2.820*100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20*100%=11%投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。
在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。
清偿能力指标计算及财务评价指标计算清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
（一）利息计算方法按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。
每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)*贷款利率还本付息的方式包括以下几种：1.一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不换本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；3.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4.一次性偿还，借款期末一次偿还全部本金和利息；5.“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
（二）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：PdI d=∑ R tt=1式中：I d为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息），P d 为借款偿还期（从借款开始期计算），R t为第t期可用于还款的资金（包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金）。
借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：P d=〔借款偿还后开始出现盈余期数〕- 开始借款期数+〔上期偿还借款额当期可用于还款的资金额〕上述计算式以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。
