土地市场：2006年4月份北京土地市场分析

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口世邦魏理仕　

２００６年４月份　

北京±地市场分析　

２００６年四月，北京的土地市场的公开交易创历史最高，仅在四月　

份成功交易的地块达２３块，总用地面积１３１万平方米．规划建筑面　

积达到２１６万平方米。土地的成交价格也是屡创新高。在本月份．由　

北京市建委公布的北京预售住宅的价格上涨幅度达１７％。　

第一宗引人注目的土地交易是位于海淀区温泉镇的Ｄ１地块．　

在四月十八日，经过６６轮报价，最终被北辰置地公司以１１．５亿元的　

人民币取得，平均楼面地价达到了４８００元的水平，而当地普通住宅　

、　的平均销售价格才５０００多元，此地块的高价成交引起了市场极大的　

争论。该项目占地面积１５．８公顷，为住宅与商业综合用地，总建筑面　

积２３．６万平方米，对于本地擅长低密度住宅开发的开发商十分有吸　

、　引力，海淀区西北部地区由于是北京仍至全国最蚕要的文化与科研　

？　聚集区．因此对于住宅的需求始终保持旺盛的势头，北京市政府曾明　

确不准在中关村的核心区内再批准住宅项目．而海淀区的西北部已　

靠近山地，因此土地的供应量十分有限，北辰置地公司具备长期的住　

宅开发经验，而且从长期发展的角度需耍土地的储备，因此不惜在公　

开市场中以高价拿地。　

第二宗，两苑开发项目用地。西苑项目位于北京风景最好的颐和　

园附近，毗邻北京大学和清华大学，兼有自然及人文景观，其地块优　

－　势的地理位置受到部分开发商的青睐，北京龙湖置业作为在广州发　

展的公司也十分看好北京的房地产发展前景，其在２００５年已在北京　

口　

匕＝　的顺义区以高价取得了一别墅用地的开发权，在近期仍以九亿元人　

民币的价格取得了西苑开发用她的开发权。这一地块总占地面积５．６　

公顷，总建筑面积１３，２万平方米，其中只有４．７万平方米为地上建筑　

面积，因此地块的开发过程中如何加强对于地下面积的利用与开发　

将直接关系到开发商能否在此项目中的获利。　

取得土地开发权的另一种方式则是通过收购开发项目公司股权　

的形式取得项目的开发权，这一方式在北京土地交易市场十分普遍．　

很多有实力的开发商部通过收购股权在京取得了部分优质的开发项　

目，但是由于股权交易中所涉及到风险远大于在公开市场的项目，因　

此也使很多有外资背景的公司对此交易方式十他谨慎。在四月份，香　

港背景的英皇国际通过收购股权的运作方式取得位于长安街南侧永　

安西里写字楼项目——凯特大厦的开发权．成交价格为人民币四亿　

元，项目占地面积８２００平方米，总建筑面积７．５万平方米，楼面单价　

５３５４元每平方米，该交易已由英皇国际在香港联交所的网站上正式　

对外公告。　

截止到四月份．北京的土地交易市场呈现出以下特点，第一，市　

场十分活跃，公开出让的地块的数量已接近２００５年全年总量的５０％。　

第二，土地成交价格上涨十分迅速。上涨的幅度超过了人们的预期，　

特别是位于朝阳、海淀、丰台几个近郊区的成规模的住宅开发用地的　

成交价格很难以当前的市场价格进行衡量。第三，本地的开发商一改　

观望的态度，表现土地市场的透明度比以往加强。预计在二季度，土　

地市场的红火形势还会延续，但是土地价格的过度上涨仍已引起政　

府主管部门的关注。　

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近期，国土资源部下发的国土资发（２００６）５２号文件，《关于坚持　

依法依规管理集约用地支持社会主义新农村建设的￣ｎ）ｇ　ｌ发了房　

囊　地产界内开发商与学者的密切关注。文件中提到的”稳步推进城镇　

建设用地增加和农村建没用地减少相挂钩试点，集体非农建设用　

地使用权流转试点”让很多开发商对于未来农用地转为开发用地寄　

予了很大的希望。　

目前．房地产开发用地必须是建设用地，如果农地直接入市，将　

誓　是土地制度的一次重大变革。预计这还需耍一个较长过程。首先，农　

∥　、　黟　：：　■　０　：，　譬－　０　茹　≈　地直接入市需要一系列的相关配套文件支撑，农地的哪些部分能进　

入开发用地，需要严格把握，若将用地权利的下放，很容易造成土地　

市场的混乱。农民没有条件与能力与开发商直接谈判，都是由村委会　

和镇政府来决定。客观地讲，这将容易滋生新的腐败，在２００２年之　

后，中央政府一直执行的开发用地供应的紧缩政策就是要控制耕地，　

农地的不合理开发，减少房地产开发对于有限的土地资源的不合理　

的利用，所以，土地开放的口子到底开多大，值得探讨。当然，目前政　

府所倡导的社会主义新农村建设，目标在于减少中国的城乡差别，提　

高农村用地的规划与建设水平，可能会引发对于农村土地开发的重　

大变革，农地的直接入市将是是对招、拍、挂制度的一个补充，如果有　

良好的运作体系，真正保持了市场的公开、公正、公平，土地供应规模　

将大大地提高，也会有利于整体的土地成本及房价涨幅｝向下降。　‰　嚣强镰　霪　媛　∥势　“　谩　如　∥　疆　孙镀　

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衰１：北京市四，ｓ／份土地公开交易一览袭：　ｌ　

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