关于物业管理公共部位出现的问题及建议

小区卫生整改方案篇一：物业小区整改方案物业小区整改方案为进一步改善小区生活环境，努力营造和谐、整洁、安全、舒适的人居环境。

我司于7月29日对小区的物业服务工作进行全面检查，结合检查情况，落实整改措施。

将对小区存在问题进行改造升级，全面提升物业软硬件管理水平，主要在以下几方面：（一）环境卫生方面为改善小区卫生状况，物业公司组织各部门员工将在8月12日（周五）进行全小区大扫除活动，主要针对小区里的楼道卫生死角、绿化带隐藏杂物、引水渠疏通、墙面乱贴乱涂/野广告清除不彻底等公共部位的卫生问题重点整治。

（请业主先清理放在楼道里的杂物）（二）公共基础设施方面（整改费用物业公司承担）1、对小区=的道闸/监控及楼顶防雷装置进行全面检查整改修复。

2、对3栋住户门口楼梯进行加装扶手梯工程。

3、对小区的楼层内墙面、围墙及地面瓷砖缺失进行修补。

4、对住户楼防盗玻璃门不锈钢条脱落/挡雨棚支架腐蚀生锈，电梯楼层显示板无显示/电梯顶残旧进行翻新修复。

5、对小区楼顶加压管道腐蚀生锈/出口门损坏/楼梯扶手腐蚀生锈/楼梯弯头缺失等问题的翻新修复。

6、对小区住户信箱门缺失、楼层照明设备缺失进行修复。

7、对小区楼层的消防栓门破损严重，进行全部更换。

8、对小区公共外围墙栏杆、路灯照明进行修复及翻新。

9、对小区公共路灯进行修复和增设；垃圾箱位置进行地板砖围；停车场岗亭/导向牌/警示标语等进行翻新。

10、对小区公共绿化破坏严重，对缺失部分进行补种。

11、对小区地下车库出口路面渗水/无任何提示标语进行修复整改；增设私家车位提示牌，车位倒车拦油漆翻新。

12、路面的零星修补。

（三）共有基础设施方面（整改费用一事一筹）1、小区楼顶隔热层及周边护栏损毁严重，进行修复翻新。

2、对3栋4栋楼道通向后门、地下车库楼梯通道门窗加装防盗门。

（四）物业服务方面1、根据现小区物业服务情况，为小区物业人员增配维修工一名、保洁员一名，从而提升服务效率。

2、每月将对公摊电费进行公告栏公示。

物业安全整改工作总结汇报：问题与解决方
案
近期，我们物业公司对小区安全进行了全面的整改工作，以解决存在的安全隐患和问题。

在此次整改过程中，我们发现了一些问题，并采取了相应的解决方案，现总结如下：
问题一，小区入口处存在安全隐患，容易被外来人员进入。

解决方案，我们增加了安全门禁系统，安装了监控摄像头，并加强了安保人员的巡逻力度，确保小区入口处的安全。

问题二，小区内部部分楼道照明不足，存在安全隐患。

解决方案，我们对所有楼道照明进行了检修和更换，确保每个楼道都有足够的照明，提高了居民的安全感。

问题三，小区公共区域存在杂物堆放现象，存在火灾隐患。

解决方案，我们对小区公共区域进行了清理和整治，禁止居民在公共区域随意堆放杂物，确保了小区的整洁和安全。

问题四，小区部分住户存在违规用火现象，存在火灾隐患。

解决方案，我们加强了对小区住户的安全宣传和教育，提醒他们遵守消防安全规定，禁止违规用火行为。

通过以上整改工作，我们成功解决了小区存在的安全隐患和问题，提高了小区居民的安全感和幸福感。

我们将继续加强对小区安全的管理和监督，确保小区的安全稳定。

同时，也希望广大居民能够积极配合我们的工作，共同营造一个安全、和谐的居住环境。

感谢大家的支持和配合！。

物业管理中的常见问题与解决方法在物业管理过程中，常常会面临一些问题和挑战。

本文将针对物业管理中的一些常见问题，提出相应的解决方法。

希望能够对相关从业人员和业主提供一些借鉴和指导。

一、安全问题物业管理中的安全问题始终是一个重要的关注点。

常见问题包括：火灾风险、盗窃以及保安巡逻不到位等。

针对这些问题，可以采取以下解决方法：1. 加强安全意识教育：通过定期开展安全培训和演练活动，提高居民的安全意识，掌握灾难事件的预防和应对能力。

2. 安装监控设备：增加闭路电视(CCTV)监控设备的密度和覆盖范围，以便监控犯罪行为并及时采取措施。

3. 加强保安巡逻：合理安排保安巡逻岗位，增加巡逻频率，提高反应速度。

二、维修问题物业管理中常常会遇到各种维修问题，如管道漏水、电器故障等。

如何高效解决这些问题呢？以下是一些建议：1. 及时响应和处理：物业管理公司应当及时响应居民维修请求，并配备足够的维修人员和设备，以便快速解决问题。

2. 制定维修计划：根据物业设施的状况，建立维修计划，包括定期检查和维护。

早期发现问题，可以减少维修的成本和时间。

3. 优化维修流程：采用信息化管理系统，统一维修流程，提高工作效率和维修质量。

三、费用管理问题物业管理费用的管理和使用一直是一个敏感问题。

常见问题包括费用增加、费用的公正性以及费用使用的透明度等。

以下是一些建议：1. 公示费用支出明细：定期向业主公示费用的使用情况和支出明细，提高透明度，减少误解。

2. 费用合理分配：根据物业设施的实际使用情况，合理划分费用比例，确保每个业主都能够公平分担。

3. 精简开支：优化内部管理，减少不必要的开支，确保费用的合理性。

四、业主关系问题物业管理中，与业主的关系处理非常重要，良好的业主关系有助于提高物业管理的效果。

以下是一些建议：1. 定期交流和沟通：定期组织业主会议或业主代表会议，听取业主的需求和意见，并及时反馈。

2. 处理投诉和纠纷：建立完善的投诉和纠纷处理机制，及时处理业主的投诉和纠纷，妥善解决问题。

物业管理在城市管理中存在的问题及对策分析--以山西省太原市为例田宇;戎紫冰【摘要】物业管理是城镇化管理中的重要微观活动，是政府对环境和设施直接管理以外的有益补充，其服务效果影响着城镇化质量的评判，解决好物业管理问题，是人民小康生活落到实处的重要标准之一。

【期刊名称】《经济师》【年(卷),期】2013(000)002【总页数】2页(P51-52)【关键词】物业管理;城镇化;城市管理;对策分析【作者】田宇;戎紫冰【作者单位】山西省社会科学院山西城市研究所副所长山西太原 030012;山西晚报经济部记者山西太原 030000【正文语种】中文【中图分类】F293.33物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

而物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

一、物业管理在我国的发展历程一般认为，物业管理在我国有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市深圳，逐步向内陆地区延伸。

1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展将起到深远影响。

由于物业除房屋建筑外，还有大量的设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，业主本身基本没有可能自主管理。

1.进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃。

2.地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源。

3.电梯前室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏。

4.不能种桑树等有违风土人情的树种。

5.管道设备门要有框收边。

6.门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调。

7.进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的。

8.无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管。

9.公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品。

10.地下室除机动车.非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起。

11.地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道。

12.单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料。

13.牛奶箱个数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理。

14.地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品。

15.电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明。

16.保安室不能全用玻璃，弊端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗。

17.室内管线.空调机位.烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持。

18.物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于弊，更多的是经济效益和品牌延伸。

客服部.营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节。

19.任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补。

20.地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水。

21.非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦。

22.小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏。

物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。

摆在构建和谐绥棱的首要位置。

如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。

为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下: 一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。

其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。

有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。

全天24小时供水的小区共8个。

二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。

“四难”：一是寻求法律法规支撑难。

目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。

二是住宅小区公共部位维修难。

大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。

三是开发商遗留问题解决。

新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。

这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。

四是主管部门协调难。

主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。

“四不到位”：一是主管部门监管难到位。

房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。

关于进一步加强物业管理工作的建议关于进一步加强物业管理工作的建议一、加强领导健全组织机构完善物业属地管理。

遵循“重心下移、属地管理”的原则针对全市物业管理的复杂性健全以属地镇街为主的“镇街、社区、业主委员会”三级物业管理体系理顺解决物业纠纷投诉中出现的执法问题建立主管部门行业指导属地镇街、社区具体负责各部门协同配合的物业管理工作机制逐步形成“条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管”的物业管理新局面。

（一）为保障全市物业管理工作有序运转成立由市政府牵头相关职能部门和单位、属地街道组成的全市住宅小区物业工作领导小组将物业管理工作列为民生事项定期召开会议研究制定政策严格督导考核。

（二）市物业管理办公室负责指导规范全市物业行业健康发展。

具体负责国家、省市相关法律法规的宣传贯彻并监督实施；物业服务企业的行业管理监督指导企业服务行为处理相关物业投诉；规范完善开发项目前期物业招投标工作；住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理。

（三）各镇街负责落实属地物业管理工作设立街道物业管理办公室配备专职工作人员和办公设施具体负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作监督业主大会和业主委员会依法履行职责负责召集物业管理联席会议协调处理物业管理相关工作。

（四）社区党委和社区居委会是物业管理的第一责任人协助镇街组织成立业主委员会并监督业主委员会和物业服务企业依法履行职责。

内设物业管理专门机构受处本社区范围内的物业管理中的一些问题及矛盾。

对未成立业主委员会的居住小区由社区居民委员会代行业主委员会的职能。

（五）业主委员会在属地镇街、社区的指导监督下依法履行职责。

制定、修改本小区管理规约；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用公共部位、共用设施设备专项维修资金；依法管理公共部位收益资金并对资金收支情况定期进行公示；决定改建、重建建筑物及附属设施；决定物业管理区域内的其它重大物业管理事项。

（六）物业服务企业依据物业服务合同严格按服务收费标准进行服务。

业主与物业之间存在的十大问题归纳近些年来，业主和物业公司的矛盾冲突时有发生，在这些矛盾当中，物业公司多成为被指责的对象。

面对小区内存在的大多数问题，业主一旦得不到妥善和满意的答复和解决，通常会采用拖欠物业费的办法泄愤，甚至个别业主会选择堵门。

然而，这样的解决方式不仅有可能激化矛盾，还不利于小区的和谐稳定、有序运营，甚至容易形成恶性循环。

今天，让我们一起看看小区内有哪些典型的问题，这些问题又应该如何解决。

一、业委会问题目前业主委员会的成立还是非常困难和棘手的问题，很多小区已交房多年，但至今未成立业委会，很多业主就把这一问题归责到物业公司的头上，认为是物业公司不作为。

但是国务院《物业管理条例》与《业主大会和业主委员会指导规则》已经明确规定召开业主大会的条件以及牵头召开业主大会、选聘业主委员会的责任主体，所以业主们一定要了解成立业主委员会的流程，才能对症下药，快速解决问题。

成立业委会的条件？流程？资料？二、开发商遗留问题由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。

因此，多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业公司。

实际上，绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系；即使部分物业公司是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。

所以关于开发商方面的遗留问题，与物业公司毫无关系，有的甚至是销售代理公司方面的问题，更是与物业公司沾不上边。

物业服务≠房屋售后三、维修资金问题住房专项维修资金是指专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

提取住房维修资金纠纷产生于两个方面：是否具备提取维修资金的条件？这就出现了一个相关法律法规的空白：物业公司应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。

那么超过多少钱的维修（更换配件）费用，才有资格提取维修资金呢？根本就没有明确的规定。

小区物业管理的公共设施管理随着城市化进程不断加快，小区作为城市中的微型社区，其物业管理变得越来越重要。

公共设施作为小区的重要组成部分，对于提升居民生活质量和小区整体形象起着至关重要的作用。

因此，小区物业管理的公共设施管理显得尤为重要。

首先，小区物业管理应该建立完善的公共设施管理制度。

这一制度应包括公共设施的分类、使用规定、定期检查维护等内容。

只有建立起严谨的管理制度，才能有效保障公共设施的正常使用和良好状态的保持。

其次，小区物业管理需要加强对公共设施的维护保养工作。

定期的检查维护工作可以及时发现设施存在的问题，并采取有效的措施进行修复。

比如，对公共照明设施进行定期检查更换灯泡，对绿化带的浇水修剪等，都是保持公共设施良好状态的关键。

除了日常的维护保养工作，小区物业管理还可以通过引入先进的技术手段来提升公共设施管理效率。

比如，可以利用物联网技术对公共设施进行智能化管理，通过远程监控、自动报警等功能来提高管理水平，减少人为失误，保障公共设施的安全和可靠性。

此外，小区物业管理还应该注重对居民的宣传教育工作。

通过开展宣传活动、制作宣传资料等方式，向居民普及公共设施的使用规定和注意事项，增强居民的公共设施管理意识，共同维护好小区的公共设施。

综上所述，小区物业管理的公共设施管理是小区管理工作中的重要
一环，只有建立完善的管理制度，加强设施的维护保养，引入先进技
术手段，以及做好居民宣传教育工作，才能有效提升小区的管理水平，为居民提供一个舒适、安全、便利的居住环境。

物业服务中的八大焦点问题解决文案物业收费是难点“收费难”成了各物业公司最头疼的问题。

“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。

而部分业主是抱着侥幸心理，觉得“反正不是我一家没交。

”实际上，物业管理目前并不是一个成熟的行业。

各物业公司之间存在差距，内部管理上也有很多问题。

而物业本身的管理确实是存在难度的，这一行业的服务性强，从业人员很多学历水平低，流动性强，心情、态度等服务因素可变性大，导致了部分物业公司管理不善，问题频出。

而“收费难”问题，无论是公开透明还是接受监督，都有一个成本问题，交流需要成本，更正问题也需要成本。

但是，这些应该都是必要的成本，因为只有共赢才能获取长远利益。

目前一些业主和物业的纠纷，大多是只争夺眼前利益的结果。

停车位只售不租近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，有的物业向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当。

相关数据统计，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。

车位“只售不租”的问题因此格外凸显。

据悉，最初开放商卖房时，不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只售不租”，不买就不能停车。

就此类问题，法律界人士认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。

地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。

目前，还没有出台有关车位销售价格的相关规定。

物业服务不及时当业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。

调查显示，在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，不交或者拖欠物业费。

对此，专家表示，不建议业主采取这样的做法。

因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。

若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。

同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。