资产评估的基本方法
资产评估基本方法有三种:市场法就是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础,经过类比对参照物进行差异分析与价格调整,从而推定待估资产价值的评估方法;成本法就是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗,以此确定待估资产的价值;而收益法则瞧重未来,就是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值,作为评估值。
资产评估的方法有很多,但比较常用的基本方法有市场法、成本法与收益法。
第一节市场法
一、市场法的概念
市场法又称市场比较法或市价比较法,就是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产(参照物)的近期交易价格为基础,经过直接比较或类比对参照物进行异同分析,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础,就是一种最简单有效的方法,评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。
市场法以替代原则为灵魂,因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格,既然就是待估资产,就不能高于该资产的市场价,这才符合市场规律。在决定就是否选择市场法来评估资产价值时,首先要确定它就是否具有一个充分发育活跃的公开市场,其交易环境就是否公平、监督机制就是否合理等系列条件。其次,还要瞧市场上就是否具有可比参照物及与相同的活动,就是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括:
1、要有明确的资产评估对象,查找类似的参照物;
2、根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素,并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值,得到最初结果;
3、初评结果进行分析,用统计分析或其她方法分析最初结果的合理性。
二、市场法的应用举例
【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估,现搜集到与待估宗地条
件类似的于2011年进行交易的6宗地,具体情况如表3-1所示:
表3-1 类似的宗地交易案例数据
上表中成交价的单位为:元/m2。该城市2011年的地价指数见表3-2: 表3-２2011年南阳市地价指数表
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1－1、5之间时,容积率每增加0、1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1、5时,超出部分的容积率每增长0、1,单位地价比容积率为1时的地价增加4%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都就是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地产差,正号表示案例宗地条件优于被估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上已知条件,评估该宗地 2011年的价值。
解:(1)建立容积率地价指数表
(2)参照物数据的修正计算
评估价值＝参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
.700A ×2108100105100×××643(/m )109101110102
=元 .689Ｂ 2108100105100××××592(/m )10910312098
=元 .723C 2108100105100×
×××687(/m )1079811599=元 .710D 2108100105100××××769(/m )10810010097
=元 .695E 2108100105100××××474(/m )11299125102
=元 .680F 2108100105100×
×××548(/m )108100129101=元 (3)评估结果
以600元/m 2左右为大致均值,案例D 与E 的数值振幅超过120元/m 2,为异常值,应予剔除。其她4个案例的结果较为接近,取其平均值作为评估结果。 因此,待估宗地G 的评估结果为:
(643＋592＋687＋548)/4＝617(元/m 2)
第二节 成本法
一、成本法的概念与评估思路
成本法又称重置成本法,就是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。其理论基础就是生产费用价值论,因为在很多情况下,一项资产的价值取决于其成本的高低。待估资产的重置成本,也就就是重新构建待估资产的现时成本。待估资产业已存在的各项贬损因素,包括有形损耗与无形损耗。
待估资产评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗
P＝R c－D p－D f－D e (3-1)
其中,
P—待估资产评估值
R
—重置成本;
c
—有形损耗;
D
p
—功能性损耗;
D
f
—经济性损耗。
D
e
或者,评估值＝重置成本×综合成新率
二、重置成本的计量
重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。前者就是指运用与原来设备相同的生产材料、标准、设计、技术等,以时价构建具有相同用途资产的成本;后者就是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等,并以时价构建具有相同用途资产的成本。在评估资产价值时,如果这两种类型成本资料齐全,应以更新重置成本数据为准,因为其成本更低廉、资产性能更好,这就是资产评估替代原则的基本要求——当市场上同时存在几种效能相同的资产时,应选择最低价格作为评估价格。
重置成本的计量方法有很多,主要包括:直接法、物价指数法、重置核算法、功能成本法、统计分析法等。
(一)直接法
直接法就是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法,其前提条件就是待估资产市场价格资料比较容易获得,获得渠道有二:
1、历史价格资料。需要注意既有价格资料的有效性与可靠性,鉴于厂家报价与实际成交价往往存在差异,评估人员需要慎用厂家报价;同时要注意价格的时效性。
2、市场询价。根据替代原则,在同等条件下,评估人员应选择可能获得的最低售价,及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。
(二)物价指数法
