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学院式养老社区实践_乌镇雅园设计_包志禹学院式养老社区实践—乌镇雅园设计Senior Co-Housing Practice in a Collegiate SettingOn the Design of Wuzhen Graceland[ 包志禹 ]Bao Zhiyu作者单位绿城房地产集团有限公司(杭州，310007)收稿日期2015/05/17日常就诊、紧急救护、绿色通道，建立一种全新的养生系统。
乐：精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天、每周、每月、每年层出不穷，让老年人快乐常在。
学：用学校的组织形式，重新规划老年人的退休生活，使其在自主的学习中，获得充分的交流和愉悦。
为：通过园区内外途径，帮助老年人发挥余热，重回社会，获得自我价值，赢得尊重，真正实现“老有所为”。
1 规划设计乌镇雅园是学院式养老社区的一次实践(图1、2)。
雅园坐落于浙江省桐乡市乌镇白马墩村，占地650亩(约43.3hm 2)，是一个以健康老人为主要对象的养老社区，是一个退休活力社区，物业类型为出售型的70年产权式老年公寓(5622套)和合院(60套)，以及幼儿园和颐乐学院等配套设施。
养老社区的挑战，在于如何最大程度地满足老年人需求，换言之，养老社区的核心竞争力之一是养老配套服务和体系，既能让长者像居家时那样自主地展开生活，又能照顾到长者对丰富多彩的生活环境的需要，自理自立、延缓衰老。
学院式养老即是一条探索适宜中国老人颐养天年、具有人文关怀和完整价值的养老模式。
经过10多年的摸索，从创建园区生活服务体系，联袂高校研究老年人的护理保健和老年教育，直至创建绿城医院、护理院、社区门诊、颐养公寓，开办社区学校，从硬件到软件，在有了一定的实际运营、服务体会、经验教训和专业人才储备的基础上，绿城首次提出了创建“学院式养老社区”模式。
绿城学院式养老模式的核心要素是颐乐学院，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，围绕“颐、乐、学、为”4个要素，开展适合老年人身心健康的各类服务，从而构建一种全新的老年生活模式。
国内最大的老年大学！“学院式养老”模式我早就说过，养老小镇特别依赖于气候环境和生态条件！你想想，老人经过大半生的奋斗，现在要回归田园，当然选择无污染的清新环境，否则为什么要离开拥有丰富配套的城市跑到你这儿来？所以，要是没有占绝对优势的自然环境，我奉劝各位还是死了盖养老小镇的心！另外，开发养老小镇必须建学校。
丰富老人晚年的精神生活是“教化”功能的体现，更重要的是老人家都希望生活在潮气蓬勃的环境之下，青年人、孩子成群，这可是很大的心理慰藉。
我敢说，你建其他任何休闲娱乐配套，都比不上让他们天天见着孩子们玩耍、嬉闹开心！这是体现养老小镇“愉悦”功能不可取代的必备要素。
早在2010年，绿城在杭州就退出了蓝庭颐养公寓，初涉养老地产。
绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设, 总面积约60万平方米，项目位于5A级景区乌镇,出于沪杭城市群中。
乌镇雅园依托于1500亩国际健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，成功商业运营了“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新的养老地产模式。
乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，采用民国建筑风格打造“学院式养老”。
1独特的“学院式养老”模式养老小镇必不可少的重点就在于功能配套。
雅园的“学院式养老”的核心是“颐乐学院”——国内最大的老年大学。
俗话说：活到老，学到老，老年人也喜爱校园生活。
参与不同的课程不仅锻炼了老年人的思维，更让老年人学有所成，增加不少成就感。
在这个物质丰盈的时代，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。
颐乐学院占地150亩，由14栋彼此独立又相互连通的小建筑群构成，总建筑面3.5万平方米，【白马湖尽显学院式风情】在颐乐学院内就可以满足餐饮、健身、社交、娱乐等需求。
更加独特的是依托杭州师范大学的教育合作支持，颐乐学院设立了健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等课程体系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
2014-09-07世联顾问整体介绍“情怀”，一直是绿城叱咤地产圈这么多年来给业界的突出印象，因此当绿城开始试水养老地产开发的时候，我们也毫无意外的在其乌镇雅园项目中，看到了表达强烈的“情怀”主线。
第一个“情怀”延续了绿城一直以来对中式栖居梦想的追求。
你可以想象在乌镇这样一个具有诗画般人文情境的大画面中，绿城以其在中式风格住宅和景观方面的深厚积淀去打造一个大规模的养老社区，将会着力营造出怎样一种场所精神——“庭院深深”、“枕河人家”、“不可居无竹”……这种中式人文意境的创造本身就是绿城擅长的，又与中国传统文化“澹泊静心”的养老观念所契合，再加上大的区位环境配合，真是恰如其分的扣合了“游人只合江南老”的主题。
第二个“情怀”则是被绿城作为特色所标榜、也为业界所关注的“学院式”养老理念的提出。
如何优雅的老去？绿城的学院式养老试图提供一种范本、一种主张。
作家六六说过，“学习能力不是为孩童准备的，学习能力是伴随终生的”。
只要保持着学习的能力和热情,就能如孔子所云：“发愤忘食，乐以忘忧，不知老之将至”，这应该是优雅老去的一种境界吧。
因此，绿城在乌镇雅园项目中一举打造3.5万平方米的老年大学，成为了项目最引人注目的标签。
并且，老年大学没有停留在建筑空间层面，绿城与杭师大合作建立了“杭州师范大学绿城老年学研究中心”，致力于老年教育研究，乌镇颐乐学院将开设包含了72门课程的丰富课程体系，同时还准备了各类活动供老年学员参加。
事实上，早在2011年，绿城集团便在位于杭州临平的80万平方米蓝庭项目里配备了老年大学及其它适老设施，所以这次乌镇雅园颐乐学院可视之为多年积累摸索后，对于“学院式养老”的一次更集中、更清晰也更为规模化的表达。
尽管乌镇雅园颐乐学院开放运营之后，其对于项目市场销售和后期经营的促动效果究竟如何还有待检验；学院式养老如何解决养老地产前期投入过大拖累利润回报的老大难命题，其运作机制还需进一步明确；但毫无疑问，这种在模式成型之初，就带着鲜明理念、主张和强烈主题特色的开发实践，仍是极具示范意义的。
导言未来20年中国将进入老龄化高峰，养老地产成为新的发展趋势。
在巨大市场需求吸引下，许多开发商开始向养老概念转型，但并非所有的企业都有养老地产运营的经验。
作为中国房地产精品营造专家和中国房地产品牌价值“TOP10俱乐部”的一员，绿城在面对中国房地产新形势时，不断创新思维，在新模式上不断摸索创新。
在养老领域，绿城集合房产营造、物业服务、文化教育、医疗护理等领域20多年的经验与优势，不断研究探索了全新养老模式，如“学院式养老”（颐乐学院）和“大爱天下”（颐居服务），在养老地产、护理院、日间照料、居家养老等方面积累了许多营造、管理经验。
同时，绿城还集合这些经验、优势，与更多的企业合作，提供养老咨询服务。
目 录一 绿城介绍二 绿城养老模式三 绿城养老案例分享绿城介绍绿城1995年1月在杭州成立，经过近20年的耕耘，已发展为以地产开发为主业，建筑设计、物业服务、教育、体育、酒店、文化、医疗、养老、农业等产业齐头并进的大型企业集团，员工人数超过4万人。
目前，绿城旗下拥有绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城理想生活五大业务板块，共同承担着为广大城市居民提供优质房产品和优质服务的使命。
关于绿城绿城咨询成立于2005年1月16日，是绿城旗下一家依托绿城第一品级房产营造、物业服务运营经验、绿城全产业链和优秀行业资源支撑以及多年缺陷研究成果，为合作方提供房地产、城市公建等营造全程/专项顾问咨询服务的专业公司。
经过十多年的积淀，绿城咨询已经成为房地产行业与物业行业的第一品级智囊团，并将以前瞻性的思维，提早布局新业态咨询，成为养老产业营造与服务、幸福小镇营造与服务、智慧管理服务、生活服务、社区商业规划、资产管理、销售服务、城市建设、城市服务等领域的顾问专家，最终致力于成为中国最具完整价值的“房地产营造全程生活顾问服务商”。
行业先锋 第一品级智囊团 绿城经验 全程顾问土地获取/确认阶段（定位阶段）产品设计阶段交付使用阶段房地产全生命周期咨询C o n s u l t a t i o n o ft h ew h o l e l i f ec y c l e o ft h e r e a l e s t a t e前期介入与交付阶段营销推广阶段工程营造阶段市场调研可行性研究项目定位框架计划经营测算投资论证园区服务全景设计……规划设计咨询BIM咨询景观咨询精装修咨询智能化咨询商业业态规划生活服务规划……营销策划销售中心运营管理活动策划执行客群运营园区生活服务前置生活体验馆营造销售服务咨询物业招投标服务……分项工程验收前期实务指导客户监理服务落地筹备物业服务前置……联盟服务资产管理服务物业全委服务物业实务指导园区服务运营培训提升合伙人服务……工程管理咨询节点评审施工跟进……硬件营造软件铺设项目开发养老地产主要涉及项目开发和养老运营等两个方面，因而咨询的的服务内容主要是围绕着两个方面来执行。
宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享！乌镇雅园的产品核心构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。
它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州苏州三个城市几何中心的金三角位置，坐拥乌镇式的NO.1的高质量游客群体，还有达沃斯论坛级的世界互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设施和精细化的服务，宋氏独有的情怀和工艺水准，既可以做旅居度假，也可以做休闲养老。
雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不可再复制。
这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。
但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。
一直在梦想和现实中纠结的宋卫平，除了骨子里的文人气质外，他对养老地产思考的高度要超出很多人一大截。
从早期的蓝庭试点到乌镇雅园无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目。
发誓要让中国的老人有尊严地养老，老宋走到今天可算是颇不为易，而由他一手谋划的养老产业链条，未来必将影响中国。
作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。
为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验。
绿城乌镇雅园总面积约为60万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。
项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。
该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。
集聚6大功能区块，是一座国内功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局,养老房产的开发与建设十分急需。
研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。
本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。
关键词：乌镇雅园；养老房产；运营管理；养老模式Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Graceland's Endowment Real EstateAbstract:China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of "take the elderly at home as a base, rely on the community districts, supported by institutions" and aims to build "9073" pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China's endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding, facilities, etc.. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of China's endowment real estate. Most importantly, it can offer valuable lessons for our country’s endowment real estate.Key words:Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model目录1 引言 (1)1.1 研究的背景与意义 (1)1.1.1 研究的背景 (1)1.1.2 研究的意义 (1)1.2 国内外研究概况 (2)1.2.1 国外研究概况 (2)1.2.2 国内研究概况 (3)1.2.3 国内外经典案例 (4)1.3 研究方法 (5)2 养老房产运营管理模式概述 (5)2.1 我国养老房产入住模式 (5)2.1.1 租 (5)2.1.2 售 (5)2.1.3 反按揭 (5)2.2 我国养老房产的运营管理 (6)2.2.1 住宅建设与社区管理相结合 (6)2.2.2 住宅建设与社区管理相分离 (6)3 乌镇雅园简介 (6)3.1 项目概况 (6)3.2 运营理念 (7)3.3 运营资金 (7)3.3.1 内部资金 (7)3.3.2 外部资金 (7)4 绿城乌镇雅园特色 (7)4.1 配套设施 (7)4.2 主要客户 (8)4.3 装修设计 (9)4.3.1 室内设计细节 (9)4.3.2 室外设计细节 (9)4.4 物业管理 (9)4.5 特色配套 (10)4.5.1 颐乐学院 (10)4.5.2 医疗公园 (10)4.6 乌镇雅园与国内外案例比较 (11)5乌镇雅园日常运营管理研究 (12)5.1 服务标准 (12)5.1.1 收费服务 (12)5.1.2 免费服务 (13)5.1.3 服务改善与增加服务 (13)5.2 合作运营商 (13)5.3 园区日常管理 (14)5.3.1 人员配备。
