投资性房地产

投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

 (3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

 出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。

 2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

 (2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

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投资性房地产房地产行业一直被认为是一种安全可靠、长期可持续的投资方式。

投资性房地产是指为了取得资本增值或获得租金收益而购买的物业。

在本文中，将探讨投资性房地产的优势、风险以及如何选择适合的投资策略。

一、投资性房地产的优势1. 资本增值：随着时间的推移，房地产投资的价值往往会增长。

稳定的经济增长、人口增加以及城市化进程推动了房地产市场的发展，投资者可以从中获得资产增值的机会。

2. 租金收益：租金收益是投资性房地产的另一个重要优势。

通过购买物业并出租给租户，投资者可以获得每月固定的租金收入。

尤其是在繁华城市或商业区域，租金回报率往往更高。

3. 抵押贷款：房地产可以用作抵押品来获得贷款。

这为投资者提供了一种资金杠杆的机会，可以通过借贷来购买更多的房地产。

利用抵押贷款可以扩大投资规模，进一步提高投资回报。

二、投资性房地产的风险1. 市场风险：房地产市场受到宏观经济环境的影响，例如利率波动、政府政策变化等。

如果市场行情不佳，投资性房地产可能无法及时获得预期的回报，甚至可能出现资本损失。

2. 管理风险：投资性房地产需要投入时间和精力进行管理。

包括租赁管理、维护修缮、房屋保险等方面的事务都需要投资者亲力亲为或委托专业管理公司。

如果管理不善，可能导致租金收入下降或增加额外的开支。

3. 供需风险：当供应过剩时，房地产市场可能出现租金下降或物业价值下跌的情况。

投资者在购买投资性房地产时需密切关注市场供需状况，避免进入过热市场或供应过剩的地区。

三、选择适合的投资策略1. 长期投资：长期投资性房地产可以获得资产增值的机会。

投资者可以购买低价物业，并等待其价值随时间的推移增长。

长期投资还可以获得更稳定的租金收益。

2. 高收益投资：投资者可以针对高回报的地区和物业进行投资。

例如，投资商业地产或租金回报率较高的住宅物业。

高收益投资可能伴随着更高的风险，因此投资者需要综合考虑风险和回报。

3. 多样化投资：分散投资风险是投资的重要原则之一。

第四章投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征〔一〕投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的特征：投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区不于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

〔二〕投资性房地产的范围投资性房地产要紧包括：已出租的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

〔1〕属于投资性房地产的范围①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业谋划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；关于以经营租赁方式租进土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

例如，企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采纳经营租赁方式出租给某一企业，因此出租方能够将该土地使用权作为投资性房地产核算。

②持有并预备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并预备增值后转让的土地使用权。

然而按照国家有关认定的闲置土地，不属于持有并预备增值后转让的土地使用权。

〔即闲置土地不属于投资性房地产〕例如，企业发生转产或厂址搬迁，局限土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定接着持有这局限土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

这种情况属于投资性房地产。

③已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

企业在判定和确认已出租的建筑物时，应把握以下要点：第一，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，关于以经营租赁方式租进再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产。

第二，已出租的建筑物，是企业差不多与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。

一般应自租赁协议的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

第三，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助侍候在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助侍候，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。

投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。

一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。

1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。

（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。

（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。

（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）答案：×。

不确认投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。

如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。

2、作为存货的房地产。

如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。

【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。

第06讲投资性房地产，长期股权投资（1）长期股权投资和投资性房地产如果模块一会计基础知识介绍专题五、投资性房地产一、投资性房地产的定义投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（固定资产、无形资产）2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

三、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

1.采用成本模式计量的投资性房地产（★★★3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（★★★3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）（1）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

发生业务成本模式公允价值模式（一）科目设置①投资性房地产②投资性房地产累计折旧（摊销）③投资性房地产减值准备投资性房地产——成本——公允价值变动（二）账务处理 1.增加时①外购时：借：投资性房地产贷：银行存款①外购时：借：投资性房地产——成本贷：银行存款②自行建造借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品等②自行建造借：投资性房地产——成本贷：在建工程/开发产品等 2.收租金借：银行存款贷：其他业务收入 3.期末计借：其他业务成本①期末公允价值＞账面余额量贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益②期末公允价值＜账面余额借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动 4.减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【特别提示】计提减值后不允许转回不允许计提减值 5.处置①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）同时：③借：公允价值变动损益（可借可贷）贷：其他业务成本同时：借：其他综合收益贷：其他业务成本专题六、长期股权投资一、企业合并的基本概念企业合并：是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为了获得收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。

其主要特征是其市场价值较高且短期投资回报较高，同时，投资者在购买投资性房地产时主要考虑的是利润回报而不是房产的实际使用价值。

本文将从定义、特征和风险等方面详细介绍投资性房地产。

首先，投资性房地产的定义是指通过购买和销售房地产来获取收益的活动。

这种类型的房地产可以是公寓、商业用途的房屋、写字楼或工业用途的建筑物等。

投资性房地产属于长期性投资，通常涉及很大的资本投入。

其次，投资性房地产具有以下主要特征：1. 高市场价值：投资性房地产的市场价值通常比普通住宅房地产更高。

这是因为投资性房地产通常位于商业中心、城市发展区域或稀缺的土地区域。

这些地区具有很高的价值，因此投资的回报往往更高。

2. 短期投资回报：对于投资性房地产，投资者通常追求更快的回报。

这是因为投资性房地产的租金收入通常比住宅房地产更高，而且出售投资性房地产的市场往往更为活跃。

3. 投资者以收益为主要目标：相比于住宅房地产，投资性房地产更关注利润回报而不是实际使用价值。

投资者通常购买后会立即出租或出售，尽快实现收益。

4. 风险较高：投资性房地产的市场具有不确定性和波动性，因此投资者要承担相对较高的风险。

市场供需变化可能会直接影响租金和房地产价值。

除了以上特征，投资性房地产还存在一些风险。

例如：1. 市场风险：任何市场都存在波动和不确定性，这可能会导致投资性房地产的价格下跌。

2. 供需风险：投资性房地产的租金和价值受供需的影响。

如果市场需求不足或出现过度供给，可能会导致租金和房地产价值下跌。

3. 政策风险：政府政策的变化也可能影响投资性房地产的价格和回报。

综上所述，投资性房地产是指为了获取收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。

其市场价值较高且短期投资回报较高，但同时存在市场、供需和政策风险。

投资者应该对市场进行调研和风险评估，以便在投资过程中合理分散风险并获得较大的回报。

投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产需要能够单独计量和出售。

（二）投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

二、投资性房地产的内容与计量（一）投资性房地产的内容1.已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租的土地使用权。

（1）出让是指在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得；（2）转让是指在二级市场上接受其他单位转让方式取得。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转上的土地使用权。

（1）实务中持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少；（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成的用于出租的建筑物。

（1）以租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

需要说明的是，企业自用的房地产（（例如，办公楼等）和作为存货核算的房地产（（例如，房地产企业开发的商品房等）不属于投资性房地产。

（二）投资性房地产的计量外购投资性房地产按取得时的实际成本计量，后续核算应根据情况分别采用成本模式计量和公允价值模式计量。

（1）成本模式计量，是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。

（2）公允价值模式计量，是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量。

三、投资性房地产的账务处理（一）取得投资性房地产的账务处理1.外购投资性房地产（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。

投资性房地产的知识点总结房地产作为一种重要的投资资产，一直以来受到投资者的青睐。

投资性房地产是指投资者通过购买或投资房地产物业，以期获得长期稳定的租金收入和资产增值，从而实现投资回报的一种投资方式。

本文将从投资性房地产的定义、特点、投资策略、风险管理等方面对投资性房地产的知识点进行总结。

一、投资性房地产的定义投资性房地产是指投资者通过购买或投资房地产物业，以期获得长期稳定的租金收入和资产增值的一种投资方式。

投资性房地产可以包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的物业。

投资性房地产通常需要长期持有，以期获得稳定的租金收入和资产增值。

二、投资性房地产的特点1. 长期稳定的租金收入：投资性房地产通常可以获得长期稳定的租金收入，这一收入来源可以为投资者提供稳定的现金流。

2. 资产增值潜力大：随着城市发展和经济增长，投资性房地产的价值有望获得增值，使投资者获得资产增值收益。

3. 抗通胀能力强：房地产作为一种实物资产，其价值可以抵御通货膨胀的影响，从而保值增值。

4. 风险较大：投资性房地产的投资周期较长，风险较大，需要投资者具备一定的风险承受能力。

三、投资性房地产的投资策略1. 选择地段优越的物业：地段是投资性房地产的核心，投资者应该选择地段优越的物业，有利于未来的增值和租金收益。

2. 注重物业的品质和管理：物业的品质和管理水平直接影响到未来的租金收益和增值潜力，投资者应该注重物业的品质和管理水平。

3. 控制投资成本：投资者在投资性房地产时，应该控制好投资成本，避免过多的负债，以减少未来的风险。

4. 多元化投资：投资者可以通过投资不同类型的房地产物业来实现多元化投资，降低投资风险。

四、投资性房地产的风险管理1. 市场风险：房地产市场的不确定性和波动性可能会影响到投资性房地产的价值，投资者需要关注市场风险。

2. 政策风险：政府政策的变化可能会对房地产市场产生重大影响，投资者需要关注政策风险。

3. 资金风险：投资性房地产需要大量资金，资金风险是投资者需要重点关注的风险。

第10讲-投资性房地产的特征与范围，投资性房地产的确认和初始计量，投资性房地产的后续计量第六章投资性房地产考情分析本章主要介绍了投资性房地产的特征、范围和会计核算，属于重点内容。

关于投资性房地产后续计量模式的转换可以和会计政策变更相结合命至主观题。

近三年平均分值为4分。

第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

【提示】投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

【提示】（1）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产。

（2）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

4.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

投资性房地产定义、范围、确认及计量一、投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

从定义可以看出，投资性房地产有别于企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产。

企业自用的房地产是企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所，企业应当将其作为固定资产或无形资产处理。

作为存货的房地产是房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。

与自用房地产和作为存货的房地产相比，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。

也正因为如此，投资性房地产的计量模式有别于固定资产和存货的计量模式，企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其中，公允价值模式的处理原则与交易性金融资产的处理原则基本一致。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。

如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。

这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。