2017年贵州房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成试题

房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。

它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。

接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。

案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。

周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。

该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。

在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。

选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。

通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。

同时，还采用了收益法进行估价。

收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。

此外，成本法也被运用到估价中。

计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。

综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。

分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。

市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。

然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。

市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。

收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。

成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。

案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。

周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。

对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。

因此，重点采用了收益法和成本法。

房地产评估师的市场调研案例分析为了有效评估房地产市场的价格、趋势和前景，房地产评估师需要进行市场调研。

本文将通过分析一个具体的案例，阐述房地产评估师进行市场调研的重要性以及调研方法和技巧。

案例背景：某地区迎来一批新的地产项目，包括高层住宅、商业综合体和办公楼。

房地产开发商委托评估师通过市场调研，为该地区的地产项目进行全面评估，确定合理的市场价值和租金水平，以支持开发商的决策和投资规划。

市场调研重要性：1. 确定市场需求：市场调研可以揭示目标地区的房地产需求情况，了解人口结构、经济增长和就业机会等因素对房地产市场的影响，从而为房地产评估提供准确的市场需求数据。

2. 分析竞争对手：市场调研可以帮助评估师全面了解目标地区的竞争对手情况，包括已有的和正在开发的项目。

通过比较其他项目的定位、定价和市场接受程度，评估师可以预测潜在项目的竞争优势和市场空间。

3. 预测供需关系：市场调研可以获取到目标地区的供给情况，包括目前已有房地产项目的销售情况以及未来计划的项目。

与此同时，也需要了解目标地区的需求情况，包括人口增长、收入状况、生活方式等因素。

通过比较供给和需求，评估师可以准确预测市场的供需关系，并为开发商提供合理的投资建议。

市场调研方法和技巧：1. 收集数据：评估师可以通过搜集市场报告、统计数据、当地新闻报道和行业分析等渠道，获取目标地区的基本信息，如人口统计、经济数据、用地规划等。

此外，还可以通过与当地政府部门、企业和专家进行沟通，获取更详细和准确的数据。

2. 实地考察：评估师应该亲自实地考察目标地区，观察现有房地产项目的实际销售情况，了解当地居民的购房需求、消费习惯和生活方式。

同时，应该考察目标地区的基础设施、公共交通、商业配套等因素，从而全面了解目标地区的发展潜力和吸引力。

3. 专业分析：评估师需要对收集到的数据进行深入分析。

通过运用专业工具和方法，比如SWOT分析、竞争对手评估、市场趋势预测等，评估师可以识别目标地区的优势和劣势，并预测市场的发展趋势。

2017年上半年贵州房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（）。

A．28.60%B．35.00%C．40.00%D．50.00%2、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。

A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值3、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%B．120%C．171%D．200%4、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07B．1.47C．2.07D．3.335、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。

A：已经办理该建筑工程用地批准手续B：已经确定施工企业C：有保证工程质量和安全的具体措施D：建设单位已支付工程款E：执行层的组织协调6、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400B．2580C．2607D．27607、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

贵州房地产分析报告概述本报告旨在对贵州省的房地产市场进行全面分析，以揭示当前市场情况、发展趋势以及存在的问题，并提出相关建议。

本报告主要分为以下几个部分：市场概况、供需关系、价格变动、政策影响和发展趋势。

市场概况贵州是中国西南地区的一个省份，具有独特的地理和自然环境优势。

近年来，贵州的经济发展迅速，吸引了大量人口涌入，房地产市场也得到了快速发展。

根据最新数据，贵州省房地产市场规模持续扩大，成交量和销售额逐年增加。

供需关系目前，贵州房地产市场的供求关系相对平衡，供应量逐渐与需求量接近。

然而，由于部分地区供应过剩以及市场调控政策的影响，某些二三线城市的市场供应仍存在一定压力。

此外，贵州省内的人口流动情况也会对供需关系产生一定影响。

价格变动贵州房地产市场的价格在过去几年中呈现稳步上涨的趋势。

尤其是一线城市的房价涨幅更为明显，而二三线城市的房价增幅相对较小。

这主要归因于贵州省的经济发展不平衡以及城市发展战略的差异。

政策影响近年来，政府对于房地产市场进行了多次调控，旨在稳定市场、防止房价过快上涨。

这些政策主要包括限购、限贷、房地产税等措施。

政策的实施对市场产生了积极的影响，有效地抑制了房价上涨的势头。

发展趋势在未来一段时间内，贵州房地产市场将继续保持稳定增长的态势。

随着经济的发展和人口的逐渐增加，房地产需求将持续增加。

政府也将进一步加强对市场的监管，加大推动经济发展的力度，为房地产市场提供更多机会。

结论与建议综上所述，贵州房地产市场在快速发展的同时也面临一些挑战。

为了实现可持续发展，以下是一些建议：1.加强房地产市场的监管，防止市场出现过热现象；2.继续实施调控政策，稳定房价的增长速度；3.加大对房地产开发商的支持力度，鼓励其进行创新和改革；4.提高城市规划和建设水平，以提高人民居住环境的质量；5.加强对房地产市场信息的公开和透明，为购房者提供更多的参考。

综上所述，贵州房地产市场虽然面临一些挑战，但仍然具有良好的发展潜力。

河南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。

王某取得该房的土地使用年限是年。

(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章2、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下B．二年以上五年以下C．三年以上七年以下D．五年以上十年以下3、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。

A．700B．600C．500D．2004、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构B．建设单位C．工程监理单位D．房地产开发主管部门5、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。

A：房地产供需B：房地产的预期未来收益C：房地产预测的开发完成后的价值D：土地利用价值E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于房地产金融的特点，表述不正确的是。

A：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的B：房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上C：房地产金融风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险D：相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间较短E：执行层的组织协调7、房地产最重要的一个特性是__。

贵阳房地产市场调查汇报掌握房地产业宏观经济销售市场，外部经济销售市场，地区销售市场状况，剖析现阶段贵阳房地产现状，因此我为大伙儿梳理了贵阳房地产市场调查汇报，热烈欢迎参考。

贵阳房地产市场调查汇报篇一一、我国房地产行业(一)中国经济发展基本建设与房地产业;房地产行业是在我国新的发展趋势环节的一个关键主导产业。

伴随着中国经济发展的飞速发展，都市化速率在持续加速。

中国改革开放35半年度，我国的城市化水平以年平均1%的速率提高。

至2013年，我国的城市化水平为52.57%。

这代表着到时候我国将有超出一半人口数量即将在城市发展。

房地产行业在我国的城镇化进程中具有至关重要的功效，都市化基本建设终将带动房地产行业的发展趋势，都市化的发展趋势必定会提升房地产业的硬性需求。

(二)我国房地产现状及宏观经济政策对于一部分地域房子价格过快提高及房子价格过高，2010年到2013年期内，我国颁布了一系列房地产调控对策，遏制房价过快增涨，在其中包含土地、金融业、税款等多种多样管控方式。

调控政策偏向大多数是抑止房地产业的项目投资、投机性个人行为及其一部分房子价格上涨幅度过快的一线城市。

从2010年逐渐我国陆续颁布了“限购令”，新“国十条”，国五条、房地产税等房地产调控实施方案。

2013年我国管控房地产行业宏观经济政策其具体内容有：1、健全平稳房子价格工作中负责制。

各市辖区、省级城市和除拉萨市外的省级城市要依照维持房子价格基本上平稳的标准，制订并发布本年度新创建产品商品房价格保障措施。

不断完善平稳房子价格工作中的考评问责制度。

2、果断抑止投机性投资型买房。

严格遵守产品住宅限购政策对策，已执行限购政策对策的市辖区、省级城市和省级城市要在限购政策地区、限购政策住房类型、购房资格核查等层面，按统一规定健全限购政策对策。

别的大城市全国房价上涨过快的，省部级政府部门应规定其立即采用限购政策等对策。

严苛执行差异化住宅贷款政策。

扩张住房房产税改革示范点范畴。

贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿.A:贷款合同签订的先后B：贷款数额的大小C:各银行起诉的先后D：抵押登记的先后E：执行层的组织协调2、契据登记制度的理论基础是__。

A．对抗要件主义B．成立要件主义C．产权登记制D．托伦斯登记制3、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金,高层住宅不低于售房款的。

A:5％B：10％C：20％D：30%E：执行层的组织协调4、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（),且各因素发生变化的概率相同。

A．相互影响的B．相互独立的C．相互作用的D．相互无关的5、下列有关物业管理招标方式,表述错误的是。

A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围C:公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业D:公开招标一般适用于规模较小的物业E：执行层的组织协调6、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性.A：同一估价原則、同一估价时点B：同一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原則、同一估价目的E:工业用地的监测点评估价格7、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策,张某应缴纳房产税元。

A：200B：300C：400D:500E：执行层的组织协调8、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。

A．售价B．租金C．潜在毛收入D．净收益9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A：房地产交易方式B：房地产交易顺序C:购买房地产目的D：房地产类型E：借款合同2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为.A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D:委托人不同E：工业用地的监测点评估价格3、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

A：使用面积B：套内建筑面积C：共有面积D：建筑面积E：执行层的组织协调4、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡,则该宗土地的总价为万元。

A:96B：192C：240D:480E：工业用地的监测点评估价格5、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。

A：县级以上人民政府土地行政主管部门B:县级以上人民政府建设行政主管部门C：县级以上人民政府房产管理部门D：县级以上人民政府发展和改革部门E：执行层的组织协调6、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》7、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

（2004年试题）A:305万元B:463万元C：636万元D：961万元E：执行层的组织协调8、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

2017房地产估价师《案例分析》考点：房地产市场调查研究随着房地产市场的不断发展，房地产市场调查研究对房地产开发投资、房地产置业投资、房地产市场营销、政府管理部门对房地产业实施宏观管理等的决策起着非常重要的作用。

下面是小编为大家带来的关于房地产市场调查研究的知识，欢迎阅读。

一、房地产市场调查研究类型按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等。

(一)整体房地产市场调查研究整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以是对一个城市、一个省乃至—个国家的房地产市场进行分析。

整体房地产市场调查研究的服务对象以地方政府相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构为主。

对地方政府而言，不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要整体房地产市场调查研究结果的支持。

(二)住宅房地产市场调查研究住宅市场调查研究非常普遍，它主要是针对某一城市或城市某一区域住宅市场进行分析，其主要任务是分析和预测住宅整体市场的供给、需求和价格水平及其未来趋势，某种特定类型住宅的需求、供给、价格水平及其消费者特征。

住宅市场调查研究一方面可以帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，另一方面可以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

(三)商业房地产市场调查研究商业房地产市场调查研究主要是针对城市区域中某大型项目展开，其主要是分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，该地区对零售业的特殊需求，项目商圈范围，同类型项目的分布、供求及其竞争状况等。

商业房地产市场调查研究的服务对象一般是开发商、投资商及其金融机构。

房地产评估师行业的房地产市场调查与分析方法与实践案例房地产评估师是房地产行业中的重要角色，其主要职责是评估房地产的价值和风险，并为相关利益方提供专业意见和建议。

房地产市场调查与分析是评估师工作的基础，本文将探讨房地产评估师行业中的市场调查与分析方法，并通过实践案例展示其应用。

一、市场调查方法在进行房地产市场调查时，评估师需要收集、整理和分析大量的市场信息，以便对房地产项目的价值进行准确评估。

下面是一些常见的市场调查方法：1. 数据收集：评估师可以通过各种渠道获取房地产市场相关数据，包括土地价格、销售数据、租赁数据等。

这些数据可以来自政府发布的统计年鉴、房地产企业的报告、房地产中介机构等。

评估师需要对这些数据进行筛选和验证，确保其准确性和可靠性。

2. 现场调查：评估师可以亲自到房地产项目所在地进行实地考察。

通过观察项目周边环境、了解项目附近的交通、教育、医疗等配套设施情况，评估师可以对项目的地理位置优劣进行初步评估。

3. 市场调研：评估师可以通过问卷调查、访谈等方式获取市场参与者的观点和意见。

例如，评估师可以就某个房地产项目向相关开发商、投资者、购房者等进行调研，了解他们对该项目的看法和预期。

二、市场分析方法市场分析是评估师在进行房地产评估过程中的重要环节，通过对市场现状和趋势的分析，评估师可以对房地产项目的价值进行判断和预测。

下面是一些常用的市场分析方法：1. SWOT分析：SWOT分析是评估房地产项目的优势、劣势、机会和威胁的重要工具。

评估师可以通过分析项目的内外部环境，确定项目在市场中的竞争力和潜在风险。

2. 市场需求分析：评估师可以通过对目标市场的需求进行调查和分析，了解该地区的购房者对于房地产项目的需求情况，包括房屋面积、价格、装修标准等。

这些信息可以帮助评估师判断项目的市场潜力和投资回报。

3. 市场趋势分析：评估师需要对房地产市场的发展趋势进行研究，包括房价走势、政策变化等。

通过对市场趋势的分析，评估师可以预测项目未来的价值和风险。

2017房估《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢（3）城市商业网点规划。

分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划。

（1）城市商业用地的供应。

分析历年供应的商业用地，包括土地、面积、容积率、土地价格等关键指标，推算未来商业形态分布、商业房地产未来供应等情况，以及根据土地价格变动推断未来几年商业物业的价格走势。

（2）城市商业房地产开发情况。

通过分析历年商业房地产施工面积、新开工面积、竣工面积等关键数据，结合商业房地产开发周期，进一步推断未来几年内的商业房地产的供应情况。

（3）商业房地产需求状况分析。

分析历年商业房地产销售面积、销售金额、平均价格、商业经营情况、租金走势以及商业房地产出租率等。

（4）租售价格比。

租售价格比被广泛用于衡量一个城市或地区的商业房地产的投资价值，在国内，评判商业的投资价值时，较多采用的租售价格比为120～150倍之间。

通过观察该指标可以判断城市或地区商业物业的价格水平或投资价值以及商业成熟度和经商。

（1）商圈。

商圈指商圈内的基本情况，分析内容主要包括，商圈内人口总量及构成，交通条件，各种功能物业总量，市政配套与基础设施。

（2）商圈流量。

主要分析商圈的车流量，包括车型、数量以及行驶方向；人流量，研究的内容包括数量、性别以及步行方向。

（3）商业房地产分布。

分析商业房地产所处，商业房地产产权及价格，商业房地产形态，包括建筑形式、建筑面积、开间与进深、层高等。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！全国各省市2017年房地产估价师报名时间及入口等考试信息，请点击进行免费短信订阅2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。

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广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。

A：8460B：8500C：8790D：8838E：工业用地的监测点评估价格2、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格4、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月5、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6．2％B：7．2％C：8．2％D：9．2％E：工业用地的监测点评估价格6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。

A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章7、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率B．将未来收益或收入转换成现值的收益率C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比8、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则B．诚实信用原则C．公正原则D．保留价原则9、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

贵州省城镇房地产竞品调查评估办法引言城镇房地产市场是城市经济发展的重要组成部分，也是许多居民置业投资的重要途径。

为了规范贵州省城镇房地产市场竞品调查评估工作，制定本办法，以促进城镇房地产市场的健康发展。

一、调查评估的目的调查评估主要目的是了解贵州省城镇房地产市场的现状和趋势，为开发商、购房者以及政府决策提供参考依据。

通过调查评估，可以衡量房地产项目的市场需求、竞争状况和潜在风险，为开发商制定合理的销售定价和销售策略提供支持。

二、调查评估的内容1. 房地产项目的基本情况调研调查房地产项目所处的位置、规模、建筑面积、用途等基本情况，了解项目的整体规划和建设情况。

2. 市场需求调研调查目标城市的人口总量、人口结构、人口增长趋势，了解不同人群对于房地产的需求情况，包括住房需求和投资需求。

3. 竞争对手分析调查目标城市同类房地产项目的数量、面积、价格等关键指标，了解市场上的竞争状况。

通过对竞争对手的调研，可以评估自身项目在市场中的地位和竞争优势。

4. 客户满意度调研对购房者进行问卷调查，了解他们对于房地产项目的满意度和需求，评估项目的市场反应和口碑形象。

5. 政策环境分析调查目标城市的相关政策法规、土地供应情况、房地产市场调控政策等，了解政策对于房地产市场的影响和限制。

6. 经济环境分析了解目标城市的经济发展水平、产业结构和人均收入水平，评估房地产市场的投资潜力和发展前景。

三、调查评估的方法1. 网络调查利用网络平台进行调查问卷的发布和数据收集，通过大样本的数据分析，获取客观的市场信息。

2. 实地调研走访房地产项目所在地及周边区域，了解目标城市的实际情况，包括交通状况、商业配套、教育医疗资源等方面的情况。

3. 数据分析通过收集和分析相关市场数据，如销售数据、成交数据、价格指数等，评估市场的供需关系和价格走势。

4. 专家评估邀请相关专家进行市场分析和预测，提供专业的意见和建议。

四、调查评估的报告1. 调研目的和方法明确调查评估的目的和方法，使读者对报告的整体框架和依据有所了解。

黑龙江2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：写字楼房地产市场调查探讨报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款供应了一个额外的平安保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产供应的一种可选择的还款来源。

而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是牢靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的状况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保2、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异样3、某城市2000年和2005年一般商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采纳平均发展速度法预料2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800B．5124C．5800D．71244、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让运用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可运用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。

A．45B．50C．52D．555、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．削减B．增加C．不变D．可能增加也可能削减6、已知某投资的净现金流量如下表所示，假如投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。

单位：万元A．年份B．0C．1D．2E．3F．4G．5H．现金流入I．J．200K．200L．200M．200N．200O．现金流出P．800Q．R．S．T．U．V．净现金流量W．-800X．200Y．200Z．200Z．200Z．2007、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

2017年房地产市场调查报告3篇今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。

1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9——其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建设规模“二升一降”。

随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。

去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

2017年房地产市场调研分析报告目录第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大 (7)第二节成交市场综述：16 年成交创新高，但年末逐步降温 (11)一、全国成交市场分述：12 月成交环比增长，同比则继续下滑 (11)二、各线城市成交分述：各线城市均降温，二线同比首次下滑 (18)第三节土地市场综述：整体供需维持低位，城市分化加剧 (23)一、2016 年土地市场综述：土地供需同比下滑，但出让金同比大幅增长.. 23二、12 月宅地市场综述：年末供需放量显著，溢价率逐步回归正常水平.. 30第四节资金环境综述：按揭贷及房企融资环境四季度收紧 (34)一、银行个人按揭贷分述：按揭贷利率平稳，热点城市首付比例逐步提升 34二、上市房企融资分述：16 年房企整体融资活跃，但四季度有所降温 (40)图表目录图表1：2016 年主要政策脉络一览 (7)图表2：热点城市限购政策一览 (8)图表3：热点城市差别化信贷政策一览 (8)图表4：近几年中央经济工作会议一览 (10)图表5：2016 年中央经济工作会议概览 (10)图表6：重点43 城市商品房成交同比增速情况（年度） (12)图表7：重点43 城市商品房成交同比增速情况（季度） (12)图表8：全国重点43 城市成交指数 (12)图表9：限购和非限购城市成交指数 (13)图表10：重点43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度） (13)图表11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (14)图表12：全国29 城市商品房库存面积及去化周期 (14)图表13：全国35 城市住宅库存面积及去化周期 (15)图表14：全国商品房住宅销售批售比 (15)图表15：百城价格指数变化及环比 (15)图表16：16 个重点城市二手房销售指数 (17)图表17：中原全国二手房价格指数 (17)图表18：中原二手房指数 (18)图表19：百城价格指数变化及环比 (19)图表20：广发各线城市成交指数 (20)图表21：广发各线城市成交同比情况 (20)图表22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图表25：各线城市房价环比情况 (21)图表26：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (21)图表27：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表28：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表29：300 城市土地整体供给情况 (23)图表30：一线城市土地整体供给情况 (23)图表31：二线城市土地整体供给情况 (24)图表32：三四线城市土地整体供给情况 (24)图表33：300 城市土地整体成交情况 (24)图表34：一线城市土地整体成交情况 (25)图表35：二线城市土地整体成交情况 (25)图表36：三四线城市土地整体成交情况 (25)图表37：300 城市住宅用地供给情况 (26)图表38：一线城市住宅用地供给情况 (26)图表39：二线城市住宅用地供给情况 (27)图表40：三四线城市住宅用地供给情况 (27)图表41：300 城市住宅用地成交情况 (27)图表42：一线城市住宅用地成交情况 (28)图表43：二线城市住宅用地成交情况 (28)图表44：三四线城市住宅用地成交情况 (28)图表45：各线城市住宅用地出让金同比增速情况 (29)图表46：各线城市住宅用地出让金占比情况 (29)图表47：300 城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (31)图表48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表50：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (32)图表51：300 城市住宅用地成交楼面价指数* (33)图表52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (35)图表53：533 家银行首套房利率变化情况 (35)图表54：533 家银行首套房利率分布 (36)图表55：450 家提供优惠利率的银行分布情况 (36)图表56：重点城市12 月份首套房贷利率 (36)图表57：重点城市12 月份提供优惠利率的银行数量占比 (37)图表58：2016 年12 月533 家银行首套房首付比例占比分布情况 (38)图表59：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 (39)图表60：12 月35 重点城市二套房贷利率分布 (39)图表61：单月境内银行贷款规模 (41)图表62：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表63：上市房企单月信托贷款规模 (41)图表64：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表65：单月委托贷款规模 (42)图表66：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (42)图表67：公司债预案数量和募资规模（单月） (42)图表68：成功发行的公司债募资规模（单月） (43)图表69：中期票据预案数量和募资规模（单月） (43)图表70：成功发行的中期票据募资规模（单月） (44)图表71：单月海外银团贷款规模 (44)图表72：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (44)图表73：单月海外发债规模 (45)图表74：单月海外发债数量及单笔发债规模 (45)图表75：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (46)图表76：上市房企公司债及海外债发行成本. (46)图表77：定增预案数量和募资规模（单月） (47)图表78：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (47)表格目录表格1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (16)表格2：2016年一二线重点城市住宅用地出让金同比涨跌幅前十 (30)表格3：2016 年12 月300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (31)表格4：全国土地出让金TOP20（2016年12月） (33)表格5：一线和二线城市土地市场情况（2016年12月） (33)表格6：12月份全国十大首套房贷利率最低城市 (37)表格7：2016年12月重点二线城市首套房首付比例分布 (38)表格8：35重点城市二套房主流首付比例一览 (40)第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大整体来看，“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿2016年全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松过渡至当前的热点城市持续深化调控。

贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的法律规定试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%2、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A．30%～40%B．40%～50%C．50%～60%D．60%～70%3、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3 800B：4 500C：5 200D：5 600E：工业用地的监测点评估价格4、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整B．区位状况调整C．实物状况调整D．权益状况调整5、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。

A：增加项目B：扣除项目C：排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调6、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。

单位：万元A．年份B．0C．1D．2E．3F．4G．5H．现金流入I．J．200K．200L．200M．200N．200O．现金流出P．800Q．R．S．T．U．V．净现金流量W．-800X．200Y．200Z．200Z．200Z．2007、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数8、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格9、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。