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57【摘要】对深圳城市更新实践作了简要回顾，重点剖析了当前城市更新制度建设中存在的问题，包括更新政策分散、管理权限分散、空间范围分割、政府计划缺位，以及城市规划不适应更新管理需求等。
指出城市更新制度建设的重要意义，并就此提出几点建议，包括建设城市更新的法律法规体系；设立城市更新的专职机构；以政府计划引导城市更新有序进行；以城市更新单元统筹城市更新空间范围；以及改革城市规划体系，适应城市更新规划管理要求等。
【关键词】城市更新；制度建设；政策；法规；城市规划THOUGHTS OVER URBAN RENEWAL SYS-TEM IN SHENZHEN LU Xiaobei; ZHAO RuoyanABSTRACT: This paper reviews the urban renewal practices in Shenzhen and analyzes the problems in the current urban renewal system including lacking dedicated policies, over-divided administrative rights,over-divided renewal areas, the absence of govern-mental plans and so on. It presents the importance of innovating the urban renewal system and gives some suggestions involving urban renewal legislation, set-ting up specific governmental agency responsible for the administration of the renewal, guiding and regu-lating the renewal market by governmental plan, the renewal areas being integrated into comprehensive urban plan, renovating the urban planning system to adapt to the administrative system.KEYW O R D S : u rban ren ewal; in st itu tion construction; policy; laws and regulations; urban plan-ning１ 城市更新呼唤政府作为深圳这座年轻的城市，成立仅２０多年，却先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的严峻挑战。
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
关于深圳市城市更新问题的探讨发表时间：2018-09-17T17:11:18.607Z 来源：《基层建设》2018年第25期作者：代桂珍[导读] 摘要：改革开放40周年以来，深圳飞速发展的背后已显现众多“隐患”和发展“瓶颈”。
身份证号码：15222219860504XXXX 广东深圳 518000 摘要：改革开放40周年以来，深圳飞速发展的背后已显现众多“隐患”和发展“瓶颈”。
无论城市的基础设施和功能定位是否符合，在可开发建设用地有限的深圳，都无法保持持续的健康发展，因此部分地区需要改造。
城市更新的目的，是透过不同的市区重建方式提升城市形象，带动周边开发建设，以改善居民的居住环境和生活水平。
关键词：深圳市；城市更新；环境改善； 1深圳市城市更新制度背景 1992年，深圳完成了原特区土地的国有化。
然而，由于这个城市的快速发展，深圳很快就陷入了没有土地的状况。
然后，深圳市在2004年前后以完全城市规划的形式完成了城市土地的国有化，深圳成为全国第一个没有农村的城市。
深圳土地国有化后，深圳市土地基本分为国有土地（包括转移保留地和未保留地），林地和原有农村集体土地三类。
其中，林地公园作为生态保护区得到了保护。
因此，这里的开发和建设是不允许的。
原来的农村集体土地也陷入了一个非常尴尬的境地，那就是政府难以做好，只能做到效率低下的开发利用。
深圳市虽然完成了城市土地的国有化，但仍面临着非常尴尬的境地。
尽管原始集体土地是在城市规划中作为国有土地征用的，但大量土地并未遵守土地管理法的规定，由于补偿程序的影响，这部分地区的土地仍然由原集体及其股份公司的继承人控制。
随着城市化进程的逐渐加快，这部分土地的价值将不断上涨，导致政府完善征地程序来收回土地越来越困难。
同时又带来了另一个影响，即原来的村集体没有合法使用土地的法定程序，甚至多次非法建造土地，造成土地资源的低效利用。
与此同时，许多前集体土地经历了多年的调整和发展并陷入困境。
深圳市近五年城市更新实施评估与检讨1. 前言深圳作为我国改革开放的前沿城市之一，自20世纪80年代以来，经历了空前的城市变革和持续的快速发展。
城市更新作为促进城市发展和改善居民生活质量的重要手段，在深圳得到了充分的实施和推动。
然而，城市更新工作也面临着诸多挑战和问题，近五年的城市更新实施需要进行一次全面的评估和检讨。
2. 城市更新的背景和目标近年来，深圳市在城市更新方面取得了显著的成就。
作为全国创新城市，深圳在城市更新方面不断探索，并取得了丰硕的成果。
城市更新的目标在于通过土地复垦、老旧区改造、城中村改造等手段，提高城市的功能性、舒适性和宜居性，以促进城市可持续发展和居民生活的改善。
然而，城市更新工作也暴露出了一些问题，比如规划不够灵活、科技创新不足等。
3. 城市更新实施评估我们需要对近五年深圳市的城市更新工作进行全面的评估。
在评估过程中，需要关注城市更新的实施情况、成果和问题。
评估的内容应该包括土地资源的利用状况、老旧区改造的效果、城市功能的提升等方面。
通过评估，我们可以清晰地了解深圳市城市更新工作的整体情况，为后续的检讨和调整提供依据。
4. 城市更新实施检讨在评估的基础上，需要对城市更新的实施进行全面的检讨。
这包括对城市更新的政策、规划及执行等方面进行深入分析和研究。
在检讨中，需要充分听取各方意见，包括政府部门、专家学者、企业和居民等。
通过检讨，可以找出城市更新工作的问题和瓶颈，并提出相应的改进措施和建议。
5. 个人观点和理解在我看来，深圳市近五年的城市更新工作取得了显著进步，但也存在一些亟需解决的问题。
市政府在城市更新工作中需要更加注重规划的科技创新和灵活性，以适应城市发展的快速变化。
在城市更新的执行过程中，需要更加注重生态环境的保护和资源的可持续利用，以实现城市更新的可持续发展。
需要充分听取居民的意见和建议，确保城市更新工作符合居民的利益和需求。
6. 总结深圳市近五年的城市更新工作取得了显著的成绩，但也存在一些亟需解决的问题。
存量规划与城市更新——深圳的探索与实效（邹兵修改于2017年10月4日）导读：2017年5月4日在深圳举办的第一期注册城乡规划师继续教育培训班上，深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵以《存量规划与城市更新——深圳的探索和实效》为题向学员们阐述了存量规划和城市更新的相关概念和理论，以深圳的实践为例介绍了城市更新的演进历程、规划政策特点以及实施成效，分析了城市更新面临的问题和挑战，对存量规划和城市更新的发展走向提出了进一步思考。
一、存量规划与城市更新及相关概念解析1.存量发展从广义上说，存量发展模式是指不依赖经济增量而通过对城市现有存量资产的经营、管理来实现其保值增值的方式。
但在现阶段，中国城市还很难完全实现这种模式的根本性转换。
当下所谓的存量发展，重点还是强调土地利用模式由粗放向集约的转变。
即在不新增建设用地的前提下，通过存量用地的挖潜提效来实现经济增长。
无论是中央提出的“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”新要求，还是地方实践的“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”，都是针对建设用地规模的管控和使用效率的提高，无关乎人口、产业、开发建设规模的增减。
因此，存量规划也主要是针对存量建设用地的规划，聚焦于已建低效用地的再开发和闲置用地的再利用。
在中国城市仍处于继续发展建设的时期，还很难将城市存量资产的运营、管理作为城市工作的主要重点。
2.增量用地与存量用地增量土地和存量土地借鉴于资产管理中的增量资产和存量资产的概念，源于我国严格的“农转用”管理制度和高度集中、自上而下的土地指标计划管理制度。
增量土地，又称新增建设用地，通过农转用，农用地和未利用地的征转获得，即所谓土地供应的一级市场。
存量用地，是指城乡建设已占有或使用的土地，可以在现有土地使用者之间进行交易，即所谓“二级市场”，交易必须出于自愿并通过平等协商的方式实现。
广义的存量用地就是城乡建设已经占用了的土地。
狭义的存量用地具有特定政策内涵，指现有城乡建设用地范围内具有二次开发利用潜力的土地。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
第一期深圳市城市更新项目实操系列文章汇编描述深圳市城市更新项目的实际运行情况
深圳市，位于中国南部，是一座充满活力的城市，也是一个快速发展
的国际大都市。
由于其高度发达的科技和金融，以及政府倡导的可持续发
展理念，深圳已逐渐成为一个具有全球影响力的国际化城市。
因此，深圳市政府不断推进城市更新，改善城市的基础设施，支持更
新改造项目，以提高整体质量。
深圳市城市更新计划由诸多更新项目组成，其中包括街道改造，城市
规划，建筑改造，公共服务和公共管理项目等。
该计划的重点是改变城市
建设现状，建立一个更安全、更美观和更加宜居的社会环境。
深圳市政府通过多种措施开展城市更新计划。
首先，加大了投入，在
更新项目上投入了大量资金。
其次，改善城市外观，如街道、楼宇、公园、绿地等，以及建立完善的、统一的环境标准，以确保城市的美观度。
此外，还有鼓励一些新兴行业的发展，如现代服务业、新能源、新材料、先进制
造业等，以及建立良好的人文生活环境，营造出让人放松、安乐的场所。
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳城市更新确权工作总结
深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新工作一直是其发展的重要组成部分。
近年来，深圳在城市更新确权工作上取得了显著成绩，为城市发展和居民生活带来了积极的变化。
首先，深圳在城市更新确权工作上加强了政府主导和市场化运作的结合。
通过
政府引导和市场参与相结合的方式，深圳城市更新确权工作在土地征收、房屋拆迁、城中村改造等方面取得了较好的效果。
政府主导确保了城市更新的整体规划和方向，市场化运作则提高了城市更新的效率和质量。
其次，深圳在城市更新确权工作上注重了公平公正和民生保障。
在城市更新过
程中，深圳注重了对居民的合法权益保护，确保了居民在城市更新中的合法权益。
同时，深圳也注重了民生保障，通过提供合理的补偿和安置政策，确保了居民在城市更新后的生活质量。
另外，深圳在城市更新确权工作上强调了规划和生态环境保护。
在城市更新过
程中，深圳注重了城市规划和设计，通过合理的规划和设计，提高了城市更新的质量和可持续发展能力。
同时，深圳也注重了生态环境保护，在城市更新过程中保护生态环境，提升城市的宜居性和可持续发展能力。
总的来说，深圳在城市更新确权工作上取得了显著成绩，为城市的发展和居民
的生活带来了积极的变化。
未来，深圳将继续加强城市更新确权工作，推动城市的可持续发展和居民的幸福生活。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。
可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。
首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
以深圳为例谈城市更新项目合作全流程城市更新项目是推动城市现代化建设的重要举措，也是一个国家战略性新兴产业。
它不仅涉及城市管理、产业规划、土地利用等方面，还需要很多不同领域的企业和机构的合作才能完成。
本文以深圳为例，介绍城市更新项目合作全流程。
1.项目前期准备在城市更新项目启动之前，各方需要进行充分准备工作。
首先，需要确定更新计划，指定项目负责人，制定项目计划和工作方案。
其中项目负责人需要有城市规划、土地、建筑、金融等相关专业背景，能够协调各方资源，推动项目进展。
同时，在项目启动前需要进行市场调研和前期洽谈。
市场调研需要明确项目所在地的市场现状、用地政策、市场需求等信息，以便更好地制定项目计划。
前期洽谈是为了吸引投资和寻找合作伙伴，包括设计公司、建筑公司、金融机构等。
在深圳，市规划局和招商局等机构经常组织相关会议，为吸引投资和寻找合作伙伴提供平台。
2.规划设计阶段城市更新项目的规划设计是项目的重要部分，它能够协调各方意见，为实施提供基础。
该阶段需要包括城市规划、建筑设计、景观设计等多个专业领域的协作，由项目负责人协调统筹。
在深圳，市规划局会成立专业团队，协调各方意见，并为项目提供专业意见。
同时，一些知名的设计公司，如华赢建筑设计事务所、权健国际、香港大都会建筑设计等，也会参与到城市更新项目的规划设计中。
3.土地成交城市更新项目所需要的用地，一般是由政府通过招拍挂等方式进行土地出让。
土地成交的过程中需要竞标胜出，才能获得出让权，并按照出让合同规定的要求开展项目建设。
在深圳，土地成交由深圳不动产交易中心（以下简称“深交所”）进行。
深交所会公开出让用地，有条件的企业和机构可以通过竞标的方式获得用地权。
此时需要提交开发计划、可行性分析报告、开发设计方案、技术方案等文件。
4.建设施工阶段在城市更新项目进入建设施工阶段后，需要选定施工单位，建立施工队伍，按照工程规划、设计图纸等要求进行施工。
施工期间需要遵守环保、安全等要求，完成工程建设的各个环节。
1引言深圳从“三来一补”时期发展到现在的知识经济时期，凭借政策优势和地缘优势，创造了连续三十多年经济持续增长的奇迹。
深圳的国土面积仅1997平方公里，只有北京的1/8，广州的1/4，上海的1/3，土地资源成为了制约城市发展的紧约束条件。
另一方面，深圳城市的空间资源存在较为突出的问题。
一是规模方面，违法建筑量大且面广。
据相关调研统计，截止2018年6月底，全市现有违法建筑约35.89万栋、总计4.16亿平方米，占全市总建筑面积40%左右。
目前，全市现状建设用地面积有983平方公里，其中约300平方公里实际掌握在原农村集体手中，历史遗留问题复杂。
二是形态方面，存量空间过于零散。
全市近30平方公里可建设储备用地中，10公顷以上的成规模用地只有40余块，这些都极大限制了重大产业项目和公共服务设施的落地，1平方公里以上的用地稀少。
三是效益方面，产业空间节约集约水平不高。
从存量看，原有产业空间利用率低，全市批而未建产业用地接近7平方公里，有的地块甚至闲置了20年以上，全市914个工业园区平均容积率只有1.0左右，尤其是原村集体手中的产业用地容积率仅为0.88。
如何集约节约利用土地、盘活存量用地、优化城市结构，是深圳突破空间发展不足、优化调整存量资源的重要课题。
土地整备和城市更新是存量盘活的重要手段，特别是城市更新，对于现状建设用地的盘活较为有效。
城市更新的概念最早源于1958年在荷兰召开的城市更新研讨会上。
城市更新在欧美等国家已有近百年的历史，在东南亚部分发达国家也开展了三十多年。
目前，关于城市更新的研究大多集中在城市更新的理论内涵、改造模式、城市规划、历史保护、人文关怀等方面，对于政策实施效果评估及存在的问题和对策研究尚且不足。
深圳城市更新发展困境及对策研究文/Article＞柳 荣 王 颖【摘 要】深圳已进入以存量土地供应为主的新发展时期。
城市更新是挖掘存量用地潜力、破解城市空间资源不足的重要举措。
本文梳理了深圳城市更新发展的历程，从城市更新重点环节出发，全面分析了立项和审批、拆迁补偿、公配移交环节中存在的问题和影响。
深圳市城市更新报告一、引言深圳市位于中国广东省，是一座蓬勃发展的国际化城市。
然而，随着城市化进程的加速，深圳市面临着许多城市更新的挑战。
本报告旨在对深圳市的城市更新情况进行详细分析和评估，提出相应的建议和措施，以促进城市的可持续发展。
二、深圳市城市更新概述深圳市作为中国的经济特区，自改革开放以来经历了快速发展。
然而，城市化进程也带来了许多问题，例如老旧小区、环境污染、交通拥堵等。
因此，城市更新成为深圳市政府关注的重要议题。
1. 城市更新的意义城市更新是将老旧建筑、基础设施进行改造和更新，以提升城市的功能、品质和形象。
通过城市更新，可以解决老旧小区的问题，改善居住环境，提升城市的整体竞争力和吸引力。
2. 深圳市的城市更新现状深圳市已经启动了一系列城市更新项目，包括老旧小区改造、城中村改造、工业园区改造等。
这些项目的推进有助于改善居民的生活条件，提升城市的可持续发展水平。
三、深圳市城市更新的挑战尽管深圳市在城市更新方面取得了一定的成绩，但仍面临一些挑战。
1. 资金短缺城市更新需要大量的资金投入，而深圳市的财政压力较大。
因此，如何筹集足够的资金成为城市更新的一大难题。
2. 权益保障问题在城市更新过程中，涉及到大量的居民搬迁和土地使用权的转让。
如何保障居民的合法权益，减少社会矛盾，是城市更新过程中需要重点关注的问题。
3. 规划和管理不足城市更新需要系统性的规划和管理，但深圳市在这方面还存在一定的不足。
规划不科学、管理不到位等问题，限制了城市更新的效果和进展。
四、深圳市城市更新的建议和措施为了解决深圳市城市更新面临的挑战，采取以下建议与措施：1. 多方筹集资金政府可以通过拓宽融资渠道，吸引社会资本的参与，加大对城市更新的资金支持。
此外，可以引入金融手段，例如市政府债券发行等，帮助筹集资金。
2. 优化政策保障加强政府对城市更新的引导和管理，优化政策环境，保障城市更新项目的顺利进行。
同时，要加强与居民的沟通，充分听取其意见和建议，确保权益得到保障。
珠三角经济圈摘要：城市更新是深圳未来突破土地瓶颈、增加土地供应的主要方式，也是深圳加快产业升级、促进城市转型发展的重要途径。
自2009年出台《深圳市城市更新办法》后颁布了大量有关城市更新的系列政策，深圳的城市更新进入快速发展的阶段。
文章从城市更新的概念入手，探索深圳市进行城市更新的背景，总结城市更新走过的历程以及现阶段存在的问题，并从政策立法、利益平衡和土地确权等方面提出了完善城市更新制度的相关建议。
关键词：深圳市；城市更新；土地制度改革；问题一、城市更新的概念中国的城市更新始于20世纪90年代。
基于西方城市更新的历史和经验，在90年代初期，我国著名城市规划专家陈占祥先生将城市更新的概念引入国内，并将其定义为城市“新陈代谢”的过程。
在经历了1980年之后的快速发展后，国内很多城市问题开始出现，在大规模建设拆除重建的背景下，许多城市的历史街区特色和地方文化在城市改建中迅速消失。
对此，吴良镛先生从城市的“保护与发展”角度，于90年代初提出城市“有机更新”的概念。
这一概念主要针对城市历史环境的更新，仍侧重强调城市的物质环境，而对与其相关的经济、社会、文化等方面涉及较少。
相应地，这一时期《城市规划法》中对于“旧区改造”的定义亦可说明问题：对城市中的陈旧、衰退的地区进行改造，以便改善劳动、生活服务和休息的条件，达到满足社会、政治、经济以及人民精神生活需要的目的，更加强化城市功能体系上的重组与重构这一过程。
经过特区三十多年的建设与发展，深圳创造了快速城市化的奇迹。
与此同时，城市更新的理念也先于其他城市被引进并在实践中切实推行。
深圳自90年代中后期开启旧城改造工作，在近二十年的旧改工作中积累了大量的经验，并在2007年开始探索城市更新制度建设。
2009年10月，市政府颁布《深圳市城市更新办法》（下称《办法》），标志着深圳城市更新进入快速发展的阶段。
《办法》所表述的“城市更新”，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施亟须完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他形式。
在政策性文件对概念界定的范围内，我们认为新时期的城市更新应有更丰富的内涵。
深圳作为一个以“国际性、现代化”为目标发展的城市，在城市更新的过程中需要追求传统物质环境改善之外的更高的价值取向。
它包括两方面的内容：一方面，对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面，对为各种生态环境，空间环境，文化环境，视觉环境，娱乐环境等的改造与延续，是一个囊括城市空间结构重布、土地资源再开发、城市功能重构、人文环境重塑和经济利益再分配等行为要素在内的城市综合更新体系。
二、深圳市城市更新的背景1.城市发展的土地瓶颈深圳的城市建设以外延方式快速扩张，经济总量高水平积累，在建市仅三十几年的时间里即跻身全国一线城市的行列。
但就土地资源的利用来说，这种快节奏的城市发展模式不可避免地呈现出粗放式的发展弊端。
在原特区内城市高速建设、原特区外的土地无序扩张的二元化并行态势下，深圳可用的未建设用地已近耗尽。
实际上，深圳这座年轻的城市已经先于其他城市面临空间资源难以为继的严峻考验。
根据相关数据，2008年底深圳市陆域面积为1991平方公里，其中建设用地894平方公里。
建市三十年来，深圳市年均建设用地超过30平方公里。
与国内其他主要城市相比，深圳市建设用地占全市国土面积比重居全国最高，达45%，已接近极限（按照规划方面不成文规定，城市建设用地不能超过市域面积的50%）。
受规划约束，到2020年建设用地控制规模为976平方公里，2009—2020年可新增建设用地规模为82平方公里。
即使按规划完成约30平方公里的现状建设用地清退，规划期内可使用的新增建设用地指标仍不足112平方公里，年均不足10平方公里。
2008年以来，深圳的土地供应一直呈下降趋势，自2009年开始已连续三年没有完成土地供应任务。
①在可供应的存量建设用地中，又有合法用地与权属不清的土地混杂交错、合法建筑与违法建筑交叉并存的问题，其中涉及的利益关系非常复杂。
在这种情况下，深圳市必须转变城市发展对增量土地的依赖，大力推进对存量土地再次开发利用，通过城市更新释放建设用地资源，实现城市土地的节约集约利用。
关于深圳市城市更新问题的探讨□宋娟（深圳市房地产评估发展中心，广东深圳518040）2.广东省“三旧”改造政策的推行城市更新源自上世纪90年代末的旧城旧村改造，同时也是广东省“三旧”改造工作中的一项重要尝试。
所谓“三旧”是指对旧城镇、旧厂房和旧屋村的改造。
改革开放以来，珠三角地区大力发展外向型经济，“三来一补”企业（来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易）的低端工业模式对土地和建筑物的需求较大，一定程度上导致村镇建设低水平和无序的扩张。
以深圳为例，为招商引资吸引外资，政府很长一段时期对村民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房及其配套设施持鼓励态度。
在此过程中，村民乱占耕地、私建房屋的现象也越来越普遍，造成大量土地资源的低效利用以及建设用地的严重不足。
工业化的发展继续高歌前进，城市化的脚步滞后随行，在经历了初始的“野蛮成长”与产能积累后，城市必然面对发展模式转型、产业结构升级以及城市空间环境再造等问题。
深圳部分早些年建设的商住混合区、工业区以及城中村等历史遗留建筑开始出现功能不合理、产业结构落后、城市面貌差等问题，与深圳现阶段的社会经济发展水平不符，同时也不能满足当地居民的生活服务需求。
广东省于2009年8月出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，正式在全省推进“三旧”改造工程。
在这一政策背景下，深圳市的“旧改”也向“城市更新”迈进，同年12月，深圳市颁布《办法》，加快了城市更新的步伐。
3.原农村集体土地复杂利益关系的现状深圳市经历了两次大规模的整体性转地，1992年的“特区内统征”和2004年的“特区外统转”，两次转地行为使深圳短时间内实现了土地的国有化，深圳市成为国内第一个没有农村建制的城市。
但快速的征地转地政策并未达到预想的效果。
现实的情况是，国有化的地实际上仍被控制在原村民手中。
尤其是第二次土地国有化措施，在农民对土地增值已有充分了解和预期的情况下补偿不到位，也没有留下农民的发展用地，在政策实施过程中遭到原村民及其集体组织的反抗，纷纷抢建，通过“种房保地”的形式继续实际占有原农村集体的土地，因而在国有土地上形成大规模的违法建筑。
大量的历史遗留违法建筑的存在是深圳这座现代化城市需要克服的难题。
深圳土地改革的历史遗留问题，集中体现在巨量的“违法建筑”方面。
根据深圳的统计资料，深圳共有61万栋建筑，其中违法建筑30多万栋；深圳总建筑面积7.52亿平方米，其中违法建筑面积将近4亿平方米，违法建筑总量接近深圳建筑总量的一半。
这些违法建筑的特点是权属不清晰，权责不明确，各种利益关系缠绕其中，在土地资源紧缺的情况下难以有效利用，成为束缚深圳转型发展的严重障碍。
在市场经济相对成熟的环境下，土地作为生产要素的价值被大幅抬高，土地及其地上建筑所凝结的利益关系在利益主体多元化的趋势下越加复杂，确权成为深圳土地管理制度改革的核心问题。
三、深圳市城市更新的实践探索与现状分析1.深圳市城市更新的阶段进展城市更新是城市内在机能的自我提升与完善的过程，自深圳特区建立至今，城市更新的活动伴随着城市建设从未停止。
上世纪80年代初，原村民自发地对破旧的住宅建筑进行小规模重建；90年代中期开始，城市更新以对旧工业区的改造形式出现，并形成一定规模，也就是从这一时期开始，“城市更新”作为一种新的概念进入研究者的视野。
从这个角度看，深圳的城市更新大致经历了三个阶段：第一阶段从上世纪90年代中后期至2003年，这一时期的城市更新以市场为导向，以企业为主体，体现了城市自身成长的需求。
90年代中后期，随着特区内城市片区功能的增强与完善，在一些靠近城市中心区的工业区，企业的生产成本升高，原以加工、生产为主的工厂迫于种种压力开始外迁。
城市化的快速发展以及人口的大量聚集，对服务业产生的需求吸引了其他商业企业的进驻，因而在原工业区的基础上发展为集商场、服装、电子、餐饮、酒店等为主要形态的商贸服务区，区域功能和产业结构均发生变化。
这一时期的成功案例主要有上步工业区、车公庙工业区和八卦岭工业区等片区的华丽转身，其特点是以市场为主要推动、企业自主进行改造，政府参与较少。
第二阶段从2004年至2009年。
特区建立以来，由于大量外来务工人员的输入，廉价租房市场需求旺盛，其供应主体是原村集体及村民自建的统建楼或私自建造的房屋，形成深圳特色的“城中村”现象。
本世纪初，城中村问题日益突出，低标准的无序建设和大量“三无人员”的聚集带来了安全隐患、社会治安等问题，政府也开始意识到对城中村进行改造的紧迫性。
2004年下半年深圳市出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》，2005年上半年出台《深圳市人民政府关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》，因而这一时期的城市更新也称为城中村改造。
第三阶段从2009年开始至今的“城市更新”政策。
2009年12月，深圳市政府出台《办法》，城市更新开始作为对存量土地进行二次开发利用的主要途径。
继广东省出台“三旧”改造的规定以后，深圳市政府对全面的城市更新高度重视，出台专门的规章制度及配套规定，建立市区、两级相应机构，扩大更新范围，编制了城市更新专项规划，政府多个部门按照各自职责全面参与城市更新。
为保障城市更新顺利进行，自《办法》出台之后，深圳市密集出台了城市更新计划申报、规划审批和项目操作的相关规程；为了与保障性住房制度接轨，市政府于2010年12月发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》；为便于城市更新的实际操作，2012年1月以市政府1号文出台了《深圳市城市更新办法实施细则》，同年8月通过了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。
这一时期城市更新的特点是政府高度重视并参与引导，市场主体进行运作，规划统筹，节约集约，更新节奏明显加快。
2.深圳市城市更新的问题现状①市场主体利益与城市规划利益的博弈失衡。
城市更新是城市资源的一次重新配置，也是城市众多阶层和社会群体的一次利益大调整，因而城市更新是否可行与牵涉其中的各主体的利益平衡有很大关系。
自2009年颁布《办法》以来，新一轮城市更新计划进展迅速，究其原因，与城市更新制度的运作机制直接有关，而其中最主要的又是“自下而上”的申报方式。
