X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程

土地定级与基准地价更新工作实施方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深开展。

合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储藏、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定根底。

二、对象与围根据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建立用地围的所有土地〞。

土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建立用地整体为单位进展，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进展评定〞。

本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的围为根底，并考虑到城镇开展的趋势，确定本次工作的评估的围。

三、基准地价涵与期日基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。

设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整〕，工业用地平均为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地场地平整〕。

法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

四、技术路线图1 土地定级程序框图图2 基准地价评估的具体工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据工作依据主要是、自治区关于基准地价文件，具体如下：1、?中华人民国土地管理法?(2004年8月28日)；2、?中华人民国城市房地产管理法?(2007年8月3日)；3、中华人民国标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2014；4、中华人民国标准?城镇土地估价规程?GB/T 18508-2014；5、自治区国土资源厅?关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知?〔国土资字[2007]626号〕；6、地方政府及有关部门公布的法规、条例、文件、通知；7、实地勘察、调查、获取的相关资料；8、其它相关资料。

基准地价工作方案基准地价工作方案一、背景介绍二、基准地价的制定过程基准地价的制定过程通常包括以下几个步骤：1. 数据收集对于基准地价的制定，需要收集大量的土地市场数据，包括土地成交信息、土地利用规划、人口经济统计等数据。

这些数据将作为制定基准地价的重要依据。

2. 数据分析在收集到足够的数据后，需要对数据进行深入分析。

通过对土地市场的调研和数据分析，可以获得土地市场的基本情况，包括土地供需关系、土地价格涨跌趋势等。

3. 制定计算方法基准地价的计算方法是基于对土地市场的研究和数据分析所得出的。

根据土地市场的特点和需求，可以采用多种方法来计算基准地价，如市场比较法、收益法等。

4. 定期调整基准地价的制定是一个动态过程，需要根据土地市场的变化情况进行定期调整。

定期调整可以使基准地价更加符合土地市场的实际情况，保持其科学和合理性。

三、基准地价的计算方法基准地价的计算方法常用的有以下几种：1. 市场比较法市场比较法是基于市场上类似土地的交易价格进行比较来确定基准地价的方法。

通过对相似土地成交数据的收集和分析，可以确定土地市场的基准价格范围。

2. 收益法收益法是基于土地的收益潜力来确定基准地价的方法。

通过对土地的规划利用程度、开发潜力等进行评估，可以确定土地的基准价格。

3. 成本法成本法是基于土地的开发成本来确定基准地价的方法。

通过计算土地的开发成本，包括土地准备费用、建筑费用等，可以确定土地的基准价格。

4. 折旧法折旧法是根据土地使用寿命和经济效益递减的原理来确定基准地价的方法。

通过对土地的使用寿命和收益进行估算，可以确定土地的基准价值。

四、。

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程XXXXXXXXXX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况 (1)(一)XX市概况 (1)(二）项目区概况 (2)（三）经济发展水平 (4)二、基准地价范围 (8)三、工作任务 (8)四、工作和技术依据 (9)五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11)六、技术路线 (12)（一)土地定级 (12)（二)基准地价评估 (12)七、技术操作流程和方法 (13)(一）外业资料调查 (13)（二)土地定级的技术程序与方法 (16)(三）基准地价评估的技术程序与方法 (17)八、项目质量保障措施 (18)(一)领导组织保障 (18)(二）本单位工作保障措施 (18)(三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19)九、项目完成后提交成果内容 (20)（一）文字成果 (20)（二）图件成果 (20)(三）表格成果 (21)（四）项目原始资料及中间成果 (21)一、项目区概况（一）XX市概况XX市属四川省成都市,位于成都市区北郊,与德阳市什邡、广汉交界,与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。

1993年12月撤县设市。

XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。

1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区",全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。

XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50。

1％，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100％,工业烟尘排放量达标率100％，城镇生活污水处理率82。

3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市.2 、经济发展:XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署,深入推进“四二一一"发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展.2012年,全市实现地区生产总值213.09亿元,同比增长13。

城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。

为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。

二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。

三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。

本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。

2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。

本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。

四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。

项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。

五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。

2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。

3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。

4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。

5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。

6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。

7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。

基准地价工作方案基准地价工作方案1、引言本工作方案旨在制定基准地价的评估方法和程序，以确保公正、透明和科学的土地估价体系。

该工作方案适用于所有涉及土地估价的项目和活动。

2、目的和目标2.1 目的制定基准地价评估的方法和程序，为土地交易、土地征收和土地管理提供参考。

2.2 目标确保基准地价评估的公平性和准确性，为土地市场的稳定和土地资源的合理利用提供指导。

3、评估方法3.1 数据收集收集涉及土地价值的相关数据，包括土地所在区域的规划、土地用途、地理位置、交通条件、市场需求等信息。

3.2 参考指标结合市场价格和经济发展情况，确定适宜的参考指标，如地均价格、面积价格、单位价值增长率等。

3.3 评估模型建立基准地价评估模型，使用统计分析和经济学方法对数据进行处理和分析，得出合理的基准地价。

4、评估程序4.1 申请评估申请土地基准地价评估的主体应向相关部门递交评估申请，提交相关资料和证明文件。

4.2 数据收集和分析相关部门负责收集和整理评估所需的数据，并进行分析和归纳，得出初步的评估结果。

4.3 审批和公示相关部门对评估结果进行审批，并在合适的媒体上公示，接受公众的监督和意见反馈。

4.4 最终确定经过审批和公示后，评估结果将正式确定并发布，作为土地交易、征收和管理的参考依据。

5、附件本文档涉及的附件包括但不限于：- 土地调查报告- 数据收集表格- 基准地价评估模型6、法律名词及注释6.1 基准地价基准地价是指根据一定的评估方法和程序确定的土地的合理价值，用于土地交易、征收和管理等活动中的参考价格。

6.2 土地估价体系土地估价体系是指一套规范的土地估价方法、程序和标准，用于确定土地的价值和价格，并为土地交易、征收和管理提供参考。

6.3 土地征收土地征收是指通过法律手段，将私人土地收归公有，并支付相应的补偿费用。

6.4 土地交易土地交易是指将土地的使用权进行转让或租赁的行为，包括土地买卖、租赁、招标等方式。

6.5 土地管理土地管理是指对土地资源进行规划、利用、保护和监管的行为，包括土地规划、土地利用规划、土地使用和土地监管等方面的活动。

土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。

一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，将土地划分为不同等级的过程。

土地定级的目的是为了合理利用土地资源，保护土地环境，促进城市化进程的可持续发展。

基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，确定土地的合理价格。

基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

通过土地定级，可以合理规划土地利用，促进城市化进程的可持续发展；通过基准地价评估，可以保障土地市场的健康发展，促进土地资源的合理配置。

二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。

定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

定性分析的优点是简单易行，适用范围广，但缺点是主观性较强，容易受到人为因素的影响。

定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，采用数学模型和统计方法，对土地进行评估，确定土地的价格。

定量分析的优点是客观性强，结果可靠，但缺点是需要大量的数据和专业知识，成本较高。

三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面：1.收集土地信息。

包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。

2.制定评估标准。

根据土地的特点和评估目的，制定评估标准，确定土地的等级和价格。

3.进行定性分析。

根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

黄石市城区土地定级与基准地价更新工作方案黄政办函〔2007〕4号二〇〇七年一月二十三日为促进国有土地的合理利用,进一步完善土地价格体系,建立基准地价动态更新与地价公布和查询系统,根据《湖北省国土资源厅办公室关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》(鄂土资办文[2006]53号)要求,我市将在城区范围内开展土地定级和基准地价更新工作,现结合工作实际,制定本方案。

一、工作任务和目标(一)根据黄石城区的社会经济自然概况、城市规划和土地利用总体规划的总体要求、上轮土地定级与基准地价成果实施情况以及土地市场概况,分用途评定和调整基准地价更新范围内的土地级别。

(二)在评定土地级别的基础上,分级别调整和评定商业、住宅、工业以及其它用地类型的基准地价。

(三)评定主要商业街道的商业用地路线价。

(四)建立黄石市城区标定地价体系和地价修正体系。

(五)制定黄石市城区土地协议出让最低价标准。

(六)制作地价样点图、土地级别图、基准地价图、主要商业街道的路线价图。

(七)采用计算机网络及空间数据库技术,建立黄石市城区的基准地价数据库、基准地价查询系统和地价动态监测系统。

(八)撰写黄石市城区土地级别调整和基准地价更新工作报告和技术报告。

(九)申请上级国土资源部门对基准地价成果验收和上报市政府批准公布实施。

二、工作对象与更新范围本次基准地价更新的对象为《黄石市1995—2010年城市规划》划定的市区用地范围,包括黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、黄石经济开发区,制定商业用地、住宅用地、工业用地及商业路线价等各类基准地价及修正体系。

三、工作方式及经费保障根据工作的重要性和特殊性,采用公开方式选择具有经验和实力的从事基准地价评估工作的中介服务机构负责具体实施。

工作经费由市政府拨付专项资金,专款专用。

四、组织领导为了加强对黄石市城区土地定级与基准地价更新工作的领导,市政府决定成立黄石市城区土地定级与基准地价更新工作领导小组,领导小组办公室设在市国土资源局(组成人员名单附后)。

基准地价工作方案随着城市化的不断发展，土地资源的供需情况变得愈加紧张，土地利用的价格也变得日益重要。

而基准地价的制定，就是为了通过对土地价格进行科学、公正的评估，以合理规划和使用土地资源。

本文将详细介绍基准地价工作方案。

一、基准地价概述基准地价指的是按照国家政策规定，依据土地市场的供需、交易价格、地域区位、开发条件、土地利用的一般用途等因素，经过专业评估机构测定的一定时期内，具有代表性和指导性的土地市场价格。

它是城市土地市场上的参考价格和销售土地时的底线价格，也是公估、集体土地征用、土地转让、招标等土地交易活动的基础。

二、基准地价工作目的制定基准地价工作的目的是为了使土地市场价格更加公平、合理、科学、有序，保证土地资源的合理开发和利用。

同时，还可推动城市土地市场的规范化、透明化、稳定化，为城市建设提供可靠的依据。

此外，基准地价还可以为税收、城市规划、土地使用权管理、土地征用和拆迁补偿等方面提供参考。

三、基准地价工作范围基准地价工作主要包括土地市场供求情况、土地交易实际价格、政策环境，以及市场心理预期等因素的影响分析和综合评估，以确立合理的基准地价标准和阶段性调整方法。

涉及土地市场范围广泛，可分为住宅、商业、工业、办公等多个领域。

四、基准地价工作方案基准地价工作方案由土地管理部门确定，主要包括以下内容：1. 基准地价确定时限：一般为1年，即每年的11月份确定次年的基准地价。

2. 基准地价测算方法：应考虑到土地市场供求与土地资源的特殊性、所处地段、交通便利度、配套设施、土地形态和规划控制等因素，确定可靠、科学、公正的基准地价测算方法。

3. 基准地价分区：根据各自的特性、功能、地理位置、经济条件等把城市划分为若干个分区，并在每个分区铺设基准地价点，以分地区分段确定基准地价。

4. 基准地价调整方案：每个季度公开发布曾经确定及实施是否需要调整现行基准地价的公告，并明确调整的依据和调整对象，以及社会监督与投诉反映的途径等。

土地定级与基准地价更新工作实行方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义展开这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提升土地使用效率，成立科学合理的基准地价系统，进而推进土地使用制度改革向纵深展开。

合理调控土地市场，促使土地正常交易，为征收土地税费，制定土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用供给依照，也为推行土地招标拍卖、整理储蓄、推行基准地价公示制度和基准地价均衡与更新制度确立根基。

二、对象与范围依据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇整体规划确立的规划建设用地范围内的所有土地〞。

土地定级估价应“以城镇整体规划确立的规划建设用地整体为单位进行，城镇邻近的独立工矿等用地也可一同进行评定〞。

本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为根基，并考虑到城镇展开的趋向，确立本次工作的评估的范围。

三、基准地价内涵与期日基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不一样级别或不一样均质地区的土地，依照商业、住所、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最超出让年期土地使用权的地区均匀价钱。

此次基准地价更新的基准日是2021 年 01 月 01 日。

设定土地开发程度为商业、住所用地均匀为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖，宗地内场所平坦〕，工业用地均匀为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地内场所平坦〕。

法定土地使用权最超出让年限为商业用地40 年、住所用地70 年、工业用地 50 年。

四、技术路线拟订方案、工作准备采集资料补充指标选择调查资料整理剖析要素分值计算表的编制权重确立单元区分单元分值计算修边订确立土地级别界级调别整级差利润确立级别校核测算、分宗、归户土地级别图报告成就查收存档、成就应用图 1土地定级程序框图各样税费和市场交易样点的检查土地定级成就的获得参数及指标资料的检查交易样点的分类整理网格单元交易样点的地价计算应用评论单元交易样点地价修正土地级别样点所在单元级别、总分值获得，样点检验剔除基准地价计算地价分值关系图绘制级别内样点均价计算地价分值模型选择成立模型迭代计算网格基准地价样点与土地级其他模型成立模型迭代计算应用评论单元基准地价级别基准地价比较考证模型迭代计算级别基准地价计算基准地价检验宗地地价修正系数成立编写评估报告绘制基准地价图图 2基准地价评估的详细工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依照工作依照主假如国家、自治区对于基准地价文件，详细以下：1、?中华人民共和领土地管理法?(2004 年 8 月 28 日 ) ；2、?中华人民共和国城市房地产管理法?(2007 年 8 月 3 日) ；3、中华人民共和国国家标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2021；4、中华人民共和国国家标准?城镇土地估价规程?GB/T18508-2021；5、内蒙古自治区领土资源厅?对于仔细做好全区城镇基准地价更新和从头宣布工作的通知? 〔内领土资字 [2007]626 号〕；6、地方政府及有关部门宣布的法例、条例、文件、通知；7、实地勘探、检查、获得的有关资料；8、其余有关资料。

土地级别调整与基准地价更新技术总结第一部分工作任务及技术路线1、工作任务1)土地级别与基准地价更新以开展土地综合定级（分类定级）为基础，利用市场交易资料测算各级别分用途的基准地价，并建立基准地价修正体系，具体完成任务为：2)利用REGIS原件的土地定级模块，经过定级单元的划分，功能分值的衰减计算，作用分值的空间叠加以及单元格分值的计算汇总，最后通过频率直方图、级别划分等窗口划分评价区的土地级别。

3)利用REGIS软件的土地估价模块，经过对样点地价进行地价测算，样点地价的统计分析，样点地价的筛选，利用软件的空间分别功能确定样点地价的级别，最终通过基准地价测算功能窗口测算各级别商、住、工基准地价。

4)利用软件的数图录入模块，通过矢量化、分层控制等功能，绘制土地级别、基准地价图、地价样点图等。

5)根据工作组织开展情况编写土地级别与基准地价更新工作报告。

6)根据工作技术过程、技术处理等内容编写城区土地级别与基准地价更新技术报告。

2、技术路线（详见技术流程部分）第二部分技术流程及报告部分1、资料准备（1）表格准备1)国土局拟收集资料、表格2)相关部门拟收集资料、表格（2）参考技术规范1)城镇土地分等定级规程2)城镇土地估价规程（3）参照重要法律文件1)《中华人民共和国土地管理法》；2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；3)《中华人民共和国城乡规划法》；4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；6)山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；7)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2006]31号）；8)《关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》（鲁国土资发[2001]125号）；9)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；10)《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006] 307号）；11)《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）；12)《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；13)《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》（鲁国土资发[2007]11号）；14)《关于调整部分地区土地级别的通知》（国土资发[2008]308号）；15)《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁国土资发[2009]20号）；16)《关于执行新的土地等别的通知》（鲁国土资字[2009]425号）；17)《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号）。

X城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作方案XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作方案于2009年开展了XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作，土地定级与基准地价更新成果一直沿用至今，期间未进行过重大调整。

5年来，XX土地市场状况和地价水平已经发生了很大的变化。

为使XX 城区及各乡镇土地定级与基准地价更新成果符合当前的客观实际，保持成果的现势性，对该成果及时进行更新显得非常迫切。

根据国家颁布的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等技术规范的要求，结合我公司在城镇土地定级估价实践中积累的经验，我们拟定了XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作方案如下：一、工作范围XX2009年城区及各乡镇土地定级与基准地价更新范围包括《XX 县城总体规划布局图》（200X－20XX年）中确定的城市建设用地规划区域（约为X平方公里）和XX各建制镇镇区建设用地区域（约X 平方公里）。

根据XX城填发展的实际情况，本次XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新的范围包括《XX县城总体规划布局图》（200X －20XX年）中确定的城市建设用地规划区域（约为X平方公里）和XX各建制镇镇区建设用地区域（约X平方公里），总面积约X平方公里。

二、工作内容XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作内容包括两大方面：（一）土地级别调整。

在原有土地定级成果的基础上，根据土地市场和影响土地级别的各种因素的变化状况对城镇土地质量的影响方向和影响程度，对原土地级别边界、范围进行调整。

（二）基准地价更新。

在土地级别调整的基础上，以市场交易地价资料为依据，重新测算出各主要用途土地的基准地价，并制定相应的基准地价修正系数体系。

三、工作程序XX城区及各乡镇土地定级与基准地价更新工作可大致划分为四个阶段：前期准备工作、资料收集与整理、资料分析处理、提交成果报告与成果验收鉴定。

具体工作程序如下：（一）前期准备工作。

主要包括：拟订工作方案、落实组织领导机构、制定技术方案、准备工作底图及表格等。

城镇⼟地定级的技术路线 城镇⼟地定级有综合定级和分类定级两种类型。

综合定级指对影响城镇⼟地质量的各种经济、社会、⾃然因素进⾏综合分析，按综合评价值的差异划分⼟地级。

分类定级指分别对影响城镇某类型⽤地质量的各种经济、社会、⾃然因素进⾏分析，按分类评价值的差异划分⼟地级；分类定级包含商业⽤地定级、住宅⽤地定级、⼯业⽤地定级等。

城镇⼟地定级主要分析现状⼟地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其他因素对⼟地级别的影响，市区⾮农业⼈⼝五⼗万以上的⼤城市，宜进⾏综合定级和分类定级；其他城镇宜进⾏综合定级，必要时可同时进⾏分类定级。

城镇⼟地定级采⽤的是多因素综合评价法，并结合⼟地收益、价格等信息，应⽤市场资料分析法等⽅式进⾏验证，综合评定⼟地的等和级。

多因素综合评价法也称为多因素分值加和法。

从理论上说，只要对⼟地本⾝所具有的条件及其周围条件进⾏正确评定，就不难得出正确的⼟地等级。

但由于⼈们所从事的⼯作、所处的社会地位、利⽤⼟地的⽅式、关⼼的经济利益以及⽣活经历、⾝⼼需求不尽相同，对同⼀⼟地的评价就会有很⼤的差异。

为避免这种主观任意性和因⽣活背景不同造成的判断错误，需要⽤相对统⼀的标准和科学的参数——分值来表⽰⼟地的各种条件优劣，然后在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映⼟地条件优劣的分值进⾏加和，得到总分值，按总分值的⾼低，即可评定出⼟地级别。

为使⼯作过程规范化、标准化，多因素综合评价法(多因素分值加和法)常⽤下⾯的公式表达式中：Si——第i个定级单元的总分值(各定级因素在某单元对⼟地优劣作⽤的综合体现)； Wj——第j个定级因素的权重值(某定级因素对⼟地好坏的影响度)。

Fij——第i个定级对象第j个因素分值(某定级因素在单元内对⼟地优劣作⽤的体现)； n——定级因素的总数。

多因素综合评价法评定的⼟地级是采⽤综合分值来表⽰的，反映了⼟地使⽤价值的⼤⼩，但不易直接反映城镇内各级别⼟地上以货币形态表⽰的⼟地收益或地价，这样不便于与⼟地有偿使⽤等⼯作衔接，所以还须辅助于市场资料分析来加以验证。

基准地价工作方案基准地价工作方案1. 背景基准地价（Benchmark Land Value）是指根据政府部门制定的相关政策和法规，确定土地的合理价格，以提供给土地交易和土地管理等方面参考和依据的工作。

基准地价工作是市场化经济条件下土地价格合理化的重要工作之一，对于促进城市规划、土地管理和土地流转具有重要意义。

2. 目标基准地价工作的目标是根据相关法律法规和政策要求，通过科学的方法和准确的数据，确定土地的基准价格，以保证土地交易的公平、公正和公开，提高土地资源的利用效率，推动城市的可持续发展。

3. 工作内容3.1 数据收集和整理为了确定基准地价，需要收集和整理大量的数据。

主要的数据包括土地的位置、面积、用途、周边配套设施、交通状况、经济发展情况等。

通过调查和研究，收集各种数据，并进行合理归纳和整理。

3.2 基准地价确定方法基准地价的确定需要根据城市规划和土地利用情况，结合市场供需情况和土地的实际情况，采用合理的方法进行计算。

常用的基准地价确定方法包括市场比较法、收益法、成本法等。

根据不同的土地用途和市场特点，选择合适的方法进行计算。

3.3 定期调整和修订基准地价是一个动态的指标，需要定期进行调整和修订。

随着城市发展和市场变化，土地的价值也会相应发生变化。

因此，需要建立健全的机制，定期对基准地价进行评估和修订，保证其具有时效性和科学性。

4. 实施步骤4.1 制定工作方案在开始基准地价工作之前，需要制定详细的工作方案。

工作方案应包括数据收集和整理的具体方法和要求，基准地价确定方法的选择和应用，以及定期调整和修订的时间和程序等内容。

4.2 数据收集和整理按照工作方案要求，组织人员进行数据收集和整理工作。

确保收集到的数据准确、全面和可靠，进行适当的数据归纳和整理，为后续的基准地价确定提供必要的数据支持。

4.3 基准地价确定根据收集和整理的数据，结合基准地价确定方法，进行基准地价的计算和确定工作。

根据具体情况，可以采用多种方法相互验证，确保确定的基准地价科学合理、符合实际。

城镇土地定级及基准地价更新工作计划方案下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程XXXXXXXXXX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况1（一）XX市概况1（二）项目区概况2（三）经济发展水平4二、基准地价范围8三、工作任务8四、工作和技术依据9五、项目开展时间计划安排及工作流程11六、技术路线12（一）土地定级12（二）基准地价评估12七、技术操作流程和方法13（一）外业资料调查13（二）土地定级的技术程序与方法16（三）基准地价评估的技术程序与方法17八、项目质量保障措施18（一）领导组织保障18（二）本单位工作保障措施18（三）质量保证体系及后续服务保障措施19九、项目完成后提交成果内容20（一）文字成果20（二）图件成果20（三）表格成果21（四）项目原始资料及中间成果21一、项目区概况（一）XX市概况XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。

1993年12月撤县设市。

XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。

1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。

XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。

2 、经济发展：XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。

土地定级与基准地价更新技术报告一、引言土地定级与基准地价更新是土地管理和土地市场运作的重要环节，对于土地资源的合理开发利用和土地市场的健康稳定具有重要意义。

本报告旨在介绍土地定级与基准地价更新的技术方法和相关实施情况。

二、土地定级技术1. 定义与目的土地定级是指根据土地的自然特征、地理位置、土壤质量、地形地貌等因素，将土地划分为不同等级的过程。

其目的是为了合理分配土地资源，指导土地利用规划和土地市场交易。

2. 技术方法土地定级的技术方法主要包括遥感影像解译、地面调查与实地测量、土壤质量评价等。

遥感影像解译可以通过获取高分辨率的卫星遥感影像，利用遥感软件对土地的植被覆盖、土地利用类型等进行解译，进而划定土地的等级。

地面调查与实地测量可以通过采样调查和实地测量，获取土地的地形地貌、土壤质量等信息，并结合其他因素进行综合评价。

土壤质量评价可以通过采集土壤样品，进行室内分析和实验室测试，评价土壤的肥力和适宜程度。

3. 实施情况土地定级技术已经在我国的土地管理中得到广泛应用。

通过遥感影像解译技术，可以快速获取大范围土地的信息，为土地规划和土地市场交易提供基础数据。

地面调查与实地测量技术则通过实地考察，获取更加详细和精确的土地信息，为土地利用规划和土地市场交易提供依据。

土壤质量评价技术则为农业生产提供科学依据，促进土地资源的高效利用。

三、基准地价更新技术1. 定义与目的基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供求状况和经济发展水平确定的土地价格。

基准地价更新是指根据市场需求和价格变动，对基准地价进行调整和更新，以反映当前土地市场的价格水平。

2. 技术方法基准地价更新的技术方法主要包括市场调研和数据分析。

市场调研可以通过对土地市场的调查和分析，了解土地供求关系、交易价格和市场趋势。

数据分析可以通过收集和整理土地交易数据、经济数据等，利用统计方法和模型进行分析和预测，确定基准地价的调整幅度和方向。

3. 实施情况基准地价更新技术在我国的土地市场中得到广泛应用。

揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机统计得出住宅用地级别与级别内样点均价对应关系见表2-3-30。

表2-3-30 住宅用地级别与级别内样点均价对应关系表级别 1 2 3 4 5 样点均价(元/平方米) 1674 1021 783 577 445 平均分值 88 70 61 50 39 参加检验样点数 1478 367 63 27 7 (三)工业用地级别检验外业调查取得的工业用地样点较少，主要是出转让样点，而且绝大部分有效样点分布于三级区域内，样点均价为369元/平方米，对三级工业用地基准地价做了较好的验证。

于缺乏有效样点，三级以外的其它级别工业用地难于以市场交易检验，通过征求当地专家的意见，认为对工业用地的级别划分是比较合理的。

从商服、住宅和工业用地级别与级别内样点均价对应关系中可以看出，三类用地初步划分的土地级别，收益级差比较明显，从经济上反映了土地质量的差异性，说明对于揭阳市区初步划分的土地级别结果是合理的。

九、土地级别调整及各类用地级别范围描述邀请熟悉揭阳市区情况的专家召开意见征询会，检查网格分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的野外验证，对土地级别初步结果进行细部调整。

通过对调整前后的级别范围比较分析，土地定级的初步结果总体趋势与实际验证是一致的。

(一)商服用地揭阳市区商服用地土地级别分布与其商服中心分布是一致的，主要是以临江北路、仁义路、黄岐山大道、进贤门大道、天福路、进安街的较高级别商服中心为中心，基本呈环状向城市边缘递减。

商服用地土地级别主要空间分布如下：①一级地东至晓翠路中段、晓翠路南段东100米、东湖路北段东70米、梅兜路南段东210米；南至榕江南河；西至绍兴路西140米、打铜街西110米、元鼎路西110米、马牙路南段西550米、淡浦路；北至环市北路。

②二级地分布在一级地的外围，东至沙港村委会一带、榕江北河、榕东路、莲花大道东150米、槎桥路中段；南至崇文路东46段北300米、崇文路西段南100米、淇美路；西至环市西路北段西220米、乔南农贸市场一带、榕江北河；北至东阳办事处一带、广梅汕铁路。

市土地定级与基准地价技术方案和工作流程一、项目背景与目标1.背景随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，合理配置土地资源、优化城市空间布局成为当务之急。

为此，我国政府提出了开展土地定级与基准地价工作，以推动土地市场规范化、提高土地利用效率。

2.目标（1）明确土地等级划分标准，为土地出让、收回、补偿等提供依据；（2）制定基准地价，为土地交易、评估、抵押等提供参考；（3）优化城市空间布局，促进土地资源合理配置；（4）规范土地市场秩序，维护合法权益。

二、技术方案1.数据收集与整理（1）基础数据：包括地形地貌、土壤类型、水文地质、交通状况、公共服务设施等；（2）市场数据：包括土地交易、房地产价格、租赁市场等；（3）政策法规：包括土地利用规划、土地政策、地价政策等；（4）社会经济数据：包括地区生产总值、人口密度、产业布局等。

2.土地定级（1）定级因素选择：根据区域特点，选择影响土地价值的因素，如位置、交通、环境、公共服务等；（2）定级方法：采用多因素综合评价法、层次分析法等，对土地进行定级；（3）定级结果：将土地分为不同等级，明确各等级土地的特点和用途。

3.基准地价制定（1）基准地价内涵：明确基准地价的定义、范围、作用等；（2）基准地价制定方法：采用市场比较法、收益还原法等，结合土地定级结果，制定基准地价；（3）基准地价调整：根据市场变化、政策调整等因素，适时调整基准地价。

三、工作流程1.准备阶段（1）成立项目组，明确分工与职责；（2）收集相关资料，进行数据整理；（3）制定技术路线和方法。

2.实施阶段（1）开展土地定级工作，确定土地等级；（2）制定基准地价，进行地价调整；3.审核与验收阶段（1）组织专家评审，对成果进行审核；（2）根据专家意见，修改完善成果；（3）提交成果报告，进行项目验收。

4.应用与维护阶段（1）发布基准地价，供社会各界参考；（2）建立土地定级与基准地价数据库，定期更新；（3）开展培训与宣传，提高社会各界对土地定级与基准地价的认识。