佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法

南府〔2010〕122号
佛山市南海区人民政府关于公布政府
规范性文件清理结果的决定
根据《印发佛山市行政机关规范性文件清理工作方案的通知》（佛府办〔2009〕48号）和《关于印发佛山市南海区行政机关规范性文件清理工作方案的通知》（南府办〔2009〕48号）的要求，经对2008年12月31日前制定的区政府规范性文件进行清理，区政府决定，废止57件政府规范性文件（2000年以前发布而未列入附件目录的原则上废止），保留82件政府规范性文件，修改28件政府规范性文件。

废止的政府规范性文件，自公布之日起失效，不再作为行政管理的依据。

对于需要修改的规范性文件，负责该文件清理的单
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位应当遵循规范性文件制定程序及时完成修改，并将修改后的草案报区法制局审核后重新公布，否则不得作为行政管理的依据。

附件：1．决定废止的佛山市南海区政府规范性文件目录2．决定保留的佛山市南海区政府规范性文件目录
3．决定修改的佛山市南海区政府规范性文件目录
二○一○年五月二十四日
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附件1：
决定废止的佛山市南海区政府规范性文件目录
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附件2：
决定保留的佛山市南海区政府规范性文件目录
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附件3：
决定修改的佛山市南海区政府规范性文件目录
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主题词：文秘工作文件管理通知
佛山市南海区人民政府办公室2010年6月4日印发—12 —。

《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目管理试行办法》配套文件一、农村集体经营性建设用地产业载体项目申报材料1．《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目申请认定审批表》。

2．村（居）集体经济组织同意项目分割登记、分拆销售的表决材料（出让合同中已载明同意项目分拆销售、分割登记条款内容的无须提供）。

3．农村集体经营性建设用地产业载体项目土地相关材料：（1）享有集体土地所有权的不动产权属证书（复印件，出让前申请认定的须提供）、享有集体建设用地使用权的不动产权属证书（复印件）；（2）出让合同（复印件，已出让再申请认定的须提供）；（3）项目用地红线图（原件）；（4）项目所在范围的土地利用总体规划图（原件）；（5）项目所在范围的土地利用现状图（原件）；（6）项目宗地规划条件（复印件）。

4．已纳入城市更新（“三旧”改造）项目范围的，须提供城市更新（“三旧”改造）相关批复文件（复印件）。

5．申请人的身份证明材料（复印件）。

二、佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目申请认定审批表《佛山市南海区农村集体经营性建设用地整备管理试行办法》配套文件一、集体土地整备中心申请整备提供材料清单1.农村集体经营性建设用地所有权、使用权权属证明；2.房屋所有权权属证明；3.农村集体经营性建设用地土地平面图；4.农村集体经营性建设用地宗地图；5.农村集体经营性建设用地托管方案；6.农村集体经营性建设用地整备申请表；7.其他需要提交的资料。

二、农村集体经营性建设用地整备申请表《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市公开交易规则》配套文件目录清单一、佛山市南海区农村集体经营性建设用地公开交易流程二、佛山市南海区农村集体经营性建设用地公开交易表格样式（一）民主表决（二）公开交易立项申请表（三）交易调查意见表（四）公开交易申请审批表（五）公开交易委托书（六）交易方案（七）交易文件（八）联合竞租（买）协议书（九）交易保证金交纳凭证（十）投标〔竞买〕资格确认书（十一）成交确认书（十二）交易保证金退回申请书（十三）交易结果信息公告（十四）出让合同（十五）租赁合同（十六）土地开发协议一、佛山市南海区农村集体经营性建设用地公开交易流程二、佛山市南海区农村集体经营性建设用地公开交易表格样式1、《南海区农集体经营性建设用地镇级交易申请审批表》，供各镇（街）在具体操作中参照制定，允许适当增减相关内容。

集体经营性建设用地入市试点经验总结及思考——基于德清县、南海区、大足区、郫都区的案例分析摘要：2015年开始的农村“三块地”改革试点为《土地管理法》修正提供了直接的经验和参考。

本文选取浙江省德清县、广东省南海区、重庆市大足区、四川省郫都区四个试点，实地调研各试点集体经营性建设用地入市做法，总结试点经验，并提出思考和建议。

试点经验可为其他地区实施集体经营性建设用地入市提供经验借鉴和参考。

关键词：农村土地制度改革；集体经营性建设用地入市；试点前言自2015年中共中央、国务院正式启动农村土地征收、宅基地和集体经营性建设用地入市改革试点（以下简称“三块地”改革试点），至2019年8月《土地管理法》正式修正公布，集体经营性建设用地入市改革可谓本轮农村土地制度改革和《土地管理法》修正最大的突破和进步之一。

从沿海到内陆的浙江省湖州市德清县（以下简称“德清”）、广东省佛山市南海区（以下简称“南海”）、重庆市大足区（以下简称“大足”）、四川省成都市郫都区（以下简称“郫都”）作为全国33个试点地区之列，涌现出许多创新做法，为《土地管理法》修正提供了直接的经验借鉴和参考。

一、以集体经济组织能力为基础，推动入市实施主体层级上移。

（1）集体经营性建设用地入市首先面临的问题是“谁来入市”，即入市主体的问题。

试点地区大多按照集体土地归属在确权登记基础上明确乡（镇）-村-村小组三级所有权主体，但在入市实施主体界定上则各不相同。

（2）大足鉴于集体经济薄弱，集体股份化改造滞后，以村小组为入市实施主体；郫都鉴于农家乐等乡村旅游以及农产品加工产业兴旺，集体经济基础较为厚实，以村集体经济组织为入市实施主体；德清以“洋家乐”和传统乡镇企业为依托，集体经济基础殷实，以村股份经济合作社为入市实施主体；南海改革开放较早，集体经济尤为发达，集体股份制改造较早，村一级的经济联社和村小组一级的经济社均可作为入市实施主体。

（3）集体经济组织能力是各地确定集体经营性建设用地入市实施主体的主要考量因素，但同时，也出现了政府主动干预，推动入市实施主体层级上移的创新做法。

第一章总则第一条为贯彻落实乡村振兴战略，规范农村集体资产管理，保护农村集体资产所有者和经营者的合法权益,促进农村集体经济高质量发展,根据《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省村务公开条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》等有关法律法规，结合南海实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本区农村集体经济组织的集体资产管理，包括村（居）级经济联合社、股份经济合作联合社（以下简称“经联社”）及其属下单位，股份经济合作社（以下简称“经济社”）及其属下单位以及其他集体经济组织。

本办法所称农村集体资产，是指农村集体经济组织成员集体所有的资产，以及依法由农村集体经济组织成员集体行使使用权、享有收益权的资产©镇人民政府改为街道办事处或者村民委员会改为居民委员会后,属于农村集体经济组织所有的资产的管理，依照本办法执行。

村（居）民委员会、村民小组等属于农村集体所有的资产的管理，依照本办法执行。

第三条农村集体资产管理必须坚持党的领导、行政指导与民主管理、民主监督相结合的原则；坚持依法经营、民主决策原则；坚持近期利益和长期利益，局部利益和整体利益相结合的原则；坚持公开、公平、公正原则。

第四条区农业农村局、各镇人民政府（街道办事处）负责指导农村集体资产管理工作，并对农村集体资产管理实施监督。

其他有关部门和单位按照各自职责对农村集体资产管理工作进行指导和监督。

农村集体经济组织应自觉接受上级主管部门的指导、管理和监督。

农村集体经济组织应在村（社区）党组织的领导下开展集体资产管理交易工作，在实施重要事权中村（社区）党组织具有先知、先议和领导把关权力。

第五条农村集体资产必须通过“佛山市南海区集体资产管理交易平台”（以下简称“资产平台”）进行公开交易，确保集体资产管理交易活动的公开、公平、公正。

第六条农村集体经济组织应建立健全集体资产管理台账，严格按照要求将所有集体资产信息录入“佛山市南海区农村集体资产管理交易系统”（以下简称“资产管理交易系统”）和“佛山市农村管理信息系统（南海）”（以下简称“财监平台系统”），如实反映集体资产的数量、价值及变动情况，每年对集体资产进行清查核实，对盘盈盘亏的资产，及时按有关规定进行财务处理，确保集体资产保值增值。

中国银监会、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》近日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)。

《办法》的出台，是中国银监会、国土资源部认真贯彻落实党中央、国务院推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措，也是农村土地制度改革和金融领域改革试点工作的重要制度安排。

《办法》适应农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”的改革要求，有利于建立健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，并为形成可复制、可推广、利修法的改革成果，提供新的强大动力。

《办法》提出，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，应按照农村土地制度改革与金融改革紧密衔接的原则，在坚持土地公有制性质不变，耕地红线不突破，农民利益不受损的前提下进行。

《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

《办法》要求，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

《办法》共三十五条，内容多，范围广，涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节，体现出系统性、规范性、创新性特点。

《办法》从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务的开展进行了详细的规定。

中国银监会国土资源部关于印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》的通知银监发[2016]26号各银监局，各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，各政策性银行、大型银行、股份制银行，邮储银行，外资银行，金融资产管理公司，其他会管金融机构：为规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，银监会联合国土资源部制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

中国银监会办公厅、国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销),国土资源部(已撤销) •【公布日期】2016.11.28•【文号】•【施行日期】2016.11.28•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知为进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革工作，经中央全面深化改革领导小组批准，国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县（市、区）扩大为33个县（市、区）。

为持续推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，现将有关事项通知如下：一、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发〔2016〕26号，以下简称《暂行办法》）确定的15个试点县（市、区）扩大为33个试点县（市、区），试点名单附后。

二、试点地区银行业金融机构要按照《暂行办法》要求开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

三、试点地区银行业监督管理机构应当会同国土资源行政主管部门进一步加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作。

四、试点地区银行业监督管理机构及国土资源行政主管部门要将农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作情况按季度分别报送银监会和国土资源部。

《暂行办法》执行中遇到的问题请及时向银监会和国土资源部报告。

附件：农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单中国银监会办公厅国土资源部办公厅2016年11月28日附件农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单序号省份试点县（市、区）1北京市大兴区2天津市蓟县3河北省保定市定州市4山西省晋城市泽州县5内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县6辽宁省鞍山市海城市7吉林省长春市九台区8黑龙江省绥化市安达市9上海市松江区10江苏省常州市武进区11浙江省金华市义乌市、湖州市德清县12安徽省六安市金寨县13福建省泉州市晋江市14江西省鹰潭市余江县15山东省德州市禹城市16河南省新乡市长垣县17湖北省襄阳市宜城市18湖南省长沙市浏阳市19广东省佛山市南海区20广西壮族自治区玉林市北流市21海南省文昌市22重庆市大足区23四川省成都市郫县、泸州市泸县24贵州省遵义市湄潭县25云南省大理州大理市26西藏自治区拉萨市曲水县27陕西省西安市高陵区28甘肃省定西市陇西县29青海省西宁市湟源县30宁夏回族自治区石嘴山市平罗县31新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市。

“农地入市”的南海经验作者：胡杰成来源：《中国经贸导刊》2018年第21期近期，笔者对广东省佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市改革情况进行实地调研，发现近年南海区在国家改革试点政策支持下，先行先试，积极推进农村集体经营性建设用地入市改革，初步建立了城乡统一的建设用地市场，加强了对制造业转型升级和新型城镇化的用地保障，为全国相关改革积累了经验。

一、改革背景与依靠征地和土地国有化推动的工业化、城镇化模式不同，佛山南海的工业化、城镇化主要是在集体建设用地上展开的。

近年南海区土地制度改革的基本背景：一是土地开发强度高、利用效率低。

数据显示，南海区土地面积1073.82平方公里，其中建设用地总面积560.58平方公里，占土地面积的52.2%；集体建设用地面积303.98平方公里，占建设用地总面积的54.2%；集体经营性建设用地面积171.37平方公里，占集体建设用地总面积的56.4%。

数据表明南海的土地开发强度已超50%，接近承载极限。

同时，由于农村土地权能不完善、流转不规范、城乡规划的缺位等原因，造成土地利用“碎片化”、用地企业档次低、公共基础设施用地不足等问题突出。

向存量要空间，提供土地利用效率，已成为南海经济发展的必然选择。

二是农地入市缺乏上位法支持、不规范现象普遍。

现行《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

但迫于产业发展需要，上世纪80年代起，半公开形式的集体土地使用权流转在珠三角地区日益普遍。

数据显示，在南海，2015年全国试点改革前已入市的集体经营性建设用地达23.5万亩，占存量集体经营性建设用地面积的91.4%；其中，90%以出租方式流转。

由于入市流转缺乏上位法及政策支持，流转土地面临抵押融资困难、易出现纠纷或诉讼等问题。

流转实践中还存在大量不规范行为，如部分集体土地两证不全、用地手续不完善，用地企业无法取得集体土地使用证和房屋所有证，不上平台交易等。

关于南海区集体建设用地问题的思考摘要：文章从南海区集体建设用地低效利用的问题出发，提出在集体土地上建设城市的方向，最后提出促进集体建设用地集约利用的措施建议。

关键词：集体建设用地；低效；集约改革开放30多年来，南海区已经成功地完成了社会转型，由传统的农村社会发展为现代工业社会，步入了成熟的工业化阶段，村、镇成为推动南海工业化的主体。

但进入21世纪以后，南海区进入了产业高级化、城市都市化的发展阶段，曾经为南海区经济社会发展做出卓越贡献的原有发展模式，如今却遇到了前所未有的困境——传统产业粗放发展难以为继、集体土地的分散经营与现代产业体系相矛盾，成为南海区实行产业升级、转型和城市更新的主要障碍，集体用地制度面临着调整的压力，土地“瓶颈”的制约已经成为当前南海区经济列车前行路上的一只“拦路虎”。

同时，随着土地资源的日益短缺及农民对土地收益预期的提高，农村集体土地的所有权流转越来越困难，客观上进入了“集体土地与国有土地”共同建设城市的时期。

一、集体建设用地利用低效问题（一）用地布局分散、土地利用分区混杂在南海区，除了城市中心地区之外，村工业厂区与农村社区无明确分区，杂乱分布，“村村点火、户户冒烟”无序建设现象突出。

同时，工业园、农村居民点、耕地呈棋盘状混杂布局，整体规划性差，造成了严重的负外部性。

特别是在城乡结合部，大量分区混杂的村工业厂区与农村社区的存在，还影响到城市整体环境功能的完善。

从景观生态学而言，城镇、工矿、农村居民点和零星耕地的破碎度高，整体景观格局遭到破坏。

这种产业和农村社区混居的分散发展模式使得这些地区的公共基础设施配套不完善，成为一种“城中有村、村中有城”的“灰色区域”，也成为城市发展过程中社会效益与生态效益的低洼地区。

（二）乡镇逐渐进入转移链条末端，污染遁往乡镇趋势明显新一轮产业梯度转移中，村集体缺乏长远的眼光，为了追求在当前环境下土地收益的最大化，在招商引资的过程中，往往会采取降低招商门槛的政策。

第35卷第4期2021年4月Vol.35No.4Apr.,2021中国土地科学China Land Sciencedoi：10.11994/zgtdkx.20210419.091314集体经营性建设用地统筹入市的模式选择胡如梅打谭荣3(1.浙江大学公共管理学院，浙江杭州310058;2.浙江大学土地与国家发展研究院，浙江杭州310058)摘要：研究目的：比较分析两种集体经营性建设用地统筹入市模式的治理效率，为深化集体经营性建设用地市场化治理实践提供参考。

研究方法：基于案例的交易成本比较分析。

研究结果：不确定性是影响统筹入市模式选择的关键因素。

村集体自组织的土地联营公司模式比政府主导的土地整备模式,更适于处理较高不确定性引致的交易成本，在促成集体行动、避免事后违反协议、促进收益分配公平等方面表现更好。

研究结论：集体经营性建设用地入市的交易属性与所采用的治理模式之间的匹配程度决定统筹入市的治理效率。

建议在农村经济较为发达的地区，发挥政府协调引导作用，鼓励各村集体在充分协商的基础上,成立联合委员会或者土地股份公司，合作开展集体经营性建设用地的统筹入市。

关键词：集体经营性建设用地；统筹入市；治理模式；交易成本中图分类号:F301文献标志码：A文章编号:1001-8158(2021)04-0101-081问题的提出建立健全城乡统一建设用地市场是深化改革时期土地要素配置市场化的目标之一。

随着农村集体经营性建设用地入市的深入推进，有组织的统筹入市模式发挥出越来越明显的作用叭有组织的统筹入市是指由政府、企事业单位或村集体等主体通过购买、租赁、联营或作价入股等形式将原先分散在不同集体的土地归集到一个经营实体，由该经营实体进行综合整治和基础设施配套后统一经营。

这种模式既有别于单个集体自主交易的操作思路，也因以村集体自愿参与为前提而与政府征收的方式有本质区别。

受启发于科斯对企业组织的认识［2］，有组织的统筹入市之所以出现在于其可以显著降低入市过程中的交易成本。

关于印发《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》的通知各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：现将《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。

在执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局反映。

二○一一年一月二十五日佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准为进一步加强国有建设用地有偿使用管理，规范我区土地市场交易行为，促进我区土地市场健康发展，根据国家和省有关土地管理法律法规及佛山市人民政府《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）的规定，结合我区实际，制定本标准。

一、本标准适用以下情形：（一）国有建设用地一级市场出让的；（二）划拨国有建设用地使用权，经批准补办出让手续的；（三）已出让的国有建设用地改变原土地使用条件，经批准补办出让手续的。

二、土地一级市场国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地出让金按实际成交地价款收取。

国有建设用地采用协议方式出让的，协议出让的最低价不得低于网格点基准地价，并不得低于国家规定的最低标准，土地出让金按协议价收取。

三、划拨国有建设用地按原用途补办出让划拨国有建设用地（独立宗）按原用途申请补办出让或转让，经批准同意的，按土地市场价格的40%计收土地出让金：土地出让金=土地市场价格×40%四、国有建设用地改变土地用途补办出让（一）划拨国有建设用地经批准改变用途补办出让的（无论是否有建筑物），按改变用途后的土地市场价格的60%计收土地出让金：土地出让金=新用途土地市场价格×60%（二）出让国有建设用地经批准改变用途的（无论是否有建筑物），按下列两种情况处理：1.改变用途后新用途网格点基准地价大于原用途网格点基准地价的，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的60%计收：土地出让金=（新用途土地市场价格－原用途网格点基准地价剩余年限值的余额）×60%2.改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的，无需补交土地出让金，也不退回已缴纳的土地出让金，但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限；新用途土地需申请延长使用期的，应补交延长年限修正的土地出让金。

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法第一章总则第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国物权法》、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。

本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。

国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。

第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。

第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市：（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。

（二）土地权属有争议的。

（三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。

（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。

（六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。

（七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。