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长河置地顾问·工作提报望京地块分析及政策市场研究报告Date of Report : July, 2007-07Prepared of : Beijing Modern Relocation Consulting Co., LtdBeijing EONIAN River Real Estate Consulting Co., LtdReport No. : Huahan corportatio前言本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购买土地和前期定位的判定依据，并对项目地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。
第一部份项目地块分析项目概况1.1.1地块大体信息地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻土地性质：工业用地前期手续：已取得建筑工程计划许可证并取得土地利用权证占地面积：15699.44平方米建筑面积：50441平方米地块形状及表面情形：地块形状大体规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。
地块内杂草丛生，荒废时刻在2年以上。
地块大体信息分析：工业用地转让、计划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接阻碍项目收益，加大项目风险；项目已完成计划设计，取得相关手续，修改计划是本项目另外一个政策风险。
1.1.2 项目地块交通状况1.1.2.1 项目环临交通项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状衡宇的围墙相接，因此，项目环临道路中没有骨干道，且距骨干道还有必然步程。
利泽一路广顺北大街1.1.3.2 项目区域要紧道路项目北临五环入口，能够直通机场高速路，南侧有交通骨干道望京北路，西侧为广顺北大街，周围有十多路公交车通过。
由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。
1.1.4 项目地块周边环境 1.1.4.1 项目区域特性利泽二路屏翠西路上的五环入口项目南侧围墙项目西侧围墙望京北路项目所在区域为望京产业园区，科研、办公气氛较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。
地块市场调研报告及项目定位报告1☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆东凤地块市场调研报告及项目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市项目花园项目策划部二零零九年九月十四日2前言审视中山顺德整个房地产市场,已进入”百舸争流,千帆竞发”的竞争格局。
本项目所处区域为中山顺德边陲重镇,生活配套不完善,工厂多空气污染厉害,交通路网济后,导致片区居住氛围不足,怎样才不被这些因素束缚,销售一路高歌猛进,除了其独特的品牌魅力之外,应该有更深层次的问题值得我们思考:在东凤总体规划中,以105国道为中轴线项目区域将要打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住的副中心,未来居住方向将朝着”生态居住”发展,这一点表明其升值潜力非常乐观,但这是否足以引起消费者的共鸣而激发出购买欲望呢?如果仅仅以政府的一个规划蓝图就能起到如此大的作用,那为什么至今没有人气?东凤的房价与容桂小榄还有一定的差距,但从佛澳项目花园的客户来看,购买者并非全部是首次置业者,而二次、三次置业的比例竟达到54％,房价的高低又起到多大的作用呢?深入研究和分析这些问题,才能抓住本项目的核心所在,因此:✓东凤、容桂、南头、小榄是一个什么样的经济区域。
✓区域客户对生活的条件及居住更高的要求是什么?✓如何利用集团品牌在本区域提升的地块价值?✓如何规避项目的劣势而塑造产品独特个性?寻找到本项目目标客户群,将是本项目能否成功的关键。
3目录一、市场篇1、环东凤房地产概述。
32、环东凤部分楼盘情况。
83、市场环境总结。
17二、项目概况1、项目名称。
182、地理位置。
183、交通情4况。
194、项目周边现况及未来行政规划。
191、项目SWOT分析2、项目优势。
233、项目劣势。
264、项目机遇。
275、4、项目威胁。
28三、定位篇1、产品定位。
5。
312、形象定位。
北京望京商业步行街（商业广场）项目可行性研究报告XXXX 房地产开发有限公司市场部目录第一章总论..................................... 错误！未定义书签1.1项目名称及项目承办单位. .. 错误！未定义书签1.2项目承办单位概况 ..................... 错误！未定义书签1.3项目提出的背景 ....................... 错误！未定义书签1.4可行性研究的编制依据. .... 错误！未定义书签1.5编制原则................................ 错误！未定义书签1.6项目概况................................ 错误！未定义书签第二章产品的市场预测. ....... 错误！未定义书签2.1产品的技术经济特征. ..... 错误！未定义书签2.2产品的市场需求 ....................... 错误！未定义书签第三章项目建设的有利条件和必要性......... 错误！未定义书签3.1项目建设有利条件 ..................... 错误！未定义书签3.2项目建设必要性 ....................... 错误！未定义书签第四章厂址选择与建设条件. .... 错误！未定义书签4.1厂址..................................... 错误！未定义书签4.2自然条件................................ 错误！未定义书签4.3社会经济状况 .......................... 错误！未定义书签4.4原材料供应............................. 错误！未定义书签4.5动力供应................................ 错误！未定义书签4.6燃料供应................................ 错误！未定义书签4.7项目建设用地规模 .................... 错误！未定义书签第五章建设规模和产品方案. .... 错误！未定义书签第六章工艺技术方案分析. ..... 错误！未定义书签6.1工艺技术方案 ........................ 错误！未定义书签第七章项目建设方案 .......................... 错误！未定义书签7.1生产规模与建设内容 .................... 错误！未定义书签7.2主要生产设备与工器具购置. .. 错误！未定义书签7.3建筑工程................................ 错误！未定义书签7.4总图运输................................ 错误！未定义书签7.5给水、排水............................. 错误！未定义书签7.6供热、通风............................. 错误！未定义书签7.7供电..................................... 错误！未定义书签7.8供气..................................... 错误！未定义书签第八章环境保护 .............................. 错误！未定义书签8.1编制依据................................ 错误！未定义书签8.2环境概况................................ 错误！未定义书签8.3项目概况及主要污染源、污染物. 错误！未定义书签8.4环境现状及预测 ......................... 错误！未定义书签8.5环保措施................................ 错误！未定义书签第九章劳动安全卫生与消防. .... 错误！未定义书签9.1危害因素和危害程度. .... 错误！未定义书签9.2安全措施方案 .......................... 错误！未定义书签9.3消防设施 ................................ 错误！未定义书签第十章节能 ..................................... 错误！未定义书签10.1项目所在地能源供应条件 ............ 错误！未定义书签10.2国家法律、法规及规定依据. . 错误！未定义书签10.3项目能源消耗种类及数量计算 ....... 错误！未定义书签10.4节能措施 ............................. 错误！未定义书签10.5能源管理机构及计量.................. 错误！未定义书签第十一章组织机构与人力资源配置........... 错误！未定义书签11.1组织机构 ............................ 错误！未定义书签11.2劳动定员 ............................. 错误！未定义书签11.3人员选择及培训. ..... 错误！未定义书签第十二章项目实施进度计划. ..... 错误！未定义书签第十三章投资估算与资金筹措. .... 错误！未定义书签13.1编制依据及说明....................... 错误！未定义书签13.2估算总投资 ............................ 错误！未定义书签13.3资金筹措 ............................. 错误！未定义书签第十四章财务评价 ........................... 错误！未定义书签14.1编制依据及说明....................... 错误！未定义书签14.2财务估算 ............................... 错误！未定义书签14.3盈利能力分析.......................... 错误！未定义书签14.4财务分析结论.......................... 错误！未定义书签第十五章项目招标管理. ...... 错误！未定义书签15.1 招投标原则........................ 错误！未定义书签15.2投标、开标、评标和中标程序 ........ .错误！未定义书签15.3评标委员的人员组成和资质要求. 错误！未定义书签第十六章研究结论与建议. ..... 错误！未定义书签16.1 结论................................. 错误！未定义书签16.2建议 .............................. 错误！未定义书签项目市场调研一．区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。
北京TOWNHOUSE观筑项目策划案目录1．解读Townhouse2．观筑的案名及LOGO释义3．观筑的市场分析4．竞争市场分析5．目标人群定位6．观筑的形象定位7．观筑冬打算的推广策略8．冬打算媒体组合策略9．观筑的广告创作10.观筑的工作进程及有关建议前言TOWNHOUSE方兴未艾，一个又一个剧目轮番登场，而观筑也立即上演。
在看惯了用异域风情、碧树蓝天、田园风光精心装饰的各种面孔，观筑将以什么形象示人，我们的期望是：一个风格专门的TOWNHOUSE，一个中产阶级的精神家园，一种崇尚质感的生活方式。
一．解读Townhouse2001年初，舶来品Townhouse（联排不墅）以强劲锋势，进入北京房地产市场。
社会的进步，都市的容量日渐饱和，从而造成人们对空间和自然的向往，而都市人与都市的关系决定了两者之间不可能太远的距离。
To wnhouse正是应都市进展的趋势而产生的，它远离了都市的烦嚣，同时交通便利通畅，短时刻内即可完成都市和居所之间的来往。
因而其产品特点是位于都市边缘或城乡结合部，低密度，交通条件良好。
Townhouse的直译是城区住宅，它对应的是较高的居住品质（优美的环境、景观，舒服的居所，完善的配套、服务）和小镇式居住文化。
Townho use强调居住人群的阶层和居住环境的氛围，它差不多成为划分人的阶层身份与社会地位的某种标志。
二．观筑的案名及LOGO释意：1．案名：观筑新质感庭园（natural world）涵义：都市象一个立场正在形成的龙卷风，源源不绝吐纳各种怀着理想或目的的人们，而人们在其中建设更壮大的中心吸引力。
都市填充着、膨胀着，能让人自由放松的空间日益被吞噬着。
工业时代的进程越远，更让人对工业文明产生种种质咨询，污染、废气、噪音、拥挤等咨询题督促着人们的摸索，但都市人归根到底与都市的关系是无法决裂、抛弃的。
以新的游离形状，制造自己的空间，有着自己对都市的态度，这便是Townho use的精神始源。
1.前言市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。
精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，针对本项目的特殊性，我司对北京市各大商圈及本案周边区域等市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。
在此基础上为本项目商业地块的规划和发展制定了初步的地块商业业态规划方案及建议。
在本策划书中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目奥运理念的特殊性及商业性质地块后期可持续经营性，为本项目市场定位所涉及的项目现状分析、功能分析、优劣势分析、目标客户分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。
我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据。
2.项目总体定位2.1项目自身总结性研究分析2.1.1 项目自身优势分析2.1.1.1 项目自身商业发展优势2.1.1.1.1 商业发展总体趋势的优势性商业发展的均衡化趋势商业重心的迁移趋势综合上述分析，本项目位于北京市北部区域，紧邻北四环，项目所处区域在北京市商业整体发展趋势的影响下，区域商业价值将得到不断的提升，自身发展因素及内部促进作用不断增强，其商业发展潜力巨大。
2.1.1.1.2 项目区域市场环境优势性周边产业带动优势性区域交通环境优势性区域消费资源优势性区域商业发展空间优势性2.1.1.2 奥运带来的正面推动因素2.1.1.2.1 奥运的无形价值因素奥运的商业知名度及品牌效应产业带动因素经济带动因素商业环境带动因素2.1.1.2.2 奥运的有形价值因素消费人群带动因素商业物业价值带动因素项目旅游资源开发因素2.1.2 项目自身劣势分析2.1.2.1 项目自身物业发展劣势商业格局化因素商业竞争因素2.1.2.2 奥运所带来的负面效应奥运过后的泡沫经济效应奥运过后的商业物业闲置浪费2.2.项目商业部分总体市场定位2.2.1项目商业部分总体定位原则总体协调性原则功能完善性原则物业依托性原则氛围连续性原则2.2.2项目商业部分总体定位依据从自然特征来看从周边环境来看从市场方面来看综上所述，本项目商业性质用地结合地块自身自然特征、周边环境以及市场方面的因素来综合考虑，拟定商业地块由北向南，商业档次由高档、中高档、中档依次递进，以满足不同消费人群的需求。
附件1：望坛棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收补偿方案一、项目基本情况（一）项目范围本项目位于东城区南二环外永外地区，北临京津城际铁路、南临安乐林路、西临永外大街、东临景泰路。
（二）政策依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发〔2013〕450号）、《关于做好首都功能核心区旧城改建房屋征收工作的通知》（京建发〔2015〕336号）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法〔2016〕19号）等相关文件。
（三）征收部门、征收实施单位及建设单位北京市东城区人民政府负责本项目房屋征收与补偿工作，北京市东城区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区房屋征收办”）作为征收部门负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作，并由区房屋征收办委托北京市东城区房屋征收事务中心（以下简称“区房屋征收中心”）作为本项目房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
北京城建兴瑞置业开发有限公司为望坛棚户区改造项目建设单位。
（四）指挥部和工作组望坛棚户区改造项目设立望坛棚户区改造项目征收现场总指挥部，按区域位置划分为十八个分指挥部，每个分指挥部对应一个标段，共计149个住宅征收工作组。
（具体被征收房屋所属分指及工作组情况以指挥部最终调查结果公示为准）（五）相关服务单位根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（京建法〔2011〕16号）的有关规定，依法选定以下评估公司为本项目房地产评估机构。
分指（标段）评估公司资质一北京东华天业房地产评估有限公司一级二北京汇盛信达房地产土地评估有限公司二级三北京开元恒基房地产土地评估有限公司二级四北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司一级五北京首佳房地产评估有限公司一级六北京金典天平房地产评估有限责任公司二级七北京宝业恒土地和房地产评估有限公司一级八北京银通安泰房地产评估有限公司一级九北京中地联合房地产评估有限公司二级十北京瑞华腾房地产评估有限公司二级十一北京龙泰房地产评估有限责任公司一级十二北京海创房地产土地评估有限公司一级十三北京北方房地产咨询评估有限责任公司一级十四北京华城房地产土地评估有限公司二级十五北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司一级十六北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司二级十七北京银城房地产评估有限责任公司二级十八北京申和天成房地产评估有限公司二级二、相关认定标准（一）被征收人的认定1.被征收人是指被征收房屋的所有权人。
