2020年财务净现值计算
- 格式:doc
- 大小:38.00 KB
- 文档页数:5
2020年一级建造师《工程经济》必考计算题1.利息的计算单利(利不生利)F=P(1+n*i)复利(利生利) F=P(1+i)^n;【典型例题】某施工企业从银行借款100万元,期限3年,年利率8%,按年计息并于每年末付息,则第3年末企业需偿还的本利和为( )万元。
A.100B.124C.108D.126【答案】C【解析】本题考查的是利息的计算——单利计息。
本题,第3年末企业需偿还的本利和为:100+100×8%=108万元。
【典型例题】某施工企业每年年末存入银行100万元,用于3年后的技术改造,已知银行存款年利率为5%,按年复利计息,则到第3年末可用于技术改造的资金总额为( )。
A.331.01B.330.75C.315.25D.315.00【答案】C【解析】本题考查等值计算。
已知年金A 求终值F, 每年年末存100万为年金A, 第3年末可取出的金额为终值F,F=100×[(1+5%)^3-1]/5%=315.25 万元。
【考点来源】资金时间价值的计算及应用2.有效利率和名义利率有效利率=(1+计息周期利率)^m-1m-所求期限(问题)内的计息次数【典型例题】已知年名义利率为10%,每季度计息1次,复利计息,则年有效利率为()。
A. 10.00%B.10.25%C. 10.38%D.10.47【答案】C【解析】年有效利率= )4-1=10.38%【考点来源】资金时间价值的计算及应用3.总投资收益率的计算式中EBIT——技术方案正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润;TI——技术方案总投资(包括建设投资、建设期贷款利息和全部流动资金)。
【典型例题】某工业项目建设投资额8250万元(不含建设期贷款利息),建设期贷款利息为1200万元,全部流动资金700万元,铺底流动资金为200万元,项目投产期的息税前利润为300万元/年,项目达产期的息税前利润为500万元/年,则该项目的总投资收益率为( )。
2020年注册会计师《财务成本管理》考点练习题十六含答案【例题·单选题】已知某投资项目的原始投资额现值为100万元,净现值为25万元,该项目的现值指数为()。
A.0.25B.0.75C.1.05D.1.25『正确答案』D『答案解析』现值指数=未来现金净流量现值/原始投资额现值=1+净现值/原始投资额现值=1+25/100=1.25,所以选项D是答案。
【例题·单选题】ABC公司投资一个项目,初始投资在第一年初一次投入,该项目预期未来4年每年的现金流量为9000万元。
所有现金流都发生在年末。
项目资本成本为9%。
如果项目净现值(NPV)为3000万元,那么该项目的初始投资额为()万元。
A.11253B.13236C.26157D.29160『正确答案』C『答案解析』净现值=3000=9000×(P/A,9%,4)-初始投资额,解得:初始投资额=9000×3.2397-3000=26157(万元)。
【思考】能否根据净现值的比较,判断两个独立项目的优劣?『正确答案』不能。
因为净现值没有排除投资规模和投资期限的影响。
【思考】能否根据现值指数的比较,判断两个独立项目的优劣?『正确答案』不能。
因为现值指数没有排除投资期限的影响【例题·多选题】下列关于净现值和现值指数的说法,正确的有()。
A.净现值反映投资的效益B.现值指数反映投资的效率C.现值指数消除了不同项目间投资额的差异D.现值指数消除了不同项目间项目期限的差异『正确答案』ABC『答案解析』现值指数消除了不同项目投资额之间的差异,但是没有消除不同项目投资期限的差异,所以选项D不正确。
【例题·单选题】已知某投资项目于期初一次投入现金100万元,项目资本成本为10%,项目建设期为0,项目投产后每年可以产生等额的永续现金流量。
如果该项目的内含报酬率为20%,则其净现值为()。
A.10万元B.50万元C.100万元D.200万元『正确答案』C『答案解析』设投产后每年现金流量为A,则有:100=A/IRR=A/20%,A=20(万元),净现值=20/10%-100=100(万元)。
XXXX年中级财务管理公式1. 现值公式现值公式用于计算未来现金流的现值,即将来的现金流通过贴现率折算到现在的价值。
现值公式如下:现值 = 未来现金流 / (1 + 贴现率)^n其中,未来现金流是指未来某一时间点的预期现金流,贴现率是指用于折现现金流的利率,n是未来现金流发生的时间点与现在的时间点的差异。
2. 收益率公式收益率公式用于计算某项投资的收益率,即投资带来的回报率。
收益率公式如下:收益率 = (收益 - 本钱) / 本钱其中,收益是指投资带来的盈利,本钱是指进行投资的本钱。
3. 盈利能力公式盈利能力公式用于评估企业的盈利能力。
3.1 净利润率公式净利润率公式用于计算企业的净利润与营业收入之间的比率,即净利润占营业收入的比例.净利润率公式如下:净利润率 = 净利润 / 营业收入其中,净利润是指企业在一定时期内的净收益,营业收入是指企业在同一时期内的总收入。
3.2 毛利率公式毛利率公式用于计算企业的毛利润与营业收入之间的比率,即毛利润占营业收入的比例。
毛利率公式如下:毛利率 = 毛利润 / 营业收入其中,毛利润是指企业销售产品或提供效劳后的总收入与本钱之差。
4. 资本结构公式资本结构公式用于评估企业的资本结构和财务稳定性。
4.1 资本利润率公式资本利润率公式用于计算企业的净利润与资本总额之间的比率,即净利润占资本总额的比例。
资本利润率公式如下:资本利润率 = 净利润 / 资本总额其中,净利润是指企业在一定时期内的净收益,资本总额是指企业的全部股本资金加上长期负债。
4.2 负债比率公式负债比率公式用于计算企业负债占总资产的比例。
负债比率公式如下:负债比率 = 负债 / 总资产其中,负债是指企业的全部负债,总资产是指企业的全部资产。
5. 运营效率公式运营效率公式用于评估企业的运营效率和资源利用情况。
5.1 应收账款周转率公式应收账款周转率公式用于评估企业应收账款的周转速度。
应收账款周转率公式如下:应收账款周转率 = 营业收入 / 平均应收账款余额其中,营业收入是指企业在一定时期内的总收入,平均应收账款余额是指企业在同一时期内的应收账款余额的平均值。
2020 年税务师《财务与会计》考题及参考答案(回忆版)一、单项选择题1.下列各项费用和损失,不计入管理费用的是()。
A. 售后服务部门的职工薪酬B. 行政管理部门发生的不满足资本化条件的固定资产修理费用C. 企业筹建期间发生的开办费D.因管理不善导致的存货盘亏损失【参考答案】A【参考解析】选项 A,应计入销售费用。
2.企业收到投资者以外币投入的资本时,应当采用的折算汇率是()。
A. 交易日的即期汇率B. 即期汇率的近似汇率C. 合同约定汇率D.月初和月末即期汇率的平均值【参考答案】A【参考解析】企业接受外币资本投资的,只能以交易日的即期汇率折算。
3.资产负债表日,以预期信用损失为基础,对以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产进行减值会计处理,确认的减值损失应计入的会计科目是()。
A. 营业外支出B. 资产减值损失C. 其他综合收益D.信用减值损失【参考答案】D【参考解析】4.企业采用售后回购方式销售商品时,回购价格高于原销售价格之间的差额,在回购期内按期分摊时应计入的会计科目是()A. 主营业务成本B. 财务费用C. 销售费用D.主营业务收入【参考答案】B【参考解析】回购价格高于原销售价格的,作为融资交易处理,二者的差额属于融资费用,在回购期内按期分摊确认为财务费用。
5.下列各项中,将来不影响利润总额变化的是()A.外币财务报表折算差额B. 权益法下可转为损益的其他综合收益C. 其他债权投资信用减值准备D.其他权益工具投资公允价值变动【参考答案】D【参考解析】选项 ABC,将来均可以转入损益,影响利润总额;选项 D,其他权益工具投资公允价值变动计入其他综合收益,该其他综合收益将来不能转入损益,而是转入留存收益,不影响利润总额。
6.下列关于金融负债的表述中,错误的是()A. 企业对所有金融负债均不得进行重分类B. 金融负债主要包括短期借款、应付账软、预收账款、应付债券等C. 金融负债终止确认时,其账面价值与支付对价之间的差额,应计入当期损益D.企业应当在成为金融工具合同的一方并承担相应义务时确认金融负债【参考答案】B【答案解析】选项 B,预收账款不属于金融负债。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算,同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间,在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场,吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源,通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况,发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺,即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时,同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺,越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人,其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中,房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者,是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
技术方案经济效果评价2【例题2·单选】某企业从金融机构借款 100 万元,月利率 1%,按月复利计息,每季度付息一次,则该企业一年需向金融机构支付利息()万元。
【2011】A.12.00B.12.12C.12.55D.12.68【答案】B【解析】本题的难点在于一个季度之内应为复利计息,一年内按季度单利计息。
i季度=(1+i月)3-1i年=4*i季度考点说明:难点:公式难记技巧:名称法记公式收入 成本费用 毛利 利息息税前利润(EBIT ) 所得税 净利润总投资收益率=回顾: 建设期利息(投资) 生产期利息(成本) 资金投入建成投产 达到设计生产能力投产期 达产期建设期 运营期(生产期) 资本金净利润率=某技术方案拟投入资金和利润表 单位:万元 表1Z101023常年份年利润总额400 万元,所得税100 万元,年折旧费80 万元,则该方案的资本金净利润率为( )。
A.26.7%B.37.5%C.42.9%D.47.5%【答案】B【解析】资本金净利润率=净利润/资本金=(400-100)/(1500-700)=37.5%。
【例题2·单选】某项目建设投资为9700万元(其中:建设期贷款利息700万元),全部流动资金为900万元,项目投产后正常年份的年息税前利润为950万元,则该项目的总投资收益率为()。
【2018】A.10.56%B.9.79%C.9.60%D.8.96%【答案】D【解析】总投资收益率=运营期内正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润/技术方案总投资(建设投资+建设期贷款利息+全部流动资金)=950/(9700+900)=8.96%。
【例题3·单选】关于技术方案总投资收益率的说法,正确的是()。
【2019】A.总投资收益率高于同期银行贷款利率时,举债不利于提高技术方案收益B.总投资收益率指标充分体现了资金的时间价值C.总投资收益率越高,说明技术方案获得的收益越多D.总投资收益率指标作为主要的决策依据比较客观,不受人为因素影响【答案】C【解析】总投资收益率是用来衡量整个技术方案的获利能力,要求技术方案的总投资收益率应大于行业的平均投资收益率;总投资收益率越高,从技术方案所获得的收益就越多,C正确。
以下是财务管理第二章中常用的公式总结:
1. 现值公式:
- 单期现值:PV = FV / (1 + r)^n
- 多期现值:PV = CF1 / (1 + r)^1 + CF2 / (1 + r)^2 + ... + CFn / (1 + r)^n
2. 未来值公式:
- 单期未来值:FV = PV * (1 + r)^n
- 多期未来值:FV = CF1 * (1 + r)^1 + CF2 * (1 + r)^2 + ... + CFn * (1 + r)^n
3. 平均年金公式:
- 平均年金计算:PMT = C * (1 - 1 / (1 + r)^n) / r
4. 折旧公式:
- 直线法折旧:Depreciation Expense = (Cost - Salvage Value) / Useful Life
- 加速折旧:Depreciation Expense = (Cost - Accumulated Depreciation) * Acceleration Factor
5. 利息计算公式:
- 简单利息:I = P * r * t
- 复利计算:A = P * (1 + r / n)^(n * t)
6. 内部回报率(IRR)公式:
- IRR计算:NPV = 0, 找出使得现金流量净现值为零的内部回报率这些公式是财务管理中常用的工具,可以帮助进行财务分析和决策。
根据具体的问题和情境,适当选择和运用这些公式能够提供准确的财务计算结果。
2020年全国一级建造师建设工程经济科目常考计算公式总结学天教育经济科目教研组(周晓峰、周建、梁伊)编写1. 利息 I=F-P 利率 i=I/P例题:(2016-2)某施工企业从银行借款100万元,期限3年,年利率8%,按年计息并于每年末付息,则第3年末企业需偿还的本利和为()万元。
A.100 B.108 C.124 D.126【参考答案】B注:如果题干中有“单利计息”或“按XX计算并于每X末付息”,都属于单利计息方式。
2. 终值现值 F=P×(1+i)n年金终值 F=A×[(1+i)n -1]/i(以上两个为基本公式,务必要记住。
其他另外4个公式都可以通过以上两个公式推导出来)例题:从现在起每年年末存款1000元,年利率12%,复利季度计息一次,第3年年末本利和为()元。
A. 3240B. 3360C. 3392D. 3404【参考答案】C年有效利率=(1+3%)4-1=12.55%,第三年年末的本利和F=A×[(1+i)n-1]/i=1000×[(1+12.55%)3-1]/12.55%=3392元。
3. 实际利率 i实际=(1+年名义利率/年内计息次数)计息周期的倍数-1如:题干已知按月复利计息,问半年实际利率,则应该用6次方,因为半年包括6个计息周期(月);若问季度实际利率,则应该用3次方,因为一个季度包括3个计息周期(月)。
例题:同2计算年有效利率。
4. 总投资收益率=正常年份的年息税前利润/技术方案总投资,年息税前利润=年利润总额+计入年总成本费用的利息费用总投资=建设投资+建设期贷款利息+全部流动资金资本金净利润率=净利润/技术方案资本金净利润=利润总额—所得税资本金相当于自己的钱例题:①.(2018-58)某项目建设投资为9700万元(其中:建设期贷款利息700万元),全部流动资金为900万元,项目投产后正常年份的年息税前利润为950万元,则该项目的总投资收益率为()。
2020⼀建⼯程经济公式⼝诀⼀建⼯程经济计算公式1Z101010 资⾦时间价值的计算及应⽤1.单利计息模式下利息的计算(P3)It=P×i单2.复利计息模式下利息的计算(P4):It=i×Ft-1★对于利息来说,更为重要的计算思路,为I=F–P。
3.⼀次⽀付终值的计算(P6):F=P(1+i)n[F=P(F/P,i,n)]★现值系数与终值系数互为倒数。
4.已知年⾦求终值(P10):★逆运算即为求偿债基⾦。
5.已知年⾦求现值(P10):★逆运算即为求等额投资回收额6.名义利率r和计息周期利率i的转换(P12):i=r/m7.年有效利率(实际利率)的计算(P13):8.计息周期⼩于或(或等于)资⾦收付周期时的等值计算(按计息周期利率计算)(P14):1Z101020 技术⽅案经济效果评价1.总投资收益率(P21):★分母的总投资包括建设投资、建设期贷款利息和全部流动资⾦。
注意和教材P153页总投资的区别(⽣产性建设项⽬包括建设投资和铺底流动资⾦)。
2.资本⾦净利润率(P21):★分⼦的净利润=税前利润-所得税=息税前利润-利息-所得税;分母为投资⽅案资本⾦。
3.投资回收期(P23):★记住含义即可,现⾦净流量补偿投资额所需要的时间。
把握教材P23页的例题即可。
4.财务净现值(P25):★记住含义即可,现⾦流量的折现和(流出带负号)。
5.财务内部收益率(P26)★记住含义即可,现⾦流量现值之和等于零的折现率,即财务净现值等于零的折现率。
6.基准收益率的确定基础(P28)★作为基准收益率确定的基础,是单位资⾦成本和单位投资机会成本中的⾼者。
7.基准收益率的计算(P29)★上式表明,影响基准收益率的因素有机会成本、资⾦成本、风险和通货膨胀等因素。
8.借款偿还期(P29)★表明可以作为偿还贷款的收益(利润、折旧、摊销及其他收益)⽤来偿还技术⽅案投资借款本⾦和利息所需要的时间。
9.利息备付率(ICR)(P31)★已获利息倍数各年可⽤于⽀付利息的息税前利润(EBIT)与当期应付利息(PI)的⽐值。
注册会计师考试《财务成本管理》真题及答案单选题1.供应商向甲公司提供的信用条件是“2/30,N/90” 。
一年按360天计算,不考虑复利,甲公司放弃的现金折扣成本是( )。
A.12.24%B.12%C.12.88%D.12.62%【答案】:A【解析】:放弃现金折扣成本=2%/ (1-2%)x[360/ (90-30) ]= 12.24%。
2.一项投资组合由两项资产构成。
下列关于两项资产的期望收益率相关系数与投资组合风险分散效应的说法中,正确的是( )。
A.相关系数等于0时,风险分散效应最强B.相关系数等于1时,不能分散风险C.相关系数大小不影响风险分散效应D.相关系数等于-1时,才有风险分散效应【答案】:B【解析】:考试100,超高通过率的考证平台,相关系数=1时,不能分散风险。
-1≤相关系数< 1时,具有风险分散效应。
相关系=-1时,风险分散效应最强。
3.甲公司生产X产品,产处于100000~ 120000件范围内时,固定成本总额220000元,单位变动成本不变。
目前,X产品产量1 10000件,总成本440000元。
预计下年总量115000件,总成本是( ) 元。
A.450000B.440000C.不能确定D.460000【答案】:A【解析】:单位变动成本= (440000-220000) /110000=2 (元)总成本=2x115000+220000=450000 (元)4.甲公司生产)产品,需要经过三个步骤,第一步骤半成品直接转入第二步骤,第二步骤半成品直接转入第三步骤,第三步骤生产出产成品。
各步骤加工费用随加工进度陆续发生。
该公司采用平行结转分步法计算产品成本。
月末盘点:第一步骤月末在产品100件,完工程度60%;第二步骤月末在产品150件,完工程度40%;第三步骤完工产品540件,在产品200件,完工程度20%。
按照约当产量法(加权平均法),第二步骤加工费用应计入完工产品成本的份额占比是( ) 。
工程经济与管理形考4一、判断正误题(每题1分,共10分)题目1财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态评价指标。
选择一项:对错题目2如果方案的静态投资回收期大于方案的寿命期,则方案不可以接受。
选择一项:对错题目3通常情况下,方案的静态投资回收期小于方案的动态投资回收期。
选择一项:对错题目4基准收益率应由国家统一规定,投资者不得擅自确定。
选择一项:对错题目5选用的基准收益率不应考虑通货膨胀的影响。
选择一项:对错题目6一个项目的净现值是指项目按照财务内部收益率,将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。
选择一项:对错题目7在采用研究期法对寿命不同的互斥方案进行比选时,为简便起见,往往选取方案的算术平均计算期作为各方案共同的计算期。
选择一项:对错题目8当R(新-旧)小于基准投资收益率时,则表明新方案(投资大的方案)可行。
选择一项:对错题目9在多方案比较时,以方案的年折算费用大小作为评价准则,选择年折算费用最大的方案为最优方案。
选择一项:对错题目10在对寿命不等的互斥方案进行比选时,净年值是比内部益率和净现值更为简便的方法。
选择一项:对错二、单项选择题(每题1分,共28分)题目11某设备原值130万元,残值10万元,折旧年限5年,是()。
选择一项:A. 1万B. 4万C. 2万D. 13万题目12某建设项目总投资为3500万元,估计以后每年的平均净收益为500万元,则该项目的静态回收期为()年。
选择一项:A. 8年B. 7年C. 9年D. 6年题目13内部收益率是考查投资项目盈利能力的主要指标。
对于具有常规现金流量的投资项目,下列关于其内部收益率的表述中正确的是()。
选择一项:A. 内部收益率是使投资方案在计算期内各年净现金流量累计为零时的折现率B. 利用内插法求得的内部收益率近似解要大于该指标的精确解C. 内部收益率受项目初始投资规模和项目计算期内各年净收益大小的影响D. 内部收益率反映项目自身的盈利能力,它是项目初期投资的收益率题目14如果财务内部收益率大于基准收益率,则()。
净现值计算公式
净现值(Net Present Value,简称NPV)是一种常见的
投资评估方法,用于衡量一个投资项目的经济利益。
净现值计算公式如下:
NPV = ∑(Ct / (1 + r) ^ t) - C0
其中,NPV表示净现值,Ct表示每期的现金流入金额,r
表示折现率,t表示第t期,C0表示投资的初始成本。
具体计算步骤如下:
1. 确定投资项目的现金流入情况。
根据项目的预期现金流,列出每期的现金流入金额。
2. 确定折现率。
折现率可以是投资项目的期望收益率,
也可以是公司的成本资金或其他标准利率。
折现率的确定需要综合考虑项目风险、机会成本等因素。
3. 计算每期现金流入的折现值。
将每期的现金流入金额
除以(1 + r)的t次方,得到每期现金流入的折现值。
4. 计算净现值。
将所有现金流入的折现值相加,并减去
投资的初始成本,得到净现值。
如果净现值大于零,则表示该投资项目具有正的净现值,从经济角度上讲是可行的,即预计收益大于投资成本,值得推行。
如果净现值小于零,则表示该投资项目不具有正的净现值,从经济角度上讲是不可行的,不值得推行。
净现值作为一种综合考虑现金流量和时间价值的投资评
估指标,可以帮助投资者合理评估项目的风险和回报。
在实际
应用中,可以根据具体情况进行调整和优化,以更准确地评估投资项目的经济效益。
如何使用Excel的XNPV函数计算净现值在进行投资决策时,计算净现值(Net Present Value,简称NPV)是一项常用的财务分析方法。
Excel是一款功能强大的电子表格软件,其中的XNPV函数能够帮助我们方便地计算净现值。
本文将介绍如何使用Excel的XNPV函数进行净现值计算。
一、了解净现值(NPV)净现值是一种衡量投资项目是否具有盈利潜力的指标。
它考虑了投资的现金流量和时间价值的影响。
如果净现值为正数,意味着投资项目可能具有盈利潜力;如果净现值为负数,则可能不具备盈利潜力。
二、Excel中的XNPV函数XNPV函数是Excel中用于计算净现值的函数。
它可以根据一系列现金流和每个现金流对应的日期来计算净现值。
XNPV函数的语法如下:XNPV(rate, values, dates)其中,rate表示贴现率,values表示现金流金额,dates表示现金流对应的日期。
三、使用XNPV函数计算净现值1. 首先,在Excel中创建一个包含现金流金额和日期的数据表。
例如,A列为日期,B列为现金流金额。
日期现金流金额2020/1/1 -10002021/1/1 2002022/1/1 3002023/1/1 4002. 在一个单元格中输入XNPV函数的公式。
假设现金流表格从A1单元格开始,且贴现率为5%,则可以在单元格C1输入以下公式: =XNPV(0.05, B2:B5, A2:A5)3. 按下回车键,Excel将会计算出净现值并显示在C1单元格中。
在这个例子中,净现值为185.72。
四、净现值的解释和应用净现值的计算结果可以用于判断投资项目的盈利潜力。
如果净现值为正数,则可以认为投资项目可能具有盈利潜力;如果净现值为负数,则可能不具备盈利潜力。
同时,净现值的绝对值越大,说明投资项目的盈利潜力越高。
在进行净现值计算时,需要注意以下几点:- 贴现率的选择:贴现率决定了现金流的时间价值。
在实际应用中,贴现率通常根据项目的风险、市场利率等因素来确定。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)1、[试题]在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时,最高运营费用比率越高,说明投资项目抵抗风险的能力越强。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
预测值与最高最低值之间差距越大,抗风险能力越强。
分析最高的因素,越高抗风险能力越强,分析最低的因素,越低抗风险能力越强。
参见教材P220。
2、[试题]城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收.A.占用面积B.土地出让金C.经营收入D.销售收入【答案】A3、[试题]目前,中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。
A.10B.15C.20D.30【答案】D【解析】参目前,我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。
4、[试题]如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,则房地产投资评估模型中所用的折现率为( )。
A.8%B.4%C.14%D.12%【答案】C【解析】方法一:公式作法折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4×(20%-10%)=14%。
方法二:带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率,即大于10%,选项AB可立即排除。
参见教材P27。
5、[试题]下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份C.购买房地产抵押支持证券(MBS)D.购买一座正在运营的高尔夫球场【答案】d6、[试题]下列关于拍卖行为的表述中,错误的是( )。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的,允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规务有规定外,拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体【答案】C【解析】禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。
企业现在需购进一台设备,买价为20000元,其应用年数为10年,如果租用,则每年年初付租金2500元,不考虑其余的因素,如果利率为10%,则应采用购入的方式()。
答案:×解析:租金现值为2500+2500(P/A,10%,9)=2500+2500*5.7590=16897.5(元),所以应该选择租赁的方式。
某公司拟购置一处房产,付款条件是:从第7年开始,每年年初支付10万元,连续支付10次,共100万元,假定该公司的资金成本率为10%,则相当于该公司现在一次付款的金额为()万元。
A、10×[(P/A,10%,15)-(P/A,10%,5)]B、10×(P/A,10%,10)(P/F,10%,5)C、10×[(P/A,10%,16)-(P/A,10%,6)]D、10×[(P/A,10%,15)-(P/A,10%,6)]答案:AB解析:按递延年金求现值公式:递延年金现值=A×(P/A,i,n)×(P/F,i,m)=A×[(P/A,i,m+n)-(P/A,i,m)],m表示递延期,n+m表示总期数,一定注意应将期初问题转化为期末,所以m=5,n+m=15。
某企业向租赁公司租入设备一套,价值200万元,租期为3年,综合租赁费率为10%,则每年年末支付的等额租金为()。
A、60.42万元B、66.66万元C、84.66万元D、80.42万元答案:D解析:企业每年年末支付的租金=200/(P/A,10%,3)=200/2.4869=80.42(万元)。
下列说法中正确的有()。
A、复利终值系数和复利现值系数互为倒数B、普通年金终值系数和偿债基金系数互为倒数C、偿债基金系数和资本回收系数互为倒数D、普通年金现值系数和资本回收系数互为倒数答案:ABD解析:注意各种系数之间的对应关系。
下列说法正确的有()。
A、复利终值和复利现值互为逆运算B、单利终值和单利现值互为逆运算C、普通年金终值和偿债基金互为逆运算D、普通年金现值和资本回收额互为逆运算答案:ABCD解析:互为逆运算的公式有四组,相应地互为倒数的系数也有四组。
作者:非成败
作品编号:92032155GZ5702241547853215475102
时间:2020.12.13
财务净现值(FNPV)计算公式(动态盈利指标之一)
(1)概念。
是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
(2)公式
、式中FNPV一项目在起始时间点的财务净现值;
CI——现金流入量;
CO——现金流出量;
(C1—CO)t——项目在第t年的净现金流量;
ic——基准收益率或目标收益率,也称为最低投资报酬率(折现率)或最低要求收益率;t=0——项目开始进行的时间点;
n——计算期,即项目的开发或经营周期。
(3)应用。
这是关于投资回收的测算方法之一。
如果FNPV≥O,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
如果FNPV<0,则项目不可接受。
(三)财务内部收益率(FIRR)计算公式(动态盈利指标之二)
(1)概念。
是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
(2)原理公式
(3)计算公式
式中 i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率;
i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率;
NPV1——采用低折现率时净现值的正值;
ⅣP2——采用高折现率时净现值的负值。
注意:i1、i2:之差不能超过1%~2%。
(4FIRR的经济含义。
在项目寿命期内部未收回投资每年的净收益率或折现率;同时意味着,到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回。
(5)应用。
这是关于投资回收的测算方法之二。
应用之一:将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较,当FIRR大于ic时,就意味着用ic,作为折现率时,FNPV 是正值,因此,认为项目在财务上是可以接受的。
如FIRR小于ic,则项目不可接受。
应用之二:表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
如果借款利率高于内部收益率,项目投资就会亏损。
(6)图示法
通过图示6-1,我们可以清晰直观地找出FIRR与ic的关系。
当FIRR大于ic时,ic对应的财务净现值为正值,此时项目可以接受;反之,当FIRR小于ic时,ic对应的财务净现值为负值,此时项目不可接受。
此外,通过此图,还可以白行推导出财务内部收益率的计算公式。
因此,大家要牢记此图,不必死记公式,把握住净现值与折现率的关系就把握了这一章的核心内容。
图6-1 净现值与折现率的关系
(四)动态投资回收期Pb(动态盈利指标之三)
(1)概念。
是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
(2)原理公式:
(此公式与财务内部收益率计算公式很相似)
(3)计算公式:
Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数一l)+(上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值)。
注意:计算出的Pb的单位是“期”,可换算成“年或月”; Pb 不一定是整数。
(4)引申。
动态投资回收期自投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
此时的基准收益率等于财务内部收益率,换句话说,在计算财务内部收益率时的计算期或开发经营期就是动态投资回收期Pb
(5)应用。
在项目财务评价中,动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pb)相比较,如果Pb≤Pc,则开发项目在财务上就是可以接受的。
动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目。
不适用销售情形。
作者:非成败
作品编号:92032155GZ5702241547853215475102
时间:2020.12.13。