CPA会计第六章 投资性房地产

第六章投资性房地产第一轮课后作业一、单项选择题1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

A.已出租的土地使用权B.持有准备增值后转让的商品房C.已出租的建筑物D.持有准备增值后转让的土地使用权2.甲公司2×19年2月1日购入一栋办公楼用于对外出租，支付购买价款5 000万元，支付相关税费200万元。

甲公司预计该办公楼可以使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。

2×19年12月31日办公楼的可收回金额为5 100万元，假定不考虑增值税等其他因素，甲公司取得办公楼当日直接对外出租，且对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

下列各项说法中正确的是（）。

A.购入办公楼应作为固定资产核算B.办公楼折旧金额计入管理费用C.当年应计提的折旧金额为205.83万元D.办公楼在12月31日的账面价值为5 100万元3.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益4.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。

2×18年12月31日其成本为2 500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3 000万元。

2×18年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（）。

一、投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权（计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地
产）；
2.已出租的建筑物（下定决心用于出租后，不管正在建造还是已经建成，都属于投资
性房地产，转租不属于投资性房地产）；
3.资本增值（炒地皮）。

二、投资性房地产的计量
1.初始计量：成本
2.后续计量（同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量）
（1）成本模式（3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备：不允许转回）（2）公允价值模式（3个不允许,条件：有市场，能获得公允价值信息）
3.后续计量模式的变更
A.计量模式一经确定，不得随意变更；
B.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将公允价值与账
面价值的差额调整期初留存收益，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
三、投资性房地产的转换
1.成本模式
（1）无论投→非还是非→投：一般对着转；
（2）涉及存货的（房地产开发企业）：谁多了倒挤谁（借方倒挤）。

2.公允价值模式
（1）区分投→非还是非→投
（2）有差额，贷记账面价值，借记公允价值，会形成借差贷差。

四、投资性房地产的处置。

CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值本篇所需记忆的内容如下：1、为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产。

投资房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2、对于房地产开发企业来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；3、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。

3、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按照当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。

4、出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入。

5、无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

6、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

7、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值。

第六章投资性房地产历年考情概况本章在2016年以客观题考查，在2015年、2017年和2018年考题中均以主观题的形式进行考查，但通常情况下以客观题为主，考点是投资性房地产转换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。

本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均分值约6分左右，整体难度不大。

近年考点直击2019年教材主要变化本章内容未发生实质性变动。

考点详解及精选例题【知识点】投资性房地产的范围（★）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

『正确答案』不属于，属于存货。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

本章概述（一）内容提要本章解析了投资性房地产的界定、入账成本的确认、两种后续计量模式的会计处理、成本模式转为公允价值模式的会计处理及投资性房地产的转换和处置的会计处理。

（二）关键考点二、知识点详释知识点：投资性房地产的特征与范围★（一）投资性房地产的定义及特征1.投资性房地产的定义所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

（3）投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。

（二）投资性房地产的范围1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；①房地产开发商持有以备增值后转让的土地使用权应认定为“开发产品”，不属此类；②按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（3）已出租的建筑物。

①用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

（4）特殊情况①空置建筑物（万事俱备，只差住人）只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

②在建房产只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。

③某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

第六章投资性房地产本章考情分析本章属于比较重要的章节。

主要解释投资性房地产的确认、计量和记录问题，可以和债务重组、非货币性资产交换、所得税会计等内容结合出题。

本章分值5-6分。

18年教材主要变化（1）重新编写“投资性房地产的范围”；（2）取消了“自行建造投资性房地产的确认和初始计量”中的会计处理；（3）按营改增修订了“投资性房地产处置”的会计处理。

处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为“赚取租金”或“资本增值”，或者“两者兼有而持有”的房地产。

投资性房地产应当能够“单独计量”和“出售”。

（如果和固定资产或无形资产的金额没有分开，即不能单独计量和出售，那么仍应该划分为固定资产或无形资产）投资性房地产的特征（一）投资性房地产是一种经营活动投资性房地产是一个单位的“附营业务”，而不是一个单位的投资活动。

因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。

只有两地一房2、投资性房地产不包括：（1）经营租入再转租的房地产（2）融资租出的房地产（3）计划、准备出租的土地使用权（4）闲置土地（5）企业自用房地产（6）出租给本企业职工的宿舍（7）作为存货的房地产（8）持有并准备增值后转让的建筑物特殊情况对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

四节再详细讲）(一)外购投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购取得：（与固定资产和无形资产的处理相同）借：投资性房地产（买价+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）贷：银行存款㈡自行建造的投资性房地产借：投资性房地产—在建（达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出）贷：银行存款业务成本。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。

2017年注册会计师《会计》知识要点第六章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

第二节投资性房地产的确认和初始计量同时满足以下条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房发产的成本能够可靠计量。

1、外购投资性房地产借：投资性房地产——成本贷：银行存款等2、自建投资性房地产该资产达到预定使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

3、非投资性房地产转换成投资性房地产，成本模式下转换日采用账面成本，公允价值计量模式下采用转换日的公允价值入账。

4、投资性房地产改扩建后还用做投资性房地产的转入“投资性房地产——在建”再开发期间不计提折旧账务处理借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产在建中借：投资性房地产——在建贷：银行存款（原材料等）改建完成借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建公允模式计量下，“投资性房地产——公允价值变动”也一并转入“投资性房地产——在建”内。

第三节投资性房地产的后续计量1、采购成本模式进行后续计量的累计折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金借：银行存款（或其他应收款等）贷：其他业务收入2、采用公允价值模式进行后续计量的不计提折旧和摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

投资性房地产公允价值高于账面的：借“投资性房地产——公允价值变动”贷记入“公允价值变动损益”科目中。

公允低于账面做相反分录。

3、投资性房地产模式变更采用公允价值计量的不得变更为成本模式计量。

采用成本模式计量的变更为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理，并按差额调整期初留存收益。

第四节投资房地产的转换和处置1、房地产的转换形式和转换日（1）投资性房地产转为自用，转换日为达到自用状态，企业开如用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

内容框架一、投资性房地产的特征与范围二、投资性房地产的确认和初始计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的转换和处置历年考题分析本章是基础性章节。

在考试中，既可以考客观题也可以考主观题。

本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换、持有待售资产以及合并报表等内容结合。

【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。

方法 & 技巧★学习本章时，对于投资性房地产的会计处理，应始终先区分是采用成本模式后续计量还是公允价值模式后续计量，即先划出范围，再各个击破。

尤其是，要重点关注投资性房地产与固定资产、无形资产、所得税和持有待售资产等内容的联系，应侧重对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有关问题的掌握。

第一节 投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定（★★）【解释】1、投资性房地产为赚取租金或者资本增值的目的，使得企业持有的房产或者地产具有投资的性质，所以我们称其为投资性房地产。

正因为其具有投资性质，所以在某种程度上和金融资产有共同的特征。

投资性房地产公允价值模式计量的原则和交易性金融资产的处理原则是一致的。

2、投资性房地产的租金收入属于经营活动，投资性房地产的取得和处置属于投资活动。

3、“已出租的土地使用权”、“已出租的建筑物”这里“已出租”暗含的意思是企业必须拥有所有权，这里不包括转租的情形。

4.持有并准备增值后转让的土地使用权。

不包括闲置土地，现实情况较少。

举例：甲企业新建厂区，将企业搬至新厂区，旧厂区闲置，董事会决议旧厂区土地使用权增值后再转让，则此土地使用权由无形资产转为投资性房地产，属于“持有并准备增值后转让的土地使用权”。

这种情况下，土地使【解释】出租且提供辅助服务的建筑物。

举例：甲房地产开发企业建造完成一栋楼房，如果甲企业将该楼房出租给一家快捷酒店，甲企业为其提供保安、保洁、维护、修理等服务，这种情况下，甲企业提供服务在整个协议中不重大，作为投资性房地产核算；如果甲企业将该栋楼用于酒店的经营，同时负责维修、维护等服务，虽然维修、维护的服务不重大，但是酒店的经营由甲企业自己完成，应视为甲企业的经营场所，作为固定资产核算。

【案例引入】红星美凯龙回复上交所问询，透露投资性房地产“家底”新京报讯：2019年5月23日，红星美凯龙表示收到上海证券交易所上市公司下发的《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》（以下简称《问询函》）。

在《问询函》中，上交所对投资性房地产、其经营状况和财务信息两方面进行问询。

5月31日晚间，红星美凯龙对《2018年年度报告的事后审核问询函》的回复公告显示，其在全国共持有68家物业，投资性房地产面积达688.82万平方米。

在红星美凯龙家居集团股份有限公司的土地资产构成中，投资性房地产公允价值变动收益占利润总额的比例超过30%，投资性房地产账面价值占总资产的比例超过70%。

红星美凯龙2018年年报显示，超三成的营业利润来自其投资性房地产升值。

2018年，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%，投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。

本章框架考情分析本章既可以考客观题也可以考主观题，可与所得税（2014年）、合并报表（2018年）、会计政策和会计估计变更及差错更正（2017年）、债务重组、非货币性资产交换等结合出主观题，属于比较重要的章节。

重要考点（1）投资性房地产的范围☆（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理☆☆（3）投资性房地产转换的会计处理☆☆☆（4）投资性房地产处置损益的计算及会计处理等☆☆第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的范围（2016单选、2010单选）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

注意几个特殊的房地产项目：1.已租入再转租的房地产按照租赁准则处理2.按照国家有关规定认定的闲置土地不是投资性房地产3.出租给本企业职工居住的宿舍不是投资性房地产4.拥有并自行经营的旅馆、饭店不是投资性房地产5.租赁期满，因暂时闲置，但继续用于出租的，仍作为投资性房地产6.集团内关联企业之间租赁房地产，合并报表中仍然是自用房地产（可与合并报表结合考抵销分录）7.部分自用、部分作为存货、部分用于赚取租金或资本增值，各部分如能单独计量和出售的，要分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产二、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

注册会计师—《会计》考试知识点总结（投资性房地产）第一节. 投资性房地产的特征与范围1.房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家/集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此房地产中的土地特指土地使用权。

2.特征：①是一种经营性活动：主要形式是出租建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

是企业所从事的经营性活动及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

应缴纳营业税。

我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权情况较少；②应区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；③企业通常采用成本模式对投房进行后续计量，除非有确凿证据表明其投房的公允价值能持续取得，才可以采用公允价值进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对投房进行后续计量。

3.投房范围：①已出租的土地使用权：企业通过出让（一级市场交纳土地出让金）或转让（二级市场接受其他单位转让的）方式取得的土地使用权。

但以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投房；②持有并准备增值后转让的土地使用权：必须有企业管理当局（董事会/类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取收益。

即使未签订租赁协议，也应视为投房。

但国家认定的闲置土地不属于投房；③已出租的建筑物：指企业拥有产权的，包括自行建造、开发活动完成后尚未使用的/正在建造、开发过程将来用于出租的建筑物；企业已经与其签订了租赁协议，应自租赁协议规定的租赁期开始日起确认。

❤尚未开发完工的商场不属于空置建筑物，不属投房。

❤按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投房。

如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等辅助服务。

也应确认为投房。

❤下列不属于投房：①自用房地产：如企业员工宿舍；②作为存货的房地产：指房地产开发企业。

实务中，某项房产部分自用部分作为存货出售、部分出租赚取租金的应分别单独计量，分别确认为固资、无资、存货和投房。

2020年CPA考试《会计》
第6章投资性房地产
知识点整理
第一节投资性房地产的特征与范围
第二节投资性房地产的确认和初始计量
资性房地产的转换相区别。

第四节投资性房地产的转换和处置
知识点：投资性房地产的转换 P84 ★★
【注意】此处讨论的是投资性房地产(包括2种计量模式)与非投资性房地产的转换；注意与第三节知识点相区别。

(一)转换日的确定
转换情形转换日确定
①投资性房地产→自用房地产达到自用状态日期。

②投资性房地产→存货
租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重
新开发用于对外出售的日期。

③自用→投资性房地产租赁期开始日或用于资本增值的日期。

租赁期开始日是指出租人
提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的
日期。

④存货→投资性房地产
(二)会计处理
成本模式公允价值模式
总体思路
(1)成本模式：
(2)公允价值模式：
一、投资性房地产转换为非投资性房地产【自用、存货】：
将投资性房地产转为自用时，应按其在采用公允价值模式计量的投资性房
【注意】非投资性房地产转投资性房地产(公允价值模式)时，对于公允与账面的差额，处理方式不一致，这里需要考生注意。

准则这样规定的原因就是防止公司通过变更来操纵利润，所以在差额为贷差(即公允价值＞账面价值)时进入权益(其他综合收益)，这样不会影响当期损益。

其他差额都直接进入公允价值变动损益(会直接影响当期损益)。

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2.转换⽇ (1)“⾃⽤房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始⽇或⽤于资本增值的⽇期。

“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书⾯决议的⽇期。

(2)“投资性房地产”转换为“⾃⽤房地产” 房地产达到⾃⽤状态⽇期。

(3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书⾯决议明确表明将其重新开发⽤于对外出售的⽇期。

房地产转换的会计处理 成本模式下，投资性房地产采⽤账⾯价值计量模式的房地产转换如下图所⽰： 对固定资产和⽆形资产： (1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换⽇的账⾯价值，借记“投资性房地产”科⽬，贷记“开发产品”等科⽬。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将⾃⽤的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换⽇的原价、累计折旧、减值准备等，分别转⼊“投资性房地产”科⽬、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科⽬。

(2)将投资性房地产转为⾃⽤时，应按其在转换⽇的账⾯余额、累计折旧、减值准备等，分别转⼊“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科⽬。

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第六章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）；企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；2.持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见）3.已出租的建筑物：（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所。

2.作为存货的房地产：房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。

【特别提示】在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。

如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和计量一、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认条件和确认时点1.投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第六章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司20×8年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。

该投资性房地产为20×5年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。

甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。

20x7年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。

20×8年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。

假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是（）。

A.20×7年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示B.20×8年末投资性房地产应计提减值准备5万元C.20×8年应确认投资性房地产处置损益为20万元D.投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出2.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年1月1日，甲公司购入一项房地产，价款为7 000万元，以银行存款支付，董事会于当日作出书面决议将该项房地产用于出租。

3月1日，甲公司与A公司签订租赁协议，将该项投资性房地产出租，租期为3年，租金为每年120万元，出租当日，该项房地产的公允价值为7 500万元，20×7年底该项投资性房地产的公允价值为7 200万元。

甲公司20×7年应确认的损益的金额为（）。

A.420万元B.400万元C.100万元D.300万元3.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（）。

A.只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益4.甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

第六章投资性房地产一、投资性房地产的范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

范围包括：1.已出租的土地使用权，出让或转让取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物，企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

注意：不属于投资性房地产的范围1.自用房地产（如厂房和办公楼）。

2.开发商作为存货的房地产。

3.分AB部分：A用于赚取租金或资本增值，B自用，能单取计量时,A为投资性房产,不能单独计量，均不是投资性房产。

【归纳总结】二、投资性房地产的初始计量和后续计量（一）初始计量1.外购同固定资产2.自行建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入成本。

（二）投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式。

但是，同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式。

二、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式及转换日投资性房地产的转换包括:（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

投资性房地产的转换日:（1）自用房地产（或存货）转换为投资性房地产转换日为租赁开始日或用于资本增值的日期。

空置建筑物或者在建建筑物用于出租，租赁开始日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）投资性房地产转换为自用房地产转换日为房地产达到自用状态之日；（3）投资性房地产转换为存货转换日为租赁届满董事会或类似机构作出书面决议明确将其开发用于对外出售的日期。

（二）投资性房地产转换的会计处理1.非房地产企业（不涉及存货）2.房地产企业四、投资性房地产的后续支出、后续计量模式的变更（一）投资性房地产后续支出1.资本化的后续支出2.费用化的后续支出（二）投资性房地产后续计量模式的变更1.模式变更的原则（1）计量模式一经确定，不得随意变更。