CPA会计 第六章 投资性房地产 (1)

第六章投资性房地产第一轮课后作业一、单项选择题1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

A.已出租的土地使用权B.持有准备增值后转让的商品房C.已出租的建筑物D.持有准备增值后转让的土地使用权2.甲公司2×19年2月1日购入一栋办公楼用于对外出租，支付购买价款5 000万元，支付相关税费200万元。

甲公司预计该办公楼可以使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。

2×19年12月31日办公楼的可收回金额为5 100万元，假定不考虑增值税等其他因素，甲公司取得办公楼当日直接对外出租，且对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

下列各项说法中正确的是（）。

A.购入办公楼应作为固定资产核算B.办公楼折旧金额计入管理费用C.当年应计提的折旧金额为205.83万元D.办公楼在12月31日的账面价值为5 100万元3.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益4.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。

2×18年12月31日其成本为2 500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3 000万元。

2×18年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（）。

本章属于基础性章节，考试中以客观题形式单独出现，所占分值并不多。

但与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，常以主观题的形式出现，而且分值不低。

通常考查的是投资性房地产的后续计量（包括计量模式的变更）、投资性房地产转换及处置与其他内容的结合，会计处理难度不大。

本章考情分析知识点：投资性房地产的特征与范围知识点：投资性房地产的确认和初始计量知识点：与投资性房地产有关的后续支出【综合题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业仍采用成本模式计量。

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产——厂房 20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房 15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000知识点：投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的转换和处置（一）投资性房地产的转换1）投资性房地产转为非投资性房地产（有利差额）20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。

一、投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权（计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地
产）；
2.已出租的建筑物（下定决心用于出租后，不管正在建造还是已经建成，都属于投资
性房地产，转租不属于投资性房地产）；
3.资本增值（炒地皮）。

二、投资性房地产的计量
1.初始计量：成本
2.后续计量（同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量）
（1）成本模式（3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备：不允许转回）（2）公允价值模式（3个不允许,条件：有市场，能获得公允价值信息）
3.后续计量模式的变更
A.计量模式一经确定，不得随意变更；
B.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将公允价值与账
面价值的差额调整期初留存收益，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
三、投资性房地产的转换
1.成本模式
（1）无论投→非还是非→投：一般对着转；
（2）涉及存货的（房地产开发企业）：谁多了倒挤谁（借方倒挤）。

2.公允价值模式
（1）区分投→非还是非→投
（2）有差额，贷记账面价值，借记公允价值，会形成借差贷差。

四、投资性房地产的处置。

第六章投资性房地产历年考情概况本章在2016年以客观题考查，在2015年、2017年和2018年考题中均以主观题的形式进行考查，但通常情况下以客观题为主，考点是投资性房地产转换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。

本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均分值约6分左右，整体难度不大。

近年考点直击2019年教材主要变化本章内容未发生实质性变动。

考点详解及精选例题【知识点】投资性房地产的范围（★）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

『正确答案』不属于，属于存货。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

本章概述（一）内容提要本章解析了投资性房地产的界定、入账成本的确认、两种后续计量模式的会计处理、成本模式转为公允价值模式的会计处理及投资性房地产的转换和处置的会计处理。

（二）关键考点二、知识点详释知识点：投资性房地产的特征与范围★（一）投资性房地产的定义及特征1.投资性房地产的定义所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

（3）投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。

（二）投资性房地产的范围1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；①房地产开发商持有以备增值后转让的土地使用权应认定为“开发产品”，不属此类；②按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（3）已出租的建筑物。

①用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

（4）特殊情况①空置建筑物（万事俱备，只差住人）只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

②在建房产只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。

③某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

第六章投资性房地产本章考情分析本章属于比较重要的章节。

主要解释投资性房地产的确认、计量和记录问题，可以和债务重组、非货币性资产交换、所得税会计等内容结合出题。

本章分值5-6分。

18年教材主要变化（1）重新编写“投资性房地产的范围”；（2）取消了“自行建造投资性房地产的确认和初始计量”中的会计处理；（3）按营改增修订了“投资性房地产处置”的会计处理。

处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为“赚取租金”或“资本增值”，或者“两者兼有而持有”的房地产。

投资性房地产应当能够“单独计量”和“出售”。

（如果和固定资产或无形资产的金额没有分开，即不能单独计量和出售，那么仍应该划分为固定资产或无形资产）投资性房地产的特征（一）投资性房地产是一种经营活动投资性房地产是一个单位的“附营业务”，而不是一个单位的投资活动。

因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。

只有两地一房2、投资性房地产不包括：（1）经营租入再转租的房地产（2）融资租出的房地产（3）计划、准备出租的土地使用权（4）闲置土地（5）企业自用房地产（6）出租给本企业职工的宿舍（7）作为存货的房地产（8）持有并准备增值后转让的建筑物特殊情况对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

四节再详细讲）(一)外购投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购取得：（与固定资产和无形资产的处理相同）借：投资性房地产（买价+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）贷：银行存款㈡自行建造的投资性房地产借：投资性房地产—在建（达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出）贷：银行存款业务成本。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。

2017年注册会计师《会计》知识要点第六章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

第二节投资性房地产的确认和初始计量同时满足以下条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房发产的成本能够可靠计量。

1、外购投资性房地产借：投资性房地产——成本贷：银行存款等2、自建投资性房地产该资产达到预定使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

3、非投资性房地产转换成投资性房地产，成本模式下转换日采用账面成本，公允价值计量模式下采用转换日的公允价值入账。

4、投资性房地产改扩建后还用做投资性房地产的转入“投资性房地产——在建”再开发期间不计提折旧账务处理借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产在建中借：投资性房地产——在建贷：银行存款（原材料等）改建完成借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建公允模式计量下，“投资性房地产——公允价值变动”也一并转入“投资性房地产——在建”内。

第三节投资性房地产的后续计量1、采购成本模式进行后续计量的累计折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金借：银行存款（或其他应收款等）贷：其他业务收入2、采用公允价值模式进行后续计量的不计提折旧和摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

投资性房地产公允价值高于账面的：借“投资性房地产——公允价值变动”贷记入“公允价值变动损益”科目中。

公允低于账面做相反分录。

3、投资性房地产模式变更采用公允价值计量的不得变更为成本模式计量。

采用成本模式计量的变更为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理，并按差额调整期初留存收益。

第四节投资房地产的转换和处置1、房地产的转换形式和转换日（1）投资性房地产转为自用，转换日为达到自用状态，企业开如用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。