房地产开发企业土地增值税清算

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房地产开发企业土地增值税清算
三、土地增值税的纳税地点
¨条例第十条 纳税人应当向房地产所在 地主管税务机关办理纳税申报
¨实施细则第十七条 房地产所在地，是 指决地产的座落地。纳税人转让房地 产座落在两个或两个以上地区的，应 按房地产所在地分别申报纳税。
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申报时间：纳税人在土地增值税清算时未转让的房
地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售 或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税 。
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五、核定征收
(一)核定方式：
¨ 1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合 核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项 目进行清算。
权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土 地增值税的规定征税。）
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（二）对具体情况的界定
¨ 11、企业兼并。 在企业兼并中，对被兼并企业将房
地产转让到兼并企业中的，暂免征收 土地增值税。
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（二）对具体情况的界定
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
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（一） 征税范围的原则
¨1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
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（二）对具体情况的界定
¨ 3、房地产的出租。 房地产的出租是指房产的产权所有人、依
照法律规定取得土地使用权的土地使用人 ，将房产、土地使用权租赁给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。房 地产的出租，出租人虽然取得了收入，但 没有发生房产产权、土地使用权的转让， 因此，不属于土地增值税的征税范围。
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（二）对具体情况的界定
1、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物 及附着物的
一是 出售国有土地使用权的。即取得国有土地使 用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用 者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿 受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、 通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发， 即所谓的“将生地变熟地”，然后直接将空地卖 出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳 入土地增值税的征税范围。
增值税税款结算。
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四、后续管理
¨ 清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，
清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单 位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金 额÷清算的总建筑面积
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二、预征管理
¨ 预征对象：从事房地产开发的纳税人。
¨ 预征比例：自2010年8月1日起，我市预征率按下 列标准执行：保障性住房预征率暂定为0；住宅（ 不含别墅、商住房）暂定为1.5%；其他类型房地 产（含别墅、商住房）暂定为2%。
¨ 预征方法：按月预征，预征税款以纳税人每月申 报取得的转让收入额（含预收款、定金、诚意金 等）乘以预征率计算征收。
（二）对具体情况的界定
6、以房地产投资入股进行合资或联营。
这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或 房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的 企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房 地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续， 并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以 股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税 的征税范围。
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（二）对具体情况的界定
8、房地产的代建房行为。
是指房地产开发公司代客户进行房 地产的开发，开发完成后向客户收取 代建收入的行为。对于房地产开发公 司而言，虽然取得了收入，但没有发 生房地产权属的转移，其收入属于劳 务性质的，因而，不属于土地增值税 的征税范围。
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（二）对具体情况的界定
10、股权转让。
主要是指投资或联营的一方将所持有的 股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属 转让的股权转让，不征收土地增值税。
¨ （国税函[2000]687号 鉴于深圳市能源集团有 限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同 转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权 ，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用
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（二）对具体情况的界定
¨ 4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资 入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免 征土地增值税。
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（二）对具体情况的界定
¨ 7、房地产的联建。
房地产的联建是指由一方出土地， 另一方出资金，共同建房，建成后双 方各得一部分。这实际上是以转让部 分土地使用权来换取新建成房屋部分 产权的行为。对于建成后按比例分房 自用的，暂免征土地增值税；建成后 转让的，应征收土地增值税。
¨ 房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本 核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非 普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经 备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管 地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清 算时必须按备案的成本对象计算征收。
¨ 房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房 销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报 送主管地税机关备案。
¨ 从事房地产开发的纳税人均要预征土地增值 税，按月于次月1日起15日内申报纳税。
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第二部分 土地增值税征收管理
¨ 项目管理 ¨ 预征管理 ¨ 清算管理 ¨ 后续管理 ¨ 核定征收
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一、项目管理
¨ 房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设 前到主管地税机关办理备案手续。
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（一） 征税范围的原则
¨3、只对有偿转让的房地产的行为 征税。这里，是否取得收入是判定 属于土地增值税征税范围的标准之 三。
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（一） 征税范围的原则
¨因此，土地增值税的征税范围不包 括转让房地产权属，未取得收入的 行为。如通过继承、赠与方式转让 房地产的，虽然发生了转让行为， 但权属人未取得收入，因而不征收 土地增值税。
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（一） 征税范围的原则
¨ 2、只有国有土地使用权及其地上建筑 物和附着物发生转让行为，才征收土 地增值税，对不发生转让行为的不征 收土地增值税。这里，土地使用权、 地上的建筑物及其附着物是否发生转 让是判定是否属于土地增值税征税范 围的第二个标准。
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四、纳税义务发生时间
¨条例第十条 纳税人应当自转让房地产 合同签订之日起七日内向房地产所在 地主管税务机关办理纳税申报，并在 税务机关核定的期限内缴纳土地增值 税。
¨ 税务机关核定的纳税期限，应在纳税 人签订房地产转让合同之后、办理房 地产权属转让手续之前。
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¨ 12、实质性转让（国税函[2007]645号）
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
房地产开发企业土地增 值税清算
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2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算
主要内容
¨基本政策 ¨征收管理 ¨税款计算 ¨优惠政策 ¨清算流程
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第一部分 土地增值税简介
¨ 纳税义务人 ¨ 征税范围 ¨ 纳税地点 ¨ 纳税时间
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（二）对具体情况的界定
9、房地产的重新评估。
主要是指国有企业在清产核资时对 房地产进行重新评估而使其升值的情 况。这种情况房地产虽然有增值，但 其既没有发生房地产权属的转移，房 产产权、土地使用权人也未取得收入 ，因此，不属于土地增值税的征税范 围。
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另
一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
一、土地增值税的纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人 ，为土地增值税的纳税人。
单位是指各类企业单位、事业单位、 国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
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二、土地增值税征税范围
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（二）对具体情况的界定
¨ 三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
¨ 滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳 金。
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三、清算管理
¨ 清算条件 ¨ 时间要求 ¨ 申请资料 ¨ 清算受理
¨ 税款结算：纳税人收到《土地增值税清算审 核表》后，在主管税务机关规定的期限内办 理补税申报或者退税手续，按规定进行土地
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（二）对具体情况的界定
¨ 2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生 了房地产产权的转让，没有取得相应的收入， 因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。
细则所称赠与是指： （1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产
权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权 、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利 、公益事业的。
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（二）对具体情况的界定
¨ 二是 取得国有土地使用权后进行房屋开发 建造再转让的。这种情况是指一般所说的 房地产开发。这种行为通常被称作卖房， 按照国家有关的房地产法律和法规的规定 ，卖房的同时，土地使用权也随之发生转 让。由于这种情况既发生了产权的转让又 取得了收入，应纳入土地增值税的征税范 围。
四、纳税义务发生时间
¨ 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次 转让后申报的，可以定期进行纳税申报，具 体期限由税务机关根据情况确定。
¨ 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因， 而无法据以计算土地增值税的，可以预征土 地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后 再进行清算，多退少补。