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房地产项目投资分析(ppt67).pptx

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第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件

第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件

二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局

第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写《房地产投资分析》PPT课件

第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写《房地产投资分析》PPT课件
第十一章 房地产开发项目可行性分析报 告的撰写
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产开发项目可行性分析报告的 基本构成
可行性分析报告是开发商进行最终决策的依据， 是开发商筹集建设资金的依据，是开发商与有关各 方签订协议或合同的依据。可行性分析报告通常由 房地产投资人委托投资分析机构，如房地产咨询或 评估机构撰写。
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节 房地产开发项目可行性分析报告的 写作要点
❖ 三、投资环境分析
❖ 投资环境分析主要包括： ❖ （1）政治环境分析。 ❖ （2）法律环境分析。 ❖ （3）经济环境分析。 ❖ （4）市场环境分析。 ❖ （5）自然环境分析。 ❖ （6）规划环境分析。 ❖ （7）基础设施环境分析。 ❖ （8）配套设施环境分析。 ❖ 如何分析见第二章第二节房地产市场分析中关于投资环境的
❖ 五、项目开发内容分析及基础参数选择
❖ （一）开发内容与规模的分析与选择 ❖ （二）融资方式与资金结构的分析与选择 ❖ （三）产品经营方式的分析与选择 ❖ （四）财务评价基础参数的选择
如何分析见教材中相关内容。
❖ 六、项目投资基础数据的估算
❖ 这里的项目投资基础数据包括：总投资或总成本费用；销售 收入与经营税金及附加；土地增值税等。
Restricted Information and Basic Personal Data
第三节 房地产开发项目可行性分析报告的 审读
❖ 房地产开发项目可行性分析报告撰写完毕，应反 复进行审视与阅读。审读主要应关注以下几个方面：
❖一、报告的内容是否完整或者多余

房地产投资分析基础课件

房地产投资分析基础课件
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0

房地产项目投资分析与策划分析52页PPT

房地产项目投资分析与策划分析52页PPT

1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
房地产项目投资分析与策划分析
6
、
露
凝
无
游
氛
，天高风源自景澈。7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散

房地产项目投资分析汇报PPT(模版)

房地产项目投资分析汇报PPT(模版)

一、项目介绍—地块区位
江阴市政府 11公里23分钟
地块
月城镇 8公里15分钟
示例
指引：
1. 标 示 地 块 在 城 市 中 的 位 置 、 与市中心的距离关系（道路距 离、驾车用时）、城市发展方 向。
2.是否存在城市空白带，如
有，需要标记。
建议附上地块现状和周边 城市路况的拍摄视频
青阳镇 12公里23分钟
一、项目介绍—地块不利因素分析
1、收地难度 2、复杂地质 3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件
指引：客观、完整的列出地块
存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议
一、项目介绍—小结
1、 2、 3、 4、 5、 6、
指引：根据前面的项目介绍，
厦门市海沧 区 近三年商 住地块成交均 价726万元/ 亩
万科XX项目， 2011年5月。 00亩，容积率 1.5，130万元 /亩。
厦门岛内 (湖 里区、思明区） 近三年商住地 块成交均价 1417万元/亩
厦漳跨海大桥
（预计2013年上半年通 车）
厦漳跨海大桥 （预计2013年上半年通车）
地块 云盖山
□ 提前预售 □ 提早预售
政策要求的预售形象进度要求。
现行政策要求。能否豁免，或放宽的程度。 抗震设防等级
是否已经跟银行对接相关业务，预计放款周期。
是否已对接融资问题 融资方式及具体要求（利率、额度、期限）
月至 月
雨季
月至 月
总费用： 元/㎡ （总费用涵盖所有开发报建费用） ； 其中：城市基础设施配套费 元/㎡ 、人防易地建设费 元/㎡ 其他特殊收费 元/㎡ （上述数据均以折算至可售建筑面积为准）

第七讲房地产投资分析一

第七讲房地产投资分析一

•
现金流量 自有现金流量表
•
计算表
• 投资经济分析表
销售盈利表
•
财务报表 投资平衡表
第七讲房地产投资分析一
现盒项目 一，现金流入 1．出租．出售
或 经营牧人 2．不动产余值
3．回收其它 目定资产余值
4回收癔动 资金
流八小计
合计 』：∑。．
B；∑h
C：∑。． 1一0 D：∑五 -一0 ，==A+嚣+r+力
出租、出售或经营叼
o
^0 dO 1 0一ao +ho+ f0十一，
)
1
6l cj dJ 11；4I 十^1十 ‘1+dl
2
Ⅱ2 62 c2 dZ ，2=Ⅱ2 +62十 c2+d2
3
63 如 J 3兰“3 十63十 c3+d3
4
^t c‘ d‘ 14=a4 十6‘+ c4+d4
5
65 d5 ，5=a5 +如+ cs+d5
0 (1,000) 1 100 2 100 3 100 4 100 5 100+1.000
时期
金额
O
(1,000)
1
90
2
90
3
90
4
பைடு நூலகம்
90
5
90+1.000
•图2一I较大的定期 现金流人
•投资项目B
第七讲房地产投资分析一
投资优势比较2
•投资项目B
金额 时 期
0 (1,000) 1 100 2 100 3 100 4 100 5
—6 i|b J7‘ ^’6 矾，6 ，‘

房地产开发投资项目案例分析PPT课件


通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。

房地产投资项目财务分析PPT课件

支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不 亏损的状态。 二、步骤
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
15
7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四

房地产投资分析ppt课件


一
指企业管理部门为管理和组织房地
、
产项目的开发经营活动而发生的各
总
种费用，包括管理人员工资、职工
投
福利费、办公费、差旅费、修理费、
资
工会经费、职工教育培训经费、劳
估 算
动保险费、待业保险费、业务招待
费等费用及其他管理费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.7 不可预见费
由于房地产开发周期长，不确定因
第一部分 房地产投资
房
•投资用量大
地
•投资合作性强
产
投
•投资回收期长
资 特
•投资风险大
征
•投资回报率高
第二部分 房地产投资分析
房地产投资分析是开发项目可行性研究的
投
重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现
资
行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经
分
营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财
析 概
务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回
估
让年期内的土地出让金、市政基础设
算
施配套建设费的平均楼面价格。
依据项目的用地性质及项目所在地的
级别而定。
第三部分 投资分析的主要内容
一
拆迁安置补偿费
、
指新征土地应支付的安置费、土地
总 投
补偿费、土地附属物补偿费及坟场、
资
养殖场等的拆迁安置费；旧城市开
估 算
发应支付的拆迁安置费等。
第三部分 投资分析的主要内容
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
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13
第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查实施阶段
●建立调查组织 ●收集第二手资料 ●收集第一手资料
14
第二节 房地产市场调查程序
样本设计中几个需要考虑的问题： 1.调研总体
调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明 确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。 2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是 家庭，有时是公司。 3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。
商业用房市场调研的关键点：
1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析
26
第三节 房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研
商业用房市场调研的注意事项：
1、研究方法选择 2、抽样方法
27
第三节 房地产市场调查研究的主要内容 市场环境调研
20
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
住宅市场调研
住宅市场调研的关键点：
1、地区经济分析 2、人口统计特征分析（见美国西雅图研究 报告） 3、供求关系分析（三层次） 4、价格分析 5、购买力分析 6、竞争分析 7、产品分析
21
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
办公楼市场调研
办公楼市场特性：
1、与地区经济增长前景密切相关 2、区位质量对办公楼市场的影响较大 3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心 区、次中心区块状分布、集聚效应明显 4、办公楼本身与客户品质的一致性 5、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响
7.数据的分析与解释
三、分析和总结阶段
8.编写调研报告
9.总结、反馈
7
第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查准备阶段
●提出问题，确定目标 ●初步情况分析（非正式调查） ●制定调查方案、计划
8
第二节 房地产市场调查程序 讨论：调查什么？
以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等
9
第二节 房地产市场调查程序
15
第二节 房地产市场调查程序
样本设计中几个需要考虑的问题： 4.抽样设计
根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为 随机抽样和非随机抽样。 5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。
16
第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查分析和总结阶段
●数据的分析与解释 ●编写调研报告 ●总结、反馈
房地产市场调查的作用
●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 ●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 ●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产 计划 ●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 ●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效 益
3
第一节 房地产市场调查研究概述
市场调查研究的一般原则
24
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
商业用房市场调研
商业用房市场特性：
1、对商业用房的需求是一种引致需求 2、与地区经济发展状况密切相关 3、与人口聚集度密切相关 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影 响较大 5、受交通状况的影响较大
25
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
商业用房市场调研
19
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
住宅市场调研
住宅市场特性：
1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3、购买频率较低、购买决策复杂 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为 密切 5、消费者的购买决策与融资机制相关 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合 状况联系密切
访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等
12
第二节 房地产市场调查程序
调研计划表 (示例)（续）
项目
内容
分析方法
统计的项目、分析和预测方法等
提交调查报告 报告书的形式、份数、内容等
调查进度表
策划、实施、统计、分析、提交报告书等
调查费用
各项开支数目、总开支额等
调查人员
策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等
10
第二节 房地产市场调查程序
11
第二节 房地产市场调查程序
调研计划表 (示例)
项目
内容
调查目的
为何要做此调查，需要了解些什么
调查方法
采用询问法、观察法或实验法等
调查区域
被调查者居住地区、居住范围等
调查对象、样本 对象的选定、样本规模等
调查时间、地点 调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等
调查项目
22
第三节 房地产市场调查研究的主要内容
办公楼市场调研
办公楼市场调研的关键点：
1、地区经济分析 2、产品分析 3、市场区分析 4、需求分析 5、供给分析 6、市场吸纳速度分析 7、竞争分析
23
第三节 房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研
办公楼市场调研的注意事项：
1、研究方法选择 2、抽样方法
5
第二节 房地产市场调查程序
房地产市场调查阶段划分
房地产市场调查阶段
准备阶段 实施阶段 分析和总结阶段
6
第二节 房地产市场调查程序
一、准备阶段
1.提出问题，确定目标 2.初步情况分析（非正式调查）
3.制定调查方案、计划
房地产市场调查 的步骤
二、实施阶段
4.建立调查组织 5.收集第二手资料 6.收集第一手资料
●准确性原则 ●时效性原则 ●全面性原则 ●针对性原则 ●创造性原则
4
第一节 房地产市场调查研究概述
房地产市场调查研究的误区
●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来， 还调研干什么？）
●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机 构做调研，一切都万事大吉？）
●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调 研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调 研）
17
第二节 房地产市场调查程序
调研报告包括的主要内容有：
●调查目的、方法、步骤、时间等说明； ●调查对象的基本情况； ●所调查问题的实际材料与分析说明； ●对调查对象的基本认识，做出结论； ●提出建设性的意见和建议； ●统计资料、图表等必要附件。
18
第三节 房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研 办公楼市场调研 商业用房市场调研
房地产项目投资分析
房地产市场调查与研究
1
第一节 房地产市场பைடு நூலகம்查研究概述
房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、
系统地收集房地产市场状况方面的各种 情报资料，通过对过去与现代营销状况 及动态性影响因素的分析研究，从而为 房地产经营者预测其未来发展、制定正 确的决策提供可靠的依据。
2
第一节 房地产市场调查研究概述