房地产开发企业会计第六章 投资性房地产

一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。

二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。

三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。

房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。

一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

贝壳· 为应试而生醶縹鄡杦㰰挰曏匫彎!「例6-1」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经 营租货合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业采用成本计量模式，不考虑相关税费。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。

甲企业的账务处理如下:2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房 20 000 000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅23!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建） 1500 000贷：银行存款等 1 500 000「例6-2」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

为了 提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了 经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

11月」〇日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。

3月丨5日，厂房账面余额为1 200万元, 其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。

假设甲企业采用公允价值计量模式, 不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000贷：投资性房地产——成本 10 000 000——公允价值变动 2000000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅22!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建）1500000贷：银行存款1500000「例6-3」甲公司为从事房地产经营开发的企业。

第六章投资性房地产本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。

虽然分数不高，但比较重要。

本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。

第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。

【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。

A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。

2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。

【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。

B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。

2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。

由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。

【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第六章投资性房地产第一部分重点难点解析【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。

借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合收益2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。

借：递延所得税负债其他综合收益贷：其他业务成本3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。

借：所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）第二部分典型例题解析【考点1】投资性房地产的范围【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。

A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。

【例题2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层拟用于出售的房产。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。

投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。

一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。

1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。

（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。

（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。

（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）答案：×。

不确认投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。

如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。

2、作为存货的房地产。

如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。

【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。

企业会计准则第3号－－投资性房地产文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】2006.02.15•【文号】财会[2006]3号•【施行日期】2007.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】会计正文企业会计准则第3号－－投资性房地产（财会[2006]3号二○○六年二月十五日）第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号——租赁》。

第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

投资性房地产的概念,范围是什么投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有⽽持有的房地产。

投资性房地产的概念和范围是什么？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

投资性房地产的概念,范围是什么⼀、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。

新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。

房地产开发企业⾃⾏开发的房地产⽤于对外出租的，按存货进⾏处理，在“出租开发产品”这⼀科⽬进⾏核算；企业⽤⾃有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租⾃⽤的⼟地使⽤权，按⽆形资产进⾏核算。

⽽新会计准则对出租性房地产进⾏了统⼀规范，将对外出租的房产、对外出租的⼟地使⽤权以及持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，统⼀划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科⽬进⾏核算。

从⽽将投资性房地产与企业⾃⽤的⼚房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货⽽准备对外出售的房地产区分开来。

⼆、投资性房地产的范围企业应划⼊投资性房地产进⾏核算的包括了以下范围：(⼀)已出租的⼟地使⽤权已出租的⼟地使⽤权是指企业将⾃有的⼟地使⽤权，以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划⽤于出租⽽尚未出租的⼟地使⽤权2.将租⼊的⼟地使⽤权⼜对外出租(⼆)持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权企业持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的⼟地使⽤权。

因为这类⼟地使⽤权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。

但按国家有关规定认定的闲置⼟地不属于投资性房地产。

(三)已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

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第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。

2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。

A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。

A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。

A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。

A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。

【内容导航】投资性房地产的转换和处置【所属章节】第六章投资性房地产【知识点】投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换(一)投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理1.成本模式成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

(一)采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(二)采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益。

企业会计准那么之投资性房地产引言企业会计准那么中对于投资性房地产的规定是为了准确反映企业的财务状况和经营成果，提供有关投资性房地产的信息。

投资性房地产是指企业用于出租、增值或者经营取得长期收益的房地产资产。

本文将详细介绍企业会计准那么中关于投资性房地产的要求和会计处理。

投资性房地产的定义和确认根据企业会计准那么，投资性房地产的定义是指企业用于取得租金收益、资本增值或者两者兼而有之的房地产。

确定一项资产是否属于投资性房地产，需要满足以下条件：1.企业以获取租金收益、资本增值或者两者兼而有之为目的。

2.该房地产不用于自用或者销售房地产开发工程。

3.该房地产正在租赁、出售或是为取得租赁、出售而准备。

投资性房地产在确认时需要满足上述条件，并且还需要能够可靠计量投资性房地产的公允价值。

公允价值是指在交易当事人之间充分知情和激活、在市场上公开交易的条件下，该资产的交易价格。

企业可以通过市场报价、拍卖等方式确定投资性房地产的公允价值。

投资性房地产在初始计量时，应按照其本钱计量。

本钱包括购入的现金价值以及获得该房地产时支付的相关费用，例如经纪佣金、律师费和注册费等。

同时，如果购入投资性房地产时发生了非货币性交换，那么应按照公允价值进行计量。

非货币性交换是指以非现金资产或者效劳交换货币资产的交易。

投资性房地产在初始计量后，需要按照企业会计准那么的要求，在后续计量阶段进行调整。

投资性房地产的后续计量有两种方法：1.本钱模式：按照本钱进行后续计量，包括购置本钱以及后续的资本化改进本钱。

2.公允价值模式：按照公允价值进行后续计量，公允价值的变动计入损益。

企业在选择后续计量方法时需要根据实际情况进行权衡和判断。

本钱模式适用于对于长期持有的固定租金收入的房地产，而公允价值模式适用于短期持有或者预期进行出售的房地产。

投资性房地产的披露要求企业在财务报表中需要披露投资性房地产的相关信息，以提供应用户适宜的决策依据。

投资性房地产的披露要求包括：1.披露投资性房地产的分类方法和后续计量方法，以及对于公允价值模式计量的披露说明。

第六章投资性房地产1.对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

2.自用房地产：企业出租给本企业职工居住的房屋企业拥有并自行经营的旅馆、饭店企业自用的办公楼、生产车间厂房等3.如果某项房地产不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分不确认为投资性房地产4.自用房地产自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，可转为投资性房地产5.投资性房地产确认时点：租赁期开始日；停止自用、准备增值后转让的日期；空置建筑物或在建建筑物，董事会做出书面决议日6.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

转为改扩建的分录：（1）成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）公允价值模式借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或在借方）7.与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计入其他业务成本。

8.成本模式后续计量的投资性房地产（1）计提折旧摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（3）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费－应交增值税（销项税额）9.公允价值模式后续计量的投资性房地产（1）公允价值上升借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益下降做相反分录（2）取得租金借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）10.投资性房地产后续计量模式变更为会计政策变更，变更时公允与账面的差额调整期初留存收益11.成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不能转为成本模式12.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式的账务处理：借：投资性房地产（变更日公允）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）盈余公积（或借方）差额计入期初留存收益利润分配——未分配利润（或借方）涉及所得税影响的，调整递延所得税负债，（或递延所得税资产），对应留存收益。

第10讲-投资性房地产的特征与范围，投资性房地产的确认和初始计量，投资性房地产的后续计量第六章投资性房地产考情分析本章主要介绍了投资性房地产的特征、范围和会计核算，属于重点内容。

关于投资性房地产后续计量模式的转换可以和会计政策变更相结合命至主观题。

近三年平均分值为4分。

第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

【提示】投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

【提示】（1）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产。

（2）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

4.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。