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实战房地产“轻资产化”运营中的金融典型案例解析导读随着经济转型期流动性持续宽松，地产行业进入白银时代，需要与之配套的金融工具，大量资金追逐优质地产公司和项目，促进地产金融工具的不断创新，推出证券化、REITs、有限合伙等新型工具……房地产“轻资产化”运营中的金融创新工具应用、创新融资模式实务分析与典型案例解析2016.8.27-28 郑州课程分主题第一天：地产创新融资背景下的金融产品设计与实务案例解析第二天：房地产“轻资产化”运营中金融创新工具和创新融资模式应用实务与典型案例解析第一讲：基础设施项目融资的实务操作要点与典型案例分析一、大资管时代的房地产金融行业面临的挑战与机遇1.1 房地产行业未来的发展判断1.2 房地产企业的发展方向与转型之路1.3大资管时代所面临的挑战与机遇1.4 为什么“股+债”的基金模式成为国内现阶段的主流模式二、中国房地产基金的行业生态2.1 房地产金融在香港与美国的主要发展模式2.2 全球主要房地产基金的发展概况2.3 房地产基金几种典型的发展模式2.4 经典案例：一个伟大的样板—黑石集团2.5 国内房地产基金类别的划分2.6 境内房地产基金投资策略行业格局2.7 境内房地产基金投资方式行业格局2.8 国内代表性基金的运作模式三、房地产基金架构的基本形式与运作逻辑3.1 基金的基本架构与形式3.2 境内设立私募地产基金的四种方式的对比3.3 信托运作的基本架构3.4 有限合伙企业运作的基本架构3.5 有限合伙企业套信托计划的基本架构四、合伙企业架构房地产基金设立与运作的重要问题解析4.1 “国有企业”成为普通合伙人的问题4.2 “有限合伙”结构化的问题（投资者人数问题）4.3 有限合伙人参与投资决策问题4.4 关联交易问题4.5 有限合伙收益分配次序问题4.6 基准收益率的确定与表现形式问题4.7 有限合伙人的分期出资问题4.8 单GP与双GP的问题4.9 合伙企业本身做GP的问题4.10 特殊LP(有限合伙)结构五、信托在投融资领域的运作模式5.1 拿地阶段：夹层结构5.2 拿地阶段：股权结构5.3.1开发阶段：传统债性方式5.3.2开发阶段：夹层模式5.3.3开发阶段：股权投资模式5.4 销售阶段：创新方式5.5 持有阶段：传统方式六、信托与资管运作的典型案例分享6.1 中信启航REITS6.1.1 中信启航REITS概况6.1.2 中信启航REITS交易结构6.1.3 中信启航REITS交易流程6.1.4 中信启航REITS交易概况6.1.5 中信启航REITS基础资产概况6.2 中信苏宁REITS方案架构6.2.1 中信苏宁REITS概况6.2.2 中信苏宁资产支持专项计划—增信措施6.2.3 中信苏宁REITS—推出安排6.3 海印股份资产证券化项目6.4 天房资产支持票据案例6.4.1 天房资产支持票据—交易概况6.4.2 天房资产支持票据—交易方案6.5 万科上海社区商业资产支持信托—交易方案6.6 上海浦东某商业广场资产支持信托—交易方案6.7 海航收购浦发银行大厦6.8 海航浦发银行大厦ABS6.9.1 中航红星爱琴海REITS项目6.9.2 中航红星爱琴海REITS项目专项计划交易结构6.9.3 中航红星爱琴海REITS项目专项计划交易结构阐释6.9.4 中航红星爱琴海REITS项目标的物交易结构6.10 当代节能置业上海闵行拿地项目案例6.11 安徽国购集团收购安徽蓝鼎控股集团的交易结构6.11.1 蓝鼎地产板块结构图6.11.2 主要增信措施6.12 土地流转信托案例6.13 上海某高端养老项目信托案例6.14 轻资产重运营项目的投资模式七、合伙基金运作的典型案例分享7.1 阳光新业并购虹桥宾馆项目案例7.2 高和资本并购中华企业大厦案例7.3 万科张江项目投资基金案例7.4 上信华府基金溧阳开发项目案例7.5 新虹桥健康产业基金案例7.6 万科事业合伙人架构增持股权案例7.7 张玉良10万元GP如何操控绿地集团案例7.8 城市发展基金的经典案例八、REITS在全球的发展现状及国内发展的过渡性机会8.1 REITS在全球的发展现状8.2 标的资产在中国的REITS发展现状8.3 房地产资产证券化的主要模式及要点解析8.4 重点案例分享第二天：房地产“轻资产化”运营中金融创新工具和创新融资模式应用实务与典型案例解析一、 2016年房地产行业新趋势：地产2.0、转型2.0二、房地产传统融资工具概览与案例分析三、房地产轻资产运营的创新融资工具--REITS与资产证券化四、产融结合的创新融资模式分析：“地产”+“金融”五、轻资产运营的创新金融工具--REITS的国内市场实践与最新政策动态六、REITS工具的业务操作及业务思路借鉴七、REITs对商业地产企业的意义：价值链的重构八、国内类REITS实务操作模式、主要流程与产品设计要点九、国内类REITS典型案例深度分析十、房地产企业不同阶段的资金需求及匹配的融资工具十一、房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具分析十二、房地产资产证券化的最新政策动态解读十三、房地产资产证券化的基础资产种类及选择标准十四、房地产资产证券化产品在交易所平台的转让和流通十五、房地产资产证券化中关于会计处理与税务处理十六、房地产资产证券化“专项资产管理计划”的实务操作要点十七、房地产资产证券化“资产支持票据（ABN）”的实务操作要点十八、房地产资产证券化典型案例解析讲师介绍：1A老师：现任职于国内知名PE，担任管理合伙人。
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金（REITS）结合越秀REITS的案例】浅析房地产投资信托基金（REITs）（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。
一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。
在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。
由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。
由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。
其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。
股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。
业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。
在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。
而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。
国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。
新形势下房地产企业轻资产转型举措研究——基于凯德与万达的实例摘要：结合当前房地产市场形势，以凯德与万达为例，分析国内外房地产企业轻资产战略转型。
凯德集团前期剥离非核心资产，进而通过“REITs+PE Funds”运作转型为商业地产基金管理者；万达利用自身优势发展万达金融，实现多元融资，通过总包交钥匙模式实现新资产服务收益模式。
在此基础上，提出房地产企业轻资产战略转型的启示。
关键词：房地产企业，轻资产，转型战略，REITs+PE Funds1引言近年来，以政策性和周期性为主要特征的房地产市场，正面临一个新的发展形势。
一方面，市场下行的周期开始显现，同时政府频频出台宏观调控政策，在一定程度上影响房地产开发速度；另一方面，我国传统房地产企业采用的一般是“重资产+高周转”模式，这种模式在特定的阶段取得了一定的成绩，但是也存在诸多问题。
在当前这种新形势下，房地产企业开始由传统的重资产模式向轻资产模式转型。
而轻资产化运营模式的核心是专业化和金融化，这对传统的房地产行业来说，门槛非常高，不但需要具备外部的条件，企业自身也要有足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，这对当前我国的房地产行业来说无疑是巨大的挑战。
国外实现轻资产化较为成功的有凯德的资管方法（掌控资产运营），有西蒙&铁狮门的一体化方法（产业链延伸），国内诸多房地产企业不断学习海外先进经验，在轻资产转型中表现较为突出的有利用第三方出全资进行转型的万达、实现资源共享的万科、还有利用资产证券化产品进行融资的保利等。
相对于国内转型的步伐，国外房地产企业轻资产战略转型历时更长、更加成熟，但房地产PE的发展和标准REITs产品的出现，为国内房地产企业的轻资产转型提供了机遇。
2典型企业轻资产转型案例分析商业地产轻资产模式发源于美国地产企业，主要是指分工专业、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资产更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行。
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金2〔一〕，房地产信托投资基金的含义2〔二〕，REITs的分类3〔三〕，我国开展REITs的意义4二，房地产投资信托基金的运作方式及优势5〔一〕，REITs的运作流程5〔二〕，REITs运行阶段6〔三〕，开展REITs的优势6三，越秀REITs案例分析7〔一〕，越秀REITs的成功发行81，越秀集团简介82，越秀REITs成立背景83，越秀REITs的构造104，越秀REITs的全球出售11〔二〕，越秀REITs发行获益分析12〔三〕，越秀REITs运行的启示131，越秀REITs成功的原因132，越秀案例对我国REITs开展的启示14一，概述房地产信托投资基金〔一〕，房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金〔REITs〕是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票〔基金单位〕，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产工程进展投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的开展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其是在美国，REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
在美国REITs经过几十年的开展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。
目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。
轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。
这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。
2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。
2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。
2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。
张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。
但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。
重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。
从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。
一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。
随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。
REITs海外市场发展现状及国内前景展望摘要房地产信托投资基金（REITs）作为成熟市场中一种重要的资产类别，其特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分用于发放分红；长期回报率相对稳定，介于股债之间。
自1960年在美国出现以来，REITs产品在全球获得了迅猛发展。
随着房地产市场由“过热”转入平稳期，再加上政策层面支持的力度在加大，我国 REITs产品即将步入全新发展阶段，有利于为投资者提供长期资产配置工具、提升中国房地产企业的专业化水平、降低银行体系的风险，对我国未来经济和资本市场发展具有重要意义。
为进一步发展完善REITs产品尤其是公募产品，尚需加大相关税收优惠制度的支持、减少投资商业地产的限制、允许通过设立SPV等方式解决风险隔离和登记权属等问题。
一、REITs基本情况介绍（一）REITs 定义REITs （Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型REITs （直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型REITs（将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型REITs （兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。
其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。
（二）REITs产品特点REITs的具体特点是：1、收益主要来源于租金和房产升值。
REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资。
因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。
2、大部分收益将用于分红。
美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。
我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例一、本文概述1、研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，商业地产行业经历了飞速增长。
然而，随着市场的饱和与竞争加剧，商业地产的传统重资产运营模式面临着巨大的挑战。
近年来，轻资产运营模式逐渐受到业界的关注，成为商业地产行业转型的重要方向。
万达商业地产作为我国商业地产的领军企业，其转型轻资产运营模式的实践具有一定的代表性和借鉴意义。
本研究以万达商业地产为例，深入探讨其转型轻资产运营模式的过程、策略及效果，旨在为我国商业地产行业的转型升级提供有益的参考和启示。
研究背景方面，随着全球化和互联网经济的深入发展，轻资产运营模式以其灵活性、低成本和高效率等优势，逐渐成为企业竞争的新焦点。
商业地产行业作为资金密集型行业，面临着资产重、运营成本高、风险大等问题。
因此，研究轻资产运营模式在商业地产行业的应用，对于提升行业竞争力、促进可持续发展具有重要的现实意义。
研究意义方面，本研究不仅有助于深入了解轻资产运营模式在商业地产领域的实践应用，还可以为其他企业提供转型升级的案例参考。
研究万达商业地产的转型经验，有助于推动整个行业向更高效、更绿色的方向发展，为我国的商业地产行业健康发展提供理论支持和实践指导。
2、研究目的与问题本研究的主要目的在于深入探索我国商业地产在转型轻资产运营模式中的策略与实践，并以万达商业地产为例，详细剖析其转型过程中的成功经验与潜在问题。
轻资产运营模式作为一种新型的商业模式，正逐渐受到商业地产行业的关注与尝试。
然而，在实际操作过程中，许多企业面临着资金压力、管理挑战以及市场适应性问题。
因此，本研究旨在通过案例分析，为我国商业地产企业在转型轻资产运营模式时提供有益的参考与启示。
具体而言，本研究将围绕以下几个核心问题展开：商业地产转型轻资产运营模式的理论基础是什么？万达商业地产是如何成功实现轻资产转型的？其转型过程中遇到了哪些关键问题，又是如何解决的？万达商业地产的轻资产运营模式对于整个行业有何借鉴意义？通过对这些问题的深入探讨，本研究期望能为我国商业地产行业的健康发展提供理论支持与实践指导。
房地产企业转型轻资产运营的案例研究近几年中国主要城市房地产调控政策的出台实施和国家对楼市在宏观调控上的不断强化,房地产企业买到地皮就能赚钱的时代已将一去不返房地产企业是属于典型的资金密集型行业,中国国内房地产企业运营基本上采用以资产重型化为特点的重资产模式。
重资产模式在土地成本增值迅速并且城市房价持续高企的时代里,只要未来房价上涨,通过房地产变现土地的价值就越高,从而获利。
但随着土地成本占房地产企业成本的比重越越大,政府出台的调控措施又使房价出现了下降的空间,企业高昂的拿地成本无法通过高房价得到弥补,房地产企业利润率开始下滑,加上房地产行业本身的周转周期长,重资产运营模式势开始造成房地产企业发展过程中的资金瓶颈,使房地产企业陷入极大的现金流压力之中,因此房地产企业急需转型新的运营模式。
房地产行业发展趋势进入到一个相对平稳的发展阶段,因此必须回归房地产企业创造价值的本质,切实抓好产品和服务,整合行业内的优势资源,让资本通过升值的方式实现企业的更高收益。
转型轻资产运营逐渐成为房地产企业转型升级的焦点议题。
房地产企业的轻资产运营模式是指房地产企业从开始融资买地、策划、项目设计到项目建设以及项目运营中涉及的各个环节都是由高度专业化的公司协作完成,其采用资源整合的方式开发项目,土地获取主要依靠合作商,追求土地控制但不拥有。
轻资产运营模式下房地产企业的发展定位逐步转型向房地产建设项目的管理者、参与者或经营者发展。
近两年中国部分房地产企业也开始尝试轻资产运营模式,本文通过对万科转型轻资产运营的动因和实施路径介绍,分析了万科转型轻资产运营的业务布局、财务特征、管理团队、财务效果、市场业绩以及企业价值。
并从分析中总结出万科转型轻资产对其他房地产企业转型轻资产运营提供借鉴意义。
本文通过万科转型轻资产运营的案例得出以下的研究结论:一是房地产企业轻资产运营的关键之处在于能够将自身的关键资源和管理能力予以输出,与同行业或者产业链条中的其他企业以及金融机构形成战略合作,实现知识技能和管理能力的输出,从而实现轻资产运营的转型。
