第六章房地产

一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。

二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。

三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。

房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。

一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。

2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。

【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。

B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。

2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。

由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。

【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。

A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。

A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。

5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。

A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。

A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。

7.土地的“三通一平”是指（ C ）。

A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。